賃貸不動産ニュース

　不動産賃貸仲介大手のエイブル（東京都港区）は、不動産私募ファンドを組成し、外部からの資産調達を始めた。これまではグループ関係者などから資金を集めてファンドを運用していたが、実績が積み上がったとの判断から外部の機関投資家から資金を募る。平成19年内に不動産投資信託（ＲＥＩＴ）上場が目標という。

　賃貸仲介のエイブルが業務多角化に乗り出している。

　私募ファンドを組成し、外部からの資金調達によって賃貸物件の運営を自ら行っていく。

　同社は仲介直営店350店以上、ネットワーク店と合わせると全国で約600店の店舗網を持ち、賃貸仲介に高い実績を持つ。

　同社の強みである客付けの店舗網、ノウハウを生かし、安定運用できる物件の保有に力を入れる。これまでも自社内で改装などは行っていたが、ファンドを組み資金を投入することで物件の取得、改装、運営の取り組みをさらに強化する。

　客付け能力をアピールすることでの資金調達を行い、得た資金によって物件を開発し、客付け先を増やす。強みを生かした好循環の事業モデルで収益力拡大を狙う。

　ファンドの運用を担当するのは、エイブルグループと投資コンサルティング会社のミューチュアル・リンクスが共同出資で設立したアジリティー・アセット・アドバイザーズ（東京都港区）。

　機関投資家などから出資を募っており、３月から賃貸物件の組み入れを始める。投資家から約54億円を集め、借入金も活用し、資産規模は１５０億円強を見込む。

　同社では、消費者と直接接しているという強みを生かし、購入した物件に消費者の要望が多い改装を加えるなどしている。　

　年内にさらなる私募ファンドも組成する予定。将来的には一般消費者からの資金も調達するつもりだ。同社は保険商品の取り扱いも行っており、不動産ファンドもからめたオーナーや来店客への提案を行っていく。業容の拡大で市況の波に左右されない体制を構築しようとしている。

　平成19年のＲＥＩＴ上場を目指し、将来的にはファンドを一本化する考えだ。

　ライブドアグループのライブドア不動産（東京都新宿区）が、フランチャイジー加盟店の募集業務を一時停止すると発表した。

　同社の発表によると、加盟店募集を一時停止するとのことだが、現在、実質業務停止状態になっている模様だ。本部の正式発表ではないが、加盟店は10社程度いた模様。

　同社の前身は、ビィー・ジャパン。ライブドアの傘下に入る前は、不動産担保ローンを中心に手掛ける金融業者だった。昨年７月29日に買収され、ライブドアグループ入りをしていた。その後、金融事業だけではなく、親会社がポータルサイト運営事業者という情報発信力を生かし、フランチャイズ展開をスタートさせた。

　しかし、実態はプロ野球団や放送局買収で知名度を上げたライブドアの看板貸しのようなものだった。ブランド力と情報配信の２つのメリットを訴え、加盟店を集めることで、ライブドアグループの情報量やインフラ強化を図るというのが目的だった。

　しかし堀江貴文元社長を含め親会社幹部の一斉逮捕を受け、ブランドは失墜。実質、業務遂行が不可能な状態になった。

　不動産業界にも触手を伸ばしたライブドアグループの目論みは、わずか半年でその幕を下ろした。

−−不動産仲介市場の活況で業績が好調です。

瀧　当社の強みは住宅部門です。平成17年度の上期は住宅部門の収益だけで前期比３割ほど増加しました。全体では今期の売上高は40億円に達する見込みです。これまでは30億円台だったが、50億円も見通せるところまできました。

−−法人部門の営業強化も必要では。

瀧　法人部門の収益はまだ５億円未満。母体の信託銀行などとの連携による強化が課題です。人材部門では採用体制を整備して人材育成に力を入れます。新卒採用を昨年再開し、10名ほど採りましたが、来年も同じくらい採用する予定です。また中途採用も積極的に行います。新卒はじっくり育て、中途は即実践で働いてもらい、全体の営業戦力を増強していきます。現在、従業員は２９０名ほどになりました。

−−投資用不動産事業にも力を入れ始めました。

瀧　昨年初めて収益不動産情報を一冊の小冊子にまとめ、首都圏エリアの顧客から隔月で順次配布しています。内容は一棟数千万円から５億円未満の物件が中心です。銀行ともタッグを組んで富裕層に対する投資不動産事業を拡大していきます。

−−仲介部門ではネットの役割が大きくなっています。

瀧　ネットからの集客、契約は課題のひとつ。社内にネット事業推進室を設けました。現在のネット経由の成約率は５％ほどですが、最低10％にはしたい。昨年から信託銀行系の不動産会社４社が協力し合い、相互のサイトで物件情報を公開するようにしました。

−−仲介の現場でマンション耐震偽装の影響は出ていますか。

瀧　業界全体では12月は少し落ち込んだようですが、当社ではほとんど影響はなかったようです。現場では所長クラスを集めた勉強会を実施。耐震設計などについて研究、情報収集しています。

−−店舗展開など今後の計画については。

瀧　現在27センターで、都心を中心に増やしたいと考えています。顧客満足度調査では顧客から一定の信頼を置いていただいていますので、今後も資産運用から資金調達まで不動産に関する総合的なコンサルティングを行っていきます。

　積水ハウス川崎支店（神奈川県川崎市）では、「ためになるこれからのアパート・マンション経営セミナー」を２月25日（土）にソリッドスクエア西館Ｂ１Ｆ「ソリッドホール」にて開催する。参加費は無料で、事前予約による先着定員制。開催時間は13時30分から16時まで。

　講師には、カリスマ専業主婦大家として全国賃貸住宅新聞主催で行っている「賃貸住宅フェア」の賃貸経営セミナーでセミナーを行い、人気を博している安藤泉氏が登場。スケジュールは第１部から第３部までの３部構成で、第１部（13時30分から14時30分）では、「10年連続入居率99％の『カリスマ大家さん』の思考術・管理術」について講演。第２部（14時45分から15時30分）では「キャッシュフローが命『カリスマ大家さん』の財務術・交渉術」について講演。第３部（15時30分から16時）は質疑応答。

　安藤氏は、未経験の専業主婦から不動産経営を開始、女性ならではの視点により10年連続入居率99％の賃貸住宅経営を実現している。

　全国各地で地域特化型の、いわゆる「ご当地ファンド」の組成が相次いでいる。

　不動産ファンドの組成・運用を手掛けるグローバル・アセット（東京都千代田区）は、関西圏に特化した私募不動産ファンド「関西ファンド」を設定することを決定した。

　大阪市、神戸市、京都市の３都市を中心に、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、和歌山県、滋賀県など関西圏の主要都市における不動産を投資対象にする。物件は主に住居、オフィスを中心に、商業施設やホテルなども組み込む予定だ。

　今年１月から不動産取得を開始し、３月から資産規模約１００億円で関西ファンドの運用を開始する。

　その後も物件を取得して順次新規ファンドの設定を行う。３年後には合計資産を５００億円〜８００億円程度まで積み上げ、Ｊリートへの上場についても検討するという。

　ファンドのアセットマネジメントはグローバル・アセットが行い、資金調達を行うファイナンシャルアドバイザーは新光証券が担当する。プロパティ・マネジメントは、物件ごとにそれぞれ委託していく予定。

　同社では関西圏のほか、名古屋エリアでも不動産ファンド組成に積極的に取り組んでいる。同社が運用する不動産ファンド全体の運用規模は３月末見込みで２５０億円〜３００億円に上るという。

　東北エリアでは、マンションデベロッパーのサンシティ（宮城県仙台市）が東北地方を中心にした「サンシティみちのくファンド（仮称）」を組成することを発表した。同社は16年度から不動産流動化事業を開始しているが、自社でのファンド組成は同社にとって初となる。

　物件は住居を中心に、自社開発物件のみならず、高収益物件を組み入れていく。また、投資エリアは東北を中心に東日本全域が対象になる予定。

　規模は30億円規模でスタートし、１年以内に１００億円、２年以内に３００億円を目指す。

　大東建託（東京都港区）および同社全額出資のケアパートナー（東京都港区）は、本年２月、愛知県岡崎市でデイサービスセンターを開業した。

　このデイサービスセンターは土地所有者から建物の施工を請け負い、ケアパートナーが借り受けて運営している。岡崎での開業により、全国で稼動中の施設は19カ所となる。今回開設する「ケアパートナー岡崎」は、ＲＣ造６階建ての賃貸マンションの１階部分を使用する。

　ケアパートナーは、介護予防型のデイサービスを中心としたサービスを提供しており、専門スタッフとして健康運動指導士を採用して各センターに配置している。

　同社では、賃貸マンションの１階部分にケアパートナーが入居する方式で、全国展開を図っており、本年度２カ所、来年度以降も28カ所での開設を計画している。

　全国で不動産フランチャイズチェーン「アパマンショップ」を展開しているアパマンショップネットワーク（東京都中央区）は、子会社のアパマンショップリーシングにおける直営店舗の出展計画を倍に引き上げることを発表した。

　直営店舗の出展は、通期で50店舗の出店計画を予定していたが、中間期末時点において、すでに50店舗の出展契約が完了する見込み。

　そこで、通期の出展計画を見直して倍増し、１００店舗の出店を計画している。

　同社では、従来展開してきた「アパマンショップ」のフランチャイズ展開に加え、既存フランチャイズ加盟店との相乗効果を狙って直営店舗の展開を始めた。

　これに伴い、広告などを前倒しで投入するため、販売費の負担が増加し、同社では中間業績を下方修正している。

　同社のＦＣ店舗数は昨年12月末で７７０店舗になる。

　時間貸し駐車場を展開するパーク24（東京都品川区）は、ＧＳカルテックス（韓国ソウル市）、ＳＯＭＯ石油（韓国ソウル市）、アマノ（神奈川県横浜市）とともに、韓国で24時間無人時間貸し駐車場「ＧＳタイムズ」を展開することに合意した。パーク24にとっては、タイムズのノウハウをはじめて海外で展開することになる。

　「ＧＳタイムズ」のブランド名で、韓国の既存駐車場と比較して25％程度安価な駐車料金で展開する計画。タイムズのノウハウを活用し、平日と休日、昼間と夜間の駐車料金体系の二元化を積極的に取り入れていく予定。５年後に３万台を目指して展開する。

　新会社の出資比率はパーク24が45％、ＧＳカルテックス30％、ＳＯＭＯ石油20％、アマノ５％。代表取締役には近藤次夫氏（パーク24）と尹在協氏（ＧＳカルテックス）の２名が就任する予定。資本金は10億ウォン（約１億円）。

　平和恒産（北海道札幌市）は２月２日、北海道千歳市に千歳駅前店舗をオープンした。

　同社は北海道千歳市を地盤に展開する不動産会社。「不動産のピース」の名で知られている。今回の出店は千歳本店、恵庭店に続く３店舗目となる。

　飲食店を回り、店舗にティッシュを置くことや、街中に看板を設置することで急速に知名度がアップ。設立からわずか６年で千歳を代表する不動産会社に成長した。

　鈴木善一社長は宝石屋や古美術商などさまざまな商売の経験者で、他業界で得た知識、サービスを不動産業に生かしている。

　同社では、人口増加で市場拡大に期待できる千歳に出展することで、さらなる発展を目指し、大手不動産ネットワークへの加盟も検討している。

　「構造計算書偽装事件をきっかけに、性能評価制度の利用が多くなればと考えています」と話す住宅検査保証協会（東京都墨田区）の大場喜和社長。

　これまで住宅の性能評価制度は、分譲マンションの一部で取り入れられてきただけだったが、今後はより高いレベルの耐震性能を要求される「等級２」以上の集合住宅が増えてくると、大場社長は予想する。

　「等級２レベルの建物になれば、当然ながら建築コストも高くなります。しかし、信頼性とブランドイメージのためには、今後欠かせないものになっていくのではないでしょうか」

　学生マンションの企画開発・仲介・運営管理を行うジェイ・エス・ビー（京都府京都市）は、昨年２月より導入していたバーチャル部屋見学システム「衛星探見ナビ」にテレビ電話機能を付加した。２月10日より全国22カ所のＵｎｉＬｉｆｅ店舗で運用を開始した。

　同社の衛星探見ナビは、店頭に設置された専用パソコンを使用して、マンションから最寄駅までの通学経路を実際に歩いているかのようにバーチャル体験できるというもの。

　さらにマンションの付帯設備や通学経路・通学時間、近くの銀行やコンビニエンストアなどきめ細やかな生活情報を得ることができる。

　同社では、この衛星探見ナビの導入後、成約率は15％増加。これを受けて同社では、さらなるサービスの充実を目指しテレビ電話機能を付加させることになった。

　衛星探見ナビ用端末の隅に専用端末を設置。二つのモニターを並列して使用することで、来店者に対してその場で対面して接客しているようなサービスが提供できる。衛星探見ナビの操作はコール先の現地スタッフが行い、口頭説明と画面情報作動で、細かな生きた情報を利用者に伝えていくという。

　「来店した学生さんと現地のスタッフが、モニター越しに顔を合わせた双方向のコミュニケーションを図ることで、安心して部屋探しをすることができます。わざわざ現地に足を運ぶ必要がなくなるので、遠方での部屋探しにかかる時間的・経済的負担も軽減できます」（同社）

　同社では、このテレビ電話システムを用いて大都市圏の店舗と地方店舗の連携を図り、今期２割増の集客を目標としている。

　▼東京都都市整備局主催、ＮＰＯ法人日本地主家主協会（東京都新宿区）協賛のセミナー「必聴！大家さんのための賃貸経営の基礎知識講座−安心・安全・安定の土地有効活用をめざして−」が、２月19日（日）13時より、都庁第二本庁舎にて行われる。

　参加費は無料。定員は２００人で定員を超えた場合は抽選での参加となる。

　第１部が「個人情報保護法の留意事項」および「都が推進する居住支援事業について」。都の各担当者が説明を行う。

　第２部は(社)全日本不動産協会の清水修司副理事長による耐震に関するセミナー「備えあれば、憂いなし！−今からでも遅くない耐震性チェック−」。

　第３部は落合孝裕税理士による「平成18年度の税制改正のポイントはここだ！」

　第３部終了後、希望者には個別相談会も行われる。

　▼日本ファイナンシャルアカデミー（旧社名クラビス・東京都千代田区）は、３月５日(日)13時より、「ハワイ移住・起業・不動産投資」をテーマにしたセミナー「常夏の島ハワイで豊かな生活を手に入れよう！」を開催する。

　会場は東京都中央区日本橋茅場町の金融財務研究会日進ビル。参加費は１万８０００円。

　当日は、ハワイアンジョイ不動産の深山ツヤ子副社長が、自らのハワイ移住、起業経験を元に「ハワイでの生活と生活費」「ハワイの不動産情報を収集するためには？」「実際の購入手続きは？」「購入後の管理について」などのテーマでレクチャーを行う。

　高千穂（神奈川県横浜市）が開発した火山灰・シラスを活用した外装用多機能左官材「白洲そとん壁」が特許を取得した。

　これまでの外壁は、有機素材の力により防水機能が確保されていた。それに対し「そとん壁」は、自然素材を１００％使用。完全無機質でありながら、物理的作用を巧みに利用して防水性と通気性を両立させた、従来品にはない新規性が認められ、今回の特許取得に至った。

　防水性と通気性という相反する機能の両立により、壁内部のサビやカビの発生、結露を防いで、壁内外のコンディションを良好に保つ。また、防水塗装、通気工事も不要になるため建築費の大幅な節減も可能になる。

　２月２日、不動産経営管理士の普及・育成を目指すＩＲＥＭ　ＪＡＰＡＮの年次総会・記念セミナーが品川プリンスホテルで開催された。米国本部からはフレッド・プラッサス代表、ラス・サルツマンＣＥＯが来日。サルツマンＣＥＯは「ＩＲＥＭではプロパティマネジメントに加え、アセットマネジメント、オンサイトマネジメントまで行える人材の普及・育成を目指す」とあいさつ。

　記念セミナーに先立ち、後援の財団法人日本賃貸住宅管理協会の亀山征夫会長（サン・ステップ社長）、本庄誠ＰＭ研究会会長（三井不動産住宅リース社長）がスピーチの壇上に立った。

　セミナー第一部のテーマは中国開発。ジェームス・リー氏が１万平方mにおよぶデルタ地帯の開発について、事例を踏まえながら講演を行った。第２部では、米国で不動産会社を経営するジーン・パウエル氏が、物件調査の注意点や物件購入のタイミング、付加価値の高め方について解説。第３部では、中央ビル管理取締役の鈴木俊一氏が、米国への視察研修で体験したＰＭ手法を紹介。日々の業務に今後どのように取り入れていくかについて話をした。

　神奈川日本建工（神奈川県横浜市）は、老朽化したアパート・マンションを建て替えずに小規模多機能施設へ転用し、再生する事業「賃貸再生」をスタートさせた。小規模多機能施設とは、「通い」「泊まり」「訪問」「居住」を組み合わせたサービスを高齢者に提供する施設。地域密着型サービスとして、厚生労働省は各生活圏に１カ所の設置を目標としている。

　しかし、グループホームや有料老人ホームと異なり、利用者の滞在期間が短く、経営安定性に欠けることから建物を借り上げて運用する場合は借り上げ家賃を低く設定せざるを得なかった。

　それに対し、この「賃貸再生」は建築費の大幅削減が可能で高収益が期待できる。

　「新築工事に比べて産業廃棄物は60％、ＣＯ2の排出量は60分の１に軽減されます。環境保護の面でも効果は大きいと思います」（同社）

　センチュリー21・ジャパン（東京都港区）は、２月７日、東京プリンスホテルパークタワーにて年次総会を開催した。今回は記念すべき21回大会ということで、米国からセンチュリー21国際本部トム・クンツ社長を招き、盛大に行われた。

　大会には、約１２００名が参加。同フランチャイズの加盟店および営業員の優秀者「センチュリオン」に対して表彰が行われた。平成17年１年間の受取報酬額が店舗で１億５０００万円以上、個人では３６００万円以上の達成者が対象で、今回は店舗の部で49店舗、個人の部で１５７名が表彰された。賃貸部門ではセンチュリー21ヨコハマ地所横浜店が２億７６５万円で１位に輝いた。

　センチュリー21・ジャパンの三津川一成社長は、「加盟店の総受取報酬額は前年比11％増の３７３億円でした。加盟店も６６８店になり、大きなグループとなってきましたが、まだまだ上昇の余地があります」と接客数、女性の活躍の重要性について、力強く語った。なお同フランチャイズでは２０１０年ビジョンとして、加盟店１０００店、営業員１万人、営業１人当たりの売上高１５００万円、お客様利用意向度20％を４大目標に掲げている。