賃貸不動産ニュース

　住宅分譲、不動産流動化事業を手掛けるゼファー（東京都中央区）は、マンションデベロッパーの近藤産業の株式を取得し、子会社化したことを発表した。

　近藤産業は、近畿エリアを中心に分譲実績を持つマンションデベロッパー。

　ゼファーは、ゴールドマン・サックス証券会社の関連会社である米・ウインド・リアルティ・ファイナンス・ケイマン・カンパニーおよび花水木開発から、近藤産業の発行済み株式総数の50％に当たる株式を取得した。取得価格は25億円に上る。

　ゼファーにとっては、近藤産業に資本参加することにより、近畿エリアへのネットワーク構築を急ぐ。

　さらに、両社の人材、ブランド、不動産情報、仕入れノウハウ、施工管理ノウハウ等の供給を行い、シナジー効果を高めることで、両社の収益基盤の強化を目指す。

　リクルート北海道支社は１月１９日、札幌エリアで無料の賃貸物件情報誌「タウンズ賃貸版」を創刊した。

　これまでコンビニエンスストア等で販売していた「フォレント」を一新。フリーペーパーとすることでより高い効果を見込んでいる。掲載物件数は６１５６件。オールカラーで地区、値段別に物件が掲載され、見やすさを追求した。

　フリーペーパーの強みを活かし、今までの配布網に加えて、スーパー、ファミリーレストラン、駅の地下道などに専用のラックを設置し、配布を増やしている。

　発行は毎月第１・第３木曜日。現在、創刊記念として、クイズとアンケートに答えるとさまざまな商品が当たる「住み替え応援キャンペーン」を実施している。３月１５日の消印有効まで。

　賃貸住宅の空室対策の企画・コンサルティングを行うオーナーズ（石川県金沢市）は、賃貸経営の再生を目指したコンサルティング事業を開始した。

　税理士、一級建築士、ファイナンシャルプランナー、デザイナー、建設リフォーム会社など、さまざまな専門家が、賃貸経営再生へ向けてのコンサルティングを行う。

　同社では、今後、セミナーなどを通じてコンサルティングの提案に注力していく。

　ミサワホーム（東京都杉並区）は、全国の不動産会社との提携ネットワークを持つグループ会社、ミサワエムアールディー（東京都新宿区）とともに、賃貸住宅管理のサポートシステム「ＭＲＤ倶楽部」を発足した。

　家主に対して、最長30年の一括借上げ、24時間コールセンター対応のほか、物件の定期巡回清掃、提携保証専門会社による保証人代行システムなどを提供していく。

　一括借上げについては、ミサワホームはこれまで各地の販売会社ごとに、独自で地場の不動産会社と協力して展開を図ってきた。今後は、ＭＲＤ倶楽部に物件を集約していくことになる。

　実際の借り上げ、管理はミサワエムアールディーが行う。

　借上げの保証率は90％を基本に、85％〜90％。２年ごとに家賃の改定を行う。

　今年１月から、東北、新潟、千葉、茨城、東海、近畿の各エリアでサービスを開始し、順次全国に拡大していく。

　ＭＲＤ倶楽部によって、賃貸住宅のオーナーの土地活用を組織的にサポートする体制を整備し、賃貸住宅の販売を促進していく方針だ。

　平成18年３月末までに、管理戸数２万４５００戸を目指している。

　資産運用・相続のコンサルティングを行う船井財産コンサルタンツ（東京都新宿区）は、事業者向け与信業務を手がけるニッシン（東京都新宿区）と、日本不動産格付（東京都新宿区）を合弁で設立することを発表した。共同で不動産格付け事業および建物診断事業、不動産鑑定・デューデリジェンス事業を開始する。

　船井財産コンサルタンツが長年培ってきた、個人・法人・財産運用のコンサルティングのノウハウと、ニッシンが有する金融・不動産、多様な業種との提携・出資を通じたグループ力を生かし、「安心のできる、わかり易い不動産マーケット指標」を不動産の格付けという手法を用いて展開していく。

　日本不動産格付けの知名度浸透により、コンサルティング事業、不動産ネットオークション、不動産ファンド事業との相乗効果が見込まれるほか、インターネット上の不動産取引所の構築を目指す。出資比率は、船井財産コンサルタンツ40％、ニッシン25％。

　北欧の輸入住宅の製造・販売を手掛けるスウェーデンハウス（東京都世田谷区）が賃貸住宅市場に参入する。賃貸住宅「ＳＷＥＤＩＳＨ　Ｍａｉｓｏｎ（スウェディッシュメゾン）」を１月に発売。北海道を除く全国で営業を開始した。

　新商品「スウェディッシュメゾン」は、２階建てのメゾネットタイプが基本。60平方m、70平方m、80平方mの３パターンがあり、間取りは２ＬＤＫ〜３ＬＤＫのファミリータイプ。

　外観・内装ともに北欧風のデザインを採用し、オール電化を標準仕様としている。標準価格は坪あたり75万円になる予定。

　同社はこれまでにも賃貸住宅を受注してきた実績を持つが、商品化は今回が初。北欧風のグレードの高い性能・設備で、団塊ジュニア世代など、趣味・志向性の高い層をターゲットに提案していく。

　賃貸経営・管理については、全国各地の提携不動産会社とともに実施する。

　最長30年の一括借上げシステムや、管理業務を代行するトータル管理システムなども行っていく予定。

　不動産ポータルサイト「ＨＯＭＥ'Ｓ」を運営するネクスト（東京都中央区）は、首都圏在住の20代〜30代の男女を対象に、住んでみたい街と想定している家賃についてのアンケートを実施した。１月27日から結果をホームページ上で発表している。

　住みたい街として上位に選ばれたのは、１位が吉祥寺、２位が横浜、３位が自由が丘。女性からの支持率が高いおしゃれな街が目立つ。

　最近話題の六本木は12位。もともと家賃が高いイメージがあるせいか、世間の盛り上がりの割には、実際に住んでみたいという回答はそれほど多くなかった。

　住みたい街を選ぶ理由の1位は、「通勤・通学の利便性が高いこと」。２位は「商業施設が充実」、３位に「おしゃれな街」と続く。

　「治安がよい」を理由に街を選んだ人は16位にとどまり、治安の悪化が問題になっている今日でも、日常の利便性を優先したいという結果となった。

　「住みたい街に実際に住む場合、月額いくらまでなら家賃を支払えますか」というアンケートに対して、住みたい希望と家賃とのギャップがもっとも大きかったのが銀座だった。

　一方で、最もギャップが小さかったのが浦安。同社の分析によると、銀座や渋谷などは、多くの人にとって「遊ぶ街」「高級な街」というイメージが薄く、相場がつかめないのかもしれないとしている。

　実際の家賃相場は支払可能額の３倍以上。高級エリアでは10万円以上のギャップがあった。

　住みたい街で暮らす場合に、支払い可能な家賃を回答してもらった結果、約９割が実際の家賃相場よりも安い金額を回答している。実際の家賃相場との差が開き、理想と現実の間には大きなギャップがあるようだ。

　大阪在住の家主による勉強会を開催する「がんばる家主の会」は、賃貸物件検索・紹介サイト「がんばる家主の賃貸情報！」をスタートさせた。

　「物件検索」コーナーでは、検索によって目的とした物件が探せない場合でも、サイトに登録することで直接家主から連絡を受けることができる。掲示板の内容も多岐に渡っており、さまざまな年代の人が「部屋を探している」「部屋を貸したい」という文章を書き込み、情報交換を行っている。

　１物件につき、１ブログが用意されている。物件の紹介だけでなく、入居者、家主双方の立場からの書き込みが興味深い。

　旭化成ホームズ（東京都新宿区）とその子会社の旭化成不動産（東京都新宿区）は、30年分の借地代を地主に対し一括前払いする定期借地権を利用した賃借住宅事業「土地活用30年一括借り上げシステム」を来月１日から開始する。平成18年度中に２００戸の建設を目指している。
　
　これまで旭化成ホームズでは、都市部を中心に「へーベルメゾン」のブランド名で、賃貸住宅の建築請負事業を展開してきた。その際、旭化成不動産が建物を一括借り上げする「30年一括借り上げシステム」を地主に提案していた。

　「しかし、個人の地主さんですと『アパート経営は興味があるが、少しでもリスクがあるのは嫌だ』という人もいます。そこで、旭化成不動産が建物を借り上げるのではなく、建物を所有、経営し、地主さんは地代を受け取る、という方式を開始することにしました」（旭化成ホームズ広報室）

　このシステムは、旭化成不動産が30年後の建物譲渡特約を設定した定期借地契約によって地主から土地を借り受け、賃貸住宅を建設するもの。その際に地主は30年分の地代を一括して前払いで受け取ることも可能だ。

　全額前払いの場合、地主は30年間の定期借地権に見合う対価を一括して受領でき、リスクを回避しながら土地を手離すことなく資金の調達が可能になる。

　「資金は自宅の建て替えやリフォーム、投資用不動産の購入、相続税の支払いなど自由に使えます。また、地代は、前払い分と月払いを自由に選択できます。例えば価格の値上がりが見込める土地の場合には、月払い制にして、地価の変動に合わせた形で地代を変更する、といったことも可能です」（旭化成ホームズ広報室）

　同様のシステムはこれまでも数社が取り組んでいたが、権利金や保証金の税務上の取り扱いの問題で普及していなかった。しかし、平成１７年１月に、国税局より、一定要件を満たせば用途を問わずに定期借地権設定時の一時金を前払い賃料と認める旨の見解が示されたことで、地主は一時金を取得しながら前受け金として各年ごとに当該年度の賃料相当額を所得計上することが可能となった。

　(社)全日本駐車協会（東京都千代田区）では、時間貸し駐車場運営者に向けた新・磁気式共通駐車サービス券システムへの統一化の提案に力を入れている。今後、全国主要都市で説明会、勉強会を重ねていく予定だ。

　最近、商店会や商工会議所が、時間貸し駐車場運営会社と提携し、店舗を利用すれば駐車場利用料金が安くなる共通駐車サービス券を発行する、というケースが増えてきている。

　しかし、駐車場ごとに異なるメーカーの精算機が導入されていることが多く、実際には駐車場側で人手をさいて自社駐車場用のクーポン券と交換するなど、手間・コストが発生しているケースも見られた。

　そこで、全日本駐車協会では、新規格のカードリーダーに交換することで、精算機メーカーを問わず共通して利用できる磁気式駐車サービス券システムの普及を目指している。これにより、提携商店街や駐車場の数がどれだけ増えても、サービス券は共通のものが利用できるため、駐車場側にとっては人件費の削減につながる。また、利用者の利便性も向上するため、結果的に商店街の来訪者数増加も見込める。

　現在、このシステムに対応している精算機メーカーはアマノ、日本信号、三菱プレシジョンの３社だが、他メーカーにも協力を呼びかけていくという。

　東京建物（東京都中央区）は、東京都墨田区太平４丁目で進めている商業・オフィス・住宅を擁する複合再開発の名称を「ｏｌｉｎａｓ（オリナス）」に決定した。

　この「ｏｌｉｎａｓ」は、物件が所在地が錦糸町エリアということから、「錦の糸がさまざまな模様を織りなす」という意味を込めてつけられた。

　「ｏｌｉｎａｓ」は約２万７０００平米の敷地に、地上32階・地下２階建ての事務所棟「オリナスタワー」と、商業施設「ｏｌｉｎａｓモール」「ｏｌｉｎａｓコア」、地上45階・地下２階建ての住宅棟「Ｂｒｉｌｌｉａ東京タワー」を建築するもので、延べ床面積は約26万４８００平米。東京東部地区では最大級の複合再開発プロジェクトとなる。着工は平成14年12月、竣工は今年３月末を予定している。

　住宅棟「Ｂｒｉｌｌｉａタワー東京」は全６４４戸。東京建物、三井物産、昭栄の共同開発による分譲マンションで、既に全戸完売となっている。

　間取りは単身者向けからファミリー向けまで幅広く、最多価格帯は５０００万円台後半。入居者への引き渡しは６月になる見込みだ。

　４月20日には、商業施設「ｏｌｉｎａｓモール」「ｏｌｉｎａｓコア」がグランドオープンを迎える。家具・インテリア雑貨の「島忠」、ベビー総合専門店の「ベビーザらス」、複合ファッションの「コムサストア」、約１５００席のシネマコンプレックス「ＴＯＨＯシネマズ錦糸町（仮）」をはじめ、約１５０店舗が入店する。施設側では年間来館者１５００万人、年間売り上げ２５０億円を見込んでいる。

　なお、商業施設全体ならびに、事務所棟の約50％については、米国金融大手のＡＩＧグループに約４９０億円で譲渡することが決定済み。その後の運営管理については、引き続き東京建物グループで行っていく予定だ。　

　ハウスメイトグループ（東京都豊島区）は、昨年12月27日付で、グループ６社が財団法人日本情報処理開発協会（ＪＩＰＤＥＣ）より、個人情報保護に関するコンプライアンス・プログラムの要求事項を満たす企業としてプライバシーマークの付与認定を取得した、と発表した。今回、認定を受けたのはハウスメイトパートナーズ（豊島区）、ハウスメイトショップ（同）、ハウスメイトワークス（同）、イーエスハウスメイト（同）、ハウスメイトテクノス（品川区）、ヒューマン・ハーバー（豊島区）の６社。有効期間はいずれも今年１月17日から平成20年１月16日まで。

　不動産アセットマネジメント事業、不動産ファンド運営などを展開するケネディクス（東京都港区）は、１月20日、米国ロサンゼルスに本社を置く住宅マネジメント会社ＫＷＭｕｌｔｉ‐ＦａｍｉｌｙＭａｎａｇｅｍｅｎｔＧｒｏｕｐ，Ｌｔｄ．（以下ＫＷ社）への資本参加を行った、と発表した。

　ＫＷ社は米国西海岸を中心に、現在20棟、約４５００戸の住宅の運営管理を展開。また、今後３年間で約９０００戸（約13億ドル）の取得を計画している。

　今回、ケネディクスはＫＷ社の関連会社であるＫｅｎｎｅｄｙ‐ＷｉｌｓｏｎＰｒｏ
ｐｅｒｔｉｅｎ，Ｌｔｄ．より出資持分20％を譲り受け、ＫＷ社に資本参加する。

　ケネディクスは、不動産アセットマネジメント事業の拡大に向け、投資対象物件の多様化を進めている。その一環として、昨年より米国での集合住宅投資を開始しており、現在までにカリフォルニアで３物件（約８０００万ドル）を投資している。

　今後、米国での投資事業を拡大させていくためには、既存物件・新規開発物件の両面において、投資対象となる物件の選別および運営管理に関する専門的なノウハウの構築が必要という認識から、以前よりマネジメント会社への出資を検討していた。

　なお、ＫＷ社株の持分を譲渡したＫｅｎｎｅｄｙ‐Ｗ
ｉｌｓｏｎＰｒｏｐｅｒｔｉｅｎＬｔｄ．は、平成15年までケネディクスの親会社であったＫｅｎｎｅｄｙ‐Ｗｉｌｓｏｎ．ｉｎｃ．の一部が分離されて別会社になったもの。

　(財)日本賃貸住宅管理協会（東京都千代田区）は、1月24日、平成18年の会員総会を開催した。

　第一部の講演会は、協会理事の江口正夫弁護士によるセミナー。テーマは「耐震偽装問題を考える　賃貸ユーザーのために何をどこまで行えばいいのか」。管理会社・仲介会社が認識すべき建物倒壊時の法律問題について解説した。

　第二部の研究発表では、藤之原正秋研修委員長と北澤艶子レディース委員長がそれぞれ、研修事業とレディース委員会の活動報告と18年の活動計画について報告した。

　川口雄一郎保証制度運営部会長からは管理会社の会社情報の公開について、山本明男法務研究会長からは賃貸住宅管理委託契約書のリニューアルおよびオーナー向け啓発リーフ「サブリースの留意点」について、関輝夫原状回復研究部会長からは「敷金精算ハンドブック」作成の経過報告について、福田紘一シニアステージ推進部会長からはシニア世代向け「住替え支援制度」の活動について報告がなされた。

　須綱稔総務委員長からは、18年度の重点事業として広報活動の強化、賃貸住宅管理士会の運営、管理会社の会社情報の公開、住替え支援センターの相談事業の充実、支部組織の拡充と自治体との連携強化などが挙げられた。

　第三部の会員総会では、平成17年度の事業経過報告、協会活動功労者の表彰、新入会員の紹介などが行われた。

　多数の会員が出席し、互いに交流を深める場となった。