賃貸不動産ニュース

　好調だった貸家住宅の供給に、やや陰りが見え始めてきた。国土交通省の発表によると、全国の貸家住宅の８月期着工戸数は、前年同月比で０・６％減とわずかに減少した。これは17カ月ぶりの減少だ。供給過多との声も出る中、賃貸住宅建設の今後の展望はどうなっていくのだろうか。

　半年前の３月期では前年同月比17％の伸び率だったが、毎月伸び率は落ち続け、遂に８月に減少に転じた。国交省は、景気減退の兆候ではないと見ているが、不動産業界では供給過剰感が高まり貸家経営に警戒感が強まってきたとする声が最近多く聞かれる。

　「首都圏では１棟売りの賃貸マンションはだぶつき気味。一服感が出てきています。稼働率が下がっており、運用がうまくいっていないようです」（不動産鑑定士・堤裕氏）

　好調を支えてきたＪリートや不動産ファンドが、賃貸マンションの購入を控える傾向も見られる。ＦＣレジデンシャル投資法人の運用を行うファンドクリエーション不動産投信（東京都港区）の金子幸司社長は次のように述べる。

　「弊社が運用するリートは東京都内に特化した物件取得を行っています。しかし物件価格の高騰が著しく現在は取得に慎重な姿勢を保っています。価格が一服してくるまではなかなか手が出せないというのが現状です」

　一方、アットホーム（東京都大田区）広報の岩田紀子氏はこう語る。

　「一概に賃貸住宅建設が減少傾向にあるとは言えないと思います。例えば首都圏でみても、神奈川県は前年比で着工数が大幅に減少しているのに対し、埼玉県は逆に前年比で上昇しています。市場を一言で表現するのは危険です」

　貸家供給の好調は５年ほど続いているが、特に昨年度は10％を超える伸びを示し、50万戸を超えていた。今年度は更に増加し、今のところ年換算55万戸の水準で推移している。前年の着工数も拡大していたため月によっては前年比のデータと比べて減少する場面もあるだろう。

　しかし供給過剰感があるのは事実で、競争力が見込みづらい中小物件の建設に歯止めがかかる傾向にはなるだろう。（10月9日号）

　みずほ信託銀行は不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の運用会社に物件ごとの賃料収入など、各種データを適時提供できるシステムを開発、サービスを始めた。

　運用会社側は投資家向けの開示情報を充実できるほか、投資案件の詳細なデータを把握することで、きめ細かな経営・営業分析が可能になる。専用端末でＲＥＩＴのさまざまなデータを把握できるサービスは国内初だという。ＲＥＩＴ市場のさらなる拡大には、情報開示の強化が不可欠であり、市場健全化に一役買いそうだ。

　開発したシステムの名称は「ミレマス」。みずほ信託は導入第１号としてジャパン・リート・アドバイザーズ（東京都港区）へのサービス提供を始めた。今後、ほかの運用会社にも順次導入するという。（10月9日号）

　長谷工グループの賃貸マンション運営会社である長谷工ライブネット（東京都港区）は、10月１日に賃貸仲介会社アイネット（東京都港区）を設立した。インターネッを通して自社保有物件への客付けを強化していく。

　「昨今の賃貸マーケットは、物件探しにインターネットを利用する個人客が急増しています。今後さらにインターネットによる部屋探しが大きなウェイトを占めることが予測できるため、インターネットに特化した賃貸仲介会社を設立し、個人顧客との直接取引を拡大します」（長谷工ライブネット・総務部高橋氏）

　同社は多店舗展開とは一線を画し、インターネットを活用した仲介事業強化戦略に舵を切った。

　アイネットは、長谷工ライブネットが運営管理する首都圏２万１０００戸、近畿圏１万９０００戸、さらに提携管理会社の物件情報の中から、常時１万戸を越える空室情報を提供していく。ヤフーとの情報提携も決定しており、物件情報の充実を早急に実現させる。

　またサービスアパートメント、マンスリーマンションなど、バラエティーに富んだ物件もメニューに取り揃え、顧客ニーズに応じた賃貸住宅を紹介していく。

　同社は東京、関西に営業拠点を開設し、初年度より黒字化を見込む。２００９年度には仲介事業の売上高で３億円を目指す。（10月9日号）

　福岡市内を拠点にリフォーム事業を展開するＴＲＮ（福岡県福岡市）が賃貸住宅向けに提案している「満室御礼リフォーム」が好評を博している。

　大きな特徴は施工工事が完了した時点で、１カ月分の家賃を同社が支払い、家賃保障をしている点。オーナーにとっては施工期間でロスとなる約１ヵ月分の家賃が得られる。

　また専門のデザイナーやプランナー、１級建築士などがデザインを手がけることで、施工後の部屋は入居者の最新ニーズを満たした部屋に仕上がっており、設定家賃の引き上げも可能だ。

　同社は手がけた物件の客付けについてもフォロー。独自に大手仲介店舗と連携し、１ヵ月以内に客付けを行った店舗に対しては広告料を同社が負担する仕組みになっている。

　さらに、消費者に新しい部屋での生活スタイルをイメージしてもらうため、空室が複数ある物件については最初にモデルルームとして１室を仕上げ、女性スタッフの視点で選んだ家具をディスプレーした上で内覧を行っている。さらに部屋の換気などを行うため、週１回のペースで施工物件を見回るサービスも行っている。

　万が一、工事完了から３ヵ月後まで空室が埋まらなかった場合は、工事費用の７％がオーナーにバックされる。

　８月下旬からスタートしたこの仕組みは、約１ヵ月で多くの反響を得ており、すでに15件の案件を手がけた。（10月9日号）

　イッツ・コミュニケーションズ（東京都渋谷区）は、集合住宅向けデジタル放送・ブロードバンドサービス「イッツコム　アパートメント」の提供を10月１日から開始した。

　オーナー、管理組合などが「イッツコム　アパートメント」に契約すると、所有物件の入居者はデジタル放送、ブロードバンドなどのサービスが無料で利用できる。地上波デジタル・アナログ放送・ＢＳデジタル放送・ショップチャンネルなどの「ｉＴＳＣＯＭ　ＴＶ　ミニ」と、通信速度８ＭＰｂｓ（下り）、２５６Ｋｂｐｓ（上り）のブロードバンジサービスが初期費用、月額利用料とも無料となる。また高グレード商品も割引き価格で利用できる。

　保安器から室内ＴＶ端子までの保守に関する出張費・技術費・機器費については無償対応とする。さらに「イッツコム　アパートメント」の契約締結物件をイッツ・コミュニケーションの物件宣伝支援用ホームページに掲載するサービスも提供する。

　同社では、中小規模の集合住宅を中心に加入促進活動を展開し、年間２５００世帯の加入者獲得を目指す。東急線沿線でケーブル事業を展開している同社は、地上波デジタル放送開始に合わせ、デジタル放送パッケージサービスの営業にも力を入れている。（10月9日号）

　ラインデザイン（兵庫県神戸市）は、住宅の内装を販売するユニークな事業に乗り出す。

　１０月１４日にオープンするインフィルショップ「ＬＩＳ」にて内装を選び、同社が提案する新築住宅と組み合わせるというもの。隣接する家具工場で商品をオーダーメードすることも可能だ。（10月9日号）

　キタザワ引越センター（東京都江戸川区）は、八月末に引越コンサルティング業務を行う新会社「ＭＰＳ」を立ち上げた。主体業務となるのは入退去者の引越プランニングサービスや入居時の物件状況を撮影するサービス、引越日時に合わせて家具や家電を一括納品・設置するサービス。

　同社の大きな特長は引越業務の一括受注。大手管理会社と提携し、年間で発生する約７万件の引越案件を一括で引き受け、ＦＣ加盟店となる運送会社に紹介する。ＦＣ店舗は現状まだ数社だが、今後は拡大を予定している。１社につき年間およそ２０００件の紹介が可能としている。

　「これまでは管理会社が入居者の引越業務まで手配していました。しかし業務の効率化を考えると、それらの業務を一括してアウトソースできるシステムが重要だと考えました。クレーム対応や技術面を含めて一元化することは、管理会社にとっても加盟店にとっても大きなメリットです」（北澤敏也社長）（10月9 日号）

　大東建託（東京都港区）は主力の２×４工法による二階建て低層アパート向けの「免震システム」を開発し、販売を開始した。中高層マンションのみの対応だったが、低層アパートにも搭載可能となった。震度６〜７という阪神淡路大震災レベルの揺れを震度４〜５弱程度に低減する。

　「免震構造」は、地震の揺れを直接建物に伝えないように基礎と建物本体の間に免震装置である絶縁体を挟み込むというもの。「耐震構造」が基礎を含む構造体そのものの強さで地震の揺れに耐えるのに対し、免震構造は絶縁体が地震の揺れを通常以下に抑える。これにより、建物だけではなく家具の転倒など、入居者の２次災害も防ぐ。

　今回導入した免震システムは四つの装置で構成。「ベアリング型支承材」が重量を支え、転がって揺れを伝えにくくする。「復元材」である円筒形ゴムは、地震時に動いた建物を元の位置に戻す。「電動復帰装置」は大地震時に建物上部の構造が元の位置からずれた場合に電動で元に戻す。「減衰材（オイルダンパー）」は揺れのエネルギーを吸収して止める。震度２〜３程度の小さな地震でも免震性能を発揮する。（10月9日号）

　ＤＭＧコーポレーション（千葉県佐倉市）は、後付け可能なホームサウナの輸入販売を開始した。

　従来製品は耐用年数が数年間だったが、「ゴールデンウェーブ」シリーズは50年以上の耐用年数を実現する。ネジやクギを使用せず、強力磁石で接着する簡単な組み立て方式。設置は電気工事のみで可能だ。

　使用時の電気代が２時間で58円程度と安価なことも魅力。中国製で同社が日本総代理店として台湾から輸入、２人用で72万円（税別）で、国産製品に比べて２〜３割安い。

　同社は賃貸住宅の差別化に有効な設備として積極的に導入を提案していく。（10月9日号）

　泉ハウジング（茨城県神栖市）が展開するマンスリーマンションネットワーク「ミスタービジネス」の年次総会が、10月４日、開催され、加盟企業80社・１７０名が参加した。

　冒頭のあいさつで、今泉正勝社長は「現在、当社のある茨城県神栖市は企業コンビナート設置特需の影響で社宅が急激に増加しています。当社も今年３月から来年４月までに１４４室の自社物件の開発を進めています。今後はネットワーク事業の拡大と自社開発事業の双方に注力していきたい」と展望を述べた。

　そのほか９月にリニューアルオープンした同社ホームページの説明や新商品発表、加盟店の成績優秀者を表彰する各種コンテストの結果が発表された。

　同社は10月に海外初となる韓国店をオープン。当面の目標は１００社のネットワーク加盟だ。（10月9日号）