賃貸不動産ニュース

　港区の公営住宅で起きたシンドラー社製エレベーターでの死亡事故は日本全国に衝撃をもたらした。エレベーターという生活に欠かせない道具が凶器になるというこの事件を受け、国土交通省の建築物等事故・災害対策部会は再発防止策を検討していた。そして８月22日、エレベーターの心臓部である運転制御装置などに欠陥があった場合、行政への届け出や無償交換などを義務付ける自動車並みのリコール制度を創設する方針を明らかにした。

　「リコール制度の導入によってエレベーターの欠陥による事故は減少すると思います。製品に不備があった場合に行政処分が下るという強制力が生じることでメーカーも製品の監督を厳しくすると思います。リコール制度によって不備が認められた製品は、国土交通省により公表されるため信用も著しく落とすことになります。リコール制度の導入は家主、入居者、建設会社にとっていい話だと思います」（水津正臣弁護士）

　国交相の諮問機関である建築物等事故・災害対策部会の「エレベーターワーキングチーム」の会合が同日開かれ、中間報告として了承された。国交省では今後、新制度創設のため建築基準法の改正などを目指す。

　港区の公営住宅で起きた事故を巡っては、事故機の製造元「シンドラーエレベータ」が１９９０年代前半に設置した複数の機種でプログラムの欠陥があり、「扉が開いたまま昇降する」というトラブルが起きていたことが判明したが、こうした情報は一切公表されず、交換漏れなどの事態も招いていた。

　また、こうした欠陥や劣化に伴う誤作動などに対しては、シンドラー社に限らず各社とも、水面下で対応していたことが判明。このため国交省では、エレベーターの安全確保のためには欠陥情報の集約と、迅速な改修のための仕組み作りが必要だと判断した。

　このほか中間報告には、ドアが開いた状態で上昇するようなトラブルのないよう、安全装置の二重設置を義務化することや安全制御プログラム、電磁ブレーキなどの安全性を、第三者機関が審査する新たな認証システムの導入も盛り込まれた。（9月4日号）

　東京電力（東京都千代田区）は不動産事業の強化を通じてオール電化住宅の普及拡大を目指す。企業の社宅などを１棟単位で買い取り、付加価値の高いオール電化マンションに再生する物件で賃貸方式を採用。これまでに社宅のオール電化リノベーションは３棟の実績があるが、これらはいずれもリノベーション後、分譲していた。今回初めて賃貸方式で展開するのには二つの要因がある。一つは再開発が進む武蔵小杉駅前の物件であるため賃貸方式にすることでファンドなどの購入要請に対応できるということ。もう一つは事業収益の安定化だけでなく、オール電化住宅の体験者を増やして住み替え時にもオール電化が選択される仕掛けにするということ。入居者が移り変わる賃貸住宅にすることでオール電化体験者を数多く輩出したいというわけだ。

　この初めての賃貸物件として計画する物件は川崎市中原区に建つ７階建ての社宅。再生は子会社のリビタ（東京都渋谷区）が手がける。再生物件は築約20年の建物で、電磁誘導加熱（ＩＨ）クッキングヒーターや自然冷媒給湯機「エコキュート」を採用してオール電化マンションに新装する。

　賃貸数は53戸で間取りと内外装は子供を持たない共稼ぎ夫婦やファミリー層を意識してデザインする。また一戸をモデルルームとして開放し、入居開始の９月末まで入居者の募集を兼ねてオール電化の快適性や経済性といったメリットをＰＲする場として利用する。（9月4日号）

　請求書一括サービスを提供しているインボイス（東京都港区・東証１部）は、マンションの開発・分譲を行うダイナシティ（東京都港区）と資本・業務提携を行い、子会社化することを発表した。

　ダイナシティは単身者やＤＩＮＫＳをターゲットとするマンションの開発を強みとしており、インボイスが提供する集合住宅向け通信総合サービスの導入を図ることで事業の拡大を図りたい狙い。また、これまで主に法人向けに提供してきた請求書一括サービスを個人にも広めたいという思惑があり、ダイナシティのマンション入居者に対するサービスの普及も図っていく。

　インボイスは子会社に賃貸住宅の管理を行うインボイスＲＭを抱えており、今回の買収により不動産の企画・開発から管理をグループ内で一貫して提供できる体制が整った。ダイナシティは、元々ライブドア傘下にいたが堀江貴史前社長の逮捕から資本・業務提携の解消を求め、他の提携先を探していた。（9月4日号）

　８月25日、オリックス・アセットマネジメントは、国土交通省から宅建業法に基づいた監督処分として、違法行為の再発防止などを命じる指示処分を受けた。同社は４番目に上場したＪリートであるオリックス不動産投資法人の資産運用会社。

　同社は、オリックス不動産投信所有のビルのテナントが増床契約をする際に、増床契約が新たな賃貸借契約であるとの認識を持たずに媒介行為を行っていた。そのため契約に際し、宅建業法で求められている重要事項説明を行わず、結果として契約面積より少ない実測面積で賃貸する媒介行為を行った。

　現在、オリックス・アセットマネジメントはテナントからの指摘で面積不足が明らかとなり、約４年分の賃料の差額返還を求められている。

　国交省は同日、不動産業課長名で、オリックス・アセットマネジメント以外のリートの運用業務を行う取引一任代理の全認可宅建業者45社あてに、法令順守体制の整備を徹底するよう文書を送付した。（9月4日号）

　アットホーム（東京都大田区）は、８月29日より、不動産総合情報サイト「ａｔ　ｈｏｍｅ　ｗｅｂ」に投資向き不動産情報を提供するコンテンツ「投資・収益向き物件を探す」を新設した。昨今、資産運用や個人年金の代替として不動産の注目度が高まっており、エンドユーザーの不動産投資ニーズに対応する。

　売りマンション・売事業用物件情報を対象とし、検索方法は「地域（市区郡）で探す」「沿線で探す」の２通り。売りマンションのうち「オーナーチェンジ・賃貸中」の物件情報については、オプト（東京都千代田区）の運営する投資向き不動産、不動産投資に関する情報サイト「不動産投資ＯＮＬＩＮＥ」にも提供することで、「Ｙａｈｏｏ！ファイナンス」など大手ポータルサイトの投資系コンテンツにも連動公開される。

　また同社は、７月21日より、アットホーム・オンラインサービス会員店向けの新サービスとして、地図情報を無料で提供する「ＭＡＰ（マップ）サービス」も開始した。住所または駅を指定後、建物名を指定すると、該当物件を地図上に表示。位置や周辺環境が一目で把握できる。「建物名検索」の対象となるのは約 42万棟のマンション・アパート。またＰＤＦやＪＰＧ形式で画像を保存できるため、表示したＭＡＰの再利用も可能だ。（9月4日号）

　マンスリーマンションへの家具・家電を提供するドウシシャ（大阪府大阪市）は、リースアップ、耐久切れした家具・家電を回収してオークションにかけるサービスを開始した。家具・家電の提供サービスの一環として行う。通常であれば不要家具・家電を回収してもらうにはコストがかかるが、無料もしくは査定価格と引き換えで引き取る。既に大手運営会社のマンスリー物件から家具・家電引き取りを行ったという。

　同社は約３年前からオフィス家具について同様の回収サービスを行っている。オークションで実際に買い値が付き、国内でリサイクル業者などに回る商品は全体の約８割、その他の商品については海外市場に回すことで全体の約97％が再利用されるという。

　オークションは現在、福岡・広島・前橋市の３カ所で開催しており、今後西日本・東日本ともに１会場ずつ増やす予定。毎回１００社以上が参加しているという。（9月4日号）

　大阪市生野区の家主を中心に組織された大阪生野共同住宅組合は、８月23日、大阪市立社会福祉センターで24回目となる「賃貸住宅経営者懇談会」を開催した。

　今回の懇談会には組合員を中心に賃貸住宅経営を営むオーナー約20人が参加。第１段階の報告事項として、同組合が参加予定のイベントの案内をはじめ、近年業界ニーズが高まっている保証会社の比較とその必要性、組合定款の改定案、大阪高裁による「敷引無効」判決についての見解、設備トラブルによる所有者責任などについて話をした。　引き続き行われた懇談会では、「家主１００人の実例から分かった成功例・失敗例大公開」と題し、これまで同組合に寄せられてきた相談を中心に多数の事例を紹介した。

　現在同組合には70人を超える家主が参加しており、最近では生野区という地域限定の枠組みを取り除き、「おおや倶楽部」の愛称のもと、神戸など他エリアからの参加者も募集している。（9月4日号）

　投資用ワンルームマンションの開発・販売を手がけるジー・ゲート（東京都新宿区）は、同社の手がける介護付き有料老人ホームの第２弾として「ファミニュー大森南」（東京都大田区）を９月１日に開設した。

　同社の介護付き有料老人ホーム「ファミニュー」シリーズは、入居一時金不要で、退去時に返却される保証金と介護保険本人負担分で入居が可能。賃貸方式であるため、一定期間の利用も対応している。区分所有の場合は、区分所有権の譲渡、相続も可能。

　24時間看護士が常駐し、近隣には緊急対応可能な協力医療機関がある。要介護者５名に対して、常勤換算２名以上の職員体制を敷く。

　区分所有販売価格は２２００万円（ワンルーム）、賃貸利用の場合は保証金50万円、月額利用料金合計25万８０００円。（9月4日号）

　仲介サポートのレンターズ（東京都港区）は、10月より、自社で開発・活用していた賃貸営業支援システム「レンターズネット」を仲介・管理会社に向けてＡＳＰで提供する。スケールメリットによる価格交渉の可能性もあり一概には言えないが、同システムの使用料は１店につき月額10万円から15万円程度を予定している。

　ＡＳＰ事業はメンテナンスが簡易にできるなどのメリットもあるが、収益分岐点まで顧客をつかまえておく必要があり、成功に導くのは困難との声もある。

　「確かに当社でも月１千万円売上げて、ようやく利益に到達する計算です。しかし同システムは自社を含め数社の実務での実績があります。既に導入を決めている企業もあり、十分に勝算があります」（加藤哲哉社長）（9月4日号）