賃貸不動産ニュース

　高齢者の住み替えを円滑にすることを目的に創設された有限責任中間法人「移住・住み替え支援機構」（ＪＴＩ）が10月から本格稼動する。不動産業界の課題となってきた高齢者の移住促進を進める原動力となるのか、概要と仕組みを取材した。

　ＪＴＩが行うのは、50歳以上の世帯の持ち家を借り上げ、30代から40代の子育て世代向けの賃貸に回すというもの。高齢者の移住支援と住宅ストックの活性化を促すことが目的だ。ＪＴＩの大垣尚司代表理事（立命大学教授）は制度についてこう話す。

　「高齢者専用賃貸住宅制度がスタートするなど、シニア住宅のマーケットは拡大しています。しかし実際に高齢者が移住するとなると、持ち家をどうするかという問題が出てきます。それを解決するための制度としてＪＴＩは設立されました。特に戸建て住宅は、貸し手、借り手ともに需要があると思います」

　国からの基金５億円と賃料の約２割をＪＴＩが積み立てて、空室保証の原資とする。

　「借り上げ賃料は市場水準よりも低めになりますが、原則として利用者が亡くなるまで終身で保証します。次世代の子育て支援ということも含め、理解を求めています。制度上は入居者を子持ちの世帯に限定していません。都心の戸建てを数人でシェアするという借り方もあるでしょう」

　所有者から借り上げるときと、入居者に転貸するときは、いずれも期間３年の定期借家契約になる予定。また利益追求を目的としないため、転貸先から敷金や礼金は徴収しない方針だ。現在、ハウスメーカーをはじめ、鉄道会社、金融機関、サブリース会社など合計11社が協賛企業として支援機構に参加している。

　今後は、制度内容の周知をはかり、制度内容を理解する協賛企業を増やしていく。ＪＴＩの借り上げ制度の利用者に対してアドバイスをする専門家の育成なども行う予定。本格稼働する10月から６カ月間で、約１００件の成約を見込んでいる。

　「制度を理解した上で、ビジネスの文脈の中で活用してほしい」（大垣代表理事）

　またＪＴＩでは、制度を活用した住みかえ型リバースモーゲージの開発を金融機関と進めている。２００７年に団塊世代の定年退職はピークを迎え、郊外から都心部へ、または都心部から地方への移住を希望する声がますます増えるとみられる。そうした移住を円滑化し、賃貸住宅市場を活性化する試みとして、ＪＴＩの今後の活動が注目される。(9月11日号）

　ＡＩＧグループは、日本最大級規模の家財共済を運営する宅建ファミリー共済会（東京都千代田区）と少額短期保険業者の登録および営業開始に向けた業務提携に合意した。業務提携によりＡＩＧグループ傘下のジェイアイ傷害火災保険が宅建ファミリー共済に対して少額短期保険業者に移行する計画を支援する。移行に関する助言のほか、商品開発、契約管理、販売ノウハウ、リスク管理等の協力を行う。ＡＩＧグループは、少額短期保険業者への移行後は、再保険の引き受けや、商品の共同開発を行う予定。

　宅建ファミリー共済会は、東京都宅地建物取引業協会を設立母体とし、平成13年に設立された。全国の宅建協会会員が管理・仲介した賃貸物件の入居者・テナントの家財、什器・備品などを保証する家財共済を提供している。現在の加盟店数は６０００店超、保有契約者数は約36万件に上る。

　今年４月に施行された改正保険業法により、既存の共済事業者は新設される少額短期保険業者に移行するか、保険会社となるか、または事業を停止するかの選択を迫られることになった。不動産業界では家財共済の分野で共済の利用が浸透し、代理店となっている管理会社も多い。なお、共済と保険会社との提携については、これまでにも日本厚生共済会と東京海上日動火災保険の例がある。(9月11日号）

　阪急電鉄グループの阪急不動産（大阪府大阪市）は、４つのプロジェクトの合計が１０００戸を超える集合住宅の大量供給となる「北摂千里　次世代計画」を本格的にスタートさせる。

　対象となるのは、千里ニュータウンのＮＴＴ社宅の建て替えを行う「千里・佐竹台プロジェクト（仮称、総戸数１６３戸）」、免震構造、オール電化を採用した「緑地公園前プロジェクト（仮称、総戸数１８４戸）」、旧日本住宅公団の建て替え事業で豊中市では最大級となる「豊中市新千里南町プロジェクト（仮称、総戸数５７１戸）」、「吹田市古江台プロジェクト（仮称、１４１戸）」。

　阪急電鉄グループは、昭和30年代から北摂千里地区で開発を行ってきた。今回の一大プロジェクトにより、老朽化による建て替えを抱える千里ニュータウンの再生を目指す。(9月11日号）

――このほど社長以下、取締役の報酬体系を大幅に見直しましたね。

平田竜史社長　社長の報酬を従来比10倍程度引き上げ年間２億５２００万円としました。同時に役員、部長、店長クラスの報酬も引き上げていきます。

――見直しの狙いは。

平田　優秀な人材の流出を防ぐことが最大の狙いです。昨年来の大量出店をベースにした成長・拡大戦略を成功させるためには、優秀な中堅幹部の確保が不可欠です。近年、当社に限らず優秀な中堅幹部が独立し、開業するという事例が多く発生しており、一部では家主との人的つながりを失う状況を引き起こしています。新たな報酬体系では、業界他社はもちろんのこと、独立開業をした場合に比べて遜色のない水準を実現することを目指しています。具体的には、任期として想定される一定年数の間に支払われる役員報酬が、中堅幹部の最上位職を10年程度勤めた場合の報酬を上回るように設定しました。

――店長クラスの報酬も変わっていきますか。

平田　一般社員から店長、部長へと昇進することで報酬を変えていきます。2009年までには店長の半数以上が年収１０００万円以上となるようにします。部長の場合、対象者は年収２０００万円以上です。部長で来月から、店長で来年４月から、厳密な査定のもと新たな報酬を取り入れていきます。

――業界に対して大きなインパクトを与えています。

平田　賃貸仲介最大手としての自負もあり、業界のレベルアップや仕事に対してもっと夢を持ってもらいたいと考えています。

――人件費が増えることによる影響は。

平田　３カ年の中期計画で掲げたグループ売上高５５０億円、経常利益１００億円に変更はありません。今回の新報酬制度の導入とともに、従来の役員退職慰労金や役員社宅制度を廃止します。報酬決定に際し、取締役、社外監査役および外部専門家で構成する報酬検討委員会を設置します。(9月11日号）

　リクルートコスモス（東京都千代田区）は、９月１日より、社名を「コスモスイニシア」に変更した。昨年６月のリクルートグループからの独立を受けてのもの。これに伴い本社も港区海岸から千代田区内幸町に移転。新ロゴマークを発表し、テレビコマーシャルで新体制発足をアピールしている。

　「リクルートグループの資本を抜いたのは昨年ですが、社内では以前から独立の噂が囁かれていました」とあるリクルートコスモス出身者は語る。

　「そもそもリクルート本体とコスモスの事業内容が違いすぎました。加えてバブル崩壊後にコスモスが抱えた不良債権の処理を本体が補った経緯もあり、双方の間に溝ができていたことも確かです」

　内部を知る人間から見れば、グループからの独立は自然の流れだった。

　同社はリクルートからの独立と引き換えにユニゾンキャピタル（東京都千代田区）から大資本を受け入れ、実質的に傘下となった。ユニゾンは当初、「３年から５年は株式を保有する」との意向を示していたが、コスモスの業績回復などで株価は急騰。ファンドとして売却利益確定を視野に入れざるを得ない事態になっている。株式が特定企業に売却されればコスモスは再び子会社に逆戻りしてしまう。建設会社などの取引先へ株式保有を要請するなど、独立維持の道を模索している。（9月11日号）

　ディックスクロキ（福岡県福岡市）は９月５日、東京都江東区で開発中のファンド向け賃貸マンションの見学会を開催した。見学会にはメディアや証券会社などから約20名が参加した。

　同物件はＲＣ造地下１階、地上20階建、住居２１０戸、テナント１区画、６台分の平面駐車場および60台分の立体駐車場を備える大型物件。今回見学したのは若手サラリーマンを対象とする25平方mの１Ｒタイプと、それよりもやや所得が高い層向けの１ＬＤＫタイプ。賃料は１Ｒタイプが７万９０００円〜９万円、１ＬＤＫタイプが10万６０００円〜11万６０００円。

　「来年１月の竣工時には満室になっている可能性は極めて高く、入居者およびファンドに必ず満足してもらえると確信しています」と、同社の黒木透社長は物件への自信を覗かせていた。(9月11日号）

　グローバル・アセット（東京都千代田区）は、新たに私募不動産ファンドの運用を開始した。

　同社は、昨年９月に名古屋経済圏に特化した私募不動産ファンド「マルハチファンド１号」を組成し運用してきたが、新規取得資産が約１００億円に達したため、新たに「マルハチファンド２号」を８月31日に組成し、運用するに至った。

　同ファンドも１号ファンドと同様、取得対象不動産を中部圏に限定。地元企業や地元金融機関の参画を得て組成した地域特化型の不動産ファンドで、地域経済振興への寄与を目指す。同ファンドには、豊田市や岐阜市に所在する賃貸マンションやオフィスビルが組み込まれている。

　運用資産は、「マルハチファンド１号」と「マルハチファンド２号」を合計すると１７０億円に達する。今後もマルチファンド３号、４号の組成を予定しており、最終的にはマルハチシリーズ全体で資産規模４００億円超に到達させた上で、Ｊ−ＲＥＩＴ移行という出口戦略を予定している。８月１日には名古屋支店を開設した。なお、同社は10月１日より社名を「グローバンス」に変更する。（9月11日号）

　デザイン企画・広告を手がけるライチャス（東京都渋谷区）は、８月31日より賃貸入居者向けの口コミサイト「しんぐらーずＨＯＵＳＥ」を開設した。シングルライフの長期化やライフスタイルの多様化が進む中、同サイトは、今後も増え続ける都市部の賃貸永住層の生の声を「口コミ」という形で集約・発信する。「入居者が主役のサイト」として、入居者が快適な賃貸ライフを送れるよう、賃貸仲介会社や建物所有者にも「こんな間取り・仕様・設備の物件に住みたい」といった情報を積極的に発信していく。

　情報対象エリアは１都３県。主なコンテンツは「賃貸ライフ口コミ掲示板」や「なんでも相談室」「みんなでつくる物件企画ルーム」など。また、企業向けにバナー広告やタイアップコンテンツ企画を用意しており、マーケティングサイトとして活用できる。バナー広告料金は月５万円〜、タイアップコンテンツは初期制作費30万円〜、管理運営費は月20万円〜となっている。(9月11日号）

　不動産業や環境事業を行う原弘産（山口県下関市）は、９月１日の取締役会において、介護付き有料老人ホーム「レーベック芦花公園」を運営・管理するレーベック（東京都世田谷区）の株式を90％取得し、子会社化することを決議した。

　レーベックは、２００４年11月設立。有料老人ホーム経営や運営、施設の企画設計業務、指定居宅介護支援事業、居宅サービス事業経営、運営に関する業務等を行なっている。これにより、原弘産は子会社の原弘産ライフサービスが運営・管理する介護付き有料老人ホーム「ウェルフェア・ステイ西尾久」の開業に向けてノウハウ提供を受けるとともに、シニア事業部門の業務拡充を図る予定。(9月11日号）

　不動産開発、防犯フィルム販売などを手がける上毛（群馬県前橋市）は、新規事業として浄水器を本格販売する。今年１月にシェンペクス（群馬県前橋市）の浄水器事業を買収していた。商品名は「ウエルカムＲ21」。水道メーター横の源流部分に設置し、飲料水だけでなく、風呂など生活用水すべてをろ過して化学物質を除去する。近年、「健康・安全」に留意した女性、ファミリー向け物件が増えており、また肌の弱い高齢者やアトピー症状の人にも需要があると判断した。一年に一度のフィルター交換費用など、管理会社にとっての副収入もＰＲ材料とする。同機器を通さない給水も可能で、希望入居者ごとに使用料が徴収できる。本体価格は16万５９００円。(9月11日号）