賃貸不動産ニュース

　国際的な不動産投資の流れがますます活発になっている。ジョーンズラングラサール（東京都千代田区）がまとめたレポートによると、２００６年１月〜６月期の全世界における直接不動産投資は、前年同期比30％増の２９００億米ドル（約34兆円）となった。

　急成長中のマンションデベロッパー、エスグラントコーポレーション（東京都目黒区）は、今年５月、アメリカのＤ．Ｂ．Ｚｗｒｉｎ＆Ｃｏ．'Ｌ．Ｐ．ファンドとの共同出資により、新たに不動産ファンドを設立。マンションデベをはじめ、外国からの資金を元に、ファンドを組成する動きが現在も続いている。

　ジョーンズラングラサールが発表した「グローバル・リアルエステートキャピタル――動く巨大資金、進むグローバリゼーション」は、日本の不動産ファンドブームの立役者、外国資本の日本への流入が引き続き活発であることを示している。

　同レポートによると、アジア・パシフィック地域における不動産取引全体の約51％が日本に集中し、外国から日本の不動産に投資された額は40億ドル超（約４７２０億円以上）に上るという。しかも06年上半期だけで、すでに05年の総取引額に近いレベルに達している。

　その理由を同レポートでは「継続して経済成長が見込まれること、低金利、不動産のデフレが終息したことで国内外の投資家が戻ってきた」としている。

　おそらく、日本の不動産への投資がこれだけ加熱している背景には、不動産投資に関する法整備、中国等他のアジア諸国に比べて政治リスクが相対的に低く、経済情勢も安定していること、オーストラリア、ニュージーランドに比べて購入可能な売り物件が豊富にあることなどが背景にある。

　これらの投資資金の担い手の主役は、グローバルファンドと米国投資家だ。

　グローバルファンドとは、複数の地域から集めた資本を元に、投資銀行、非公開投資会社、専門のファンドマネージャーによって運用されている。これらの資金は、より高い収益、あるいは安定した収益を得られる不動産を求めて、軽々と国境を越えて移動する。

　まさに、不動産にもグローバリゼーションの時代が到来したといっても過言ではない。

　日本に対して積極的に投資を続けている外資系私募不動産ファンド運用会社、マッコーリー・グローバル・プロパティ・アドバイザーズ（本社：バミューダ、日本事務所：東京都千代田区）は、今年、高級賃貸マンションのブランドを立ち上げ、全国展開を開始した。

　Ｊリートでは、エルシーピー投資法人に米系投資会社の資本が入っている。また、オーストラリアに上場するＬＰＴ（日本のリートにあたる）バブコック・アンド・ブラウンも、関東圏を中心にオフィスビル、商業施設、住宅などの取得を進めている。

　海外資金の流入は都心だけに限らない。地方都市への投資も活発だ。北海道ニセコがオーストラリア人観光客の人気を得るなど、特殊な理由により資金が活発化している例もある。（10月23日号）

　平和不動産（東京都中央区）によるコレクティブハウス事業が発表された。来年１月完成の「コレクティブハウス巣鴨（仮称）」は、児童館だった事務所用途部分を賃貸住宅へ用途変更するというもの。

　コレクティブハウスは共用部分にキッチンやランドリーを配して居住者が自主的に管理・運営する。居住者が家事などを分担して生活する点で、ゲストハウスやシェアードハウスよりもコミュニティーが重視される。北欧で生まれ、欧米では広く浸透している。

　同社では住宅事業部門の収益構造の多様化・多角化を推進しており、その一環として一昨年３月にオフィスコンバージョン事業の第一弾を完成させた。今回は第二弾としてコレクティブハウス賃貸住宅という新しい事業を手がけるもので、さらに事業が多様化する。

　今回の事業では、設計・監理は都市デザインシステム（東京都渋谷区）が担当、ＮＰＯ法人コレクティブハウジング社（東京都新宿区）が企画・事業をコーディネート。２週間に１回程度、入居候補者を集めてワークショップを行っている。

　都市デザインシステムは集合住宅64棟を手がけてきたコーポラティブハウス分譲のノウハウを生かし、コレクティブハウス事業の展開を予定。約１万人の既存会員とは別にコレクティブハウスについても会員化を計画している。

　「新しい暮らしの提案手法として着目しました。共同生活スタイルにより大きいテラスを共有できるなどのメリットが生まれます」（都市デザインシステム：企画部児島秀樹氏）

　同社の既存会員向けの案内では、３０００件中50件のリターンがあり、需要が見込まれている。（10月23日号）

　ハイアス・アンド・カンパニー（東京都港区）は、賃貸併用住宅の営業・設計・施工ノウハウをまとめた事業パッケージ商品の販売をスタートした。

　新商品「楽楽館」（らくらくかん）は、３階建てメゾネットタイプの３住戸から成り、40坪程度の狭小地でも建築可能。埼玉県のビルダーであるリアルウッド（埼玉県草加市）との業務提携により、本体建築費は坪29・８万円からという低コストを実現した。

　“私的年金形成型賃貸併用住宅”をうたう同商品は、１世帯分をオーナーの住居にした場合、築後10年目までにローンを返済し、11年目以降からは収益を得られる点が特長。また、２世帯・３世帯住宅や、３世帯全てを賃貸住宅として運用するなど、用途の選択肢が多様な点も挙げられる。団塊ジュニア世代や自宅の建て替えを検討する団塊世代、遊休地を保有する地主などに販売していく予定。

　「楽楽館」を全国の主要都市周辺の建設会社に向けて販売し、初年度１００社の契約を目指す。（10月23日号）

　マンスリーマンションのポータルサイトを運営するグッド・コミュニケーション（東京都品川区）が、マンスリーマンションのフランチャイズ展開を開始する。

　２００７年初旬から開始予定のＦＣでは、ブランド名「グッドステイ」の使用、家具・システムの販売、利用者募集広告等をパッケージ化した商品を提供する。加盟店の要望に応じてマンスリーマンションの受付など運営にかかわる業務の引き受けも行う予定。

　ＦＣ加盟店募集は、来年以降に本格的に開始。現在同社が展開しているセミナーなどを通して行う。加盟条件等の詳細については現在検討中で、決定次第同社ホームページ等で告知していく。

　同社は「グッドステイ」のブランド名で約３５００室のマンスリーマンションを運営。全国の不動産会社２２０社５万室に対し、マンスリーマンション事業への新規参入時の総合コンサルティングのほか、マンスリーマンション専用の運営管理システムの開発、マンスリーマンション専用検索サイトの運営などを手がけている。06年３月期の売上高は42億８６００万円。（10月23日号）

　早川不動産（福岡県福岡市）は、10月24日、会員制ホテル「ＫＥＳＡＫＡｉｎｎ」をオープンする。

　「ＫＥＳＡＫＡｉｎｎ」は、予約から決済、チェックイン、チェックアウトまでを、携帯電話ひとつで行える日本で初めてのホテル。利用者は携帯電話やパソコンから予約し、そのまま携帯で決済。その情報がサーバーに届くと同時に、デジタルキーが登録され、携帯電話が鍵になるというシステムだ。利用者は予約した日にホテルへ向かい、フロントを介さず指定の部屋へ直行。チェックアウトも自動で行われ、面倒な手続きや支払いから一切開放される。

　運営者側もマンパワーに頼らずにすむ。第１号物件のオープンを皮切りに全国展開する予定。来年中の２０００室への導入が決まっている。ホテルだけでなく、短期滞在型マンションなどの需要も見込まれる。

　今回使われたシステムは、ＫＥＳＡＫＡシステム（福岡県福岡市）のセキュリティシステムで、賃貸マンションでも多くの実績がある。

　同社は、このたびオリエントコーポレーションや三井住友カードとも提携し、クレジットカードがカギとして機能するシステムを開発した。カードで開錠、家賃の決済が可能になる。初年度に１〜３万枚の発行を目指す。（10月23日号）

　外国人向けの滞納保証事業を行うグローバルトラストネットワークス（東京都豊島区）は、９月からの営業開始にもかかわらず、契約企業約20社、契約件数１００件の実績を上げた。

　同社の滞納保証サービスを受ける外国人入居希望者には、同社の個別面談とセミナーを受けることが義務付けられている。

　「偽造パスポートなどが出回る中、書類だけでは適正な審査が行えません。セミナーを行うことで日本の慣習などを教え、入居後のトラブルを未然に防止します」（後藤裕幸社長）

　現在、英語、中国語、韓国語に対応しており、入契約時に付き添うなどのサポートも行っている。また入居後のトラブル発生時も管理会社に変わって同社が対応することがサービスに盛り込まれている。保証委託手数料は、契約当初に月額賃料の50〜１００％（下限４万円）、その後１年ごとに１万円かかる。（10 月23日号）

　仙台の地場大手管理会社である山一地所（宮城県仙台市）は、後継者がいない不動産会社のＭ＆Ａを行っていく。

　「仙台の業者が集まる会合に顔を出すと、後継者がいないと嘆いている経営者が多くいます。店じまいするにも古くから付き合いのある地主さんたちがおり、なかなか辞められないというのが現状のようです。そういった会社を支援することができればと考えました」（渡部志朗社長）

　同社では申し出があった会社をすぐに買収するのではなく、まずは同社の社員を送り込んで買収する会社の運営方法を山一地所流に変えていき、完全に引き継げる状態になったところで買収を行うという。

　「この商売は人脈が命ですから買収しても人間関係が築けていなければ意味がありません。そこで時間をかけて引き継ぐことにしたのです」

　同社ではこのＭ＆Ａでさらに管理戸数を伸ばしていく意向だ。（10月23日号）

　アパマンショップホールディングス（東京都中央区）は、11月に入居者向けサービスとして「アパマンショップクラブ」を開設、独自のポイントサービスを開始する。

　アパマンショップクラブ会員に対してプリペイド型電子マネー「Ｅｄｙ（エディ）」機能付きのカードを発行し、毎月の家賃額に応じて「アパマンショップポイント」が貯められるというもの。ポイントは、住替え時・更新時に利用できるほか、エディに変換して日常の買い物にも利用できる。入会金・年会費は無料。

　当面は、１００％子会社のアパマンショップリーシング（東京都中央区）の管理物件の入居者を対象とする。その後、アパマンショップネットワーク（東京都中央区）のＦＣ加盟店の管理物件の入居者にも対象を広げる予定。同サービスを通して、住み替え時もアパマンショップを利用することでポイントを増やせる点をメリットとして打ち出し、全国ネットワークでの入居者の囲い込みを目指す。

　なお、ポイントは入会時に一律１０００ポイント、毎月の家賃１０００円につき５ポイントが付加される。同社指定物件に住み替える際の初期費用として、１ポイント４円で計算、更新費用として、１ポイント１円計算、電子マネーエディとしては１０００ポイントを５００円換算とする。

　同時に、クオーク（東京都港区）と提携し、滞納家賃保証サービスを開始する。家賃保証の審査をクレジットカード入会審査から切り離すほか、クレジットカードを発行するかどうかは入居者の任意選択とする。（10月23日号）

　テレビ映像作成、外食事業、旅行事業などを手がけるマンダラハウス（東京都杉並区）が不動産業に参入する。

　目黒区自由が丘に１号店となる「自由が丘ハウス」を出店し、10月16日から本格的に売買・賃貸仲介業務を行っていく。

　新店舗は、ヨーロッパの高級家具を配したカフェ風のオシャレな外観。不動産の看板、のぼり、物件情報の張り紙をすべてなくし、従来の不動産会社のイメージを覆すデザインとなっている。店舗スタッフは５名。将来的には不動産専用ホームページを立ち上げる予定。

　マンダラハウスは、昭和61年創業。テレビ関連業務から始まり、外食事業は約３年間で70店舗を展開している。（10月23日号）

　不動産に関するマーケティングを展開するアトラクターズ・ラボ（東京都千代田区）は、賃貸物件の賃料査定のＡＳＰサービスを開始した。

　全国３００万件以上の募集事例から賃料メカニズムをモデル化し、駅ごとに徒歩１分の価値や築年数１年あたりの価値を算出。３分程度の簡単な作業で本格的な賃料査定が行える。

　最寄り駅や専有面積、築年数などの条件を入力するだけで、市場データから導き出した妥当な賃料と上限賃料、下限賃料を表示する。また、査定のベースとなったサンプルデータの一覧を見ることも可能。価格は査定１件あたり２１００円から。１カ月に10件を超えた分は件数に応じて割引価格が適用される。

　同社は、賃貸マンション用地の一次査定、大量物件のバルク処理などでの需要が見込めるとしている。（10月23日号）