賃貸不動産ニュース

インターネットによる情報戦略がモノをいう時代、消費者が頼りにするのはブランドネーム。地場の不動産会社は大手ＦＣに加盟しないとなかなか競争に勝てない状況だ。店舗数拡大を続ける大手チェーン各社の最新動向を追ってみた。

　大手ＦＣチェーンの一角、センチュリー21ジャパン（東京都港区）は、８月４日、山形県有数の不動産会社・建築会社であるクリエイト礼文（山形県山形市）とＦＣ加盟契約を締結し、東北地方進出を決めた。

　センチュリー21は今回の契約締結を皮切りに、東北、北海道、山陽、四国など未進出地域への店舗展開を進める意向を明らかにした。

　「現在、既存店地域での新規加盟店の募集は順調で、７月末時点で７０５店舗に達しました。しかし、日本一の不動産流通チェーンになるためには、単に店舗数や売り上げだけでなく、名実ともに全国展開している実績が必要です。未開拓地域の有力企業と加盟契約することで、センチュリー21ブランドを広げていきたいと考えています」（三津川一成社長）

　センチュリー21は地方展開をさらに加速させることを打ち出したが、店舗数で上を行くエイブル（東京都港区）やアパマンショップホールディングス（東京都中央区、以下アパマン）は、すでに全国を網羅する勢いで出店攻勢をかけている。

　今年７月末時点で直営５３８店、ＦＣ３４６店、海外５店の合計８８９店舗を出店しているエイブルは、地方の有力ＦＣ加盟店に対し、さらに２店舗、３店舗と追加出店させることで店舗数を拡大している。もちろん新規での加盟も受け付けているが、ノウハウを熟知した既存の加盟店に出店させることで、より運営効率を高めようとしている。アパマンは、今期（２００６年９月期）から直営店の展開を始めた。東京や福岡など都市部を中心に残されていた出店余地を埋めるかのごとく、直営店の出店を加速させている。今期中に直営店１００店、来期は50店の出店を計画。同社の６月末の加盟契約店舗数（グループ会社運営の直営店舗含む）は８５０店舗となっている。

　大手チェーンの中でも店舗数で抜け出しているエイブルとアパマンが掲げる大きな目標は１０００店舗体制だ。エイブルは今期末（07年３月期）には達成できると見込んでおり、一方アパマンも来期（07年９月期）には達成できると見込んでいる。

　大手チェーンの未進出エリアでは、他の既存加盟店がこぞって新規出店を図り、また新規企業の加盟を奪い合うかのような状況が出てきている。既に大手チェーンが出店しているエリアでは、ブランド力を欲しがる地場業者が手を組んでローカルＦＣを組むところもある。(8月14日号）

　不動産再販事業のアルデプロ（東京都新宿区）は７月31日、同社の連結子会社で、不動産流動化事業などを手がけるアルデプロアセットマネジメント（ＡＡＭ）の株式を譲渡した。譲渡先は信託受益権販売業のプラチナ・アドバイザーズ（東京都新宿区）。全株式の85・05％となる１万１７０１株を譲渡する。譲渡価額は１億２０６万円。

　アルデプロは、グループ内で不動産流動化事業を行うことによるシナジー効果が限定的であると判断した。また、同社が販売在庫として保有する物件のほとんどは収益用物件であり、ＮＯＩベースで８％以上の物件を基準としているため、金利上昇局面においてもオンバランスで収益が上がる仕組みを構築している強みもある。

　今後、ＡＡＭは、優先的にアルデプロの物件情報の提供を受け、また外部からの不動産情報も幅広く受け入れ、継続してファンド組成を目指していくとしている。

　不動産流動化業界では、地価上昇に伴う物件価格が上昇し、流通が制限されている状況にある。資本力がある大手企業は静観する余裕があるが、中小企業には厳しい状況が続いている。物件を動かし続けることでビジネスが成立する同事業においては、二極化が鮮明になってきており、アルデプロは早めに手を打ったといえるかもしれない。（8月14日号）

　野村不動産ホールディングスの１００％子会社で、不動産仲介・投資商品開発・資産コンサルティング業務を手がける野村不動産アーバンネット（東京都新宿区）は、サービスアパートメント事業などについて日本政策投資銀行（東京都千代田区）と業務提携した。両社は、サービスアパートメントのアドバイザリー業務について提携した上で、投資・融資を通じた事業へのコミットメントの可能性も積極的に検討する意向。

　野村不動産アーバンネットは、物件の選定、取得業務、アセットマネジメントを行い、またブリッジファンドにて新規物件の開発も行う。

　日本政策投資銀行は、海外主要オペレーターとの緊密なネットワークを生かしたアドバイザリー業務、出資・融資等のファイナンス、開発案件への出資を行う。

　サービスアパートメントは、家具・家電・リネンサービス・ハウスクリーニング等のサービスが付いた賃貸住宅。一般のマンスリーマンションに比べてホテル並みのサービスが付加されている分、賃料設定が高め。外資系企業の役員や、日本人の企業経営者などに利用されている。

　長期滞在の場合、ホテルよりも格安だということで、近年、都心部での人気が高まっている。アスコット・ジャパンなどの外資系オペレーターのほか、スペースデザインなどのデベロッパーも参入している。野村不動産アーバンネットと日本政策投資銀行は、新たな投資機会として注目している。（8月14日号）

　ノエル（神奈川県川崎市）は、温泉施設として利用されていたビルを天然温泉付き賃貸住宅(16戸)・店舗へとコンバージョンした。宴会場を住戸へ改修するなど、大胆かつユニークな改修工事が行われた。

　敷地内から温泉の源泉が採取できるため、既存の温泉施設を１階のテナントとして残し、賃貸住居への源泉供給が可能となった。高付加価値物件として、周辺相場賃料よりも10％〜30％高い賃料設定となっている。

　同社では、個人投資家をはじめ、顧客が所有する収益不動産のバリューアップの提案に力を入れている。（8月14日号）

　賃貸物件のリフォームなどを手がけるコモドスペース（大阪府大阪市）は、掲載数を３０物件に限定した物件情報サイトを立ち上げた。

　「不動産のセレクトショップ」をコンセプトにしたこのサイトは、賃貸物件に詳しい専門家が良質物件をセレクトして掲載するというもの。サイトを訪れたユーザーが掲載物件を評価し、毎週人気順に並べ替える。人気ランク下位の物件は掲載を中止し、新しい物件情報と入れ替える。

　掲載物件に関しては、豊富な写真のほか、説明文も付け加える予定。

　「当面は大阪市西区と中央区が中心ですが、将来的にはエリアを広げ、地域毎のセレクトサイトを立ち上げたいと考えています」（本間達司社長）（8月14日号）

　コマーシャル・アールイー（東京都中央区）は、10月１日を分割期日として会社分割を行い、同社のユーティライズ事業部が運営する時間貸し駐車場事業とレンタルオフィス事業を昨年Ｍ＆Ａにより１００％子会社としたコマーシャル・コンテナに承継する。同日付でコマーシャル・コンテナはユーティライズへの商号変更を予定、事実上の事業統合となる。

　同時にコマーシャル・コンテナは本店所在地をコマーシャル・アールイーと同じ東京都中央区に変更、移転して親会社との連携を強化する。

　ユーティライズ事業部では首都圏を中心に１０８カ所９７４台分の時間貸し駐車場を展開、東京八重洲、銀座などに５カ所、福岡に１カ所のレンタルオフィスを運営していた。

　同社では従来より、プロパティマネジメントを軸とした不動産総合サービスグループの形成に向け、Ｍ＆Ａを活用したグループ戦略を進めてきた。今回の会社分割・事業統合についても、以前より、１００％出資の完全子会社として役員・従業員を派遣・出向させていた。

　同社では、物件・顧客情報の共有化により運営事業における意思決定の迅速性向上と顧客対応体制の強化を見込んでいる。機動的な事業承継を行うために分割方式を採用した。（8月14日号）

　大東建託（東京都港区）は、２×４造の２階建て賃貸アパート『モデッサ　ツーフォー（多雪）』を開発、販売を開始した。多雪・寒冷地域向けの商品で、主に単身者やカップルが対象となる。

　２階を含めた住戸すべての玄関を１階に設けるフラットタイプで、施工坪単価は39万円台から。断熱性能の向上や積雪荷重への対応など、多雪・寒冷地という天候、地域条件に配慮した仕様となっている。バルコニーをサンルームに変更できるプランもある。32・71平方mの１Ｋと42・71平方mの１ＬＤＫという２種類の間取りが複合した建物プランで、シングルとカップル双方の入居者層に対応している。対面式カウンターキッチンやカラーＴＶインターホン、ペアガラス、２４時間換気システム、２階部分の「防振フローリング」も特徴。（8月14日号）

　リプラス（東京都港区）は、フレイザー（本社：シンガポール）とサービスアパートメント運営で業務提携した。第一号案件として、新宿区百人町で進行中のプロジェクト「ｃ−ＨＮ１」において、フレイザー社によるオペレーションを導入する。

　「ｃ−ＨＮ１」は、ＪＲ大久保駅前に１９９２年にオープンしたシティホテルを複合施設へコンバージョンするもの。総額約１５０億円をかけて全面リニューアルする。Ｂ１Ｆから２Ｆがテナント、３Ｆから21Ｆがサービスアパートメントとなる。

　今年は日本・シンガポール外交40周年にあたり、日本政策投資銀行が今回の提携を仲介した。（8月14日号）

　明豊プロパティーズ（東京都渋谷区）は、同社が展開する外断熱工法マンションのショールームを夏期限定で公開している。グループ会社の明豊エンタープライズ（東京都渋谷区）が開発する分譲用外断熱マンションと合わせ、賃貸用の部屋も展示している。

　同社の外断熱工法マンション「シェルゼ」を「知る、感じる、泊まる」の視点から堪能できる。ショールームは地下と屋上を含めた３階建て。１階はシアターゾーン、２階は展示ゾーン、３階は体験宿泊ルーム。屋上には緑豊かな屋上庭園を用意した。

　「体験宿泊ルームは１泊２日で利用できます。これまで２００名以上の体験宿泊の申し込みがありました。入居者層は、賃貸物件では若い夫婦で住むケースが多いですね」（明豊エンタープライズ：鈴木富也氏）

　同社は江東区木場や東陽町に、外断熱工法マンションを来春竣工する予定。（8月14日号）