賃貸不動産ニュース

　賃貸住宅の年間新築着工戸数が８年ぶりに50万戸を越えた。国土交通省が発表した平成17年度の新設住宅着工戸数によると、総戸数は１２４万８８０７戸で３年連続の増加となった。中でも「貸家」に分類される賃貸住宅は、51万７６６７戸を占め、前年比10・８％も増加した。賃貸住宅の着工戸数は５年連続の増加となり、大量供給が続いている。増加率も分譲住宅の対前年比６・０％増を上回る10・８％増となった。

　賃貸住宅の供給が最も増加しているエリアは、中部圏と近畿圏。中部圏は前年比21・１％増、近畿圏は21・２％増となった。

　都道府県別の賃貸住宅着工戸数の推移では、北海道22・７％増、宮城県30・５％増、愛知県25・０％増、大阪府28・０％増、岡山県26・８％増で、地方都市での上昇が目立った。

　地方都市での物件供給が活発化している背景には、不動産ファンドが積極的に物件を購入している影響が大きい。いまや政令指定都市のみならず、その周辺地域にまでファンドの物色対象は広がっている。

　なお、分譲マンションとして販売され、その後賃貸へと回される住宅は、「貸家」の数字には加えられていない。（５月８日号）

　スターツグループのスターツＣＡＭ（東京都江戸川区）は、女性向け書籍・雑誌を発行するスターツ出版との共同企画により、働く女性向けの賃貸マンション「オザリア」の新バージョンを開発し、江戸川区内にモデルルームをオープンさせた。

　今回開発したのは「癒し」をコンセプトにした「オザリア　コンフォート」。間取りは、キッチンをカウンターで仕切っただけの広いワンルームに、収納や書斎としても利用できる「αルーム」で構成。浴室設備も女性の視点を意識したものとなっている。ジェットバスや調光機能、３モードシャワーを標準装備し、オプションとして浴室テレビやヒーリングライトも設置できる。

　商品開発にあたり、アンケート調査や座談会を実施。そこから得た「シンプルな広い部屋・広い浴室・広い収納」といったキーワードを参考にした。

　同シリーズは、現在12棟の実績があり、スターツＣＡＭでは、今期中に５棟の受注を目標にしている。（５月８日号）

　４月のＪＰモルガン信託銀行に続いて、新生信託銀行にも不動産流動化・証券化事業に関する行政処分が下された。これにより、同行は、平成18年５月11日から１年間、不動産管理処分信託の新規受託業務を停止することになる。

　金融庁の発表によると、新生信託銀行は、不動産を信託財産とする流動化・証券化案件の不動産管理信託業務において、引き受ける不動産の受託審査・査定などを行っていなかった。違法建築物件や収益が過大に設定されている案件もあるという。受益権の他社への譲渡が承諾された物件の中には、一般投資家がリスクを負う可能性が認識されながらも、リートへの譲渡が承諾されたものもあるという。

　「認可した業務方法とまったく異なる業務運営が当初から行われていることが明らかになった」（金融庁）

　４月には、ＪＰモルガン信託銀行が不動産流動化関連業務で法令違反があったとして行政処分を受けている。金融庁は過熱する不動産ファンド市場に対してコンプライアンス重視の姿勢を強めている。

　ファンドに詳しい専門家は、「信託受益権の受託は物量作戦。一つの物件を信託受益権化して証券化すると、30cmくらいの高さの書類の山になる。書類を管理する人手が必要ですが、新生信託銀行は、受託件数の割にはそれほど人数がいるように見えなかったので、その点でも無理があったのでは」と話す。

　不動産鑑定士の平澤春樹氏は一連の行政処分について、「新生信託銀行の件については、詳しい内容が分からないので明言は避けますが、ＪＰモルガン信託の件については不動産鑑定書にも問題があったのではと言われています。われわれ不動産鑑定士が不正に加担していると捉えられかねないので、声明を出すなり何なり対応をしなければならないでしょう」と話している。（５月８日号）

　外装リフォーム会社で福証Qボード上場のエムビーエス（山口県宇部市）は、集合住宅の建設事業を開始する。

　これまで一般住宅や大型物件向けに展開してきた改修・補強工事施工システムを応用して、耐久性・耐震性に優れた住宅を開発していく。価格は、居住面積１１０平方mの場合、１戸あたり２０００万円。30戸を１単位として１単位６億円の計画。

　第１号案件として、山口県宇部市に物件を購入した。

　賃貸、分譲双方で、周辺人口20万人程度の地方都市をターゲットとし、全国で展開していく。（５月８日号）

　エルシーピー投資法人（東京都中央区）は、５月23日に東京証券取引所に上場することを発表した。

　同投資法人は、住居や有料老人ホーム・シニア住宅などの高齢者向け施設を中心に、オフィスビル、商業施設、物流施設、ホテルなどに投資。現在は、全体の55・１％を居住用不動産が占めている。投資対象エリアは首都圏が50％以上となっている。

　ファンドの資産総額は５０６億１９００万円。代表は宮崎俊司執行役員。

　愛知県の矢作建設工業、大阪の創建、仙台のサンシティをはじめ、穴吹興産、ゼクス、ディックスクロキ、ビッグ、ニッシン不動産など、全国の中堅デベロッパー、不動産会社が参加し、情報の提供や、物件を供給している。
　資産運用会社のエルシーピー・リート・アドバイザーズは、米国の上場リートＬＸＰの設立に関与した米国ＬＣＰから出資および情報提供を受け、運用ノウハウを活用している。

　同投資法人は、昨年12月21日に東証への上場を予定していたが、構造計算書偽装問題を受けて、運用資産の再確認のために上場を延期していた。（５月８日号）

　三井不動産（東京都中央区）が大和ハウス工業などと共同で開発する「芝浦アイランドＡ３街区プロジェクト（住宅棟）（仮称）」の起工式が執り行われた。

　同物件は民間賃貸マンションとしては最大級の総戸数１０２８戸で、フィットネス施設を付設する地上48階建の住宅棟とシニア住宅・有料老人ホーム・クリニックモールなどからなるシニア棟の２棟で構成される。

　フィットネス施設には、「スポーツクラブＮＡＳ」が出店予定で、フィットネスジム、スタジオ、プールを完備させる。また、施設内に設ける浴場には天然温泉を引き込む予定で、温泉掘削工事を今夏から開始する。ほかにもカフェを併設し、インターネットを活用したサークル活動も展開する。

　31階のビューラウンジからはレインボーブリッジや都心方面を望むことができ、同階にあるホールは５層吹抜け、天井高約15ｍで開放感があふれている。

　セキュリティー設備にも力を入れており、24時間有人管理体制のほか、夜間は芝浦アイランド地区全体を巡回警備する。同プロジェクトは、賃貸住宅ではまれな住宅性能評価（設計・建設）の取得を予定している。（５月８日号）

　東京都中央区は４月19日、松坂屋銀座店の高層計画を認めない方針を固めた。

　中央区は、銀座地区のビルの高さなどを制限する「銀座ルール」を見直し、高さ56メートル以上の建物は一切認めない「禁止区域」と、一定の条件下で認める「容認区域」に分ける。松坂屋のある地区は禁止区域となり、ルールが見直されれば、66〜１９０メートルの高層ビルへの建て替えはできなくなる。

　また、京都市も、市内中心部の建物の高さをこれまでより厳しく規制する方針を明らかにした。市内中心部の幹線道路沿いは、高さ45メートルを31メートル、その他の地域は31メートルを15メートルにそれぞれ最高限度を引き下げる。

　これまでも京都市では、ＪＲ京都駅ビル、京都ホテルの高層化をめぐって、反対派の仏教界と規制緩和を主張する経済界が対立してきた。

　タワー型マンションの建設が活発化する中、著名な都市での相次ぐ高さ制限は、他地域にも波紋を投げかけるとみられる。（5月8日号）

　ノエル（神奈川県川崎市）は４月28日、東京フレーミング（東京都練馬区）を子会社化することを決定した。

　同日の取締役会で株式の取得による子会社化を決議し、東京フレーミング株を１００％保有する伊藤忠建材（東京都中央区）から90％にあたる９００株の譲渡を受ける。株券引渡し期日は６月14日の予定。

　また６月に開催される東京フレーミングの臨時株主総会と取締役会で、ノエルの都市開発事業部統括マネージャーである吉田明氏が代表取締役社長に選任され就任する。

　東京フレーミングは建築工事、リフォーム工事、建築資材販売を手掛け、１９８６年の設立以来、デベロッパーを中心とした法人からの戸建て住宅の受注建築を行っている。

　ノエルはデベロップメント事業において、マンション・戸建て住宅を一般顧客に対して拡大していく方針を打ち出している。株式取得はその方針の一環として実施する。

　子会社化により、ノエルは戸建て住宅分譲における価格競争力向上、高付加価値住宅の供給による商品ブランドの形成を狙う。また、将来的には建築技術の活用によってグループとしての収益機会の多様化につながるとみている。（5月8日号）

　学生専用マンションの企画開発・運営を行うジェイ・エス・ビー（京都府京都市）は、私募型学生専用賃貸マンションファンド「ＳＴＡＦ２」の運用を開始した。昨年４月から運用開始している「ＳＴＡＦ」に続き、同社が運営する学生マンションファンド第２弾となる。

　仙台、名古屋、京都に同社が保有する学生向け賃貸マンションションを含む５棟を信託受益権化し、ＳＰＣへ売却した。運用期間は４年で、運用開始時の資産総額は約49億円。

　昨年組成した「ＳＴＡＦ」は、07年までに約１００億円の資産規模を目標としてきたが、今回の「ＳＴＡＦ２」と合わせ、すでに約80億円に達した。そのため、同社では「ＳＴＡＦ」シリーズ全体の目標資産規模を約１３０億円に上方修正する。

　「ＳＴＡＦ」は、運営期間５年間のうち、前半２年間を資産組み入れ期間とし、後半３年間は原則資産の売買を行わない。一方、「ＳＴＡＦ２」は、運用期間中に順次物件を追加することで、規模の拡大を図る方針だ。

　同社では、ファンド運用開始に合わせて昨年４月にＰＭ事業部を開設し、ＰＭ業務受託体制を強化している。現在、ＡＭ会社９社から19棟１４９４室を受託しており、さらに「ＳＴＡＦ」「ＳＴＡＦ２」を加えるとＰＭ受託戸数は合計28棟２１５７室となる。２００８年までには約５０００室のＰＭ受託を目指す。（5月8日号）

　中国情報専門サイト「中国情報局」を運営しているサーチナ（東京都中央区）と「中国情報局」の専任販売代理店のグリッド（東京都港区）は共同で、「中国情報局」のサイト上において、上海市に駐在するビジネスマンや長期滞在予定者向けに不動産関連情報を提供する新コンテンツ「中国情報局不動産」を開始した。具体的なサイトの運営はグリッドが担当する。

　新コンテンツでは、地図から物件を検索できる「ＭＡＰ検索」や、条件入力による検索、「お勧め物件」や上海生活環境事情を伝えるコラムなどを掲載する。最終的には１００件程度の物件掲載を目指している。個人投資家や中国に進出している不動産企業に向けて中国投機情報の配信や上海市以外の物件、投資物件情報なども追加していく予定。

　日系企業の中国進出により、上海の日本人駐在員の賃貸住宅のニーズは高まっている。日本人向けの物件情報への需要も拡大が見込まれている。

　「現在掲載している物件は、賃料20万円〜30万円が中心です。物件情報はリロケーション・エキスパットサービスとＣＡＯキャピタルから提供してもらっています。物件ごとに日本人入居率を掲載するなど、写真も含めて詳細な情報を提供していく予定です」（グリッド寺澤孝社長）（5月8日号）