賃貸不動産ニュース

　５月８日、投資用マンション開発大手の菱和ライフクリエイト（東京都渋谷区）の西岡進社長が、東京都渋谷区のビルの所有権を不正に移転登記したとして逮捕された。この事件の裏には同社の暴力団との黒いつながりが見え隠れする。不動産業界全体のイメージダウンにもつながりかねないこの事件の全体像に迫る。

　警視庁組織犯罪対策四課は８日、電磁的公正証書原本不実記録などの疑いで、指定暴力団山口組幹部で後藤組組長、後藤忠正と東証二部上場の不動産会社、菱和ライフクリエイト（以下、菱和社）の西岡進社長らを逮捕した。

　ビルをめぐっては今年３月、管理会社顧問の野崎和興氏が刺殺される事件が起きており、警視庁では関連を捜査している。

　調べでは、後藤容疑者らは昨年２月、渋谷区代々木の雑居ビルについて、東京法務局渋谷出張所で事実と異なる所有権移転の登記申請を行い、登記簿に虚偽を記録させるなどした疑い。

　このビルは当初、オーナー一族が経営するビル管理会社などが所有していた。しかし所有権の大部分が、偽造された株主総会議事録を元に別の指定暴力団の傘下団体組長らに乗っ取られ、その後02年４月に不動産会社フェニックス・トラスト（東京都渋谷区、以下フェニックス社）に転売された。

　この議事録偽造で組長らは有印私文書偽造容疑などで逮捕されたが、フェニックス社は04年４月までに残りの所有権も買い取り、ビル全体を取得した。そして04年６月に菱和社がフェニックス社から約16億円で同ビルを購入している。

　こうした経緯を経て、登記簿上は05年２月28日、菱和社とフェニックス社の売買契約が解除され、同時にフェニックス社から後藤組のフロント会社・赤富士にビルが売却されたことになっていた。売買契約解除の書類には菱和社社長の西岡進社長の署名もあったが、同課はこれらが後藤容疑者の指示のもとで行われた不正な手続きだったとみている。

　ではどうして菱和社が不正な手続きを行わなければならなかったのか。これは、今年３月の管理会社顧問の野崎氏が刺殺される事件が大きく影響している。菱和社の言い分では、フェニックス社からビルを購入した後、保証金などを除く13億円を支払ったが、同社が真の所有者でないことが分かり、売買契約の解除と 13億円の返還を求めたという。その後の不正な所有権移転については「知らなかった」としている。

　しかし、菱和社の動きには、不自然なものがある。

　「地上げ屋のような暴力団がからんだ業者から不動産会社が用地を取得するケースはよくあります。今回のケースで菱和社は同様に物件を取得していますが、取得後すぐに他の会社に登記を移していることが不自然です。何らかの力が働いたと考えられます」（アリエス法律事務所・中嶋公雄弁護士）

　通常、ビルの不正登記で警察が動くことはほとんどない。しかし、今回はこの不正登記が野崎氏殺害事件解決の糸口となると考えられ、捜査が入った。菱和社は15日、逮捕された西岡社長が同日付で辞任したと発表。社長後任には16日の取締役会で国分時夫常務が選任された。

　菱和ライフクリエイトは１９８４年設立で、２００３年12月に東証二部に上場。資本金は約76億５０００万円。05年３月期決算の売上高は約４１５億円で、投資型ワンルームマンションの販売戸数で首都圏トップの実績を挙げている。

　５月10日、西岡進前社長が社員の反発を押し切って問題のビルを購入していたことを同社側は記者会見で明らかにした。

　民間信用調査会社によると、同社はワンルームなどのマンション分譲が社業の99％を占め、賃貸事業はごくわずか。問題のビルは12階建てで、テナントへの賃貸向けだった。

　同社によると、西岡容疑者は「ビル事業にも力を入れたい」などと購入を計画したが、あえて新事業を始めようとする西岡氏には社内でも反発する意見が大勢を占めていた。しかし、西岡前社長は「新分野に進出したい」などと強行に計画を推進。04年６月、不動産会社から同ビルを16億１４００万円で購入したという。

　西岡氏はワンマン経営者で知られ、奇行も見られる風変わりな人物だったと同業他社のある経営者は語っている。（5月22日号）

　アパート建設のレオパレス21（東京都中野区）は５月16日、入居者から共済金名目で集めた資金約48億６５００万円を深山祐助社長が不動産取得などに私的流用していたと発表した。

　同社は01年ごろ「入居者共済会」の設立準備を始め、01年１月〜04年３月に、入居者から共済金として84億円を集めた。深山社長の指示で、会社の経理とは別に管理していた。

　深山社長はこのうち、不動産取得に計17億円を自ら借り入れたほか、知人に２億円を貸し、別の知人が経営する会社にも29億６５００万円を貸し付けた。知人への２億円の貸し付け以外はすべて返済されたという。

　これに伴い同社は、返却分も含め徴収した手数料を売上高に計上し、01年３月期から05年９月中間期までの連結・単体の決算を訂正した。また今月16日に予定していた06年３月期決算発表を31日に延期すると発表した。

　同社の共済会は、無認可共済制度が社会問題化したために設立を断念。今年２月に共済会の口座を調査したところ、社長の私的流用が分かった。

　また同社広報によると「共済会の目的とは異なる当社社長への貸付や、当社取引先への貸付が行われるなど、不適切な行為が認められたことは確か。しかし、これらの貸付については、当社に帰属する資金であった」と社長の私的流用については否定している。(5月22日号）

　倉庫・工場などのサブリースを手がけるコマーシャル・アールイー（東京都中央区）は、５月15日より、同社および同社グループの呼称を「ＣＲＥ（シーアールイー）」に変更した。あわせてロゴマークとスローガンも新たに策定。登記上の社名は「株式会社コマーシャル・アールイー」で変更はない。

　新スローガンの「不動産を、動かすチカラ」には、動くことのない不動産さえ動かしてしまう「チカラ」により、顧客とともに最高の価値と喜びを創造していくという想いを込めた。

　「ロゴマークは、革新を続けて成長していく『勢い』と、時代の変化に対応する『柔軟性・創造性』、業界ナンバー１を目指し続ける『チャレンジ精神』を表しています。グループ全体で大きく羽ばたく姿とともに、社員一人一人が新鮮な発想を自由に発展させることのできる風通しのよい活発な社風を表現しました。カラーのブルーは『信頼』を表しています」（経営企画部　小島一郎マネージャー）

　なお同社は５月１日付でジャスダック市場を代表する企業群と位置付けられる「Ｊ−Ｓｔｏｃｋ銘柄」に新たに選定されている。（5月22日号）

　新興マンションデベロッパーのエスグラントコーポレーション（東京都目黒区）は、サイト運営会社のウェブクルー（東京都港区）と共同で、不動産ポータルサイトの運営を目的とした合弁会社ギブコム（仮称）を６月に設立する。エスグラントコーポレーションの持つ自社不動産物件と広範な物件情報ネットワークをウェブクルーの持つサイト運営ノウハウと融合させ、新たな投資用物件紹介サイトを運営していく。サイトの開設は８月頃を予定。

　新会社は、ウェブクルーの子会社ウェブクルーリアルエステイトが運営する「不動産投資．ｊｐ」を譲り受ける。出資割合はエスグラントコーポレーション 66％、ウェブクルー34％。代表にはエスグラントコーポレーションプロパティマネジメント事業部エグゼクティブマネージャーの窪島健悟氏が就任する。（5月22日号）

　中古不動産の再生事業を展開しているアルデプロ（東京都新宿区）は、同社の１００％出資子会社であるアルデプロアセットマネジメントが第一号ファンド「アルデプロファンドI」の組成を開始したことを発表した。

　８月の運用開始で、規模は１００億円を予定している。投資対象は首都圏および政令指定都市の商業用・事務所ビル、居住用不動産など。アルデプロでは、中古物件をバリューアップし再販する中で、外部ファンドへの売上比率が高まっていた。（5月22日号）

　東京スター銀行（東京都港区）は、介護施設を運営するトータルケアサポート（東京都新宿区）、ウェルファーシステム（埼玉県さいたま市）、メデカジャパン（埼玉県鴻巣市）の３社とともに、ケアハウスなどへのシニア世代の住み替えを支援する。

　ケアハウスへの入居希望者は、介護施設運営会社３社が開催する説明会などを通じて、東京スター銀行が取り扱うリバースモーゲージ商品の利用を検討する。

　入居希望者は、リバースモーゲージによる借り入れ後、資金の一部を入居一時金として支払う。また、入居と同時に不在となった持ち家を貸し出し、年金以外の安定収入も得ることができる。リロケーション・ジャパン（東京都新宿区）が家賃収入などの維持・管理を請け負う。

　東京スター銀行では、２００５年９月から60歳以上の高齢者を対象にした新型リバースモーゲージ「充実人生」を発売し、好評を得ている。今後も積極的に介護施設運営会社と協力して展開していくという。(5月22日号）

　東北を中心に展開しているマンションデベロッパーのサンシティ（宮城県仙台市）は、不動産ファンドの組成・アセットマネジメントを手掛けるアジリティー・アセット・アドバイザーズ（東京都港区）と業務提携を結んだ。サンシティは、東北エリアを中心にみずから開発、もしくはその予定のある賃貸マンションの情報をアジリティー・アセット・アドバイザーズ向けに提供していく。アジリティー・アセット・アドバイザーズは、当該物件に関して購入を検討し、年間総額20億円から30億円程度の賃貸マンションを供給する予定。エイブルが資本参加しているアジリティー・アセット・アドバイザーズは、全国の中・小規模物件への投資を積極的に展開している。(5月22日号）

　ウインドコーポレーション（東京都新宿区）の社員が、税理士法違反の罪で東京国税局に刑事告発されていたことがわかった。警視庁新宿署は、税理士法違反の容疑で同社を家宅捜索した。

　同社は架空経費の領収書を発行するなどの手口により、投資用ワンルームマンションを購入したオーナーが所得税の還付を不正に受けられるようにしていたという。同社から物件を購入した百人以上のオーナーに不正節税の方法を教唆し、実行させたと見られている。

　個人オーナーがマンションを購入し賃貸する際、室内の修繕費や物件取得時の借入金の利子、建物部分の減価償却費などの必要経費を家賃収入から差し引いた不動産所得が赤字の場合、給与所得など他の所得と合算することで所得税が軽減される。

　同社社員らは架空の修繕費の領収書を発行し、提供することで経費を水増しさせ、オーナーに不正に所得税の還付を受けさせていたという。

　オーナーたちは確定申告で不動産所得が多額の赤字と偽ることで、１年間で10万円から20万円程度の不正還付を受けていた。

　首都圏では投資用ワンルームマンションの販売ブームが続いている。そのため節税策として業者がオーナーに不正な手法を教えるケースは珍しくない。これまで不正還付による脱税行為は、金額が数十万円と小さいことから刑事事件として立件するまでには至らなかった。しかし同社の不正還付のための行動は極めて悪質と判断され、今回の刑事告発にいたった。同社社員は税理士資格がないにもかかわらず、オーナーの代わりに所得税の還付申請書類の作成や下書きをしていたとみられている。税理士資格がない者が納税者から依頼されて確定申告書の作成や税務調査の立ち会いを業務として行った場合、税理士法違反となり、２年以下の懲役または１００万円以下の罰金となる。(5月22日号）

　リサ・パートナーズ（東京都港区）は今月、國場組との共同プロジェクトとして、沖縄県の映画館跡地の再開発に着手することを発表した。

　再開発を行うのは、もともと國場組が所有・運営していた沖縄を代表する映画館「國映館」の跡地。那覇市のメインストリートである国際通りの中心に位置している。

　両社はこの土地を新たに商業施設として生まれ変わらせることを目指し、再開発計画案コンペを実施する。

　コンペの実施にあたっては、建築専門誌「新建築」とタイアップし、斬新でユニークなアイデアを広く募集する。入賞した計画案にもとづいて、外部専門家の意見や國場組グループのノウハウを取り入れながら、来年始めの着工を目指す。開発においては証券化の技法を取り入れたファイナンスを予定している。

　両社は、不動産開発や新規事業などを共同で展開する準備をすすめており、今回の再開発が共同事業の第一弾となる。（5月22日号）

　日本駐車場開発（東京都千代田区）は、運営している時間貸し駐車場にＮＴＴドコモのおサイフケータイを利用した携帯クレジット「ｉＤ（アイディ）」を導入する。

三井住友カードとの共同事業となり、時間貸し駐車場への導入は全国初となる。

　「アイディ」は、ＮＴＴドコモのおサイフケータイによる新クレジット決済サービスで、おサイフケータイを専用読み取り端末にかざすだけで支払いができる。事前の現金チャージを行う必要がなく、小額から中・高額まで利用できる。支払い時間の短縮や支払い方法の多様化にも対応し、利便性の向上を図る。

　すでに銀座・新橋周辺、表参道、渋谷、丸の内の13ヵ所の駐車場で利用できる。今後も随時、全国の駐車場に導入していく。(5月22日号）