賃貸不動産ニュース

　景観を得る権利は、法で保護されるものなのか。東京都国立市に明和地所が建設した高層マンションを巡る「国立マンション問題」は景観権の有無が議論を呼び、世間の注目を集めた。最高裁で明和地所は勝訴を獲得したが、この判決は今後のマンション建設にどのような影響を与えるのだろうか。

　明和地所（東京都渋谷区）が東京都国立市に建設した高層マンションにより景観が壊されたとして、周辺住民が同社に対し高層部分の撤去などを求めていた訴訟の上告審で、最高裁は３月、この請求を棄却した。

　これにより、住民側の敗訴が確定。01年３月以来争われてきた「国立マンション問題」は、６年の歳月を経て決着をみた。

　この問題は、２０００年、国立市が「高さ20メートル以下」と定めた建築条例を施行すると同時に、地元住民が東京地裁に「高さ20メートル以上を超える部分の撤去」を求め、建築差し止め仮処分を申請。同年６月、仮処分は却下された。

　東京高裁への抗告も同年12月に却下され、その後住民側が訴訟を起こした。

　02年12月の１審判決では、住民側の訴えを認め、明和地所に高さ20メートルを超える部分の撤去を命じた。しかし、04年10月の２審ではこの請求を棄却していた。

　今回、景観が損なわれると訴えた住民側は敗訴したものの、最高裁は「居住者が景観の恩恵を受ける利益は法的保護に値する」との判断を下した。

　そのうえで、問題のマンションは「高さを除けば周囲の景観の調和を乱しているという点は認めがたい」などとし、住民側の上告を棄却するに至った。

　「本音を言わせてもらうと、今回の件は住民の過剰反応だと思います。明和地所は法律の範囲内で、企業として利益を追求したわけですから。景観利益が認められたといっても景観は主観です。それが損なわれたかどうかを判断するには、第三者の意見を取り入れる必要があります」（某デベロッパー会社社長）

　今回の裁判では景観利益の損失は認められないとされたが、判決で「景観利益は法的に保護される」と明らかにされたことは、今後のマンション開発に少なからずの影響を与えるだろう。(4月10日号）

　ディックスクロキ（福岡市中央区）は、三菱ＵＦＪ証券のアレンジメントにより、福岡市内のタワー型賃貸マンションを中心とした私募型不動産ファンド（ディックスクロキ２号ファンド）を組成した。

　同社は、賃貸マンションを開発して投資家に１棟単位で販売することを事業の中心にしているが、収益機会の多様化と証券化ノウハウの蓄積を目的として、私募型不動産ファンドを組成した。２００４年３月に組成した１号ファンド（資産規模約30億円）に引き続いて、２本目となる。

　このファンドは、同社が企画・開発したタワー型賃貸マンション２棟と、地元の他社デベロッパーが開発した賃貸マンション１棟の計３棟からなり、物件取得額は約84億円。

　タワー型賃貸マンション２棟（20階建および30階建）は、低層階が単身者やＤＩＮＫＳ向け、高層階が高所得者向けとなっている。

　運用期間は06年３月から約３年間を予定しており、運用期間終了時に、Ｊ−ＲＥＩＴへの移行もしくは他社ファンドへの売却を見込んでいる。（4月10日号）

　保険会社・金融機関向けシステムを手がけるアグレックス（東京都新宿区）は、保険業法改正により新設された少額短期保険会社（通称ミニ保険会社）向けのシステム開発および業務のアウトソーシングサービスを開始した。

　既存の共済運営者が少額短期保険会社へ移行する場合や、新規に少額短期保険会社を立ち上げる場合、業法に合わせた保険システムの構築や、さまざまな業務体制を構築する必要がある。

　アグレックスでは、これまで保険会社向けに提供してきたシステムを元に、契約情報管理や顧客情報管理、保険料収納管理などの業務をフォローするサービスを提供する。事業者は、保険申込書の書式や契約時に必要とする領収証の取り扱い、保険証券のレイアウト等の打ち合せだけで、事業を始められる。基本システムの使用期間は原則５年。

　また、免許申請型の保険会社を目指す場合、将来的なコストの二重化を抑えることを前提にした、システム構築が行える。

　現在は、保険業に新既参入する企業、または既存の共済運営者に対して営業を展開している。保険会社出身者やアクチュアリーをスタッフに擁しており、保険事業に対する相談に応じることもできる。

　４月１日に施行した改正保険業法により、少額短期保険会社の制度が新設され、既存の共済運営者は対応に追われている。(4月10日号）

　ＮＴＴグループの不動産デベロッパーのＮＴＴ都市開発（東京都千代田区）は、同社初の不動産ファンド「ＮＵ−ファンド」の組成を完了し、運用を開始した。

　同ファンドは、首都圏を中心に、全国主要都市のオフィスとレジデンシャルを主体に組み込んだもの。

　ファンドの運用期間は３年、組成当初のファンド運用規模は約１１７億円、エクイティ出資は約33億円となる。ＩＲＲ７％以上の安定運用を目指す。

　ファンド運用により、販売型ビル事業の出口戦略、ＡＭおよびＰＭフィーの収入、物件取得や共同事業などのビジネスチャンスの拡大を目指す。

　ＮＴＴ都市開発の譲渡物件および外部からの取得物件でポートフォリオを構成し、随時追加で取得、ファンドの規模拡大を図る。

　ＮＴＴ都市開発はファンド組成、ＡＭ、ＰＭを行い、アレンジメントは大和証券ＳＭＢＣが行う。(4月10日号）

　日本社宅サービス（東京都新宿区）は、福利厚生アウトソーシングを手がけるベネフィット・ワン（東京都渋谷区）と、資本提携および業務提携を強化する。

　両社のサービスメニューを組み合わせた商品開発、共同マーケティングの推進、サービスの拡販協力などを行う。これまでも日本社宅サービスの住宅制度運営のアウトソーシング事業とベネフィット・ワンの福利厚生アウトソーシング事業は、相互に補完関係を築いてきたが、今後は、日本社宅サービスの福利厚生アウトソーシング事業の提携先はベネフィット・ワンのみとなる。また、ベネフィット・ワンは住宅制度運営のアウトソーシングの提携先は日本社宅サービスのみとなる。

　ベネフィット・ワンは、日本社宅サービスの株式６００株を新たに取得し、持ち株比率を６・16％まで高める。(4月10日号）

　福岡県を中心に10店舗を展開している三好不動産（福岡県福岡市）は、米国の格付け会社スタンダード＆プアーズによる中小企業の格付け「日本ＳＭＥ格付け」において、最上級の「ａａａ（トリプルエー）」を取得した。九州圏内では初めてとなる。

　同社は１９５１年の設立で、賃貸管理や売買、コンサルティングなど、総合不動産業を手掛けている。本年２月からは、家賃を同社オリジナルのクレジットカードで支払うことができてポイントもたまる「スマイルプラスカード」のサービスを開始した。

　この「ａａａ」は、スタンダード＆プアーズが日本リスク・データ・バンク（東京都港区）と共同開発したデータベースをもとに、昨年10月から日本の中小企業を対象に行ったもの。

　最上級の「ａａａ」は日本の中小企業間の比較において、債務の履行能力が最も高いという評価であり、国際的にも通用する格付けとなる。（4月10日号）

　シノケン（福岡県福岡市）は、３月27日、耐震偽装後の同社の状況報告を行った。

　「昨年の耐震強度偽装問題の発覚後、当社を取り巻いた環境は厳しいものだった」としながらも、「金融機関をはじめとした多大なご支援とご協力により、今回の問題を乗り越え、問題物件の買い取り、解体工事、補強工事などに早期に着手し、円滑に進行させることができた」と報告。また、「今回の問題を事故として済ませることなく、このような問題が二度と発生することがないよう防止策を徹底的に検討し、安心して暮らせる住まいづくりと安心して任せられる資産運用システムの構築に取り組む」との声明を出した。

　また、「マンションの全棟調査の報告」として、対象40棟の調査の結果、発表済みの姉歯氏による物件７棟以外はすべて耐震強度の基準値を確保できており、問題はなかったとしている。解体を決定した６棟すべての購入代金の返還、買い取りも完了し、解体も６月に完了する予定。（4月10日号）

　積水ハウス（大阪府大阪市）とりそな銀行（大阪府大阪市）は、リバースモーゲージ型の新型ローンを開発し、４月末日をめどに取り扱いを開始することを発表した。シニア層の住宅建替・増改築ニーズに応える。

　このローンは、リバースモーゲージのシステムとは異なり、住宅建築の資金面で不安が残る人々の新たな選択肢とするために、元本措置で毎月の利息のみを支払うことも可能。元本の臨時返済や、新たに資金需要が発生した場合に臨時の貸入もできる。(4月10日号）

　リクルート（東京都中央区）と大阪ガス（大阪府大阪市）の１００％子会社であるオージーキャピタル（大阪府大阪市）は、３月29日、オージーキャピタルの子会社でリフォーム仲介マッチングサイトを運営するホームプロ（大阪府大阪市）の株式譲渡で合意した。

　リクルートは、オージーキャピタルが保有するホームプロ株式のうち、３０６０株（株式総数の51％）を譲り受け、ホームプロは同社の子会社となる。

　ホームプロは、匿名でリフォーム業者約４００社と相談できる仲介サイトを２００１年２月に開始。現在の登録会員数は約15万５０００人、２００５年度の仲介成約高は約40億円にのぼる。「安心できる会社選び」と「失敗のないリフォームの実現」をコンセプトに、サポートを行っている。（4月10日号）