賃貸不動産ニュース

　森ビルがスポンサーとなるリートが上場する。投資法人名は「森ヒルズリート投資法人」。11月30日、東京証券取引所への上場を予定している。同リートの上場により、Ｊリートの銘柄数は40に達する。

「ヒルズ」シリーズなど都市型物件を組み込む

　森ヒルズリート投資法人は、森ビルがサポートを行う初の投資法人。おなじみの大規模再開発案件「ヒルズ」プロジェクトに象徴される東京都心のオフィス、商業、住宅物件を組み込んだ都市型ポートフォリオを構築する予定。投資対象物件のほとんどが、「３Ａ」と呼ばれる都心一等地の中でも港区に集中している。

　これまでに森ビルが展開してきた私募ファンド物件と森ビルから拠出する物件を組み合わせ、資産規模はおよそ１５００億円程度になる予定。

　なお、六本木ヒルズのオフィス棟「六本木ヒルズ森タワー」および住居棟「六本木ヒルズレジデンス」そして「表参道ヒルズ」については、現段階ではリートへの組み入れを予定していないという。資産運用会社は森ビル・インベストメントマネジメント（東京都港区）。資本金２億円で森ビルが１００％出資している。

スポンサーの知名度が株価を左右

　森ヒルズリート投資法人の上場により、日本の上場リートは40銘柄となる。

　直近では日本コマーシャル投資法人が９月26日に上場した。スポンサーであるパシフィックマネジメントにとっては、日本レジデンシャル投資法人に次ぐ２番目のリート。オフィスビル、商業施設を投資対象とする。公募価格47万円に対して初値は47・１万円。まずまずの船出となった。

　銘柄数が増えるにつれ、一部のリートの中には公募価格割れするものも出てきた。特に住居系リートは概して投資口価格が上がりにくい状況だ。

　一方、三井不動産の住居系物件から成るリート、日本アコモデーションファンド投資法人は、公募価格を上回る初値をつけた。森ヒルズリート投資法人も注目度が高いだけに、投資家の人気を集めそうだ。Ｊリートの動向に詳しいビー・アール総研（東京都港区）の関大介氏はこう話す。

　「話題性は今年上場したリートの中で最も高いだろう。株価も高騰することが予想される。売り出しは80万円近くになるのではないか」

　森ヒルズリート法人を含めると、今年は12銘柄が上場したことになる。銘柄間の競争が厳しくなる中、来年以降はさらに厳しい状況に置かれる銘柄が出てくると関氏は予想する。

　「株価が低く、増資できない銘柄は、今後厳しい状況になることが予想される。機関投資家や外国人投資家の多くは、スポンサーのネームバリューを重視しているのが現状だ」

　一方で、東証ではなく地方や新興市場に上場する銘柄が増える可能性があるという。

　「東証の上場基準はかなり厳しくなっている。その点でも、また特色を出すという意味でも、東証以外の市場に上場するのも戦略の一つとして考えられるだろう」（11月6日号）

　ＳＢＩグループのＳＢＩモーゲージ（東京都港区）は、全期間固定金利の投資用不動産ローン「グッド投資ローン」の取り扱いを開始した。「グッド住宅ローン」の証券化で培ったノウハウを活かし、ローン債権が証券化される全期間固定金利の投資用不動産ローンとして開発した。

　対象となるのは、賃貸用マンションの一室や一戸建て、アパートなどの購入資金。定期的な賃料収入を得ながら資産形成をしたいという顧客を対象に展開する。また、新規に投資用不動産を購入する際の借り入れに加え、借り換えにも対応可能。

　全期間固定金利であることから毎月の返済額は変わらず、インターネットから手数料０円で繰り上げ返済できる。離島など一部地域を除き全国で対応可能。

　借り入れ期間は最長35年。融資可能額は１００万円〜１億円。11月の実行金利は３・０９％〜４・５２％。

　ＳＢＩモーゲージは、モーゲージバンクとして最新の金融手法やインターネットを活用した商品開発を行っている。これまでにも長期固定金利の住宅ローン商品を販売してきた。

　民間金融機関で展開している投資用不動産を対象にしたローンは、短期間の固定金利選択型が主となっている。投資用不動産を対象としたローンで、全期間固定金利の民間金融機関の商品は珍しい。（11月6日号）

　東建コーポレーション（愛知県名古屋市）は、リート設立も視野に入れた不動産証券化事業を強化している。

　現在、同事業の一環として名古屋市千種区に23階建て総戸数１８３戸の「千種タワーヒルズ」を建設中。来年の３月に竣工予定。他にも名古屋市内に２棟の大型物件建設を進めており、まずはその３棟をリートに組み込む予定。まずはリートをジャスダックに上場させ、将来的に東証に上場させるという。同事業を 07年４月期には１５０億円程度の規模に育て、将来的には４００億円規模にする予定。

　「弊社はこれまで郊外の地主様へ土地活用提案を行ってきましたが、証券化事業によって都市部での物件開発ノウハウを蓄えていきたいと考えています。そのノウハウを生かすことで都市部の土地活用も今後提案できるようにしたい」（常務取締役・英昇氏）

　同社は仲介直営店やＦＣ店、営業拠点を急速に増やしており、その店舗網をいかして郊外だけでなく都市部での土地活用提案を行う意向。（11月6日号）

　ＡＩＵ保険会社（東京都千代田区）は、火災保険契約の更新に際して保険契約の申込書を省略して手続きを行える仕組みについて特許を取得した。

　この仕組みは、契約更新期日を迎える契約者に対し、支払い用紙付きの申込書を送付。記載された内容を確認し、払い込み用紙に貼られたシールをはがし、その下に印刷されたバーコードによって保険料をコンビニエンスストアで払い込めば手続きが完了するというもの。

　シール上面には、「契約内容を確認・承諾し契約を申し込む」との内容が記載されている。シールをはがす行為自体が、契約更新の意思があるとみなされるという。

　これまでは、更新時に契約者が申込書を返信しなければならず、保険料だけ振り込んで申込書を送付し忘れる契約者がいた。

　この方式は保険代理店の業務軽減にもつながることから、代理店の不動産会社からも好評だ。（11月6日号）

　大和ハウス工業（大阪府大阪市）は、千葉工業大学、筑波大学との共同研究により住宅床下点検ロボットの開発に取り組んでいる。実用化は２００８年４月以降となる予定。

　千葉工業大学の校舎内に住宅床下の実験場を建設して実証実験を行う。開発するロボットは遠隔操作により走行し、床下の土間や配管を乗り越えて走行する。ロボットの位置と姿勢は画像上で作業員がモニタリングしながら操作、床下の画像をモニターに送信する。同時に静止画像の撮影・記録も可能だ。

　同社は施工後の住宅に対し「安心のサポートシステム・21ｃ（戸建て住宅向け）」「長期施設診断システム（低層賃貸住宅向け）」といった長期の点検・保証を行っている。５年目以降の定期点検では床下点検作業も行うため、点検員の負担を軽減する必要があった。また近年問題となっている悪徳点検商法に求められている正しい状況報告も可能になる。（11月6日号）

　ダイレクト・アクセス（本社東京都渋谷区）は、賃貸不動産の直接取引きを行うサイト「直接取引のダイレクト・アクセス」を本格スタートさせた。

　貸主または貸主代理のみが物件情報を掲載でき、それを見た入居希望者が貸主に直接連絡できる仕組み。貸主が物件情報を掲載するのは無料。サイトを通じて賃貸契約がなされた場合は、３万円のシステム利用料が必要となる。

　借り手は仲介手数料無料で物件情報が検索でき、成約すると同サイトから１万円のキャッシュバックが受けられる。

　貸主は入居希望者と直接交渉できるため、これまで不動産会社に支払っていた家賃の１〜２カ月分の広告費を支払う必要がない。また物件の良い点や悪い点など、ユーザーの生の声を直接聞くことができる。

　契約業務や入居後のトラブルに対応できない貸主には、不動産取引の業務代行（エージェント）を行う専門業者を用意した。専門業者は不動産会社、不動産管理会社、司法書士、清掃業者、家賃保証会社などで、依頼する場合は業務ごとに費用が発生する。当面は一都三県のみでサービス対応する。（11月6日号）

　コマーシャル・アールイー（東京都中央区）は、賃貸物件情報や投資用物件情報など、目的別に展開するＷｅｂブランド「ドッとあーる」について、11月よりテレビＣＭなどで広告キャンペーンを開始した。

　「ドッとあーる賃貸」の広告キャラクターとして、タレントの藤井隆さんを起用、首都圏を中心にオンエアを開始する。テレビ以外に交通広告やＷＥＢでも展開していく予定。

　藤井隆さん起用の理由は「大型ウェブサイトの広告デビューに相応しい知名度と高感度を兼ね備えたタレント」だからという。（11月6日号）

　小田急不動産は11月３日、小田急線成城学園前駅徒歩１分の立地に賃貸仲介とリフォーム事業を行う「小田急のリフォーム・賃貸　成城店」をオープンした。

　売買仲介業を行う小田急不動産成城店が９月に移転し、隣地に位置する旧成城店を全面リニューアルしたもの。

　小田急不動産グループでは、「住まい」に関する「小田急ブランド」を地域に浸透させるため、同一店舗内に他業種を同居させ、協業体制を確立。様々なニーズにひとつの店舗で対応するワンストップショップ計画を推進している。（11月6日号）

　コインランドリーの運営および機器販売・メンテナンスを手がける三協電商（東京都大田区）の船越建司社長は、一般名称としての「コインランドリー」の生みの親。船越社長がランドリービジネスを始めたのは約35年前。当時は関東圏ではコインランドリービジネスという概念がなく、同業者が集まって大阪に視察に行くなど手探り状態だった。名称については当初「コインクリーニング」などの呼び名もあったが、衛生的なイメージを重視して船越社長が「コインランドリー」と呼称することを提案。それ以来、同名称が定着した。（11月6日号）

　東急リバブル（東京都渋谷区）は、売買仲介、新築販売受託、賃貸仲介の物件情報を対象とした総合不動産流通携帯サイト「東急リバブル・ケータイサイト」を開設した。ＰＣサイトと同様、毎日更新されるマンション、戸建て、土地についての売買仲介物件や新築販売受託物件、賃貸仲介物件が検索でき、その場で問い合わせもできる。豊富な画像や携帯専用の営業所案内地図なども見ることができる。

　物件情報は、地域と駅名に含まれる一文字を指定するだけで候補が表示される。ＰＣサイトでも定評のある、営業所別の物件情報検索も可能。豊富な間取り図や外観写真については携帯電話の画面幅を自動認識した後、表示化する。自宅のＰＣメールにも送付できるよう、クリッピング対応も可能。今後は売買仲介物件のオープンハウス情報をはじめとして、さらにタイムリーな情報を発信していく。二次元バーコード（ＱＲコード）を活用して、ＷＥＢサイトと紙媒体間との連携も図っていく意向だ。（11月6日号）