賃貸不動産ニュース

　大和ハウス工業（大阪府大阪市）は11月、クレディセゾン（東京都豊島区）との共同出資により「大和ハウスフィナンシャル（仮称）」を設立、クレジットカード事業を中心としたリテールファイナンス事業を行う。５年間で50万人のカード会員獲得を見込む。来年の４月初旬にサービスを開始する予定。

　大和ハウスグループがクレジットカードの会員となりうる顧客の紹介、会員向けサービスの提供などについて協力し、クレディセゾンは商品開発・販売促進・与信管理・債権回収についてノウハウを提供する。住宅購入・賃貸借契約更新・リフォーム利用など、住宅関連のサービスについては高いポイント還元率などによってグループ施設利用や住宅購入、リフォームといったエンドレスパートナーシップの実現を目指す。

　また、ローン事業では大和ハウスグループの事業を下支えするため、顧客ニーズに合致したリフォーム・住宅・不動産担保などのローン商品も計画。富裕層を中心とした投資商品の販売なども検討していく。

　今回の事業立ち上げにより、大和ハウスグループの中期経営計画「Ｃｈａｌｌｅｎｇｅ２００５」に掲げられている同グループのすべてのステークホルダーとの「エンドレスパートナーシップ」の構築を図っていく意向。（１０月３０日号）

　ゲストハウス運営大手のサクラハウス（東京都新宿区）は、関西への営業展開を開始し、３年後に現在の約３倍、３０００室の供給を目指す。現在は東京都内を中心に１２２カ所１１８２室のゲストハウスを供給している。

　「現在、地主や家主向けにゲストハウス建設や運営を提案しており、稼働率95％を維持しています。まだ需要に供給が追いついていない状態で新規開発を加速していきたいと思います」（営業部・鈴木智子氏）

　在日外国人は現在２００万人で、５年後には400万人になるともいわれている。少子高齢化による労働力不足もあり、政府は受け入れ態勢を整えている。また観光客数も増加しており、ゲストハウスの需要はまだまだ伸び続けるとみられる。特に観光地である京都はゲストハウスが乱立しているが、需要に供給が追いついておらず、同社も今後進出し供給していく。

　同社はゲストハウス以外にも、外国人向けのマンション、アパート、ドミトリー、シェアハウスの企画も手がけており、立地ニーズにあった物件タイプを提案している。関連会社サクラホステルではホテルの企画・開発も手がけている。（10月30日号）

　金融庁は10月20日、４つの不動産投資法人に対し、不適切な役員会の運営による重大な法令違反があったとして業務改善命令を行った。

　処分を受けたのは、エルシーピー投資法人（役員会議事録不実記載８件、持ち廻り決議６件）、グローバル・ワン不動産投資法人（役員会議事録不実記載７件、うち１件は適時開示を免れるための開催日の改ざんを含む、持ち廻り決議１件）、ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人（役員会議事録不実記載５件、持ち廻り決議２件）、トップリート投資法人（役員会議事録不実記載２件、持ち廻り決議２件）。

　年初に行われた監視委員会検査や金融庁への任意報告で、複数の不動産投資法人で不適切な役員会の運営による法令違反が認められ、その後も同様の法令違反行為が相次いで認められたことから、金融庁は一斉点検していた。（10月30日号）

　建築プロデュース事業を手がけるＰＳＤ（東京都板橋区）は、11月に南青山にショールームをオープンする。「衣食住」ならぬ「衣食遊」というコンセプトのもと、世界各国から取り寄せた日本未入荷のブランドアイテムを展示。１階は「ＶＩＣＨＹ　ＣＡＴＡＬＡＮ　オフィシャルカフェ・バー」とギャラリースペース、２階は住宅設備のギャラリーとなっている。11月24日、25日にブランド商品の新作発表会を同ショールームにて行う。（１０月３０日号）

　財団法人不動産流通近代化センターが運営する不動産情報サイト「不動産ジャパン」が開設から３周年を迎え、サイトの大幅リニューアルを実施した。

　物件画像の掲載点数を２点から６点に増やし、画像の拡大機能も付けた。

　また、財団法人日本地図センターが10月より運営している「地図ｉｎｆｏ」へのリンクを設定し、同じ住所の地域情報を閲覧できるようにした。トピックスやニュースの充実も図り、不動産取引情報のコンテンツデザインも一新した。（１０月３０日号）

　国際的な不動産投資の流れがますます活発になっている。ジョーンズラングラサール（東京都千代田区）がまとめたレポートによると、２００６年１月〜６月期の全世界における直接不動産投資は、前年同期比30％増の２９００億米ドル（約34兆円）となった。

　急成長中のマンションデベロッパー、エスグラントコーポレーション（東京都目黒区）は、今年５月、アメリカのＤ．Ｂ．Ｚｗｒｉｎ＆Ｃｏ．'Ｌ．Ｐ．ファンドとの共同出資により、新たに不動産ファンドを設立。マンションデベをはじめ、外国からの資金を元に、ファンドを組成する動きが現在も続いている。

　ジョーンズラングラサールが発表した「グローバル・リアルエステートキャピタル――動く巨大資金、進むグローバリゼーション」は、日本の不動産ファンドブームの立役者、外国資本の日本への流入が引き続き活発であることを示している。

　同レポートによると、アジア・パシフィック地域における不動産取引全体の約51％が日本に集中し、外国から日本の不動産に投資された額は40億ドル超（約４７２０億円以上）に上るという。しかも06年上半期だけで、すでに05年の総取引額に近いレベルに達している。

　その理由を同レポートでは「継続して経済成長が見込まれること、低金利、不動産のデフレが終息したことで国内外の投資家が戻ってきた」としている。

　おそらく、日本の不動産への投資がこれだけ加熱している背景には、不動産投資に関する法整備、中国等他のアジア諸国に比べて政治リスクが相対的に低く、経済情勢も安定していること、オーストラリア、ニュージーランドに比べて購入可能な売り物件が豊富にあることなどが背景にある。

　これらの投資資金の担い手の主役は、グローバルファンドと米国投資家だ。

　グローバルファンドとは、複数の地域から集めた資本を元に、投資銀行、非公開投資会社、専門のファンドマネージャーによって運用されている。これらの資金は、より高い収益、あるいは安定した収益を得られる不動産を求めて、軽々と国境を越えて移動する。

　まさに、不動産にもグローバリゼーションの時代が到来したといっても過言ではない。

　日本に対して積極的に投資を続けている外資系私募不動産ファンド運用会社、マッコーリー・グローバル・プロパティ・アドバイザーズ（本社：バミューダ、日本事務所：東京都千代田区）は、今年、高級賃貸マンションのブランドを立ち上げ、全国展開を開始した。

　Ｊリートでは、エルシーピー投資法人に米系投資会社の資本が入っている。また、オーストラリアに上場するＬＰＴ（日本のリートにあたる）バブコック・アンド・ブラウンも、関東圏を中心にオフィスビル、商業施設、住宅などの取得を進めている。

　海外資金の流入は都心だけに限らない。地方都市への投資も活発だ。北海道ニセコがオーストラリア人観光客の人気を得るなど、特殊な理由により資金が活発化している例もある。（10月23日号）

　平和不動産（東京都中央区）によるコレクティブハウス事業が発表された。来年１月完成の「コレクティブハウス巣鴨（仮称）」は、児童館だった事務所用途部分を賃貸住宅へ用途変更するというもの。

　コレクティブハウスは共用部分にキッチンやランドリーを配して居住者が自主的に管理・運営する。居住者が家事などを分担して生活する点で、ゲストハウスやシェアードハウスよりもコミュニティーが重視される。北欧で生まれ、欧米では広く浸透している。

　同社では住宅事業部門の収益構造の多様化・多角化を推進しており、その一環として一昨年３月にオフィスコンバージョン事業の第一弾を完成させた。今回は第二弾としてコレクティブハウス賃貸住宅という新しい事業を手がけるもので、さらに事業が多様化する。

　今回の事業では、設計・監理は都市デザインシステム（東京都渋谷区）が担当、ＮＰＯ法人コレクティブハウジング社（東京都新宿区）が企画・事業をコーディネート。２週間に１回程度、入居候補者を集めてワークショップを行っている。

　都市デザインシステムは集合住宅64棟を手がけてきたコーポラティブハウス分譲のノウハウを生かし、コレクティブハウス事業の展開を予定。約１万人の既存会員とは別にコレクティブハウスについても会員化を計画している。

　「新しい暮らしの提案手法として着目しました。共同生活スタイルにより大きいテラスを共有できるなどのメリットが生まれます」（都市デザインシステム：企画部児島秀樹氏）

　同社の既存会員向けの案内では、３０００件中50件のリターンがあり、需要が見込まれている。（10月23日号）

　ハイアス・アンド・カンパニー（東京都港区）は、賃貸併用住宅の営業・設計・施工ノウハウをまとめた事業パッケージ商品の販売をスタートした。

　新商品「楽楽館」（らくらくかん）は、３階建てメゾネットタイプの３住戸から成り、40坪程度の狭小地でも建築可能。埼玉県のビルダーであるリアルウッド（埼玉県草加市）との業務提携により、本体建築費は坪29・８万円からという低コストを実現した。

　“私的年金形成型賃貸併用住宅”をうたう同商品は、１世帯分をオーナーの住居にした場合、築後10年目までにローンを返済し、11年目以降からは収益を得られる点が特長。また、２世帯・３世帯住宅や、３世帯全てを賃貸住宅として運用するなど、用途の選択肢が多様な点も挙げられる。団塊ジュニア世代や自宅の建て替えを検討する団塊世代、遊休地を保有する地主などに販売していく予定。

　「楽楽館」を全国の主要都市周辺の建設会社に向けて販売し、初年度１００社の契約を目指す。（10月23日号）

　マンスリーマンションのポータルサイトを運営するグッド・コミュニケーション（東京都品川区）が、マンスリーマンションのフランチャイズ展開を開始する。

　２００７年初旬から開始予定のＦＣでは、ブランド名「グッドステイ」の使用、家具・システムの販売、利用者募集広告等をパッケージ化した商品を提供する。加盟店の要望に応じてマンスリーマンションの受付など運営にかかわる業務の引き受けも行う予定。

　ＦＣ加盟店募集は、来年以降に本格的に開始。現在同社が展開しているセミナーなどを通して行う。加盟条件等の詳細については現在検討中で、決定次第同社ホームページ等で告知していく。

　同社は「グッドステイ」のブランド名で約３５００室のマンスリーマンションを運営。全国の不動産会社２２０社５万室に対し、マンスリーマンション事業への新規参入時の総合コンサルティングのほか、マンスリーマンション専用の運営管理システムの開発、マンスリーマンション専用検索サイトの運営などを手がけている。06年３月期の売上高は42億８６００万円。（10月23日号）

　早川不動産（福岡県福岡市）は、10月24日、会員制ホテル「ＫＥＳＡＫＡｉｎｎ」をオープンする。

　「ＫＥＳＡＫＡｉｎｎ」は、予約から決済、チェックイン、チェックアウトまでを、携帯電話ひとつで行える日本で初めてのホテル。利用者は携帯電話やパソコンから予約し、そのまま携帯で決済。その情報がサーバーに届くと同時に、デジタルキーが登録され、携帯電話が鍵になるというシステムだ。利用者は予約した日にホテルへ向かい、フロントを介さず指定の部屋へ直行。チェックアウトも自動で行われ、面倒な手続きや支払いから一切開放される。

　運営者側もマンパワーに頼らずにすむ。第１号物件のオープンを皮切りに全国展開する予定。来年中の２０００室への導入が決まっている。ホテルだけでなく、短期滞在型マンションなどの需要も見込まれる。

　今回使われたシステムは、ＫＥＳＡＫＡシステム（福岡県福岡市）のセキュリティシステムで、賃貸マンションでも多くの実績がある。

　同社は、このたびオリエントコーポレーションや三井住友カードとも提携し、クレジットカードがカギとして機能するシステムを開発した。カードで開錠、家賃の決済が可能になる。初年度に１〜３万枚の発行を目指す。（10月23日号）

　外国人向けの滞納保証事業を行うグローバルトラストネットワークス（東京都豊島区）は、９月からの営業開始にもかかわらず、契約企業約20社、契約件数１００件の実績を上げた。

　同社の滞納保証サービスを受ける外国人入居希望者には、同社の個別面談とセミナーを受けることが義務付けられている。

　「偽造パスポートなどが出回る中、書類だけでは適正な審査が行えません。セミナーを行うことで日本の慣習などを教え、入居後のトラブルを未然に防止します」（後藤裕幸社長）

　現在、英語、中国語、韓国語に対応しており、入契約時に付き添うなどのサポートも行っている。また入居後のトラブル発生時も管理会社に変わって同社が対応することがサービスに盛り込まれている。保証委託手数料は、契約当初に月額賃料の50〜１００％（下限４万円）、その後１年ごとに１万円かかる。（10 月23日号）

　仙台の地場大手管理会社である山一地所（宮城県仙台市）は、後継者がいない不動産会社のＭ＆Ａを行っていく。

　「仙台の業者が集まる会合に顔を出すと、後継者がいないと嘆いている経営者が多くいます。店じまいするにも古くから付き合いのある地主さんたちがおり、なかなか辞められないというのが現状のようです。そういった会社を支援することができればと考えました」（渡部志朗社長）

　同社では申し出があった会社をすぐに買収するのではなく、まずは同社の社員を送り込んで買収する会社の運営方法を山一地所流に変えていき、完全に引き継げる状態になったところで買収を行うという。

　「この商売は人脈が命ですから買収しても人間関係が築けていなければ意味がありません。そこで時間をかけて引き継ぐことにしたのです」

　同社ではこのＭ＆Ａでさらに管理戸数を伸ばしていく意向だ。（10月23日号）

　アパマンショップホールディングス（東京都中央区）は、11月に入居者向けサービスとして「アパマンショップクラブ」を開設、独自のポイントサービスを開始する。

　アパマンショップクラブ会員に対してプリペイド型電子マネー「Ｅｄｙ（エディ）」機能付きのカードを発行し、毎月の家賃額に応じて「アパマンショップポイント」が貯められるというもの。ポイントは、住替え時・更新時に利用できるほか、エディに変換して日常の買い物にも利用できる。入会金・年会費は無料。

　当面は、１００％子会社のアパマンショップリーシング（東京都中央区）の管理物件の入居者を対象とする。その後、アパマンショップネットワーク（東京都中央区）のＦＣ加盟店の管理物件の入居者にも対象を広げる予定。同サービスを通して、住み替え時もアパマンショップを利用することでポイントを増やせる点をメリットとして打ち出し、全国ネットワークでの入居者の囲い込みを目指す。

　なお、ポイントは入会時に一律１０００ポイント、毎月の家賃１０００円につき５ポイントが付加される。同社指定物件に住み替える際の初期費用として、１ポイント４円で計算、更新費用として、１ポイント１円計算、電子マネーエディとしては１０００ポイントを５００円換算とする。

　同時に、クオーク（東京都港区）と提携し、滞納家賃保証サービスを開始する。家賃保証の審査をクレジットカード入会審査から切り離すほか、クレジットカードを発行するかどうかは入居者の任意選択とする。（10月23日号）

　テレビ映像作成、外食事業、旅行事業などを手がけるマンダラハウス（東京都杉並区）が不動産業に参入する。

　目黒区自由が丘に１号店となる「自由が丘ハウス」を出店し、10月16日から本格的に売買・賃貸仲介業務を行っていく。

　新店舗は、ヨーロッパの高級家具を配したカフェ風のオシャレな外観。不動産の看板、のぼり、物件情報の張り紙をすべてなくし、従来の不動産会社のイメージを覆すデザインとなっている。店舗スタッフは５名。将来的には不動産専用ホームページを立ち上げる予定。

　マンダラハウスは、昭和61年創業。テレビ関連業務から始まり、外食事業は約３年間で70店舗を展開している。（10月23日号）

　不動産に関するマーケティングを展開するアトラクターズ・ラボ（東京都千代田区）は、賃貸物件の賃料査定のＡＳＰサービスを開始した。

　全国３００万件以上の募集事例から賃料メカニズムをモデル化し、駅ごとに徒歩１分の価値や築年数１年あたりの価値を算出。３分程度の簡単な作業で本格的な賃料査定が行える。

　最寄り駅や専有面積、築年数などの条件を入力するだけで、市場データから導き出した妥当な賃料と上限賃料、下限賃料を表示する。また、査定のベースとなったサンプルデータの一覧を見ることも可能。価格は査定１件あたり２１００円から。１カ月に10件を超えた分は件数に応じて割引価格が適用される。

　同社は、賃貸マンション用地の一次査定、大量物件のバルク処理などでの需要が見込めるとしている。（10月23日号）

　好調だった貸家住宅の供給に、やや陰りが見え始めてきた。国土交通省の発表によると、全国の貸家住宅の８月期着工戸数は、前年同月比で０・６％減とわずかに減少した。これは17カ月ぶりの減少だ。供給過多との声も出る中、賃貸住宅建設の今後の展望はどうなっていくのだろうか。

　半年前の３月期では前年同月比17％の伸び率だったが、毎月伸び率は落ち続け、遂に８月に減少に転じた。国交省は、景気減退の兆候ではないと見ているが、不動産業界では供給過剰感が高まり貸家経営に警戒感が強まってきたとする声が最近多く聞かれる。

　「首都圏では１棟売りの賃貸マンションはだぶつき気味。一服感が出てきています。稼働率が下がっており、運用がうまくいっていないようです」（不動産鑑定士・堤裕氏）

　好調を支えてきたＪリートや不動産ファンドが、賃貸マンションの購入を控える傾向も見られる。ＦＣレジデンシャル投資法人の運用を行うファンドクリエーション不動産投信（東京都港区）の金子幸司社長は次のように述べる。

　「弊社が運用するリートは東京都内に特化した物件取得を行っています。しかし物件価格の高騰が著しく現在は取得に慎重な姿勢を保っています。価格が一服してくるまではなかなか手が出せないというのが現状です」

　一方、アットホーム（東京都大田区）広報の岩田紀子氏はこう語る。

　「一概に賃貸住宅建設が減少傾向にあるとは言えないと思います。例えば首都圏でみても、神奈川県は前年比で着工数が大幅に減少しているのに対し、埼玉県は逆に前年比で上昇しています。市場を一言で表現するのは危険です」

　貸家供給の好調は５年ほど続いているが、特に昨年度は10％を超える伸びを示し、50万戸を超えていた。今年度は更に増加し、今のところ年換算55万戸の水準で推移している。前年の着工数も拡大していたため月によっては前年比のデータと比べて減少する場面もあるだろう。

　しかし供給過剰感があるのは事実で、競争力が見込みづらい中小物件の建設に歯止めがかかる傾向にはなるだろう。（10月9日号）

　みずほ信託銀行は不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の運用会社に物件ごとの賃料収入など、各種データを適時提供できるシステムを開発、サービスを始めた。

　運用会社側は投資家向けの開示情報を充実できるほか、投資案件の詳細なデータを把握することで、きめ細かな経営・営業分析が可能になる。専用端末でＲＥＩＴのさまざまなデータを把握できるサービスは国内初だという。ＲＥＩＴ市場のさらなる拡大には、情報開示の強化が不可欠であり、市場健全化に一役買いそうだ。

　開発したシステムの名称は「ミレマス」。みずほ信託は導入第１号としてジャパン・リート・アドバイザーズ（東京都港区）へのサービス提供を始めた。今後、ほかの運用会社にも順次導入するという。（10月9日号）

　長谷工グループの賃貸マンション運営会社である長谷工ライブネット（東京都港区）は、10月１日に賃貸仲介会社アイネット（東京都港区）を設立した。インターネッを通して自社保有物件への客付けを強化していく。

　「昨今の賃貸マーケットは、物件探しにインターネットを利用する個人客が急増しています。今後さらにインターネットによる部屋探しが大きなウェイトを占めることが予測できるため、インターネットに特化した賃貸仲介会社を設立し、個人顧客との直接取引を拡大します」（長谷工ライブネット・総務部高橋氏）

　同社は多店舗展開とは一線を画し、インターネットを活用した仲介事業強化戦略に舵を切った。

　アイネットは、長谷工ライブネットが運営管理する首都圏２万１０００戸、近畿圏１万９０００戸、さらに提携管理会社の物件情報の中から、常時１万戸を越える空室情報を提供していく。ヤフーとの情報提携も決定しており、物件情報の充実を早急に実現させる。

　またサービスアパートメント、マンスリーマンションなど、バラエティーに富んだ物件もメニューに取り揃え、顧客ニーズに応じた賃貸住宅を紹介していく。

　同社は東京、関西に営業拠点を開設し、初年度より黒字化を見込む。２００９年度には仲介事業の売上高で３億円を目指す。（10月9日号）

　福岡市内を拠点にリフォーム事業を展開するＴＲＮ（福岡県福岡市）が賃貸住宅向けに提案している「満室御礼リフォーム」が好評を博している。

　大きな特徴は施工工事が完了した時点で、１カ月分の家賃を同社が支払い、家賃保障をしている点。オーナーにとっては施工期間でロスとなる約１ヵ月分の家賃が得られる。

　また専門のデザイナーやプランナー、１級建築士などがデザインを手がけることで、施工後の部屋は入居者の最新ニーズを満たした部屋に仕上がっており、設定家賃の引き上げも可能だ。

　同社は手がけた物件の客付けについてもフォロー。独自に大手仲介店舗と連携し、１ヵ月以内に客付けを行った店舗に対しては広告料を同社が負担する仕組みになっている。

　さらに、消費者に新しい部屋での生活スタイルをイメージしてもらうため、空室が複数ある物件については最初にモデルルームとして１室を仕上げ、女性スタッフの視点で選んだ家具をディスプレーした上で内覧を行っている。さらに部屋の換気などを行うため、週１回のペースで施工物件を見回るサービスも行っている。

　万が一、工事完了から３ヵ月後まで空室が埋まらなかった場合は、工事費用の７％がオーナーにバックされる。

　８月下旬からスタートしたこの仕組みは、約１ヵ月で多くの反響を得ており、すでに15件の案件を手がけた。（10月9日号）

　イッツ・コミュニケーションズ（東京都渋谷区）は、集合住宅向けデジタル放送・ブロードバンドサービス「イッツコム　アパートメント」の提供を10月１日から開始した。

　オーナー、管理組合などが「イッツコム　アパートメント」に契約すると、所有物件の入居者はデジタル放送、ブロードバンドなどのサービスが無料で利用できる。地上波デジタル・アナログ放送・ＢＳデジタル放送・ショップチャンネルなどの「ｉＴＳＣＯＭ　ＴＶ　ミニ」と、通信速度８ＭＰｂｓ（下り）、２５６Ｋｂｐｓ（上り）のブロードバンジサービスが初期費用、月額利用料とも無料となる。また高グレード商品も割引き価格で利用できる。

　保安器から室内ＴＶ端子までの保守に関する出張費・技術費・機器費については無償対応とする。さらに「イッツコム　アパートメント」の契約締結物件をイッツ・コミュニケーションの物件宣伝支援用ホームページに掲載するサービスも提供する。

　同社では、中小規模の集合住宅を中心に加入促進活動を展開し、年間２５００世帯の加入者獲得を目指す。東急線沿線でケーブル事業を展開している同社は、地上波デジタル放送開始に合わせ、デジタル放送パッケージサービスの営業にも力を入れている。（10月9日号）

　ラインデザイン（兵庫県神戸市）は、住宅の内装を販売するユニークな事業に乗り出す。

　１０月１４日にオープンするインフィルショップ「ＬＩＳ」にて内装を選び、同社が提案する新築住宅と組み合わせるというもの。隣接する家具工場で商品をオーダーメードすることも可能だ。（10月9日号）

　キタザワ引越センター（東京都江戸川区）は、八月末に引越コンサルティング業務を行う新会社「ＭＰＳ」を立ち上げた。主体業務となるのは入退去者の引越プランニングサービスや入居時の物件状況を撮影するサービス、引越日時に合わせて家具や家電を一括納品・設置するサービス。

　同社の大きな特長は引越業務の一括受注。大手管理会社と提携し、年間で発生する約７万件の引越案件を一括で引き受け、ＦＣ加盟店となる運送会社に紹介する。ＦＣ店舗は現状まだ数社だが、今後は拡大を予定している。１社につき年間およそ２０００件の紹介が可能としている。

　「これまでは管理会社が入居者の引越業務まで手配していました。しかし業務の効率化を考えると、それらの業務を一括してアウトソースできるシステムが重要だと考えました。クレーム対応や技術面を含めて一元化することは、管理会社にとっても加盟店にとっても大きなメリットです」（北澤敏也社長）（10月9 日号）

　大東建託（東京都港区）は主力の２×４工法による二階建て低層アパート向けの「免震システム」を開発し、販売を開始した。中高層マンションのみの対応だったが、低層アパートにも搭載可能となった。震度６〜７という阪神淡路大震災レベルの揺れを震度４〜５弱程度に低減する。

　「免震構造」は、地震の揺れを直接建物に伝えないように基礎と建物本体の間に免震装置である絶縁体を挟み込むというもの。「耐震構造」が基礎を含む構造体そのものの強さで地震の揺れに耐えるのに対し、免震構造は絶縁体が地震の揺れを通常以下に抑える。これにより、建物だけではなく家具の転倒など、入居者の２次災害も防ぐ。

　今回導入した免震システムは四つの装置で構成。「ベアリング型支承材」が重量を支え、転がって揺れを伝えにくくする。「復元材」である円筒形ゴムは、地震時に動いた建物を元の位置に戻す。「電動復帰装置」は大地震時に建物上部の構造が元の位置からずれた場合に電動で元に戻す。「減衰材（オイルダンパー）」は揺れのエネルギーを吸収して止める。震度２〜３程度の小さな地震でも免震性能を発揮する。（10月9日号）

　ＤＭＧコーポレーション（千葉県佐倉市）は、後付け可能なホームサウナの輸入販売を開始した。

　従来製品は耐用年数が数年間だったが、「ゴールデンウェーブ」シリーズは50年以上の耐用年数を実現する。ネジやクギを使用せず、強力磁石で接着する簡単な組み立て方式。設置は電気工事のみで可能だ。

　使用時の電気代が２時間で58円程度と安価なことも魅力。中国製で同社が日本総代理店として台湾から輸入、２人用で72万円（税別）で、国産製品に比べて２〜３割安い。

　同社は賃貸住宅の差別化に有効な設備として積極的に導入を提案していく。（10月9日号）

　泉ハウジング（茨城県神栖市）が展開するマンスリーマンションネットワーク「ミスタービジネス」の年次総会が、10月４日、開催され、加盟企業80社・１７０名が参加した。

　冒頭のあいさつで、今泉正勝社長は「現在、当社のある茨城県神栖市は企業コンビナート設置特需の影響で社宅が急激に増加しています。当社も今年３月から来年４月までに１４４室の自社物件の開発を進めています。今後はネットワーク事業の拡大と自社開発事業の双方に注力していきたい」と展望を述べた。

　そのほか９月にリニューアルオープンした同社ホームページの説明や新商品発表、加盟店の成績優秀者を表彰する各種コンテストの結果が発表された。

　同社は10月に海外初となる韓国店をオープン。当面の目標は１００社のネットワーク加盟だ。（10月9日号）

　リビタ（東京都渋谷区）は、一棟丸ごとリノベーション、再生する「奥青山トランスモーフプロジェクト」を発表した。　　

物件は南青山４丁目、東京メトロ「表参道」駅から徒歩圏内に所在する１９６３年築の賃貸マンション。既に９月中旬より建築工事に本格着手、12月に竣工する予定だ。

　企画・設計監理はブルースタジオ（東京都中野区）が手がける。外壁タイルにはコラボレーションアーティストとして野老朝雄氏が参画。外観はオリジナルタイルで形成。プロジェクトのコンセプトは「トランスモーフ」。「形態を変容させる」という意味の「ＭＯＲＰＨＩＮＧ」と、「超越、交信」等の意味を持つ「ＴＲＡＮＳ」を掛け合わせた造語だ。

　１階を店舗、２階〜４階をスタジオタイプのワンルーム住居とし、主にＳＯＨＯをターゲットとする。入居者募集はブルースタジオの関連会社ホワイトスタジオ（東京都中野区）が担当、一貫したイメージで建築プロデュースを実現する。

　リビタでは先月、東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩３分に、初の一棟リノベーションプロジェクトを手がけており、募集から３週間で満室を実現した。今回のプロジェクトはこれに続き、都心で初の一棟リノベーションとなる。（１０月２日号）

　中古不動産の再生・流通・管理を行うリヴァックス（東京都渋谷区）は、第三者機関による監修を受けた独自の物件鑑定書「リヴァックスプロパティブック」を付けた物件を総合リノベーションブランド「ＲＥ−ｉｓｍ」として販売する。新耐震基準に合致した物件を仕入れてリノベーションし、「リヴァックスプロパティブック」を添付、住宅の適正価格を開示し、担保評価を明確にして販売する。「リヴァックスプロパティブック」には価格・間取りや謄本記載事項、積立金などの管理情報、周辺の再開発情報、賃料相場のほか、独自基準による評価が記載されている。同社では将来、これに基づいた住宅性能保証体制の確立も視野に入れている。

　また、「ＲＥ−ｉｓｍ」ラインナップの一つとして、個別ブランド「Ｈａｋｕ−ｂｉ（ハクビ）」を発表した。設計・デザインは、テレデザインが実施、白色に統一した空間を提案するという。（１０月２日号）

　伊藤忠商事のグループ会社である伊藤忠アーバンコミュニティ（以下、アーバン）と伊藤忠コムネット（以下、コムネット）が10月１日に合併した。合併後は伊藤忠アーバンコミュニティとして事業展開を行う。

　合併前まではアーバンがオフィスビルの管理運営、分譲・賃貸マンションの管理、ライフサポートを行い、コムネットが賃貸マンション・学生会館のプロパティマネジメントを行っていた。相互に事業内容の重複する部分を統合することで相乗効果があると判断した。

　アーバンは24時間コールセンター「アイフロント24」、広報誌「フロンティア」、生活情報サイト「アイリスタ」といった利用者サービスに注力しており、そのサービスがコムネットでも活用できるようになる。

　これまでにも伊藤忠商事の不動産部門子会社は、その時の事業環境に合わせた分割、合併を行ってきた経緯がある。（１０月２日号）

　大東建託（東京都港区）は、ＲＣ造の中高層賃貸マンション「モデスト（Ｍｏｄｅｓｔ）」を開発し、販売を開始した。

　間取りや仕様を「部品化」して組み合わせることで、入居者の需要や様々な立地条件へ対応する。入居者需要や敷地に合わせ、間取り（１Ｋ、１ＬＤＫ、２ＬＤＫ）や１フロアあたりの戸数（４〜８戸）、階数（４〜８階）を組み合わせる。外観はシンプルだが、都会的な雰囲気をイメージした。施工坪単価は39 万円台から。(１０月２日号）

　ＦＰコミュニケーションズ（千葉県市川市）は、戸建賃貸住宅のビルダーネットワーク事業を開始した。9月21日に工務店を対象としたセミナーを都内で開催し、同ネットワークへの参加を検討する工務店経営者約60人が集まった。

　同ネットワークは約20万世帯を１エリアとしてパートナー登録を募集。加盟費用は業務委託契約書作成の実費１万円のみ。エリア登録をすると顧客紹介が受けられ、計画地に最寄のパートナーが優先的に紹介される。顧客紹介時には同社の「売れる戸建賃貸」ノウハウパッケージの購入が必要となる。パッケージ販売と顧客紹介を同時に行うため、工務店のリスクや顧客開拓の手間が軽減される。顧客紹介を受け正式にエリアが確定したパートナーには月額１万５０００円以上のサポート費用が必要。また、顧客紹介時に、パッケージ購入費用とは別に建築費の３％を支払う。

　同社では千葉県で合計４０００世帯を対象に戸建賃貸に関するアンケートを実施した。１０７件の回答のうち84件が戸建賃貸に住んでみたいと答えているという。

　「今後全国で１００社のネットワークを構築していきたい」（浦田健社長）（１０月２日号）

　不動産ファンドの組成・運営を手がけるグローバル・アセット（東京都千代田区）は、10月１日付で、「グローバンス」に社名を変更した。世界的（Ｇｌｏｂａｌ）な視野に立ち、変化する時代の流れを的確にとらえながら、お客様とともに成長、前進（Ａｄｖａｎｃｅ）していく」という経営理念を織り込んだ。社名変更に伴い新しい社名ロゴも発表した。（１０月２日号）

　ケン不動産投資顧問（東京都港区）が発表した「ＫＥＮ　Ｄａｔａ　Ｐｒｅｓ　Ｖｏｌ．24」によると、東京都内の主要３区（港区、渋谷区、世田谷区）の高級賃貸住宅の市況が改善していることが明らかになった。３区の空室率は７・８％で、前年同期比０・８％改善。市況が悪化した２００３年以前の水準まで戻った。成約賃料の推移を見ても、空室率と同様に03年以前の水準に戻りつつある。

　「すでに好立地の賃貸物件については、賃料の上昇が始まっています。以前と比べて日本人富裕層の賃貸需要が拡大していることが要因です」（松本敬子課長）（１０月２日号）

　バスメーカーの日ポリ化工（奈良県香芝市）は、９月15日、京都市内の橋本関雪記念館「白沙村荘」で、自社製品の発表会と記念セミナーを開催した。会場となった「白沙村荘」は、２２００坪という広大な敷地内に、趣きある日本家屋と日本庭園を有する由緒ある館。その日本庭園の中に風呂を置くという大胆な発想だ。一見ミスマッチと思えるコラボレートだが、「しっとりとした日本庭園に、美しいお風呂が溶け込んでいて、癒しを感じる」と参加者からは感嘆の声。

　また、同社の主力商品である「炭酸泉」も披露され、来場者の関心を誘った。ゲストとして元阪神タイガースのランディ・バース氏が登場すると会場は沸き返った。（１０月２日号）

　新規事業のコンサルタントを手がけるアークスペース（大阪府大阪市）は、マンション１階にある立体駐車場の空きスペースを有効活用するためのレンタルボックス「Ｐ−ＣＵＢＥ（ピー・キューブ）」を開発した。現在、試験導入を皮切りに導入提案を進めている。

　入居者向け駐車場のうち、利用のないスペースを活用する。１台分のスペースに収納ボックス６つが設置できる。入居者は普段使わない荷物をしまっておくことで、室内が広く使用できる。大手メーカーの協力を得て開発し、万一の事故時は１億円までの保険も付いている。（１０月２日号）