賃貸不動産ニュース

　５月18日、不動産大手４社の２００６年３月期連結決算が出揃った。企業業績の回復により、都市部を中心にオフィス需要が活発化し、マンション分譲事業も好調で全社が増収増益、最終利益は全社が過去最高となった。

　オフィスビルの賃貸市況は絶好調で、各社とも満室稼働に近い状態。賃料も上昇相場が定着した。住友不動産は07年３月期に７棟のビルを完成させるが、「土地取得時の想定より２〜３割高い賃料でテナントが内定している」（住友不動産広報）という。同社のマンション分譲も好調で、売上高、全利益とも過去最高を更新。経常利益は６期連続で過去最高となった。

　三井不動産は、「虎ノ門琴平タワー」（東京都港区）などのオフィスビルや、「ららぽーと甲子園」（兵庫県西宮市）などの商業施設が収益拡大に寄与。経常利益は三期連続で過去最高となった。

　三菱地所も、04年８月に開業した「丸の内オアゾ」（東京都千代田区）が通期稼働するなど、丸の内再開発が収益拡大に寄与した。売上高、全利益で過去最高を更新し、営業利益は14年ぶりに過去最高。東急不動産も、18年ぶりに最終利益が過去最高となった。

　07年３月期の業績見通しは、オフィスビルや商業施設の需要が今期も好調に推移するとみられ、金利の先高感を背景にした分譲マンションの駆け込み需要なども予想される。東急不動産が営業減益となる以外は各社とも増収増益を予想している。

　マンション分譲事業では、大手不動産への耐震強度偽装事件の影響は軽微で、在庫も減少。高利益率のタワーマンションの開発が増えている。(5月29日号）

　大和ハウス工業は不動産投資信託（ＲＥＩＴ）事業の運用会社「大和ハウス・リート・マネジメント」を６月２日付で設立した。

　現在、ＲＥＩＴ市場に共同出資の形で投資法人を上場しているが、単独でも取り組むことで不動産開発と売却のペースを加速させる。ＲＥＩＴ市場への上場は 07年10〜12月を予定。上場時の資産規模は１０００億円で、その後は年５００億円のペースで規模を拡大する。

　「投資対象は大和ハウス工業が手掛ける賃貸マンションや商業施設、物流施設などを検討しています」（大和ハウス工業・広報）

　運用会社の社長には香曽我部武大和ハウス工業上席執行役員大和リート準備室長が就任する予定。金融庁から運用会社の認可を取得後、ＲＥＩＴ市場に上場する大和ハウス・リート投資法人を設立する。

　機関投資家が出資しやすいよう、年度末の３月より前倒しで上場する意向。しかし、07年末に上場した場合、同社が開発する不動産だけでは上場資産に１５０億〜２００億円ほど未達となる。

　東海東京証券（愛知県名古屋市）も、東海地区に投資先を特化したＲＥＩＴの運用法人を上場させる方針だ。運用している不動産ファンドが名古屋市内のオフィスビルを中心に資産規模を増やしており、３年以内の上場を目標にしている。

　地価の値上がりと市場金利の上昇を受け、首都圏では不動産投信物件の利回りが低下してきたが、名古屋地区では収益性と開発余地が見込めると判断、投資家への売買手数料収入も新たな収益源にする。

　東海東京証券は５年前、不動産の証券化ビジネスに参入。昨年にはファンドを立ち上げ、不動産金融子会社「東海東京ファイナンス＆リアルエステート」による運用で名古屋のオフィスビルに投資している。

　ファンドの資産規模は３月末で約１００億円。着工前の物件を証券化し、事業資金を調達する開発型手法に力を入れている。上場に向けて少なくとも３００億円程度に資産規模を増やす方針。

　「現在、投資を行っているのはオフィスビルのみですが、今後は賃貸マンションやホテルなどを組み入れていきたいと考えています」（東海東京ファイナンス＆リアルエステート広報）(5月29日号）

　賃貸アパート大手のレオパレス21（東京都中野区）は５月23日、深山祐助社長が会社資金を私的に流用した責任を取って６月１日付で辞任し、後任に大場富夫副社長が就任すると発表した。

　同社では「社長本人から、けじめをつけたいと辞任の申し出があった」と説明している。

　深山社長は、マンション備え付けの家電などを修理する共済事業の手数料として顧客から徴収した資金を事業目的とはいえない自分自身や知人企業などへの貸付に流用し、問題となっていた。

　同社側では「共済会の目的とは異なる当社社長への貸付や、当社取引先への貸付が行われるなど、不適切な行為が認められたことは確か。しかし、これらの貸付については、当社に帰属する資金であった」と社長の私的流用については否定していた。

　しかし、騒動を起こしたことで会社の信用度を著しく下げ、その責任を取らざるを得ないと判断した。

　同社の株価は５０７０円（５／16終値）から３５５０円（５／23終値）まで急落。

　後任の大場富夫副社長は、朝日広告社から１９８５年に同社へ入社。広告事業部部長、専務取締役などを経て、副社長に就任している。（5月29日号）

　リード住宅センター（愛知県名古屋市）は、エイブルネットワーク上海店をオープンさせた。エイブルのフランチャイズでは海外１号店となる。

　中国での名称は力得房地産経紀（上海）有限公司。日本の社長にあたる総経理には入口之弘氏が就任する。

　８名のスタッフでスタートし、日系企業など法人の住居あっせんを中心に行う。

　上海への進出や開業を計画している日系企業に対して、店舗物件やオフィスビルの紹介も行う。将来的には不動産開発も展開していく方針。

　現在、顧客の９割が日本人、日系企業。

　「今後は日本のエイブル加盟店からの情報提供をもとに、中国の物件紹介も行っていきたい」（王副総経理）

　上海、広州は日系企業が次々と進出しており、駐在員の住居あっせんの需要が高まっている。日系企業や日本人を対象にした不動産会社も多数あり、競合が激しい激戦区だ。(5月29日号）

　不動産ファンドの組成・運営、企業のＭ＆Ａなどを手がけるアセット・マネジャーズ（東京都中央区）が証券業に参入することを発表した。

　証券業の登録を申請していた同社１００％子会社のアセット証券が６月２日から業務を開始する。

　アセット証券は、不動産ファンドや国内外のＭ＆Ａファンド出資金の取り扱いのほか、中長期的には、有価証券の募集や売り出しの取り扱いも検討しているという。

　アセット・マネジャーズは、証券会社を設立することで、投資家との接点を持つことになる。幅広い投資家ニーズをより詳細に把握することで、グループ全体での商品開発力向上を目指す。

　なお、アセット証券の代表には、元新光総合研究所社長の綱島榮太郎氏が就任する。本店所在地は港区新橋。(5月29日号）

　不動産投資商品検索サイトを運営するビー・アール総研（東京都中央区）とウェブサイトの開発や運用を手がけるウィリオ（東京都港区）は、Ｊリートに特化したポータルサイトを共同で立ち上げた。サイト名は「ＪＡＰＡＮ−ＲＥＩＴ．ＣＯＭ」（ｗｗｗ．ｊａｐａｎ‐ｒｅｉｔ．ｃｏｍ／）。

　Ｊリート全銘柄情報を網羅し、中立・公平な投資情報を提供していく。初心者向けのコラムや用語解説、各銘柄の基本情報などを掲載している。

　今後は、Ｊリートが保有する全物件の詳細情報をデータベース化し、ウェブサイト上で販売する予定。(5月29日号）

　不動産投資から開発まで手がけるニューシティコーポレーション（東京都港区）は、５月22日よりインターネット上での住宅価格査定サービスを開始した。

　物件の面積、階数、最寄り駅までの距離、築年数などからマンション価格を査定する。過去13年間の価格動向を査定要素として加えることでより的確な査定を行う。

　金融機関や不動産業者向けに、首都圏内のマンションを対象とする。順次、個人客向けのサービスも提供していく。(5月29日号）

　三光ソフラン（埼玉県さいたま市）は、アパマンネットワークのフランチャイズであるアップル（埼玉県さいたま市）を完全子会社化すると発表した。７月１日の株式交換期日をもってアップル買収を決議する。この交換期日から同社の今期業績に２カ月寄与する。寄与額は、売り上げで６億７０００万円、経営利益で３０００万円上乗せする。

　アップルは、アパマンショップネットワークの埼玉県内トップのフランチャイズ企業。埼玉県南部と東京都北東エリアを中心に、18店舗を展開。主にアパート・マンション・テナントなどの賃貸仲介、総合管理や賃貸物件の一括借り上げ、トランクルーム・コンテナなどの企画・運営を手がけている。昨年６月期決算は、売上高25億３００万円、経常利益１億４６００万円。完全子会社化により、物件販売や賃貸斡旋を強化し、プロパティマネジメント事業進出の布石とする。同社の８月期決算への影響は現在精査中で、判明次第発表する。(5月29日号）

　松下電工（大阪府大阪市）とエア・ウォーター（大阪府大阪市）は、バス事業を共同推進することに基本合意した。

　松下電工の１００％子会社である松下電工バス＆ライフ（大阪府大阪市）に、エア・ウォーター・エモト（北海道札幌市）の株式80％とエア・ウォーター化成（茨城県水戸市）の全株式を譲渡し、松下電工とエア・ウォーターの経営強化を図る。製造・販売体制の合理化やより効率的な供給体制を確立させる。

　松下電工はきめ細かい販売力をもつエア・ウォーター・エモトと融合することで、リフォーム市場における販売強化をめざす。

　エア・ウォーターはエア・ウォーター・エモト株式のうち20％を引き続き保有。関連２社の株式譲渡は今年度10月１日付で実施される。なお、これに先立ちエア・ウォーターは８月10日付でエア・ウォーター・エモトの全株式を株式交換にて取得し、完全子会社化する。（5月29日号）