賃貸不動産ニュース

名古屋市内を中心に４店舗を展開するリード住宅センター（愛知県名古屋市）は９月17日、上海で中国人富裕層向けに国内不動産紹介セミナーを開催する。
　
３年前に中国・上海に支店を出店した同社は、これまで中国に赴任したビジネスマンや留学生向けの仲介事業を中心に行ってきた。今年から中国人富裕層をターゲットにした国内不動産の売買仲介事業に注力している。セミナーの開催は今回が２回目で、講師は服部富雄社長が自ら行う。
　
前回行ったセミナーの反響は上々で、50名の定員はすぐに満席となった。講演終了後に購入相談に訪れる聴講者も多く、現在２件の案件が進行中だ。対象物件となるのは１０００万〜２０００万円の中古マンション。収益用のワンルーム物件が人気だ。
　
上海支店に勤務するのは日本から出向した３名、現地で採用した９名の12名体制。国内の支店とほぼ同等の年間約８０００万円を売り上げている。「いずれ本社が上海に移ることも充分にあり得ると思っています」と服部社長は話しており、現在開催中の上海万博にはオムライス専門の飲食店を出店する。万博終了後も飲食事業の展開を計画しており、今後は不動産事業だけでなく事業の多角化も視野に入れている。

愛知・岐阜・三重の３県で８万７０００戸を管理し、地域密着の営業を続ける東海地区大手の管理会社ニッショー（愛知県名古屋市）。厳しい不動産市況の中で８年前の名古屋不動産の好調期以来、変わらぬ取引実績を残しているのが、１棟物の収益物件の売買だ。
　
代替わりなどを機に賃貸物件を手放すオーナーが現れる中、積極的に物件を増やそうというオーナーも多く、昨年度１年間で約50棟５００戸の物件を仲介した。中村正男取締役広報企画部長は「１億円前後の物件の取引が中心で大型の場合は４億円を超えるものも取引されている」と話す。

コーポレートブランド「ＵｎｉＬｉｆｅ」を展開する学生向けマンション大手のジェイ・エス・ビー（京都府京都市）は昨年１年間に愛知県内で新築・中古物件合わせて３５６戸の管理物件を新たに取得した。これにより名古屋支社が管理する物件は３４８２戸（22年４月現在）に達した。契約の中心はサブリースで８月時点の入居率は99・１％だ（22年５月31日現在）。

「学生マンション事業は入れ替わりの時期がはっきりしており、毎年11月までに翌年３月に退去する入居者の動向を把握できるため、入居者獲得に時間をかけられることが強みのひとつ」と話すのは、同社の東海地区子会社で、入居者斡旋・仲介事業を行うジェイ・エス・ビー東海（愛知県名古屋市）の安藤英二社長だ。大学密集地域など周辺環境が整うエリアではまだまだ需要は旺盛で、名古屋大学周辺や長久手町・日進市竹の山地区などで管理拡大に注力しているという。
　
一般向けの物件と差をつけるため、鍵の紛失やトイレの故障などの入居トラブルだけでなく、健康や医療の相談にも24時間対応する体制を整え、Ｗｅｂ上では一人暮らしサポート講座やキャリアアップ講座、就職活動支援講座などを動画配信し、学生生活全般をサポートしている。

３６６５戸を管理するエムケイホーム（愛知県豊橋市）は、低価格リノベーションを中心としたオーナーへの提案に注力し、93・４％の入居率を保っている。目下、管理戸数の拡大よりも、既存管理部件の入居率向上に力を注いでいる。
　
造船会社の社宅として18年間契約し、今年３月に全24戸が全室解約となった物件では、店舗デザイナーを迎え店舗内装用の資材を使ってリノベーションを実施。周辺の平均相場よりも２０００円高い賃料で、募集から１カ月半の間に満室となった。
　
水回り設備は新調せず、キッチン扉にリアテックと呼ばれる硬質塩化ビニール素材を使って雰囲気を一新。床材には住宅で使われることの少ないレザー素材のクッションフロアを用いた。一般的に水回りを含むフルリノベーションを行うと１室３００万円程度が必要となるが、設備を残した今回のリノベーションでは 80万円に費用を抑えた。
　
水野和也社長は「店舗用の資材は見た目を重視しつつも、費用を抑えることに重点を置きます。これまで住宅用としてはそぐわないと考えられてきた素材でも、若い世代には好意的にとらえられ、時代に合っていることに気づかされました」と話している。

岐阜市を中心に１８１５戸を管理するトップスペース（岐阜県岐阜市）は、７月１日から既存物件の空室で高齢者を対象に入居者募集を始めた。
　
募集に際し入居者に対して食事提供・身体介助・24時間見守り・訪問介護・訪問医療・ケアマネジャーの紹介・ヘルパーの紹介・ケアプランの作成など13項目の付加サービスを用意した。同社はそれぞれ個別のサービスを提供する専門会社と提携しラインナップを整えた。木村喜朗社長は「枠組みを整えるだけでそれぞれの付加サービスを当社が提供するわけではありません。当社はあくまで入居者募集と物件管理・契約事務という不動産業務に特化します」と話す。
　
居室内の高齢入居者向けリフォームに関しては、介護保険を利用できるためオーナーの費用負担をなくすことができる。入居希望者と契約までの間に希望する設備について打ち合わせを行うため、工事は契約後入居までの間に行う。
　
今回募集を開始したのは２棟。全36戸のうち空室だけを高齢者向けに募集する。同社では「高齢者サポート型住宅」と名付け、今後も対象物件を増やしていく計画だ。

ミニテック（東京都港区）は現在管理現場を担当する従業員の積極採用を行っている。採用するのは実務経験者が中心だ。社員の技術習得を目指した研修施設をつくり、電気・ガス・水道・営繕工事などの基本技術の習得にも努める。
　
これは２〜３年前から取り組むオーナー・入居者のＣＳ向上を目指した取り組みの一環。目指しているのは問い合わせが入ればすぐに担当者が現場に向かいその場で解決できる体制の構築だ。「厳しい賃貸市況にさらされる中、物件やサービスの質を保ち入居率をあげるという管理業の原点に立ち戻ってます」と杉野博之主任は話す。
　
同時に現場従業員の報酬評価体系の見直しも行っている。管理物件の質・入居率・入居期間を評価に反映させていこうというものだ。来年度の本格導入を目指し、今期から試験的に導入を始めている。

レオパレス21（東京都中野区）は、外国人留学生を対象としたインターネット契約システム「ＬＡＭ（レオパレスアライアンスメンバーズ）スクール」のサービスを開始した。
　
日本の学校に留学を予定している外国人が部屋検索システムのＬＡＭを利用して、来日前に物件を契約することが可能となった。従来、国内の日本人学生を対象にしたＬＡＭスクールを運営していたが、物件探しが困難な外国人留学生に間口を広げた。
　
留学先の学校から発行されたＩＤ・パスワードを入力し、検索ページに移行する。英語・中国語・韓国語の３カ国語に対応しており、それぞれの専門スタッフがインターネットと電話を通じて入居手続きを行う。同社が扱う物件はサブリースのため、重要事項説明などを含め店舗へ来店する必要がなく成約することができるという。
　
まず、最初の契約期間は１カ月。来日後に賃料の引き落としができる銀行口座を開設し、店舗に出向いて長期契約に切り替えるという流れだ。同サービスを利用した特典として、はじめの短期契約料から３％、その後の長期契約から２万円が割引される。
　
８月現在、ＬＡＭスクールに参加する大学は１４９校１５７キャンパスで、秋の留学シーズンには１５００件の反響を見込む。

三光不動産（北海道札幌市）の岡貢社長が代表を務めるアパートマンション経営成功の会が主催するセミナーが９月11日（土）に開催される。
　
セミナータイトルは「賃貸管理のプロ経験から得た『成功する不動産投資のノウハウ』を全公開！」。アパマンショップホールディングス（東京都中央区）の大村浩次社長を講師に招き、購入物件の見極め方や賃貸経営、賢い管理会社の選び方について講演を行う。
　
場所は、全国賃貸管理ビジネス協会（東京都中央区）のセミナールーム。時間は13時開場。講演時間は13時30分〜15時30分。15時45分〜16時40分は無料相談を受ける。定員は１００人。費用は無料。
　
来場特典として、賃貸経営・不動産投資の情報紙、「購入時の注意点」をプレゼントする予定。

不動産事業と管理システム開発を行うアズ企画設計（埼玉県川口市）は、「アズタッチ」を９月末日までに注文した会社に対し、タッチパネルモニターをプレゼントするサマーキャンペーンを行う。対象エリアは１都３県。

「アズタッチ」は、同社が開発販売している物件検索システム。プレゼントは、23インチの室内タッチパネル専用モニター。

エクセルを使用して物件管理を行っている会社は、エクセル情報をそのまま吸い上げ物件検索システムに反映することが可能だ。１物件につき16枚の画像を登録することができる。

物件検索だけでなく店舗や街の紹介等を定期的に流すことができる。夜間もモニターの広告効果を期待できる。

アズタッチ店内版は、初期費用10万円、月額費用５０００円。

レオパレス21が高齢者住宅・施設の建築受注強化に向けて動きだした。介護付き有料老人ホーム、グループホーム、高齢者向け賃貸住宅を地主に提案・建築していく。完成後の借上げ、運営は各地域の介護事業者が行う。９月から一都三県で本格的に営業を開始し、名古屋、大阪にも対象エリアを拡大していく。２０１１年３月末までに35棟の受注を目指す。

同社はこれまでに、有料老人ホーム「あずみ苑」を展開、現在58カ所で運営している。「あずみ苑」は建築後の運営もレオパレス21で行っていたため、運営スタッフの人材確保難や黒字化までに時間がかかるなどの課題を抱えていた。

商品ラインナップを増やし、新たな体制で受注強化に乗り出す背景には高齢者住宅・施設に対する地主の土地活用意欲の高さがある。

「『あずみ苑』のオーナーの約８割は当社で以前アパートを建てていただいたことのある家主。土地活用を通じて社会貢献したいという地主が多いようです」（深山英世社長）

６月下旬から首都圏で介護事業者のリサーチを開始している。約２５０の事業者をリストアップし、順次接触しているところだ。施設数拡大に意欲を持ちながら地主開拓に苦戦する介護事業者は多く、レオパレスとの連携に前向きな反応を示す事業者が多いという。

高齢者住宅・施設の建築には意欲的ながら、一方で一般賃貸住宅の建築戸数については抑制する方針を打ち出している。中期経営計画でも、ストックビジネスに軸足を移し、収益バランスの改善を図ることを課題に掲げた。以前は年間６万戸規模で供給していた新築の戸数を当面は半数以下に抑え、既存物件の稼働率改善に取り組む構えを鮮明に打ち出している。

同社の７月の一般賃貸の入居率は78・４％。入居者獲得の間口拡大と販管費削減を目的に開始したＦＣ制度は、年度内１５０店舗の開設を目指す。７月までに開業した14店舗の合計月間成約件数は約１５０件。まずまずの滑り出しとなった。社内独立制度を利用した開業希望者も集まっていることから、深山社長は「目標店舗数を年内に前倒しで達成したい」と意気込む。

稼働率の改善に不可欠な法人需要も、明るい兆しが見えてきた。

「下期に向けて回復しつつあると報告を受けており、最終的には前期の１・３倍ほどになると見込んでいます」

７月から稼働開始した新管理システムも空室対策の一助になると期待を寄せる。約３万６０００棟の管理物件の情報をデータベース化し、１棟単位で収益向上策を研究・提案できるようになった。

「入居率の低下は８月中には底を打ち、翌月以降には上昇に転じると期待しています。目標は期末時点で86―87％の入居率までもっていくこと」

一般賃貸の建築提案については潜在需要の高いエリアに絞り、ファミリータイプの比重を高めるなど方向性を転換しつつある。２月からは借上げを前提としないタイプのアパート商品「ＡＸＩ（アクスィー）」の販売を開始した。家具家電・ブロードバンドなど同社オリジナルの設備を設置せず、サブリースも行わないことで、従来商品より価格を３割程度抑えた。借上げしないタイプの商品は全体の受注の３割を占めるまでになっているという。