賃貸不動産ニュース

　国土交通省が発表した平成18年の基準地価によると、東京、名古屋、大阪の３大都市の地価が16年ぶりに上昇。都心部の地価の過熱感が増していることが明らかになった。

　「都心部では、ファンドバブルが限界に達しているように感じる。ファンド側は物件を買いたくても買えない状況になっているようだ」

　不動産鑑定士の平澤春樹氏は、首都圏の不動産市場についてこう話す。

　国土交通省が発表した都道府県地価調査（７月１日時点）によると、東京都は全体で４・７％上昇、商業地６・７％上昇、住宅地３・５％上昇となった。

　全国的に見てみても、東京、名古屋、大阪の３大都市圏が16年ぶりに上昇し、全国的にも下落幅が昨年よりも小幅になった。

　地価上昇が著しい都心部については、限界に近いという見方が多い。

　「かつて外資の不動産ファンドが不良債権化した不動産をバルクで購入した。それらがこれまでに数回にわたって転売されている。売却のたびにキャピタルが上乗せされるので、転売物件はもはや限界に近いところまで価格が上昇している。不動産ファンドとてうかつに手を出せない状況。ファンドが借り入れの際に利用することの多いノンリコースローンの申し込み情報を聞いてみても、６月から８月にかけて、徐々に申し込み件数が減少してきているという」（平澤氏）

　平澤氏は、今後は不動産ファンドの投資対象は物流施設やシニア住宅などの分野へと移っていくのではないか、と話す。投資対象物件の用途はさらなる広がりをみせるというわけだ。

　上昇し続ける地価に対して、賃料はどのような動きを見せているのだろうか。東京都心部の市場動向にくわしいケン不動産投資顧問（東京都港区）の松本敬子課長はこう話す。

　「六本木ヒルズをはじめ、人気の高い一部の高級賃貸物件の賃料は、昨年から１割程度上っています。また、都心の一等地では、住居であっても坪賃料３万円前後の高額賃料帯の物件が企画されています」

　関西圏もまた、首都圏と非常に似た状況に達しているという。

　「昨年後半あたりから、ファンドマネーが急激に地方に分散し始めました。その５割強は関西圏に落とされたのではないかといわれています。一挙に投下資金が集中したことで、都心部の、特に商業地の地価が急激に上昇しています。北区、中央区、福島区、西区、浪速区、天王寺区の大阪６区と京都市、神戸市が特に上昇しました」

　難波不動産鑑定（大阪府大阪市）の難波里美社長は関西の不動産市場についてこう話す。

　「今後は、公示ベースでは上昇の余地がありますが、ファンドの短期転売が急増しているので、実勢価格は来年あたりには調整局面に入ると見ています。一方で、実需がないエリアは厳しい状況が続くでしょう」

　首都圏、近畿圏に共通しているのは、都心部への人口流入。一方で人口流出の激しい郊外では地下が下げ止まる傾向が見えていない。(9月25日号）

　渋谷区は、マンスリーマンション、ウィークリーマンションといった、短期賃貸住宅を規制する条例案を９月中に議会に提出する。条例では、マンスリーマンション、ウィークリーマンション等を住居専用地域等に建設する場合は、区長への事前同意を義務付ける。建築後に短期貸しマンションに転用される場合も、同意を義務付ける。勧告に従わない場合は、使用禁止命令、公表を行う。６月に制定したラブホテルの新築規制条例を補完する役割として、短期貸し賃貸住宅にまつわるトラブルを防止することを目指している。

　規制の対象となるのは、敷金・礼金・保証金などの費用を必要とせず、原則７日以上２年未満の間の定期借家契約により貸借する賃貸マンション。時間貸しのレンタルルームも対象となる。渋谷区内の住居専用地域等に短期貸し賃貸マンションを建設する場合は、建築確認申請の前に区長に同意申請をする必要がある。

　条例に違反した場合は、区による立入り調査や改善勧告、建築・使用禁止命令が下される。条例に従わない場合は、公表する旨も条例案に盛り込まれている。短期貸し賃貸住宅を規制する条例は、全国で初めて。条例は年内に施行する予定だ。

　桑原敏武渋谷区長は、区議会定例会で「マンスリーマンション、ウィクリーマンション、レンタルルームも、その使用方法によって、地域の健全な風紀を乱す恐れがあるため」と条例制定の理由を説明した。

　また、区担当者によると「短期貸しマンションに関する苦情が多く寄せられているわけではないが、利用者が短期間に変わるため、地域住民との関係を構築しづらいとの声は出ている」という。(9月25日号）

　共済事業者の監督強化を主な目的とした改正保険業法が、まもなく施行から半年を迎える。

　共済事業者にとって、９月末は特別な意味を持つ。９月30日で特定保険業者の届出が締め切られるからだ。締切りを目前にした現在も、金融庁には事業者からの問い合わせが多数寄せられているという。

　特定保険業の届出とは、平成18年４月１日以降に共済および保険業に該当する事業を行っている事業者が財務局に届出の義務を負うというもの。９月末までに届出しなかった場合、罰則の対象となる。

　直接共済会を運営していない不動産会社も、業法改正と無縁ではない。主に気をつけなければならない点は二つある。

　一点目は、家財共済の代理店・代理所になっている場合、その家財共済事業者が特定保険業の届出を９月末までに済ませているかどうかを確認する必要がある。

　「改正保険業法の主目的は契約者保護です。共済団体が９月末までに特定保険業の届出を済ませなかった場合でも、契約内容が極端に公序良俗に反していない限り、いきなり商品内容が無効になるということはありません。とはいえ、共済事業者は９月末までに届出を済ませていただきたい」（金融庁監督局保険課佐々木映一課長補佐）

　もう一点、不動産会社が注意を要するのは、空室家賃を保証する家賃保証についてだ。大東建託が金融庁に対して投げかけたノーアクションレターでは、家主から一定の手数料を徴収して空室時にも一定の賃料を保証するサービスは保険業に該当する、と金融庁から回答があった。

　金融庁担当者は、「大東建託のノーアクションレターの内容を確認した上で、各財務局に相談に行っていただくのが良いでしょう。そこで重要になるのが規模。契約者等が１０００人に達しているかどうかがひとつのポイントになります」と話した。（9月25日号）

　アパマンショップネットワーク（東京都中央区）が開催する「賃貸学校」の修了生が５００人を突破した。

　「賃貸学校」は全国のアパマンショップの店舗スタッフを対象に今年１月に開校。賃貸市場の動向やコンプライアンス知識、ＩＴ戦略などの講習やデモ店舗におけるカウンター応対のロールプレイングなどを学ぶ。プログラム受講後には項目ごとの筆記試験やロールプレイング大会、最新ＳＥＯを意識したＷＥＢ登録試験やあいさつ審査などがある。受講は毎月１回、最短コースで10日間。

　「賃貸学校」は接客サービスとブランドイメージ向上を目的としており、今後もアパマンショップグループでは、経営理念である「業界の質的向上」を目的に、同様の研修活動に加え、全店舗で定期的に覆面調査を行い、「顧客視点調査」に取り組んでいく方針だ。(9月25日号）

　大東建託（東京都港区）は、創業者であり会長である多田勝美氏が代表取締役会長兼社長に10月１日付けで就任することを発表した。麻田守孝前代表取締役社長は、非常勤取締役に就任した。

　同社は、社長交代の理由を、麻田氏の健康上の理由による代表取締役社長辞任のため、と発表している。麻田前社長は、平成16年４月に代表取締役社長に就任していた。

　多田社長は、三重県出身。昭和49年に大東建託の前身となる大東産業を設立。平成18年４月から取締役会長に就任していた。(9月25日号）

　進和建設工業（大阪府堺市）は、健常高齢者向けの賃貸マンション「マチュアハウス」の企画開発・販売を10月よりスタートさせる。土地所有者に対し同社が提案、建設・客付けまで対応する。特徴的なのは、入居者同士の交流促進のためのコミュニティーづくりを同社の手で行う点。「例えば俳句が趣味の人がいたら、その人が講師役になる形で俳句のサークルをつくるなどします。入居者の方がこれまでの経験を生かすことで、他の高齢者施設にありがちな入居者アメニティーとは一線を画したものを作ろうと思います」（西田芳明社長）

　なお、食事や介護サービスについては、外部委託とする。（9月25日号）

　不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ（東京都千代田区）は、２００４年10月に施行された「東京ルール」の影響について、１都３県の賃貸住宅の敷金・礼金月数の推移を調査した。

　東京都の敷金については、施行以前は２カ月が平均で安定していたが、施行後には下落が顕著になり、直近では施行前より16％減少し、影響が明確に見受けられる。実際のテナント負担は１カ月未満になることが多い。客付けし易いように１カ月に設定する物件が増えてきているようだ。

　この影響は周辺３県にも波及しており、東京都同様に敷金月数は減少している。東京都の礼金については、緩やかな減少傾向にある中で、東京ルール施行前後での顕著な傾向は見られないという。（9月25日号）

　「ウィズ」シリーズなどマンション分譲のフージャースコーポレーション（東京都千代田区）の廣岡哲也社長が今後の事業戦略を明らかにした。これまではマンション建設に必要な土地のみを重点的に仕入れ、開発を行ってきたが、今後は複合施設の開発に注力。仕入れる土地面積も５０００坪から１万坪以上の大型案件が増加する。

　複合施設内には同社が開発するマンションのほかにスーパーや託児所、学習塾などを誘致する予定。誘致を円滑に行うために今年10月には社内に専門チームを設ける。複合施設にすることで、マンションの付加価値が増すとともに、大型案件発注というスケールメリットで建設コストの削減にもつながる見通しだ。

　「設立以来約10年でマンションデベロッパーとしての地位を確立することができました。これからは企業として１ステージ上を目指す段階。複合施設開発はその一環です」（廣岡哲也社長）

　まだ事業戦略として具体化していないが、賃貸住宅市場への参入も視野に入れているという。

　「分譲が主軸であり続けることは今後も変わらないでしょう。しかし事業の多角化を図るのは経営者として当然。賃貸住宅への消費者ニーズが高まっていることは周知の事実であり、無視できるものではありません。早ければ来期にでも数棟保有する可能性は十分あります」（9月25日号）

　リロケーション・ジャパン（東京都新宿区）は、11月中旬より開始する新サービス「リロパッケージ」の概要を明らかにした。敷金・礼金・仲介手数料が転居時にかからないことが同サービスの特徴。同社が一時的に立て替え、契約期間で割った金額を家賃に加算するというシステムだ。敷金・礼金を一括で支払う必要がなくなることで、入居者は積極的な住み替えが可能となる。

　「従来の敷金・礼金ゼロ物件は独身者向けやワンルームなど限定された物件ばかりでした。当社のサービスはファミリー向けや駅近など、ニーズの高い物件にも対応しているのが強みです」（ユニットマネージャー蔭山信博氏）

　クレジット会社のＪＣＢと事業提携し、家賃の支払いにカード決済を可能にしたことも大きな特徴だ。（9月25日号）

　プロミスグループのインサイト（東京都千代田区）は、10月１日より入居者審査業務と家賃決済代行業務をスタートする。同時に、敷金・礼金などの初期費用を、入居者に代わって立替えるというサービスも開始する計画だ。管理会社の家賃収納にかかわる業務を効率化させるとともに、入居者のスムーズな入居をサポートする新しいサービスとなる。

　入居審査業務は、グループの強みを最大限に生かし、高度な審査ノウハウと同社の持つさまざまなデータを家賃の支払い能力に関して５段階で評価し、判断材料とする。家賃回収業務に関しては、毎月の回収業務を同社が代行。オーナーや管理会社には、家賃引落し日と同時に、家賃の立替えを行う。滞納発生時には、ただちに通知し、督促を開始する。オーナーや管理会社の月額手数料は、１件５００円。

　一方、初期費用の立替えサービス（商品名：レントパス）は、入居期間中に分割払いで初期費用を払えるというもの。通常の支払い額と比較した場合、レントパスを利用した方が支払い総額が抑えられる。連帯保証人が不要で、退去時の早期精算など付随サービスも多く、入居促進につながる。同社は、レントパスを活用するかどうかは入居者が自由に選択できる仕組みを整えており、今後広く、一般にも告知していく考えだ。当面、首都圏での展開が主軸となるが、順次エリアを拡大する。初年度の契約目標件数は約１万戸。(9月25日号）