賃貸不動産ニュース

　都市再生機構（神奈川県横浜市）は、入居の際の賃貸契約書に暴力団組員の入居を制限する「暴力団排除条項」を盛り込むことを決めた。暴力団と住民とのトラブルや抗争事件などを未然に防ぐのが目的で、平成19年１月４日の契約分から適用する。暴力団排除の流れが全国的なものになりつつある。

契約後の発覚は催告なしで解除可能

　新たな条項には、契約者本人とその同居人が暴力団員でないこととする条件が盛り込まれている。また、入居後に暴力団員であることが判明した場合には、催告なしに契約を解除することができることも定めている。従来の契約条項では暴力団関係者の使用が疑われるときでも事実上打つ手がなかったが、新条項導入により積極的な入居拒否、退去運動が可能になる。来年１月４日の施行に先立ち、今年12月１日より暴力団員は同機構が扱う賃貸住宅への入居資格がない旨の事前告知を、ポスターおよび周知ビラなどにより行う。

　むろん暴力団員であることを隠して入居しようとするケースも想定される。対応策を都市再生機構広報に聞いた。

　「すべての入居希望者を事前にチェックするのは困難なため、言動や風体から暴力団員と疑わしい場合に警察に照会するほか、入居後に住民からの情報などで暴力団員であることが判明した場合には契約を解除します。また、過去に契約違反などで退去させた暴力団員の情報をデータベース化して共有し、再入居の申し込みの際に検索することができる『再入居防止システム』の導入も進めています」

広島・福岡は先がけて導入

　すでに入居している暴力団員については、従来の賃貸借契約に効力があるため新条項の対象外となる。しかし、家賃を滞納したり、部屋を組の事務所として使用したりするなど、従来の契約条項でも違反とされる行為が発覚した場合には積極的に退去を求めていく方針だ。また、賃貸住宅管理業務を担う財団法人住宅管理協会および日本総合住生活株式会社と連携して「暴力団等排除対策協議会（仮称）」を結成し、警察当局などの関係者の支援協力を得ながら、暴力団追放運動に参画することも決定している。

　今回、都市再生機構が定めたこの「暴力団排除条項」に類するものは、地方の自治体ではすでに導入が進んでいる。広島県では２００４年６月に「県営住宅設置及び管理条例」を改正し、入居資格を「本人と同居親族が暴力団対策法に規定する暴力団員でないこと」と定めている。福岡でも今年11月20日、福岡県住宅供給公社と福岡県警が、暴力団組員を公社の賃貸住宅から排除することを規定した覚書を締結している。このほかにも徳島市、岡山市などの自治体にも暴力団排除条項の導入例がある。

　都市再生機構もかねてから条項の導入が検討されていたが、今年３月、東京都墨田区の同機構のマンション一室が組事務所になり、機構側が明け渡し訴訟を起こした末に暴力団幹部を退去させた実例が新条項規定の決定的な呼び水になった。

　約77万戸という大量物件を抱える同機構の方針が出たことで、同様の条項が全国の自治体に波及し、暴力団員追放の流れがさらに加速する可能性が出てきた。（12月4日号）

――10月にピタットハウス加盟３００店舗を達成し、11月には名古屋にも開設しました。

寺本　現在（11月７日）直営１１２店舗、ＦＣ１９５店舗、合計３０７店舗を展開しています。昨年は約80店舗増加し、「ピタットハウス」というブランドの浸透と１０００店舗到達への手ごたえを感じています。東海地区では静岡に１店舗オープン予定で、愛知県は今回の名古屋支店を含めて10店舗が加盟しています。名古屋支店は東海地区の総合拠点という位置付けです。名古屋は市場価値が高い地域ですし、今回の支店開設は自然な流れだと思います。地方ごとに商習慣は異なりますが、当社の強みである質の高い「サービス」「人材」というのはどこでも通用すると思います。

――同業他社である大手不動産仲介チェーンと比べ、強みは「人材育成」でしょうか。

寺本　数字だけを追って質の悪いサービスをする会社には将来性がありません。中長期的な戦略においては「マンパワー」が事業の核になります。当社は新人研修はもちろんのこと、店舗を運営する社長を対象とした研修やロールプレイ研修、売買仲介の研修など、豊富なカリキュラムが特長です。また、カウンタースタッフのスキルアップやモチベーション向上を目的とした店舗チェックも定期的に行っています。照明の明るさから清掃意識まで、チェックは何十項目にも及び、それが偏差値として換算されます。接客コンテストなども年１回実施しており、他店舗の状況を知ることで改善点が洗い出され、各店舗が活性化されます。ここまでじっくりネットワークを築いてきたチェーン店は他にはないと思います。

――サービスの徹底を一元化するのは難しいと思いますが。

寺本　店舗のオペレーションは、当社オリジナルの業務サポートシステム「ＲＪ−１」によって体系化されています。同システムは、10万件を超す管理実績をもつピタットハウスの管理ノウハウを凝縮し、集約させたＡＳＰ方式による業務支援システムです。集客・商品・マンパワーという３つの業務データをリアルタイムに蓄積し、情報分析できます。実務・マネジメント経験の豊富なスーパーバイザーはこれらのデータをもとに店舗を指導しています。

――今後の店舗展開はどのように考えていますか。

寺本　福岡や仙台など、主要都市部でもまだ出店していない地域もあるので、その辺りへの出店を検討しています。ただし、スピード勝負のような店舗拡大は考えていません。年間80店舗増加を目安に、１店舗ずつ着実に力を付けていく予定です。(12月4日号）

　米国不動産大手・コールドウエルバンカーの日本法人コールドウエルバンカーアフリエイツジャパン（東京都渋谷区）がＦＣ加盟店の募集を12月１日から開始した。加盟店の営業開始は来年１月からとなる。

　11月27日に開かれた記者会見で明らかになった。すでに北海道や首都圏、九州などの業者22社が加盟の意思を示しており、08年３月末時点での店舗数は１５０店舗を見込んでいる。

　「既存の市場を争うのではなく、新たな市場を創出したい。具体的には日本市場の不動産買替率の向上を目指す。米国の不動産買替率は50パーセントに迫るが、日本ではわずか15パーセントほど。この数字を向上させ、不動産のさらなる流動化を図る。売買仲介が業務のメインとなり、賃貸物件の仲介は行わない」

　日本法人代表の定村吉高氏は会見上でこう語った。

　店舗展開戦略としてＦＣのほかに直営店も随時出店していく。店舗数は最大でも３２０店舗ほどにとどめ、ＦＣ店で「経営戦略委員会」を組成し、本部との緊密な情報交換を図る。(12月4日号）

　アパマンショップホールディングス（東京都中央区）の子会社アパマンショップネットワーク（東京都中央区）が今年10月より導入を開始した営業支援ツール「アパマンショップオペレーションシステム（以下、ＡＯＳ）」の利用店舗が２００店舗を突破した。

　ＡＯＳは顧客の情報、営業実績、スタッフの行動予定といった一連の情報をデータベースに蓄積し、後続業務や各種帳票類に反映することにより、アパマンショップ加盟店の大幅な業務効率化を実現する仕組み。

　登録された物件情報と客の希望条件がタイムリーに自動マッチングされるほか、メール機能も連動しておりＡＯＳのデータベースから客のアドレスを抽出したり、ＡＯＳ上で客がお気に入り登録した物件をメールに添付して送ったりすることも可能だ。

　日常業務の情報が自動的に蓄積されるため、管理職はスタッフが行っている業務の進捗状況をリアルタイムに把握できる。スタッフのスケジュール管理だけでなく、統計・分析機能を利用し、契約履歴や反響情報等のデータベースに蓄積されたデータをもとに客のニーズやエリアごとの需要傾向も把握することができる。

　これらの機能により、物件の査定から不動産オーナーへの提案まで幅広く活用できる。

　今後は来年７月をめどに全国のすべての店舗に対してＡＯＳの導入を図っていく。(12月4日号）

　ネクスト（東京都中央区）は、関西地区で総合ポータルサイトを運営する４社と事業提携し、同地区での知名度向上施策を積極的に展開していく方針を明らかにした。

　提携するのはクインランド（兵庫県神戸市）、関西マルチメディアサービス（大阪市北区）、クークー（兵庫県神戸市）、関西どっとコム（大阪市中央区）の４社。ネクストは各社が運営するポータルサイトに不動産物件情報コンテンツを提供していく。

　ネクストは今期、大都市圏における不動産ポータルサイト「ＨＯＭＥ，Ｓ」の認知度向上と反響獲得に注力している。特に京阪神エリアでの施策は同社にとってもプライオリティの高い事業。今回の事業提携はその一環として行われた。

　このほかにも京都市、豊中市、池田市、茨木市、枚方市、神戸市中央区、芦屋市などが運営する自治体ホームページのバナー広告も積極的に行っていく。(12月4日号）

　ハイアス・アンド・カンパニー（東京都港区）は、11月30日、現在展開している不動産資産を中心とした財産相談サービス窓口事業の『財産相談リライフバンク』に、インターネットサイト『リライフバンク・ウェブ（仮称）』を開設した。一般消費者との直接的なやりとりを促進する。

　財産相談リライフバンクは、主に個人資産家を対象に全国各地の税理士や社会保険労務士、行政書士などと連携して展開。リライフバンク会員となる専門家は、事務所に「財産相談リライフバンク」の看板を掲示するとともに「リライフバンク・ウェブ」で会員情報を公開する。また、会員間での情報交流や相談手法のトレーニングプログラムも用意している。会員はエリア制で登録し、全国約１０００エリアで募集している。年度内に１００会員を確保することが目標だ。（12月4日号）

　マンション開発事業を手がけるスミカ（東京都目黒区）が進めてきた港区南麻布４丁目における住宅、事務所・店舗から構成される複合型ビルが、11月15 日、着工した。同社が匿名組合出資により設立した、事業主体となるＳＰＣ（特別目的会社）と信託受益権を受託するみずほ信託銀行から業務委託を受け開発事業を進めていた。

　みずほ信託銀行は開発用地の媒介業務、アレンジャーとしてストラクチャーの組成、シニアレンダーとしてのノンリコースローンのファイナンスまで一貫してプロジェクトをサポート。

　完成後は同社が出資している私募ファンドへの組み入れを予定している。今回の開発型流動化スキームを活用することで、大型複合物件の開発にあたって開発リスクを制限する一方、資金調達方法の選択肢を広げる狙いもある。

　同社は今回のプロジェクトによって不動産流動化・証券化についての経験・ノウハウを蓄積し、自社ファンド設立を目指す方針だ。（12月4日号）

　マンション分譲大手の明和地所（東京都渋谷区）は、オフィスビル開発事業に参入する。完成後は不動産投資ファンドに売却する方針。

　今回、東京都港区新橋と御成門、千代田区五番町に用地を取得した。物件規模は地上10階前後になる見込み。来年以降順次完成していく。ファンドへの売却額は１棟につき数十億円を見込んでいる。

　同社は港区にレストランなどをテナントとする商業ビルも開発する予定。ファンドの意向もあるが、今後首都圏を中心に年間数棟ペースでビルを開発していく。

　ビルや住居系テナントを誘致するＰＭ会社を新設する計画もあり、ファンド売却後のＰＭ業務の受託も目指す。

　同社はこれまでファンド向けの賃貸マンション開発は手がけており、今年９月末で25棟の実績がある。（12月4日号）

　コマーシャル・アールイー（東京都中央区）は、賃貸マンション・アパート検索サイト「ドッとあーる賃貸」のＰＲキャンペーンの一環として、インターネットプロモーションサービスを手がけるブルトア（東京都渋谷区）と提携し、個人ブログを活用したクロスメディアプロモーションを展開していく。

　ブルトアが運営するウェブサイトの個人ブログ会員による口コミでサイトの知名度を高めていく。ブログ会員に対して「ブログのネタ」を提供し、興味のあるテーマの場合、自分のブログ記事に取り上げてもらう。取り上げた会員には執筆報酬を支払う。

　同社は「ドッとあーる賃貸」の利用者拡大を目指し、11月からタレントの藤井隆さんを起用した広告キャンペーンを展開している。テレビＣＭとブログのクロスメディア効果を狙う。(12月4日号）

　三井物産（東京都港区）は、11月17日、レンタルスペースの管理・運営を行う１００％子会社「ストレージプラス」（東京都港区）を設立した。コインパーキングを中心に土地の仕入れや借り上げを行い、上部に収納スペースを建設し、運営業務を行う。

　また物件の証券化事業も積極的に行っていく予定で、３年後には総資産額３００億円〜５００億円を見込む。Ｊ−ＲＥＩＴへの上場も視野に入れている。保有物件は現在コインパーキングの上部を活用した一棟のみだが、今後は収益性や資産額の高い大規模複合施設やコンビニ、クリーニング店舗といったテナントビルへの進出に注力する。

　同社はレンタルスペース事業を行うライゼボックス（大阪府大阪市）と事業契約を交わし、物件の企画を委託をしているが、いずれは自社での企画・施工を行っていく。

　「アメリカのレンタルスペース事業の市場規模は２・２兆円といわれており、ＲＥＩＴとして上場を果たしている会社もあります。日本のレンタルスペース事業はまだ安定収入を得るための土地活用としての色が強く、収益ビジネスとしての事業拡大を図っていきます」（渡辺貴衡社長）(12月4日号）