賃貸不動産ニュース

　興和不動産（東京都港区）は６月２日、東京都港区南麻布で大型高級賃貸住宅の開発に着手した。当該地は、都内でも屈指の高級住宅地である南麻布エリア。有栖川宮記念公園や多数の大使館が点在する国際色豊かな地区だ。

　今回、約40年にわたって多くの外国人に愛され続けてきた建物を建て替え、同社のフラッグシップにふさわしい高級賃貸住宅の開発を行う。敷地面積は約２９９０平方m、建物面積は約１９６０平方m、地下一階を含む７階建てで、主に外国人ファミリー向けとする。

　建物には、地震リスクに対応した最新鋭の免震構造を採用。各住戸は大型タイプの住居に設定した上、天井高にもこだわり、リビング・ダイニングでフラット２・７ｍを確保する。また、フロントサービスの実施や24時間有人管理を予定している。施工者は大林組、建物完成は来年10月末の予定。（6月12日号)

　単なる住宅供給ではなく安全性や品質向上に重点を置いた政策への転換を目指す住生活基本法が６月２日、参院本会議で可決、成立した。近く、施行する。「量から質」への住宅政策の転換は、賃貸住宅市場にも少なからず影響を与えるとみられる。

　具体的には中古住宅流通に関する基本計画が注目される。２０１５年までに中古住宅流通量を倍増させるとあり、中古住宅取引にかかる減税措置の拡充など税制面から後押しする。

　また、国や自治体に対して10年先の耐震化率やバリアフリー化率の達成目標が盛り込まれ、住宅の買い替えにともなうリフォームの機会も増えると考えられる。

　他にも耐震強度偽装事件を受け、民間の住宅関連事業者に対し、設計、建設、販売などの各段階で、安全性や品質を確保する責務があると明記。国や自治体に対して、質の高い住宅流通を円滑にするための市場環境の整備を求めている。

　この法案成立を見越し、社団法人住宅生産団体連合会（東京都港区、以下住団連）は、昨年６月に提言『住宅基本法の制定に向けて』を公表していた。

　「同法は日本の住宅環境を改善していくための根幹となります。７月に発表され、９月ごろに閣議決定される見通しの住生活基本計画やその後の施策が具体的な改善を実現していきます。この具体的な施策について提言するため、住団連としてアンケート回収による世論調査を行っています」（同連合会広報部長矢部徹氏）

　法案成立が確実視されていた今月１日には、同連合会の総会で発表した平成18年度事業計画の中で、同法の基本理念を実現させるために求めていく施策を明らかにした。具体的には住宅ローン減税や旧耐震住宅の建て替えを促進する税制を提言する方針だ。（6月12日号）

　木造注文住宅事業を展開するアイムホーム（大阪府大阪市）は、大阪北摂エリアに木造３階建ての収益用集合住宅を竣工し、今後企画商品として販売していくことを発表した。

　今回の新商品の特徴は、一般的には鉄骨やＲＣで建築される３階建て物件を木造で実現している点。木造でありながら耐火性や耐震性でも優れた性能を実現し、低価格で良質、かつ高利回りの商品となっている。

　価格は１ＤＫタイプ（29・５平方m）で１戸４２０万円。これに対し鉄骨やＲＣ造の場合は５５０万円から８００万円の投資が必要。初期投資を低く抑えることができ、賃貸経営に不向きな地価の高い土地活用も可能にする。

　今回竣工した物件は全戸数21戸。周辺相場から算出した平均家賃は６万円であり、上物だけの単純表面利回りは17・14％にもなる。新規に土地から購入した場合でも、高い利回り実現する。また木造のため減価償却期間が22年と短く、節税効果が高いことも魅力の一つだ。

　「これまでの木造３階建て集合住宅と異なり、低コストで耐火などの問題をクリアしている点がポイントです」（佐々木伸二社長）

　同社ではこのほかにもロフト付木造アパート「アイムパレス」や、収益用戸建て賃貸住宅「ハッピーキューブ」などの商品を開発、実績を上げている。今後も既存の概念にとらわれないユニークな商品開発に注力していくという。（6月12日号）

　都住宅政策審議会は６月２日、都営住宅の入居資格を厳しくし、子への居住権引き継ぎを原則として禁じるよう答申した。

　都営住宅は低家賃で人気を集めているが、入居者を低所得者、高齢者など住宅確保が困難な人に絞るのが狙いだ。

　都市整備局によると、都営住宅は現在、約26万５０００戸。標準的な居室の家賃は３万円前後で、入居申し込み倍率は平均30倍に上る。都は人口減少社会を見据え、00年度から新規建設を行っていない。

　現行の入居条件は「月収20万円以下」のみだが、答申では、国民全体の所得水準の低下を踏まえて収入基準を引き下げたうえ、預金や不動産など資産を保有しているかどうかも資格審査の対象にすべきだと指摘した。

　答申はまた、居住名義人が死亡や転居した際、引き続き居住できる同居人を原則として配偶者に限るよう求めた。全国では３親等まで継続居住を認めている自治体が多いが、都は02年度から１親等に限定していた。

　一方で、入居者選考に関しては抽選方式の割合を減らし、住宅困窮度を点数化して高い順に入居を認める「ポイント方式」を充実させるよう求めた。（6月12日号）

　東誠不動産（東京都千代田区）は６月６日、同社が新築・バリューアップを施す全ての物件を対象に、屋上緑化を行うと発表した。

　同社は賃貸住宅の開発も手がけており、今後の開発物件には屋上緑化を施す。

　「不動産流動化事業を手がけており、当然、開発した賃貸物件を売却することも想定しています。屋上緑化を施工した物件はメンテナンスに多少手間とコストがかかりますが、それ以上に環境に配慮した取り組みが付加価値として評価されると考えています」（同社広報担当者）

　千代田区内幸町のオフィスビルなど、今期末までにビル８棟、マンション１棟の屋上緑化を実施する予定。（6月12日号）

　６月２日、(財)日本賃貸住宅管理協会東京支部の総会・定例会が明治記念館で開催され、約３００社の会員が集まった。

　同協会副会長の清水新一東京支部長（ハウジング恒産社長）は、今後の活動方針として「これまでの経営者・幹部向けの研修内容を拡大し、若い現場担当者にも役立つように充実させていく。また、住宅関連企業の会員情報をホームページや研修会を通して発信し、会員管理会社の業務効率化を図っていきたい」と述べた。

　記念パネルディスカッションも行われ、アミコム、イチイ、サン・ステップ、東都、三井不動産住宅リースの５社が「賃貸マーケットの変化に対応した取り組み」や「売上向上策」「社員教育やモチベーション向上」について約１時間半討論。「更新業務と繁忙期が重ならないように、10〜12月に更新案内を出し、３月更新手続を１月末までに終えると景品をあげる」（東都）、「３月末の退去予定を一日早めるごとに日割り分の家賃を返済する」（サン・ステップ）や「１級建築士を雇い、営業・業務スタッフを教育している」（イチイ）など、各社の工夫が紹介された。

　総会後に開かれた懇親会では、清水支部長の呼びかけで、５月末に発生したジャワ島中部地震への義えん金を募り、多くの寄付が集まった。（6月12日号）

　大阪市を中心にマンション開発を展開するサムティ（大阪府大阪市）は、賃貸マンションの新ブランドを展開する。ブランド名は「Ｓレジデンス」。御影石などを使用したホテル調の都会的なデザインと、高いセキュリティー性を持ち、単身者向けながら２５平方mから３４．３５平方mという広めの間取りが特徴だ。来年春には大阪市中央区肥後橋で２０階建て総戸数２００戸超の大型マンションを完工予定。一般の賃貸物件よりも家賃・グレードともに高い物件供給を目指している。（6月12日号）

　リフィックス（東京都世田谷区）は６月中旬から、入居募集後にリフォームを行う「間取ｄｅきまる君」を開始する。募集段階でリフォームプランを２種類用意し、入居募集のマイソクは２つのプランによる間取りをそれぞれ作成する。入居者の申し込みを受けてから、希望の多かったプランでリフォームに着手する。入居までの日数は45日が目安、輸入建材や自然素材を使いリフォームする。（6月12日号）

　金物の総合エンジニアリングの杉田エース（東京都墨田区）は、オリエントコーポレーション（東京都千代田区）と提携し、壁面収納システムなど部分リフォーム商品を対象にした「エースリフォームローン」の取り扱いを開始した。全国のリフォーム事業者を対象に代理店募集を開始する。利用金額は10万円〜１０００万円、手数料率は３・９％〜４・９％、６回〜１２０回払いが可能。一般ユーザーのほか、家主のリフォーム時にも利用できる。(6月12日号）

　マンション開発の新日本建物（東京都立川市）は、６月１日の取締役会において、プロスペクト・レジデンシャル投資法人（東京都千代田区）およびプロスペクト・レジデンシャル・アドバイザーズ（東京都千代田区）との３者間で、業務提携を行うことを決議。さらなる企業成長を達成すべく、戸建事業を外部に委託し、協業体制に転換する。また、得意分野であるマンション事業および有望分野である不動産流動化事業に経営資源をシフトする。東証上場のレジデンシャルリートとの３者間契約により、新日本建物が開発する賃貸向けマンションの供給・売却におけるビジネス拡大を目指す。

　また同日、第三者割当増資と転換価格修正条項付転換社債（ＭＳＢＣ）発行で約１００億円を調達すると発表。割当先は、プロスペクト・アセット・マネジメントなどの投資ファンド。第三者割当増資では５２１万５１００株を発行し、総額約40億円を調達。ＭＳＢＣの約60億円とともに、資金全額を開発用地取得などの運転資金に充当させる。また、増資によりプロスペクト系のファンドは、出資比率約24％の筆頭株主となる。(6月12日号）