賃貸不動産ニュース

　入居時に「敷金」として一定の金額を支払い、そこから契約に定められた金額を差し引く「敷引き」を無効とする判決が、大阪高裁で下された。この「敷引き」は、京都を除く近畿圏で行われている。高裁レベルで初となる「敷引特約無効」判決の内容と影響を取材した。

　今回、判決が下された件の借主は、平成13年８月、大阪府堺市内の賃貸マンションに入居。賃料８万３０００円に対して、駐車場の保証金を含む敷金62万６４００円、敷引金50万円を条件に契約した。約３年間の入居期間を経て、退去の際、敷金が返還されなかったことを不服として貸主を堺簡易裁判所に提訴し、一審では借主の全面勝訴となった。

　続く二審の大阪地裁でも、敷引特約は無効と判断され、修繕費用11万６１３０円を差し引いた51万円を返還するよう貸主に命じていた。

　７月26日に下された大阪高裁の判決でも、大阪地裁の判決を支持し、貸主側の上告を棄却した。

　今回の判決について、敷金問題研究会（大阪府大阪市）共同代表の増田尚弁護士はこう話す。

　「敷引制度を無効とする判決が上告審で下されたのは今回が初めて。その意味で今回の判決が持つ意味は大きい。二審の大阪地裁が消費者契約法を根拠にしているように、何の根拠もなくこれだけの金額をとる敷引制度は成り立たなくなってきているのではないか」

　今回の敷引き額は、敷金の83％、賃料の６カ月以上に該当する。近畿圏で行われている敷引制度一般から見れば、高めの設定になるようだ。

　今回の判決を大阪の管理会社はどのように捉えているのだろうか。

　「常識的に考えて、83％の敷引きは多すぎる。近年の消費者保護の流れの中では、敷引特約そのものではなく、この件については時代の流れとして妥当ではないか」（財）日本賃貸住宅管理協会　関西支部連合副会長・大美威之氏）

　昨年７月、神戸地裁で敷引特約を無効とする判決が出てからは、近畿圏でも敷金・礼金制度を取り入れる管理会社が増えている。

　「今回は高裁判決なので、これまでとは重みが異なる。敷金の83％という高い割合の敷引きはこれから見直すようになるだろう。とはいえ、敷引制度そのものがなくなるとは思わない」（大美氏）
　（8月7日号）

　不動産会社向けシステム開発のいい生活（東京都港区）は、賃貸物件情報のデータ整備および納入に関してヤフー（東京都港区）と業務提携した。

　現在、ヤフーが運営する「Ｙａｈｏｏ！ＪＡＰＰＡＮ」内の「Ｙａｈｏｏ！不動産」には、アットホーム、センチュリー21・ジャパン、アパマンショップネットワーク、リクルートなどが賃貸物件情報を提供している。

　今年10月からは、それらの会社がＹａｈｏｏ！不動産に提供する賃貸物件データは、すべていい生活が運営管理するデータベースを経て掲載される。

　いい生活は、物件供給元の会社から賃貸物件データを受け取り、Ｙａｈｏｏ！不動産の独特仕様に基づいたデータ形式へ変換する。

　また、重複する物件データの削除なども行っていく予定。（8月7日号）

　ＳＢＩホールディングス（東京都港区）は、不動産取引の総合サイト「ＳＢＩ不動産ガイド」を開設し、７月27日からサービスを開始した。

　同サイトでは、約50社の不動産会社が提供する売買物件情報と不動産のネットオークションなどのコンテンツを掲載。

　「選ぶ」「建てる」「投資する」「売る」「管理する」「調べる」「リフォーム」の７つのカテゴリー別に情報を掲載。ユーザーは無料でサービスを利用できる。

　ネットオークションは、登録店や加盟会員から出展物件を募集する。当面は投資物件が中心で、将来的には住宅用物件や海外不動産も加えていく。

　住宅ローンや保険、家賃保証など、ＳＢＩグループが展開する商品紹介や、同グループの運営するサイト「生活ガイド．ｃｏｍ」「イー・ローン」との連携も図っていく。（8月7日号）

　不動産オークションサイト「マザーズオークション」を企画・運営するアイディーユー（大阪府大阪市）は、メリルリンチ日本証券（東京都中央区）と共同で、不動産担保ローンのアレンジメント業務を行う新会社を設立する。

　新会社名は「マザーズ・ローン・サービス」（東京都中央区）。ＩＤＵが60％、メリルリンチ日本証券の１００％子会社が40％出資する。８月下旬に会社を設立し、11月下旬に営業開始予定。社長には安部眞一氏が就任する。

　マザーズオークションの出品不動産を対象にした不動産担保ローンほか、中小規模ストラクチャードファイナンスのアレンジメント、金銭の貸付などを行う。

　アイディーユーは、メリルリンチのファイナンスノウハウを活用しながら、国内大手金融機関からの融資を拡大させる。不動産購入に必要な資金調達の円滑化を図り、不動産流通の活発化を目指す。

　アイディーユーは、現在、約１万８０００人のオークションサイト会員を抱えており、新会社設立により、オークション落札率の上昇を目指す。（8月7日号）

　全国の平均路線価が14年ぶりに上昇へと転じた。国税庁が８月１日に公表した平成18年分の路線価によると、全国の路線価の評価基準額は、１平方メートルあたり平均11万４０００円で、昨年から０・９％の上昇となった。

　全国で最も路線価が高いのは、昨年同様、東京都中央区銀座５丁目中央通りで１８７２万円、前年比23・８％のプラスとなった。

　また、愛知県名古屋市中村区名駅１丁目は４６０万円で、26・４％上昇し、上昇率は全国トップだった。

　しかし県別平均値では、全国的に減少傾向は変わらない。東京、千葉、愛知、大阪、京都など大都市圏のみが上昇へと転じている。また同じ県内でも再開発エリアなどは路線価の上昇が目立つ。

　路線価は毎年８月に公表される。１月１日を評価時点とし、公地価格の８割程度を目安に算出され、相続税評価などに利用される。（8月7日号）

　三菱系のリース大手、ダイヤモンドリースは、７月27日、京セラ１００％子会社の京セラリーシングを買収することで合意したと発表した。８月中に全株式を取得する。買収金額は２００億円強の見込み。投資用マンションを購入する個人向け融資に強みを持つ京セラリーシングを傘下に置くことで、不動産関連事業を強化する。

　ダイヤモンドリースは、大手不動産業者向けのノンリコースローンなどを手がけているが、今回の買収で個人向け事業にも参入する。京セラは、子会社の売却で本業に集中する。

　「京セラリーシングの事業の５割は中堅不動産会社向けの融資で、４割は投資用マンションオーナー向けの融資です。弊社はこれまで大手不動産会社向け融資が中心でしたが、不動産融資事業で大手から個人までカバーできます。ノンバンクの機動性を生かした商品開発を積極的に行っていきます」（ダイヤモンドリース広報ＩＲ室長・太田尚志氏）

　ダイヤモンドリースの２００６年３月期の連結売上高は５２４１億円、最終利益は２１１億３５００万円。京セラリーシングの同期売上高は９８億円、最終利益は22億４８００万円。(8月7日号）

　ジョーンズラングラサール（東京都千代田区）は、世界の不動産市場の透明性に関する２００６年版のレポートを発表した。

　この透明度とは、投資実績指標の有無、市場ファンダメンタルズに関わるデータの有無、上場不動産投資ビーグルの財務情報の開示とガバナンス、規制要因、法的要因などから判断される。

　同社が発表した「不動産透明度調査」によると、国境を超えた投資機会の拡大と多国籍テナントの増加により、過去２年間で世界各地の不動産市場の透明度が大きく改善した。アジア太平洋地域においても顕著な改善が見られ、特にＪ―ＲＥＩＴ市場の急速な発展や日本市場への海外投資家の参入により、日本市場の透明度は、前回調査時（２００４年）の透明度「中（５段階中３段目）」から透明度「中高（５段階中２段目）」へと１段階引き上げられた。(8月7日号

　ＮＴＴレゾナント（東京都千代田区）が運営するポータルサイト「ｇｏｏ」は、同サイト内の「住宅・不動産」において、全国約１万社の不動産会社を住所・沿線駅から検索できる機能を新設した。

　検索結果ページには、各不動産会社の定休日や営業時間に加え、一部の不動産会社へのルートマップも表示させる。

　同サイトは６月、物件情報ＲＳＳ発信や、ＭＡＰ上から分譲マンション情報が検索できる機能を追加するなど、利便性の充実を図っている。(8月7日号）

　福岡地所（福岡県福岡市）は７月２７日、西日本シティ銀行系の不動産会社西日本不動産開発（福岡県福岡市）と西日本ビル（福岡県福岡市）の株式を取得し、グループ会社化したことを明らかにした。福岡市・天神地区などにオフィスビルを所有する両社をグループ化したことで、福岡都心部での不動産事業拡大につなげるのが狙い。

　両社は旧西日本銀行の関連会社で、現在は西日本シティ銀行とそのグループ会社が全株式を保有。福岡地所の出資比率は西日本不動産開発が５１．０％。西日本ビルが１９．１％となる。

　西日本不動産開発は、福岡市博多区の「博多座・西銀ビル」を所有するほか、西日本シティ銀行店舗跡地の仲介などを手がける。西日本ビルは、福岡市中央区天神の「西日本ビル」や同区大名の「新日本ビル」など、福岡市中心部にオフィスビルを保有している。(8月7日号）

　住宅金融公庫（東京都文京区）は、当初５年間の融資金利を期間限定で０・３％優遇する「フラット35Ｓ」の受付を実施している。

　フラット35Ｓとは、平成18年６月１日以降に長期固定金利住宅ローン「フラット35」に申し込んだ顧客の取得住宅が、ある一定の要件を満たす場合、当初５年間の融資金利０・３％を優遇する制度。たとえば、３０００万円を35年元利均等返済にして金利３％で借り入れた場合、返済額が約52万円少なくなる。

　省エネルギー対策が等級４の住宅であること、耐震等級２以上の住宅であること、高齢者等配慮対策等級３以上であること、これら3つの一定要件のうち、いずれかを満たす必要がある。一定要件を満たした住宅であることを証明する「適合証明書」を金融機関に提出した上で、申し込む。

　近年、「フラット35」の買取申請件数は増加傾向にあり、「フラット35Ｓ」と合わせて１万７４３１戸と、買取申請件数は過去最高。前年度比25％増となっている。この制度の適用戸数は１万５０００戸をめどにしている。(8月7日号）