賃貸不動産ニュース

　国土交通省は６月26日、耐震偽装事件を受けて法制度の改正を議論している社会資本整備審議会（国交相の諮問機関）の基本制度部会に、建築士制度見直しに関する素案を提示した。

　一級建築士しか設計できない建物の範囲を、現在の「高さ13メートル超または延べ床面積３００平方メートル超」から「高さ20メートル超」まで条件を引き上げる。

　また、構造と設備の専門資格制度を創設し、専門資格者は建築士の指示で構造計算や設備設計図の作製を行い、設計図書に記名押印して責任を明確化する。７月20日に基本制度部会がまとめる答申案に盛り込み、今後の制度改正に生かす。

　耐震偽装の再発を防ぐための制度改正だが、現場の建築士はどう考えているのだろうか。

　「今回の耐震偽装では確かに建築士の責任は大きかったと思います。しかし、それよりも建築検査がその偽装を見逃していたことの方が問題です。その仕組みを変えないで建築士の基準だけ変えるというのはあまり意味がないのではないでしょうか」

　こうギバースゲイン（名古屋市中村区）の加藤英輝一級建築士は話す。

　「建築士の中でも戸建が得意な者もいれば、マンションが得意な者もいる。それを同じ建築士という資格だけで設計を行えるようにしているのは的確ではありません。建築士の中でもそれぞれの適性に合わせた第二の基準を設けるなど、新たな取り組みが必要です」

　今回の基準見直しの内容はまだ定まったわけではない。しかし今後の方向性に疑問を持つ建築士も多いようだ。

　
　また、国土交通省はすでに資格を取得している建築士が新制度に移行する場合、講習や修了考査を実施して、適正な能力を持つことを確認した上で新たな免許を与える方針だ。不合格となった場合の資格をどうするかは今後の検討で詰めるという。

　「建築士といっても、その内容もレベルも仕事に対する考え方も違いますので、どのようにして合格、不合格を判断するのか疑問です。単純にペーパー試験を行うだけでは、私のように歳をとった者は、振るい落とされてしまうかもしれません。これまでの経験や実績が加味されるものなのか、判断基準は一筋縄ではいかないと思いますよ」（飯島建築事務所・飯嶋俊比古一級建築士）

　経験と実績を持つ建築士が一律試験で資格を失われるようなことがあれば本末転倒だ。降格基準を定める国土交通省には慎重な判断が求められる。

　「どのような基準になっても一波乱あると思いますよ」（飯嶋建築士）

　耐震偽装問題再発を防ぐための制度改定が新たな問題を招きかねない。今後発表される国土交通省の新制度基準の発表に注目が集まっている。（7月10日号）

　浴室に使われている電気式の浴室換気・乾燥・暖房機で、電線接続部から発火する事故が、01年１月から今年６月までの５年半で24件起きていることが６月30日、分かった。

　三菱電機などメーカーが経済産業省に報告した。不適切な電気工事を行った場合に発火する可能性があり、同省は約４万７０００社を抱える施工業者の組合に早急な点検と改修を要請した。

　また利用者に対し、メーカーに点検を依頼し、安全が確認されるまで使用を控えるよう注意喚起している。

　対象となる製品は、機器本体の電源電線が複数の銅線を束ねた「より線」形式のもの。三菱電機、東陶機器、松下エコシステムズ、マックスの４社が製造し、ＩＮＡＸ製やヤマハリビングテック製などのユニットバスに設置されている。82年からこれまでに約36万台が出荷されたという。

　発火した24件のうち22件は、本体の電源電線と、屋内電線同士を手でねじって接続させた状態だった。このため接続部から発熱し、付着したごみなどに火がついたとみられる。通常こうした接続部分は、専用の器具を用いて発熱や発火を防ぐ措置がとられるが、その対策が不十分だった可能性があるという。

　「弊社の製品で発火事故が起こったという報告はありません。今回の事故は製品本体というよりも施工時の問題ですが、弊社としても窓口を設けて、施工時の住宅メーカーや工務店に問い合わせるよう対応しています」（マックス広報部・近藤氏）

　賃貸住宅オーナーにとっても差別化となる浴室乾燥機が危険をもたらすというのはただならぬこと。まずは施工した工務店や住宅メーカーに点検を依頼することが必要だ。

　また、今後施工会社に対して手抜き工事がないように注意を促すことが再発防止の自助努力として求められる。(7月10日号）

　シノケン（福岡県福岡市）は、７月３日の取締役会においてアセット・マネジャーズ（東京都千代田区、以下アセット社）と日本駐車場開発（大阪市中央区）を引き受け先として、７億１０００万円の第三者割当増資を実施すると発表した。

　併せて、シノケンはアセット社の不動産ファンドにマンション供給を行うことを柱とする業務提携を結んだ。シノケンは、九州、首都圏、札幌・仙台・名古屋圏での収益マンションを開発している。アセット社との業務提携によって、ファンドという物件供給先を確保し、財務基盤を安定させながら開発を加速させる。また、組み入れた物件のＰＭ事業をシノケンが受託する。物件供給とともに安定収益でもあるＰＭ事業も伸ばす。今後共同出資による不動産ファンドの組成も図る予定。

　第一弾として福岡市の開発物件６棟をアセット・マネジャーズの不動産ファンドに組み入れるという。（7月10日号）

　国内のＲＥＩＴ（不動産投資信託）による海外不動産への投資促進など、不動産投資市場の活性化策をまとめた報告書の大筋が固まった。国土交通大臣の諮問機関、国土審議会が、７月５日に最終報告書を発表する予定。アジア諸国など海外の不動産投資市場との競争が激しさを増すなか、日本の競争力を維持するのが狙いだ。国土交通省はこれを受けて、近く「海外不動産投資鑑定評価ガイドライン（仮称）」の作成に入る。

　国内のＲＥＩＴによる海外不動産への投資は法的には制限されていないものの、現実にはこれまで１件も実施されていない。

　「実際に組み入れる場合には、中国やインドなど経済発展は著しいが法制度や評価方法が複雑な国ではなく、ある程度日本の基準と近しい米国やオーストラリアなどになるでしょう。しかし、実際に組み入れられるようになるのはまだ準備が整っているとはいえません。かなり先の話になるのではないでしょうか」（ＡＤインベストメント・マネジメント・松崎寛取締役）

　ＲＥＩＴが不動産を取得する場合、国内の関連法規に従って専門家の鑑定評価を実施する必要がある。しかし制度や慣習の異なる海外での適正な評価は難しく、実務上のネックとなっている。そこで審議会の報告書では、国内の不動産鑑定士が現地の専門家と連携して海外不動産を鑑定する場合などを想定し、体制整備のあり方や留意点をガイドラインとして示すよう国に提言する。(7月10日号）

【ＪＲグループ会社と提携し、駅構内で物件情報を提供】

　グループ内で企業福利厚生のアウトソーシングを手がけるリロケーション・ジャパン（東京都新宿区）は、ジェイ・アール・トラベルサービスが運営する「ＪＯＢＢＹ」を通じ、駅構内で賃貸物件情報を提供するサービスを７月１日から開始した。

　「ＪＯＢＢＹ」は、ＪＲ新札幌駅に新設された、人材ビジネスを中心に、「働」「住」「学」「遊」に関する情報を発信する施設。

　リロケーション・ジャパンは、自社で運営する転勤支援サイト「Ｒｅｌｏ−Ｎｅｔ」を同施設に導入する。同社は全国の不動産管理会社約４００社とのネットワークを持ち、常時15万件の賃貸物件情報を提供している。

　今回の取り組みで、利用者は駅構内から不動産管理会社へ物件情報について問い合わせることができる。ＷＥＢカメラを活用し、直接対面しているのと同等のサービスが受けられる。

　この新札幌駅での反応を見た上で、道内主要駅での展開を検討する。将来的には全国駅構内での開設を目指したいという。

【ミニ保険会社リロ共済、来年4月に営業開始】

　家賃保証業務をはじめ、生命保険・損害保険の代理店業務、個人向け金融サービスなどを手がけるリロ・フィナンシャル・ソリューションズは、今年６月９日、新会社リロ共済を設立した。代表には同社社長の石田吉徳氏が就任。来年４月１日より営業をスタートさせる。ミニ保険会社として、不動産、スポーツ、化粧品業界など、さまざまな分野での事業を展開する。

　すでにいくつかの共済団体から、業務委託やコンサルティング依頼もあり、今後は営業が難航する共済の受け皿的な役割を持ちながら事業を拡大していく考え。また、他の共済団体の再保険も受け入れていく。

　「リログループとしての総合力、ネットワークを活用して、共済のシステム作りに寄与していきたい。グループ会社のさまざまなニーズを吸い上げ、消費者にとって真に安心できるミニ保険会社を目指したい」（石田吉徳社長）

　リログループでは、昨年、ハワイに再保険会社を設立しており、これを背景に業界再編にシステマチックに貢献していく考え。初年度４億円の保険料収入を目指す。（7月10日号）

　ノエル（神奈川県川崎市）は、自社企画・開発不動産を投資対象にした私募ファンドを組成する。投資対象は６物件で、総資産規模は約50億円。同社にとっては２号目のファンド組成となる。物件の対象エリアは東京・神奈川が中心。

　投資対象６物件のうち、５物件は同社が企画・開発した賃貸用不動産、１物件は新築賃貸用不動産となる。6物件中、２物件はすでに取得済み。

　組み入れ物件の中には、防音室を設け楽器演奏を可能にした「仙川プロジェクト」や、有名設計事務所を起用したデザイン性の高い「目黒本町プロジェクト」が含まれる。資金は、国内機関投資家からの出資、国内金融機関からのノンリコースローンによって調達する。（7月10日号）

　住宅改良開発公社（東京都千代田区）は、創立50周年を記念して、地主・家主向けのＣＤ−ＲＯＭ「公庫賃貸ローンシミュレーション」を作成した。ＣＤ−ＲＯＭを通じて、長期固定ローンの利用促進を図るねらいだ。

　簡単に公庫融資額を算出し、収支状況や担保評価について公庫賃貸ローンの借入れが可能かどうかの簡易判定ができる。希望する賃貸マンション施工事業者に配布しており、営業ツールとして役立ててもらう方針。

　今回製作したのは５００枚。配布したビルダー等から意見を聞いて内容を見直し、８月頃には数千枚単位で改訂版を出す予定。（7月10日号）

　住友不動産（東京都新宿区）は、新会社「住友不動産リフォーム」を設立し、７月１日より営業を開始した。

　同社グループでは、不動産賃貸・不動産販売・完成工事・不動産流通の４事業を主力と位置付けて推進。完成工事事業のうち、インテリア・リフォームなどの各種事業を一体として行ってきた住友不動産シスコンから、リフォーム事業を分離、独立させた。成長分野を遂行する専門会社を設立することで成長の加速を狙う。

　新会社では「お客様が自分で見積もりができる」をコンセプトに掲げ、「定価制」を主力商品に位置付ける。追加料金が発生しない料金体系を提供していく。

　また同グループがさまざまな分野で培ったノウハウを生かし、住宅・オフィスビル・店舗・植栽など幅広い分野をカバーする。住宅についてはコンセプト１つから外構・内外装リフォームに至るまで、建物に関するさまざまな解決策を提供し「総合リフォーム会社」を目指す。

　新会社の社長には高橋克展氏が就任。まずは大都市エリアを中心に、全国20拠点で営業を開始する。初年度売上高は60億円を予定。その後は順次営業エリアを拡大し、商品群も充実させていく。５年後には売上高２００億円を目標に掲げている。（7月10日号）

　インテリアプラン・コンテスト実行委員会は、大阪府下の学生を対象にした賃貸マンションのプランコンテストを行う。提出作品の中で実現可能な優秀作品は、実際に工事を行う。審査委員長はコンパス建築工房の西濱浩次氏。協賛は松本空間工房。

　７月末に締め切り、１次選考の図面審査により10作品にまで絞り込む。１次通過者には模型製作費として１万円を配り、模型審査による２次選考を行う。賞金は最優秀賞が10万円、優秀賞が３万円。

　同コンテストは、これからの都市居住の方向性として「スケルトン＆イン フィル」に注目。「インフィルフリー・自由に住みたい」をテーマとした。（7月10日号）

　アパマンショップネットワーク（東京都中央区）は７月１日、業態を持株会社体制に移行し、商号を「アパマンショップホールディングス」に変更した。

　各事業の業務運営体制の明確化を図り、「機動的なグループ経営」の実現を目指す。

　不動産情報ネットワーク事業・アセットマネジメント事業・リーシング事業の３事業を再編し、それぞれをアパマンショップネットワーク・ＡＳＮアセットマネジメント・アパマンショップリーシングの３社に事業譲渡した。

　アパマンショップホールディングス社長には、大村浩次氏が引き続き就任する。（7月10日号）