賃貸不動産ニュース

　企業の福利厚生のアウトソーシングを手掛けるリロケーション・ジャパン（東京都新宿区）は、東京スター銀行（東京都港区）と業務提携を締結した。

　東京スター銀行が展開している資産活用ローン「充実人生」にて、リロケーション・ジャパンは住み替え後のサポートを提供する。

　資産活用ローン「充実人生」は、60歳以上を対象にしたシニア向け商品。生活資金の補填や医療費の支払いを始め、海外ロングステイや別荘の購入費用、住宅リフォームなどさまざまな用途に利用できるもので、昨年９月から販売開始している。

　今年３月１日に商品改定をし、セカンドハウスや有料老人ホームへの入居を希望する場合、自宅を手放すことなく不動産担保に融資を受けることができるようになった。

　ローン契約すると同時に、賃貸収入や持ち家の維持・管理に必要なサービスを総合的に受けることができ、年金以外に安定した収入を得ることが可能になる。

　持ち家を賃貸に回し、そこから得る家賃収入を都心部のマンションやケアハウスへの入居費用に充てる。リロケーション・ジャパンは、持ち家を賃貸に回した場合の入居者斡旋や管理などを行う予定だ。(３月６日号）

　全国少額短期保険業協会（事務局・東京都中央区）は、２月23日、少額短期保険会社を目指す共済会のための相談窓口を開設した。設立のための具体的な準備や取り組みが分からないという共済団体に対し、フリーダイヤル、ファックス、メールなどで対応する。事務局での対面相談も可能だ。

　同協会は「消費者ニーズに応え高い満足が得られる保険サービスを提供する」という趣旨のもと、住宅・家財、福利厚生、医療など全国の共済会17団体で結成された。そのほか準会員６団体、保険会社などの賛助会員７団体が加盟する。

　当初、有志で発足した協議会を発展させ、ＮＰＯ法人と協同することで、契約者保護、コンプライアンス重視に基づき、昨年11月の総会で正式に設立した。

　募集人試験制度も本格的に構築している。既に「講習テキスト・試験問題の作成」や「管理・運用システムの構築」を開始。本年４月に迫る改正保険業法施行を受け、少額短期保険事業者の事業確立を図るため、加入者保護を目的とした独自の募集人試験制度を確立する。社団法人の申請も当局に行っている。

　今後、会員や少額短期保険事業者を目指す団体に対して、研修を開催、登録の手続きなどについて解説する。

　保険業法の改正により、無認可共済は金融庁の監督下に置かれることになる。現行の共済運営者は、新設される少額短期保険会社に移行するか、これまでの共済運営をストップするかの選択を迫られることになる。

　この動きに合わせ、少額短期保険会社を対象にした協会の設立が相次いでいる。全国少額短期保険業協会のほかにも、少額短期保険協会（東京都新宿区）、日本少額短期保険協会（東京都中央区）などの団体が設立されている。

　これらの協会は、少額短期保険会社への情報提供を行うとともに、一般消費者の相談窓口としても活動していく予定だ。

　少額短期保険会社への移行は、複雑な制度と煩雑な手続きが共済運営者にとって大きな壁となっている。適切な情報提供をする機関として、協会への期待は大きい。(３月６日号）

　30銘柄目となるＪリートが上場した。新日鉄都市開発（東京都中央区）、王子不動産（東京都中央区）、住友信託銀行（大阪府大阪市）によるトップリート投資法人だ。今年も複数銘柄の上場が予定されているリート市場の動向を探った。

　３月１日、東京証券取引所に上場したトップリート投資法人。住友信託銀行38％、新日鉄都市開発31％、王子不動産が31％出資している。久々に大手企業が出資するリートとして注目度が高い。

　55万円の公募価格に対して初値は57万８０００円だった。

　「思っていたよりも初値が伸びなかった印象。上場日はマーケット自体が下げ局面にあったことに加えて、日本ビルファンド投資法人が８００万円の増資を発表した後だったので、機関投資家が動きにくかったという事情も作用しているようです。とはいえ、トップリートは４％以上の利回りを出していますし、大手企業が出資しているので今後伸びる要素はあるでしょう」（ビー・アール総研　不動産投資情報室、関大介室長）

　資産規模は約１０００億円。現在、オフィスビル６棟と一つの商業施設が組み込まれている。今後は、住居系不動産にも投資する予定だ。

　中でも目を引くのは、日本電気本社ビルだろう。現時点で運用資産の40％を占めている。また、晴海トリトンスクエアのオフィスビルも入っており、個人投資家、機関投資家双方に認知されやすい資産内容になっている点が特徴だ。

　資産運用会社のトップリート・アセットマネジメント（東京都中央区）の担当者によると、「早期に資産規模２０００億円を目指す」という。新日鉄都市開発と王子不動産の開発と、住友信託の不動産仲介をフルに活用して物件取得を急ぐ。

　今後、クリード・オフィス投資法人が３月15日に、城南地区を中心に展開するマンションデベロッパーのモリモトによるビ・ライフ投資法人が３月22日に東証に上場する予定。

　ビー・アール総研の関氏によると、今年は10銘柄程度の上場が予想されるという。中でも森ビル、三井不動産の住居系リートが年内に上場するのではないかとの見方もある。すでに30銘柄に達したリートが今後どのような動向を見せるのか、今年も注目を集めそうだ。(３月６日号）

　定期借家推進協議会が主催、国土交通省、日本不動産学会が後援するシンポジウムが３月22日(水)13時より文京区の住宅金融公庫１階「 すまい・るホール」にて行われる。参加費は無料。テーマは「定期借家の活用方策と今後の展望を探る」。

　基調講演は三部構成。第一部は「定期借家制度の改正動向について」で、講師は衆議院議員の根本匠氏。第二部は「住宅市場と定期借家制度について」で、講師は国際基督教大学教養学部教授の八田達夫氏。第三部のテーマは「居住用定期借家マニュアルの査定について」で、講師は居住用定期借家マニュアル検討ＷＧ座長で、昨年12月に開催した全国賃貸住宅新聞社主催の賃貸住宅フェアでも講師を務めた弁護士の吉田修平氏。講演終了後、15時55分より、オーナーズエージェントの藤澤雅義社長が定期借家活用事例報告を行う。

　このシンポジウムは３月１日の「定期借家の日」を記念しての開催。

　「定期借家の日」は、定期借家制度を創設した借地借家法の一部改正部分が平成12年３月１日に施行となったことで、制定された。(３月６日号）

　中央三井信託銀行（本店・東京都港区）と有料老人ホームを展開するメッセージ（岡山県岡山市）は業務提携を行い、メッセージが運営する有料老人ホームを建設する土地所有者に向けた「有料老人ホーム・高齢者専用住宅建築資金ローン」の取扱いを開始する、と発表した。

　これは、東京・大阪・名古屋の三大都市圏および札幌・福岡エリアの個人土地所有者に、メッセージが運営する有料老人ホーム・高齢者専用住宅を建設する場合、その建築資金について最大10億円まで融資を行うもの。ただし、土地取得費用は融資対象にはならない。

　金利は変動金利の場合、短期プライムレートプラス０・５％、固定金利の場合は３年固定で１・85％、５年固定で２・55％、10年固定で３・10％となっている。返済は１年以上30年以内。

　また、当該施設の土地建物に第一位の抵当権を設定できること、借り入れ人の法定相続人１人を保証人とすることが条件となる。

　今後、本格的な高齢化社会の到来で有料老人ホームをはじめとする高齢者の住居のニーズは増していくことが確実だ。中央三井信託銀行は、有料老人ホーム業界最大手のメッセージと提携することで、高齢者住宅の建築主の資金ニーズに応じてゆく考えだ。(３月６日号）

　大和ハウス工業（大阪府大阪市）は、観光事業の運営委託会社である大和リゾート（大阪府大阪市）を通じ、55歳以上の夫婦を対象にした会員組織「エイジング・リゾート・ツーリズム（略称ＡＲＴ）」を発足し、３月１日より会員募集をスタートさせた。

　大和ハウス工業では、昭和53年に能登ロイヤルホテルをオープンさせて以来、リゾート事業にも力を入れており、現在全国で31ホテル・10ゴルフ場を展開している。

　今後、団塊の世代が定年を迎えることを見越し、団塊世代層、アクティブシニア向けの会員組織を立ち上げることになったもの。会員対象は夫婦のいずれかが満55歳以上であること。初回登録料は夫婦で10万５０００円、年会費４万２０００円（いずれも税込み）。

　会員は全国28カ所のダイワロイヤルホテルズを平日ならば年間50泊まで一人３４６５円（サービス・税込み）で利用可能。

　今回の第一次募集では、限定１万組を募集する。(３月６日号）

　ネクスト（東京都中央区）は、同社が運営する不動産ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」において、加盟する不動産会社の自社スタッフが撮影した物件のデジタル画像を、１物件当たり５００円でパノラマ画像に加工し、サイトに掲載する新サービスを３月よりスタートさせた。

　現在、不動産情報サイトでは、動画や１８０度、３６０度のパノラマ画像で物件を紹介するサービスが増えているが、サービス利用料金が高いために広く普及するまでには至っていないのが現実だ。ネクストでは１物件当たり月額５００円（税別）という低価格でサービスを提供し、パノラマ画像利用の普及拡大を目指す。

　撮影にはパノラマ用の魚眼レンズとデジタルカメラが必要だが、撮影そのものは外注業者の手を借りずに不動産会社が自社スタッフの手で行うことが可能となっている。またレンズとカメラについては、同社で推奨機種のセットを９万５０００円（税別）にて提供することも可能だ。

　撮影した画像は「ＨＯＭＥ’Ｓ」会員専用の管理画面よりアップロードし、即座に１８０度パノラマ画像に加工することができる。また、パノラマ画像は、不動産会社が自らのホームページや携帯電話端末に掲載したり、店頭広告やチラシといった紙媒体へ応用するなど、さまざまな形で露出を行うこともできる。

　なお、パノラマ画像は１物件当たり５点まで掲載することが可能。(３月６日号）

　ヘラクレス上場のプレステージ・インターナショナル（東京都千代田区）は、宅建ブレインズとの共同出資により、滞納保証の新会社オールアシスト（東京都千代田区）を設立した。

　オールアシストは、賃貸マンションの入居者を対象に滞納保証、保証人代行業務を行う。保証商品の内容は未確定だが、今後検討を重ね、今年春を目安に営業を開始する計画だ。

　プレステージ・インターナショナルはこれまで賃貸マンション向けの共済運営団体から委託を受け、加入手続きや事故の際の受付業務などを代行してきた。このたびの新会社設立により、これらの活動で培ったノウハウを生かし賃貸市場における事業展開を強化していく構え。

　初年度の保証受託件数目標は、１万４０００〜５０００件。

　なお、代表取締役には、プレステージ・インターナショナルの代表取締役を務める玉上進一氏が就任する。(３月６日号）

　中古マンション、商業ビル、ホテルなどの不動産の再活事業を行うアルデプロ（東京都新宿区）とマンション分譲事業を行うダイア建設（東京都新宿区）は、２月20日付けで不動産事業について業務提携することに合意したと発表した。

　今後は、ダイア建設の全国事業所網、アルデプロの全国支店・営業所網が入手する営業関連情報を共有化、両社の収益機会の拡大を図る。また、アルデプロが入手した全国の不動産情報のうち、土地、再開発案件についてはダイア建設に優先的に当該物件情報を提供、ダイア建設が事業プランを作成して共同で事業を行う。

　さらに既に業務提携しているアルデプログループのＰＭ部門であるジャパンリアルティスーパービジョンとダイア建設グループのＰＭ部門であるダイア管理、デイ・エス・エスはより強力に事業を推進していく。

　アルデプロは旧耐震基準の物件を積極的に仕入れて解体、再建築していくことを昨年11月30日に発表。この再建築に際して、ダイア建設と提携することにより、耐震面で問題のある建物を安心できる建物に再生できるようになる。(３月６日号）

　不動産情報検索サイト「不動産ジャパン」の運営管理を手掛ける(財)不動産流通近代化センター（東京都豊島区）では、２００６年春のキャンペーンとして不動産をテーマにした体験記と写真を募集している。

　体験記は、引っ越しや住まい探しなど、住まいに関するもので、８００字以内の未発表作品であることが条件。一人何作品でも応募が可能。

　最優秀賞（１作品）にはグルメギフト券３万円が、優秀賞（５作品）にはグルメギフト券１万円、特別賞（10作品）にはグルメギフト券３０００円が贈られる。

　写真のテーマは「私のお気に入りの街並」。１人５点まで応募でき、体験記との重複投稿も可能。なお、写真はデジカメ（または携帯）で撮影のこと。賞品は体験記と同じ。また両部門応募者の中から抽選で１００人に「ふーちゃん図書カード」５００円がプレゼントされる。

　応募は不動産ジャパン上の応募フォームより行う。審査発表は５月下旬を予定している。(３月６日号）

　リクルート（東京都中央区）は、賃貸・売買の物件情報を地図上で一括表示する住宅情報専門検索サイト「Ｓｍａｔｃｈサーチ」を２月14日に立ち上げた。

　これは同社が展開する住宅関連の情報サイトで公開している不動産情報をまとめて検索し、フリースクロールの地図上に一括表示するサイト。マンションや一戸建て、土地の情報を賃貸・売買にかかわらず紹介できる。

　キーワード検索はもちろんのこと、価格や間取り、面積、最寄り駅・バス停、築年数といった８つの詳細項目を設定して検索できる。

　検索結果は「テキスト」「画像」の２種類での表示が可能。また、気に入った物件については保存し候補リストの作成も行える。

　対象エリアは全国。現在の対象物件情報は約45万件だが、半年間で90万件まで拡大させる計画だ。(３月６日号）

　マンスリーマンション専門のポータルサイト事業を展開するグッド・コミュニケーション（東京都品川区）は２月21日、グレードの高い家具をそろえたマンスリーマンションの新シリーズ「ベター・ステイ」の運営を開始した。これは同社が以前から展開している「グッド・ステイ」と高級志向の「ベスト・ステイ」の中間に位置する物件のシリーズ。

　第一弾として東京メトロ有楽町線から徒歩２分の場所に２棟を建設。一般的なマンスリーマンションよりも内装に力を入れている。

　具体的には27インチの液晶大型テレビや２人掛けのソファーなどグレードの高い商品を室内設備に採用。「家具にこだわってぜいたくをしたい」という消費者に向けてアピールしていく。

　「景気が立ち直りつつあると言われる中、マンスリーマンションは質が良くて高級なものと質が悪くて安価なものに二極化が進んでいます。そのような状況の中で、普通に住む上でも満足してもらえる物件が必要だと感じ、今回の新シリーズを手がけました」と同社川畑重盛社長は語った。(３月６日号）

　不動産情報サービスを展開するアットホーム（東京都大田区）は、物件映像の撮影・配信を手掛けるユナイテッドルームズ（東京都渋谷区）とともに、物件情報などの動画制作・編集・配信を共同で推進する組織を設立した。

　アットホーム内に、動画関連サービスを担当する専門部署「Ｍｏｖｉｅ　Ｄｉｖｉｓｉｏｎ」を設立し、業務提携先のユナイテッドルームズからスタッフを受け入れ、加盟店への営業活動を本格化する。

　ユナイテッドルームズとの業務提携により、動画制作費用を従来の10分の１程度に抑えることができるため、不動産会社は動画を導入しやすくなる。

　アットホームでは既に、ユナイテッドルームズと提携して不動産総合情報サイト「ａｔ　ｈｏｍｅ　ｗｅｂ」上にて動画配信サービスを展開してきた。

　今後は、物件情報や店舗情報に限らず、動画配信のサービス範囲を物件周辺情報にも拡大していく予定。

　不動産業界では、インターネット上の物件検索サイトにて動画の配信サービスを採用するケースが増えている。だが、動画の撮影・編集にかかる費用が問題となってきた。アットホームは、安価でサービスを提供することにより、動画の普及を一気に加速する構えだ。(３月６日号）

　ＦＰコミュニケーションズ（千葉県市川市）は、２月25日（土）にさいたま市内にて同社が企画した戸建賃貸住宅（３棟）の完成見学会を開催した。

　この物件は、ＪＲ大宮駅から徒歩20分。完成は１月末。各戸とも22坪のワンルームタイプで建築費用は１０００万円というローコストを実現。家賃は13 万８０００円と周囲の家賃相場に比べると少し高額だが、「戸建に住める」という魅力が人気を博し、すでに満室が決まっている。

　同じ場所で、大手ハウスメーカーが企画提案する戸建住宅では、建築費１４００万から１５００万円が相場だが、建物の使用を規格化することで作業ロスを防ぎ、コストを抑えることに成功。利回りも15％が期待できる。

　当日は約２００名の内覧者が来場。さいたま市に住む40代の男性は「戸建賃貸を広めていく動きはまだ少ない。土地活用の一つとして考えたい」と語った。

　浦田健社長は「法人需要が多いのも特徴の一つです。利回りも15％あり新しい土地活用方法として十分に魅力だと思います」と話す。

　カラーコーディネーターの加藤京子氏監修の元で「落ち着く」住宅を実現。他にもペットの飼育、ガーデニングを行うなど戸建としてのメリットを実現する賃貸住宅となった。（３月６日号）