賃貸不動産ニュース

　シノケン（福岡県福岡市）は、１月31日、昨年末に発生した一連の耐震強度偽装事件において、同社が関与していた７棟すべてについて購入代金の返還および買い取りが完了した、と発表した。６棟については解体が決定しており、すでに５棟は工事に着手している。　耐震強度偽装の疑いがある、とされた物件のうち、同社が関与していたのは以下の７棟。このうち自社所有の賃貸物件については同社の費用負担において退去させた上で解体、区分所有物件および売却済みの賃貸物件については、同社が買い取って解体する、という対応を打ち出した。昨年末にメインバンクより一連の費用について25億円の融資を受けていた。

　７棟のうち東京都台東区の雷門マンションは補強工事により耐震強度の基準値を確保することが可能なため、建築主および自治体の了解を得て、解体せず補強工事を行うことが決定。残り６棟については対応を進め、１月27日、最後となる日本橋小網町のマンションの買い取りが完了した。

　「退去が完了した物件より随時解体工事に着手しています。解体後の土地については、他社に売却するか、当社で新たに開発するか、現在各案件ごとに話を進めている最中です。今後、短期的にはマンション建設は少し抑えると思いますが、長いスパンでは、これまでと変わらずマンション開発には力を入れていく考えです」（霍川順一同社取締役管理部長）

　ジョイント・コーポレーショングループで不動産流動化を手掛けるジョイント・アセットマネジメント（東京都目黒区）は、個人富裕層を対象にした不動産投資スキームを開発し、１月下旬から販売を開始した。提携する証券会社の裁量により、人数の限られた特定の投資家に対して勧誘・販売を行う予定。

　「ＪｏｉｎｔＰｒｉｖａｔｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔ‐１（ＪＰＩ‐１）」と称した新商品は、個人投資家が匿名組合出資をする出資ＳＰＣとは別に資産保有ＳＰＣを設立し、資産保有ＳＰＣにてノンリコースローンを調達して投資収益の向上を目指すスキーム。

　投資対象となるのは５億〜10億円程度の現物不動産になる見込み。当面のところは中古物件を対象とする。個人投資家は、少ない自己資金で大きな不動産に投資することができ、自己資金に対する期待配当率を向上させるレバレッジ効果が得られる。

　ＳＰＣ−１の購入資金は、返済原資を収益不動産に限定した責任財産限定特約付きローン（ノンリコースローン）を利用する。借入を伴う個人向け不動産商品としては初めての個人投資家の損失リスクを自己資金に限定した商品となる。ネットキャッシュフローを重視した配当が可能な仕組みだ。

　物件選定・調査から管理、売却まで一連の管理業務については、パッケージ化し、ジョイント・アセットマネジメントが一括して請け負う。

　このスキームによる投資家の利回りは６〜８％程度を見込む。初年度の目標資産残高は１００億円。

　ホテル特化型の不動産投資ファンド「ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人」が２月15日、東京証券取引所に上場する。Ｊ−ＲＥＩＴ市場としては29銘柄目。ホテル特化型ファンドの上場も初のケースとなる。

　同ファンドはゴールドマン・サックス・グループのＭＬＱインベスターズＬＰ95％、森観光トラスト５％の出資で設立されたジャパン・ホテル・アンド・リゾートが運営。物件についてはビジネスホテル、シティホテル中心だが、リゾートホテルも一部組み込んでいる。

　同ファンドについて、不動産ファンドに詳しいグローバル・アセット（東京都千代田区）の伊東尚憲取締役は次のようにコメント。

　「オフィスビルや住宅に続く投資先として、ホテルは物流施設と同様に注目されてきました。ホテルというと昨年末の耐震性能偽装事件や、先日発覚した東横インの建築基準法違反などもあり、ややネガティブなイメージがありますが、上場ファンドに組み込まれる大型ホテルについてはそうした心配は無用でしょう。投資家の人気も得られると思います」

　最高裁は１月17日、落書きを建造物損壊と認める判断を下した。公園のトイレに「戦争反対」や「反戦」などと落書きして、建造物損壊の罪に問われた男性に対して上告を棄却。懲役１年２カ月、執行猶予３年の１審、２審判決が確定した。

　被告は、東京都杉並区の書店員27才。被告は平成15年４月、杉並区内の公園の公衆トイレの外壁に、赤や黒のスプレーで落書きをしたとして逮捕された。

　弁護側は、「建物の機能を損なっておらず、建造物損壊罪は不成立」と主張、争ってきたが、最高裁は、「外観や美観を著しく汚損し原状回復に困難を生じさせた行為は損壊にあたる」という判断を下した。

　「器物損壊罪や建造物損壊罪は、実際に物を壊さなくても、物の効用を失わせる行為については適用されると解されます。たとえばビラ貼り行為は美観を損なうという意味で、効用を失わしめる行為とされます。同様に考えれば今回の最高裁の判断は従来通りのものといえます」と水津正臣弁護士。

　今回の決定は最高裁が判断を下した点に大きな意味がある。

　これまでは、落書きに対しては軽犯罪法を適用することが多く、30日未満の拘留または１万円未満の科料を課せられるにとどまっていた。今回の判断が基準となり、被害の大きい事件については建造物損壊罪が適用されるようになれば、５年以下の懲役を課すことが可能となる。

　司法の判断が明確になったことで、今後は落書き行為に対して建造物損壊罪を適用しやすくなるとみられ、住宅や公共施設などへの落書き抑止効果も期待される。

　不動産物件映像の撮影から編集・管理・配信までワンストップで提供するＵＮＩＴＥＤＲＯＯＭＳ（東京都渋谷区）は、物件建設中の工程を映像で提供するサービス「建築期間中映像化・配信サービス」を１月25日より開始した。耐震強度偽装住宅、欠陥住宅の予防につながることが期待されている。

　同サービスは新築マンション、アパート、一般戸建て住宅を対象に、地質調査、基礎工事、上棟、屋根、外壁、防水など主要なポイントを映像化するもの。映像はライブラリー化して保管。一般戸建て物件の場合、撮影、編集、ＤＶＤ化、サーバー配信料を含めて１回３万６０００円。全10回の撮影が標準コースとなる。

　消費者は現場に行かなくても建設工程を監視できるようになる。不動産会社側も、情報を積極的に開示することで消費者へのＰＲ、欠陥住宅の心理的防止につなげていく構えだ。

　初年度は１００社への導入を予定。また今後は映像に対する信頼性、中立性を高めるため「欠陥住宅防止映像協議会（仮）」といった監視機関を不動産業者、消費者団体等と構成していく予定だ。

　アットホーム（東京都大田区）は１月30日、不動産総合情報サイト「ａｔ　ｈｏｍｅ　ｗｅｂ」のリニューアルを実施した。

　「繁忙期を迎え、初めて部屋探しをする人向けに『使いやすさ』『探しやすさ』を追求したサイトにしました。これまではトップページから物件詳細ページに入るまで、多いときは６つの画面を経由しなければなりませんでしたが、４回に減少させました。また、物件一覧画面から条件を変更して再検索する場合も、以前は１画面戻って入力しなおす必要があったのですが、新サイトでは物件一覧画面の下に条件を再入力できるエリアを設けました」（同社コーポレート事業推進部：倉沢史人氏）

　さらに２月１日から、不動産会社紹介ページで、動画配信を行う新コンテンツ「アットホームｍｏｖｉｅ」をスタートさせた。

　コンテンツ第一弾は「アットホームｍｏｖｉｅ【店】」で、その名の通り、店舗やスタッフを動画で紹介するもの。

　「ユーザーからは『不動産会社がどういったものか知りたい』ということも多く寄せられます。店の内外やスタッフ、接客風景の動画をサイトで見られれば、店の雰囲気を掴みやすいと思います」（倉沢氏）

　映像は約１分間。制作・編集・配信・１年間の掲載費込みで税込４万９３５０円だが、今月末までは４万９５０円のキャンペーン料金で対応。

　東北電力（宮城県仙台市）は、賃貸アパート・マンションのオーナー向けにオール電化機器をリースする「やりくりパック」サービスを１月よりスタートさせた。

　リース対象となるのはＩＨクッキングヒーター、エコキュート、電気温水器、蓄熱式電気暖房器、エアコンの５種類の機器。これらの機器を物件のタイプに応じて、パック形式でリースしていく。

　例えば、新築物件を対象にしたワンルームタイプ「モデルパック」の場合、１口ビルトイン２００ボルトのＩＨクッキングヒーターと２００Ｌ角型の電気温水器が、セットで月２２００円（税込）となっている。ファミリータイプの「モデルパック」は２口据置型のＩＨクッキングヒーターに３７０型Ｌ丸型の電気温水器がセットで税込月２７００円（価格は10戸以上の場合）。

　リース期間は８年間。８年終了後は再リースも可能。実際のリースは東日本興業（宮城県仙台市）、日立キャピタル東北法人営業支店（宮城県仙台市）が担当する。

　オール電化機器のリースは、初期投資費用が少なく、リース料金の経費計上が可能なため、節税効果があると取り組む電力会社も増えている。

　サカイ創建（愛知県小牧市）は、アパート新商品「サープラス　ラフィネ」の発売を発表した。この商品は、自社管理物件の入居者からのアンケートをもとに企画された商品。アンケートでは、男女問わず単身者の約６割が１ＤＫの間取りを希望。同商品は１０畳の洋室、２畳半のフリールーム、８畳タイプの洋室をそれぞれ設置した３タイプのワンルームを用意。また室内の照明には高級感を演出するためにダウンライトを採用するなどの工夫を凝らした。２月より本格的に販売を開始。同月中に成約したオーナーには、発売記念として特別割引も用意している。