賃貸不動産ニュース

賃貸住宅の建築フランチャイズ事業開始・・・新昭和

　戸建て住宅の分譲、リフォーム事業などを行う新昭和（千葉県君津市）は、６月23日に住宅フランチャイズ「クレバリーホーム」、リフォーム事業ネットワーク「改装計画」の全国大会を開催。同大会内で新規事業として賃貸住宅のフランチャイズ事業の発足を発表した。

　今回、発表されたフランチャイズの名称は「賃貸住宅経営ＯＷＮＥＲＺ（オーナーズ）」。新昭和がＯＷＮＥＲＺ　ＦＣ本部となり、現在展開しているクレバリーホームの加盟企業65社に向けて加盟促進を行っていく。

　ＯＷＮＥＲＺ　ＦＣ本部では「開業支援」や「営業支援」、「部材供給」など９つの段階に沿って加盟店の受注をサポートしていく。フランチャイズの加盟契約は契約締結日より満５年。１年ごとの更新見直しを行い、加盟企業のテリトリーは都道府県単位でのオープンテリトリー制となる。

　加盟にかかる初期費用は加盟金３００万円、オープンパック（営業用資料）10万円、情報システム導入費60万円の計３７０万円。月々のランニングフィーは固定ロイヤルティ10万円や変動ロイヤルティなどが別途で発生する仕組みだ。

　また当日は、フランチャイズ発足後の第一弾供給商品としてＰＣ（プレキャスト）壁式構造賃貸マンション「ＸＥＡＲＴＨ（ゼアース）」の発表も行われた。

　「プレキャスト特有の環境性や工期の短期化を大きな武器とし、加盟店の受注促進につなげていきたい」（取締役特建事業本部長　座間秀二氏）

　初年度の加盟目標は30社。同時に今後は商品の拡充も進め、木造戸建て賃貸住宅や木造メゾネットアパート、ＲＣラーメン造のマンション商品などもリリースしていく予定だ。（6月29日号）

新昭和

カーシェアリング事業を開始-泉ガーデンに3台設置-・・・住友不動産／アウディ

　住友不動産（東京都新宿区）とアウディジャパン（東京都世田谷区）は７月下旬を目処にカーシェアリング事業を開始する。

　大規模複合再開発エリア、泉ガーデン（東京都港区）において共同でカーシェアリングサービス「アウディプレミアムカーシェアリング」を行う。

　同サービスは、従来型のカーシェアリングサービスとは一線を画し、必要なときに必要なだけ利用するという利便性の高さ、リーズナブルな交通手段という価値することに加え、環境性能の高いプレミアム輸入車であるアウディを利用することにより、高いクオリティを求める入居者のニーズに応える。輸入車業界初の試みとなる。

　住友不動産は泉ガーデンレジデンスを始め高級賃貸マンション「ラ・トゥール」シリーズを都心で11棟、約１０００戸展開しており、外国人エグゼクティブ、経営者層、医者、弁護士等の富裕層を主な顧客層としている。

　同サービス開始により、泉ガーデンレジデンスに入居する日本人富裕層や、外国人エグゼクティブの移動手段、そして弁護士事務所、外資系金融機関等を始めとした68社約６０００名が潜在的な利用者として期待される。住友不動産を代表するテナントビルでもある泉ガーデンオフィス入居者の週末利用や夜間利用なども想定される。

　泉ガーデン内には、２０１０年燃費基準適合車となる、フル４シータークーペ「アウディ　Ａ５　２・０ＴＦＳＩクワトロ」、ラグジュアリーステーションワゴン「アウディ　Ａ６　アバント２・８ＦＳＩクワトロ」の２台に加えて、洗練されたライフスタイルを演出するオープンスポーツカー「アウディＴＴロードスター」の３台が設置される。住友不動産は「ラ・トゥール」シリーズを今後２年間で更に約１０００戸供給する予定。他社との差別化策の一つとしてカーシェアリングを位置づける。

　アウディにとっても潜在顧客へのアピールができるというメリットがある。

　同サービスは15分単位での利用が可能。利用料金は利用時間と距離によって課金され、24時間人手を介さずに利用が可能。ＰＣか携帯電話からの予約が可能となっている。（6月29日号）

アウディ
住友不動産

仲介手数料無料物件に特化した専門ポータルサイト開設・・・ブロードエンタープライズ

　賃貸住宅の空室対策として入居者無料のインターネットサービス「Ｂ―ＣＵＢＩＣ（ビー・キュービック）」の提案を行うブロードエンタープライズ（大阪府北区）は、仲介手数料無料物件に特化した専門ポータルサイト「仲介手数料無料ドットコム」をオープンする。

　掲載料や反響数に応じた課金などが一切ない完全無料のポータルサイトとなっており、物件数も無制限となっている。

　同サイト開設の目的は同社インターネットサービス導入物件へのフォロー活動。

　「サービスを導入して頂いた目的は空室対策です。この効果をより高めるために行っているＣＳ課という専門部隊による仲介会社への訪問などのフォロー活動をさらに充実したものにするため、弊社サービス導入物件を無料で消費者にＰＲできる専門サイトを立ち上げました」（中西良祐社長）

　また、同サイトには同社インターネットサービスを導入していない物件についても、「仲介手数料無料物件」であれば無料での掲載が可能。仲介手数料が発生すると入居の決まらない物件を、効率的に客付けするための手段として活用を促す。

　「稼動率の低い物件や、逆ザヤとなっているサブリース物件など、一刻も早い対策を求められる物件のＰＲに利用できる仕組みになっています。また、オーナーへの営業ツールとしての活用も可能なため、例えば制約時に管理を任せてもらうという前提で掲載を行い、管理戸数の拡大につなげることもできます」

　サイト上では同社サービスを導入している物件が優先的に上位表示されるほか、特集ページにも掲載される。現在、大手不動産会社や賃貸管理会社、各種システム・ソフト会社との提携も進めており、情報量の拡大や掲載作業の効率化を図っている。同社は今後、掲載物件への反響を高めるため、一般消費者へのプロモーションにも注力し、来年の繁忙期に備える計画だ。（6月29日号）

ブロードエンタープライズ

賃貸経営に特化したサイト、大家向け『Ｍ－１モール』開設・・・健美家

　健美家（東京都港区）が運営する不動産投資の収益物件検索サイト「健美家」は、６月23日より、サイト『賃貸経営Ｍ―１モール』を開設。賃貸経営に役立つ情報の配信を始める。

　「健美家」は月間ページビュー約９１６万、掲載物件数８０００件を誇る。

　物件購入に至った利用者の空室対策ノウハウや、設備商品の紹介を行ほしいといった声が多く寄せられていたためサイトを新設。賃貸経営に役立つ商品に特化した情報掲載を開始することとなった。各商品を扱う会社にとっても、月間９万人の不動産投資家・大家が集まる「健美家」へ商品を掲載することはＰＲの場として魅力が高い。

　掲載商品は大家業に必要な７つのカテゴリ（リフォーム／設備／セキュリティ／税務・法務など）に特化。土地活用や、空室対策に頭を悩ませている、もしくは不動産投資を真剣に学びたい人々に向け、賃貸経営を行う上で必要な商品を紹介する。

　インターネット上の住宅展示会やリフォーム展示会も行い、ユーザーは商品の内容や価格をサイト上にて一覧で比較検討できる。掲載主は自社商品のアクセス状況をサイト上でリアルタイムに確認可能。同社では大家さん向けの総合ポータルサイトとして、物件検索にとどまらない様々な情報を充実させていくとしている。（6月29日号）

健美家

入退居時の不用品買取・リユース品販売で提携・・・トレジャー・ファクトリー／ＦＪコミュニティ

　６月22日、トレジャー・ファクトリーとエフ・ジェー・コミュニティは業務提携を発表。トレジャー・ファクトリーは大型リサイクルショップを展開。

　ガーラマンションシリーズの管理等を行うＦＪコミュニティの管理物件入居者の入退時において、同社の不用品の買取サービス及びリユース家電の販売サービスを提供する。

　不用品買取サービスの利用により、ＦＪコミュニティの入居者は、引越し時の不用品を効率的に処分することが可能となり、また、引越し時に新たに必要となる家電製品についてはリユース家電の利用がしやすくなる。

　同社はこれまでスタッフが顧客宅を訪問し買取を行う出張買取の強化を進め、その一環として運送業者と提携するなどで引越顧客の開拓を進めてきた。

　トレジャー・ファクトリーは都内を中心とした賃貸管理物件１万戸超を持つＦＪコミュニティとの提携により、継続的で安定したリユース品の仕入強化を図る。（6月29日号）

空室対策コンサルの加盟店募集開始・・・オーナーズエージェント

　賃貸管理会社や建設会社などを対象にしたコンサルティング業務を行うオーナーズエージェント（東京都新宿区）は、不動産オーナーに向けて空室問題を提案する全国ネットワーク「不動産コンサルティングデスク」の展開を開始する。

　同ネットワークは全国の不動産会社や建築会社などを対象に加盟店募集を行っていくもの。加盟店は店頭に「オーナーズエージェント不動産コンサルティングデスク」の看板を掲げ、本部が提供する空室対策のノウハウやグッズを利用し、オーナーに空室対策コンサルティングを行う。

　「景気低迷、需要供給バランスの崩壊などにより、全国的に空室が増加しています。苦しむオーナーをサポートするエージェント（代理人）となり、最善の空室対策を提案するためのネットワークを立ち上げました。仕事的には旨味のない現状維持であっても、それが最善策ならば迷わずに提案する、オーナーの立場に立ったコンサルティング組織を目指します」（藤澤雅義社長）

　加盟店舗内には同組織の理念を守ることに同意した「宣誓プレート」をはじめ「理念パネル」、「空室対策パネル」、「建築プロデュースパネル」、さらには本部推奨の空室対策グッズなどが陳列される。

　「陳列は既存の店舗を活かせる範囲で行います。そのため改装などの大きな工事は必要ありません」

　加盟店は随時空室対策に関するノウハウやグッズの提供を受けることができる。また、別途同社が提供する賃貸住宅の企画商品や市場調査＆企画提案書自動作成プログラム、コールセンターなどを購入することもできる。

　同ネットワークへの加盟金は無料。ロイヤリティについても同社の企画商品を利用しなければ発生しない仕組みになっている。（6月29日号）

オーナーズエージェント

「京都・更新料返還訴訟」高等裁８月２７日に判決

　賃貸業界が注目する京都における「更新料返還訴訟」。原告側敗訴を受けての控訴により大阪高等裁判所に係属中の同裁判が、６月18日に行われた。今回の裁判では原告・被告双方による口頭での主張確認が行われた。

　原告側は「更新料は家主が借主に一方的に押し付けているもの」とし、更新料条項の無効を主張。一方被告の貸主側は「更新料が昭和40年代から用いられている社会に根付いた制度であること」や「生活保護として国も国家予算の中で認めていること」、「本件において借主が５回にわたり合意更新をしていること」、「借主はさまざまな条件の物件を比較検討できる」などの根拠に基づき、更新料の有効性を主張した。

　同裁判の判決は８月27日に大阪高等裁判所で決審の予定。（6月29日号）

京都・更新料返還訴訟

底地に悩むオーナー向けに無料電話相談会を実施・・・日本橋鑑定総合事務所

　日本橋鑑定総合事務所（東京都中央区）は７月１日から21日まで地代滞納や借地、底地の維持管理などで悩むオーナー向けの無料電話相談会を実施する。

　同事務所は06年の設立から借地権コンサルティング、不動産鑑定業等を手がけている。これまで、サイト「底地解決相談ネット」を立ち上げ、借地人、底地所有者などから半年間で１００件以上の相談に当たってきた。

　「何から手をつけていいのか分からなくて困っている２代目オーナーなどが増えています。経験と知識を活かし、借地底地に絡む問題を解決するきっかけになりたい」（三原一洋社長）

　無料電話相談は初回40分限り。平日午前10時から18時まで。連絡先など問い合わせは同社まで。（6月29日号）

日本橋鑑定総合事務所

投資用区分開発大手の参入進む・・・オリックス不動産

　オリックス不動産（東京都港区）が、投資向けマンション分譲事業を開始する。新ブランド「クロスベル」シリーズを立ち上げ、第一弾物件となる「クロスベル森下」を開発、６月５日から正式に販売をスタートした。

　「クロスベル森下」は総戸数45戸の投資用ワンルームマンション。１Ｋ、広さは21・75平方mから22・94平方m。価格帯は１６９０万円から２０５０万円。想定利回りは５・３％から５・７％。

　主な販売対象は、会社員やＯＬなどの個人投資家層。セミナーの開催を通じて、「年金づくり」などの資産形成ニーズに応える商品として提案していく。６月 13日、７月４日に「マンション投資セミナー」を予定している。新聞広告等を通じて告知し、毎回１００人規模で開催する。

　オリックス不動産は15年ほど前から賃貸マンションの開発事業を展開してきた。マンションデベロッパーや不動産ファンド、個人資産家層への１棟単位での売却が主。これまでにおよそ１５０棟７０００戸を市場に供給してきた。「『クロスベル』シリーズの開始により、個人資産家への分譲という第４の出口戦略を描けるようになった」（オリックス不動産　真保雅人住宅開発事業第三部長）

　販売に先行して５月１日から入居者募集を開始しており、募集した43戸はすでに申し込み。

　投資用ワンルームマンションの分野は、主として独立系デベロッパーが展開してきた。大手資本が事業主として前面に出てくるケースは少なかったが、最近は野村不動産アーバンネットなど大手の参入が相次いでいる。

　背景にあるのは不動産不況だ。ファンドやデベロッパーが弱体化する中、唯一残された投資家層である個人を対象にした商品化が相次いでいる。（6月22日号）

オリックス不動産

高級賃貸の賃料下落顕著・・・アトラクターズ・ラボ調べ

　月額賃料が高い物件ほど家賃の下落率が高いことが、不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ（東京都千代田区）が発表した「東京23区賃料改定状況調査　２００９年第２四半期結果」で明らかになった。

　今回発表した調査は、同一住戸の２００８年10―12月期と、09年１―３月期の募集賃料を比較し、差額を分析したもの。東京23区全体で、高額賃貸需要が前回調査時より悪化している実態が浮き彫りになった。前回調査時はグロス賃料70万円以上の賃料帯で５％以上の減額率だったが、今回は30万円以上の賃料帯でマイナス５％以上の減額となった。また、その影響から賃料20万円以上の物件まで玉突き現象で賃料値下げが相次いでいることもわかった。

　ただし、20万円未満はマイナス１％未満の減額にとどまっており、築年数によって減額することを考慮すると、実質的にはプラスと評価することができるという。（6月22日号）

アトラクターズ・ラボ

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