賃貸不動産ニュース

　平河町二丁目地区市街地再開発準備組合（東京都千代田区）は、千代田区平河町で進めている再開発事業が千代田区から都市計画決定の公示を受けたことを発表した。賃貸住宅を含む大型再開発事業として注目を集めている。

　再開発事業の対象地区は約０・７ヘクタールの広さ。近隣には国立劇場や最高裁判所があり、南側は青山通りに面する。当該物件の地下には地下鉄半蔵門線の駅が新設される予定。都心の一等地での再開発案件となる。

　再開発計画では、敷地面積約１７００坪の土地に、地上24階地下３階建て、高さ約１０５ｍ、延べ床面積約１万５６００坪の建物が建設される。

　商業店舗、オフィス、住居の複合施設になる予定で、１階が店舗、２階から13階がオフィス、14階から23階が約140戸の賃貸住宅となる。駐車場台数は約１３０台を予定している。職住近接の都市型施設を目指す。

　準備組合は平成15年11月に設立され、個人の地権者、森ビルなどで構成されている。森ビルは、事務局ならびに事業協力者として参画している。

　平成18年度内に再開発組合を設立し、権利変換計画の認可と工事着手を目指す。設計者、施工者については、特定業務代行方式を活用して選定する予定。

　特定業務代行方式とは、施行者からの委託に基づき、民間事業者が市街地再開発事業の施行に関する業務の一部を代行する方式。今回の再開発事業では、建物を地下鉄線の真上に配置するため、早期に駅などの構築物を踏まえた技術的な検討が必要とされている。(3月13日号）

　また新たに、耐震性能に問題のあるマンションが発覚した。場所は北海道札幌市。偽装が発覚した33棟の一部に、北海道電力グループの企業が関係していたことから、地元札幌には動揺が広がりつつある。問題の詳細を取材した。

　3月6日、北海道内の33棟の建物で耐震強度に問題があることが発覚した。そのうちの２棟は、北海道電力系の北電興業が運営する賃貸マンション。建築主の北電興業の独自調査で今回の耐震偽装が明らかとなった。

　現在、住民に対し説明会を開催し、行政の判断を仰いでいる状況だ。住民へは行政の結果が出た後に具体的な対応を行う予定。

　耐震偽装が発覚したのはエナコートというオール電化の賃貸マンションシリーズ。

　3月18日に入居を予定している「エナコート山鼻」、現在22戸が入居している「エナコート大通」では住民を集めての説明会を開催。退去も視野に入れた説明がなされ、住民の反発が相次いだ。

　北電興業は「誠意ある対応をしていく」との意向だ。

　建物についての設計は北電系の北電総合設計が担当し、耐震偽装は２級建築士の浅沼良一氏が行ったことが明らかとなった。

　今回の偽装問題により札幌市で活発に行われているマンション開発が鈍化していくのは必至で、道内景気への影響も懸念される。

　今後さらに波紋の予想される事件であるが、浅沼氏による耐震偽造は悪意があったものではなく、先日の姉歯氏によるものと根本的に異なると話す建築家もいる。

　現在まだ30棟以上のマンションで調査が行われており、今後の動向に注目が集まっている。(3月13日号)

　不動産オークションサイトを運営するアイディーユー（大阪府大阪市）は、中古不動産の再生・販売事業を手掛けるやすらぎ（群馬県桐生市）の１００％子会社のプロパティー（群馬県桐生市）と不動産オークション出展に関する業務提携契約を締結した。

　アイディーユーが運営する不動産オークションサイト「マザーズオークション」に、プロパティーが保有する総額１２０億円の不動産を随時出展して販売するというもの。

　アイディーユーにとっては、さらなる不動産オークション拡大のため、優良な不動産供給を行う不動産事業者と提携することで、不動産オークションの規模拡大につながる。プロパティーは、自社で再生した不動産物件の販路拡大が可能となる。

　また、アイディーユーは、マンションデベロッパーのエスグラントコーポレーション（東京都目黒区）とも、不動産オークション出展に関する業務提携契約を締結した。今回の提携により、エスグラントが開発した不動産を同社の不動産オークションを通じて販売する。３月に約25億円程度の不動産物件を出展する予定。

　アイディーユーは不動産オークションのシステムを開放する事業を開始しており、３月１日現在で２７２社の申し込みがあるという。(3月13日号）

　チューリッヒ保険（東京都新宿区）とジャックス（東京都渋谷区）は、両社で展開する滞納家賃保証商品「スマートレントシステム」に、残置物保管費用を保証対象に加えることにした。

　今回の商品内容の改定により、入居者が行方不明、または強制執行により残置物が撤去された際に、残置物を保管する費用を一定限度額と保管限度期間内で保証することになる。

　保証内容は、１カ月あたりの保管費用の限度額は10万円、支払い限度月数が４カ月間。保証料金については、従来と変わらず０・７％〜０・９％のまま。

　今回の改訂は、スマートレントシステムにおいて実際の保険金支払いを行っている中で、不動産管理会社から寄せられた声に対応したもの。

　滞納家賃保証業界は、新規企業の参入が相次いでおり、競合が激しくなる中、保証会社各社は管理会社のニーズに沿った商品内容の改定を次々と打ち出している。スマートレントシステムは、すでに残置物の撤去費用を保証対象としていたが、今回の内容改定により保管費用まで保証対象を広げた。（3月13日号）

　不動産のマネジメント事業を展開するジョーンズラングラサール（以下ＪＬＬ・東京都千代田区）は、新しい総合不動産マネジメントシステム「ＪＬＬ　ＰＲＡＳ」を開発した。

　このシステムは、従来の不動産管理ソフトウェアであるＭＲＩ（米国）を日本の不動産商習慣に合わせてＪＬＬが独自にカスタマイズしたもの。過去のデータから現在の数値に至る詳細な不動産情報を物件ごとに蓄積・参照できるのが特徴。

　ＪＬＬでは現在８００棟を超える物件のプロパティマネジメントやアセットマネジャーをサポートする業務に使用している。

　特徴としては(1)英語・日本語はもちろん、日・米・英・豪など複数の国際会計基準に対応(2)勘案系システムと連携しており、厳格な会計基準の遵守が可能(3)各クライアントのニーズに合わせたレポートフォーマットのカスタマイズが可能(4)レントロール、ファイナンシャルレポートをエクセル形式に入出力でき、データを柔軟に活用することが可能、などがある。

　さらに、今年上半期中には、インターネットを利用したより使いやすい「ウェブバージョン」を導入する予定。

　米国監査基準書にも対応しているため、米国に本社がある場合もそのまま会計報告が可能で、オフィスビル、商業施設、住宅と分野を問わず幅広く活用できる。

　「請求・入金管理から支払管理までの一連の履歴を物件ごとにデータベース化でき、プロパティマネジメント業務だけでなく、アセットマネジャーをサポートする機能まで兼ね備えています。不動産を所有するさまざまな企業の業務効率化やコスト削減に役立つと思います」（濱岡洋一郎社長）(3月13日号）

　大阪ガス（大阪府大阪市）、大阪ガスセキュリティサービス（大阪府大阪市）、アイホン（愛知県名古屋市）の３社は、集合住宅向けセキュリティシステムの開発・販売に関して協力体制を構築し、「インターホン連動アイルス」の販売を開始する。

　大阪ガスと大阪ガスセキュリティサービスが提供するセキュリティサービスと、アイホンのインターホンシステムを連動させることで、多様なニーズに対応した集合住宅向けセキュリティシステムを提案できるようになる。３社の協力により、関西エリアで積極的に販売を展開していく。

　大阪ガスセキュリティサービスは、大阪ガスとアイホンの協力により、同社の「インターホン連動アイルス」に大阪ガスのガス自動通報サービスおよびアイホンのタッチパネル式カラー集合住宅システムを連動させる機器を開発。

　３社は、販売面でも相互協力体制を構築し、３月１日からマンションデベロッパーを通じて新築集合住宅向けに販売を開始した。(3月13日号）

　リサ・パートナーズ（東京都港区）は、低価格のロードサイド型ホテル「ファミリーロッジ旅籠屋」を展開する旅籠屋（東京都台東区）と共同で、東京都江東区に「ファミリーロッジ旅籠屋東京新木場店」を３月15日にオープンさせる。

　この「ファミリーロッジ旅籠屋」は、アメリカのモーテルをモデルとした、宿泊特化型のロードサイドホテル。平成7年の１号店オープン以来、11店舗を展開している。土地所有者が建てたホテルを旅篭屋が一括借り上げするのが基本。

　今回オープンする東京新木場店は、開設にあたり、リサ・パートナーズが新規で土地を取得した点やが従来とは異なっている。宿泊料金については１泊１名５２５０円から、と他店と同程度の水準となる。

　リサ・パートナーズは企業再生業務や大型不動産の投資業務などを展開しているが、今回のように自らの不動産取得・開発ノウハウと有力オペレーターの運営ノウハウを統合したプロジェクトを今後も積極的に展開していく考えだ。(3月13日号）

　投資用不動産に特化した検索サイト「健美家（けんびや）」を運営する健美家（東京都中央区）は、投資用不動産の取り扱いエリアを全国にまで拡大させた。

　同社は平成17年４月にサイトの本格運用を開始。当初は１都３件の投資用不動産を掲載対象としていたが、今回、関西地区、愛知県、福岡県、北海道の投資用不動産の掲載が開始となった。

　現在、同サイトは月間アクセス数が１８６万ページビュー、掲載物件数は約８０００件にもおよぶ。一棟売りアパートや区分所有マンションなど、物件の種類を８つに分けているほか、１物件につき画像は10枚掲載可能など、投資家の視点に立った情報提供を行っている。

　５月末までは、新エリアの物件を掲載する際の不動産会社の利用は無料。また、それ以降についても月額１万９６００円で利用できる。(3月13日号）

　三井不動産（東京都中央区）は、不動産投資サービス本部の新設および、アコモデーション事業部内に賃貸住宅・高齢者向け住宅の商品開発を行う事業推進室を新設することを発表した。

　今回の組織改正は、平成15年に発表した長期経営計画「チャレンジ・プラン２００８」に基づいたもの。

　不動産投資サービス本部は、既に設立されていた不動産ソリューション本部の機能を発展させたもの。個人・法人向けの不動産仲介・コンサルティングのほか、不動産の証券化なども行っていく予定。

　不動産投資サービスに関する新たな企画・立案を行う投資サービス企画室と新規事業領域に関するトレーディング＆アセットマネジメント事業を推進する事業開発部が新設される。長期経営計画の事業手法の一つである「トレーディング＆アセットマネジメント事業」の体制を強化し、現在議論が進んでいる投資サービス法などの法改正への迅速な対応を目指す。

　また、住宅事業本部内のアコモデーション事業本部内に、賃貸住宅とホテルの中間的な要素を持つ住宅の商品開発や高齢者向け住宅の事業推進を行う事業推進室を新設する。

　三井不動産は、長期経営計画「チャレンジ・プラン２００８」のもと、「顧客志向の経営」、「効率的なグループ経営」、「ビジネスモデルの革新」の36分野で組織改正を進めている。今年10月には、住宅部門の新会社、三井不動産レジデンシャルが本格稼働する予定。(3月13日号）