賃貸不動産ニュース

　不動産オークション「ＭＯＴＨＥＲ‘Ｓ　ＡＵＣＴＩＯＮ（以下、マザーズオークション）」を企画・運営するアイディーユー（大阪府大阪市、以下、ＩＤＵ）は、社団法人全国宅地建物取引業協会連合会（東京都千代田区、以下、全宅連）と、不動産オークションの普及に努めることを目的とした基本協定を締結することを11月27日に決定した。今後両社は不動産オークションに関する研究・協議を重ね、宅地建物取引業の発展と流通の活性化を図っていく。

　その過程で全宅連は不動産オークションの全宅連公認基準を定め、ＩＤＵの運営する不動産オークションサイトがこの基準を満たすようになった場合、これを全宅連の公認不動産オークションサイトとする。ただしこれはＩＤＵとの独占契約というわけではなく、公認基準を満たす不動産オークションサイト全てを「公認」とする方針だ。傘下会員業者に対しては、必要に応じて不動産オークションの利用を教育・奨励を積極的に行っていく。

　ＩＤＵ側は「全宅連の会員が利用しやすいシステム・環境の整備を行っていく。今回の基本協定による業績への寄与は現在のところ不透明だが適時開示する」としているが、傘下業者10万７４５３社を誇る全宅連の公認サイトとなれば、マザーズオークションへの加盟店数が爆発的に伸長することは想像に難くない。

　このためＩＤＵ以外の不動産オークション業者にも、この「公認」を取得するための動きが波及することが予想される。

　懸念すべきは選挙を戦う政治家同様、「公認」自体が目的になってしまうこと。協定の趣旨・目的には諸手を挙げて賛成だが、「公認」が特定業者の利権的存在にならないような制度づくりも必要だろう。(12月11日号）

　通信関連サービスのインボイス（東京都港区）は11月27日、マンション分譲のダイナシティ（東京都港区）を子会社化すると発表した。同社は今年８月にダイナシティと締結した資本業務提携契約の趣旨に沿って協議を重ねており、このほどインボイスパートナーズ合同会社が所有するダイナシティ第４回新株予約権の行使など、連結子会社化に向けた施策について話がまとまった。

　年内には保有する新株予約件を行使し、現時点でも40パーセント超の議決権を持ち、すべてを行使した場合の議決権は65％を超える。早期に臨時株主総会を開催し、過半数の取締役を送り込む。ダイナシティ新社長はインボイスの木村育生社長が兼任する。ダイナシティ現社長の中山豊氏は副社長に就任する。

　今回の合意内容が当期中に実現すれば、ダイナシティは来年４月に完全子会社化され、連結業績に反映されることになる。

　なおダイナシティを連結子会社した後もジャスダック証券取引所における上場を維持させる方針。（12月11日号）

　レオパレス21（東京都中野区）の新社長に、12月１日付で専務取締役の北川芳輝氏が就任した。理由は大場氏の病気療養に伴うもの。大場富夫社長は取締役に就任する。

　同社は今年６月１日に創業者の深山佑助社長（当時）が退任。後任の大場氏は業績の向上もさることながらコンプライアンス・企業イメージの回復にいち早く邁進してきたが、在任期間はわずか６ヶ月だった。

　北川氏は昭和24年４月20日生まれ、山口県出身。昭和45年に丸亀商事に入社。昭和49年にレオパレス21に入社し、昭和58年に専務取締役に就任した。住宅事業本部本部長、不動産事業本部本部長も兼任している。(12月11日号）

　三井不動産住宅リース（東京都新宿区）は、都心エリアの賃貸マンション入居者を対象とした新サービス会社「アコモデーションファースト」を設立した。来春より営業を開始する。

　同社は、来年３月にオープンする「東京ミッドタウン・レジデンシィズ」をはじめ、都心エリアで高級・大型賃貸物件の竣工が相次ぐのを受け、これまで以上にホスピタリティーにあふれた質の高いサービスを提供するために設立されたもの。

　具体的には(1)フロントスタッフを配置し、入居者に対し宅配便発送などの各種サービスの取り次ぎ・紹介を行う(2)各住戸にＷＥＢ端末を設置し、入居者にフロントサービスと同様のメニューを提供する(3)高級食品店による日常食材を配達する(4)居室の清掃やベビーシッティングなど家事全般を手助けする(5)ペットのワクチン接種や健康チェック等の定期往診、ペットの日常的なしつけ相談を実施する、など。

　同社は三井不動産住宅リースの１００％出資で、三井不リースの本庄誠社長が兼務する。(12月11日号）

　欧州系不動産投資会社のジョーンズラングラサール（東京都千代田区）は、11月29日、日本の不動産市況をまとめた四半期調査「アジア・パシフィック・プロパティ・ダイジェスト」（ＡＰＰＤ）の中で「Ｊ−ＲＥＩＴは銘柄による二極化が進む」と指摘した。

　ＡＰＰＤでは「今年は既に11投資法人が新規上場を果たしているが、その市場動向も一様ではなく、新規上場の公募価格割れなど、銘柄によって明暗を分けている。設立企業の知名度や運用資産の内容などから二極化が進んでいるもようだ」としている。

　さらに「一部のＲＥＩＴで議事録の虚偽記載が発覚したり、違法建築物や不十分な資料提供に基づく鑑定評価の取得が指摘されたりするなど、市場の急成長の一方で、さまざまな問題や事件も生じてきた」とし、10月１日より東京証券取引所が上場審査基準の改正を行い、これまで投資法人のみに義務付けられていた適時開示が資産運用会社にまで及ぶようになったことについて「投資家保護が念頭にあることがうかがえる」とまとめている。

　ＡＰＰＤは、ジョーンズラングラサールがこれまで発表してきた首都圏の不動産に特化した調査リポート「東京プロパテ・インディックス」に変わるものとして今回から新たに発表された。(12月11日号）

　ランデックス（愛知県名古屋市）は、20坪から建築可能な戸建て賃貸住宅「プライムアセット」を発売する。１棟７４３万円で、２棟ワンセットで提案する。基本の間取りタイプは２階建て６プラン、３階建２プランの８つ。

　同社の試算によると、２棟で月額賃料42万円の物件の場合、外構・屋外設備工事などを加えた建築コストが１７３６万円（税別）となるため、表面利回りは27・６％、投資回収期間は３・６年になるという。駐車場も備え、ファミリー層へアピールしていく。

　国土交通省の平成18年度土地白書によると、入居者の80％以上が戸建てを希望するのに対し、実際は10％程しか供給されていない。

　同社では当面、都心を中心に提案を進めていく。特に商店街の店舗の建て替えなど、好立地物件を積極的に獲得していく。建築後の管理も同時に行っていく。(12月11日号）

　フォー・ディー・コーポレーション（東京都港区）が運営するインテリアショップ「スタイリクス」は、来年１月下旬から、インターネット上でインテリアコーディネートを行う「ネットライブ・インテリアコーディネートサービス」を開始する。プロのインテリアコーディネーターに相談し、実際に購入もできる。ブロードバンドやウェブカメラが急速に普及しているため、インターネットを利用したサービスが提供できると判断した。

　元々「スタイリクス」は店舗での展示販売をせず、カタログや画像で家具を案内し、パソコン上でコーディネートする仕組みになっている。コーディネーターがマンツーマンで相談に乗るため、商品紹介だけでなく、総合的なコンサルティングができることが特徴。

　今後は来店せずに相談することも可能となる。(12月11日号）

　生方製作所（愛知県名古屋市）は、11月20日、一般住宅用火災警報器「ビオマ」の販売を開始した。火災を検知すると、ブザーとライトの点灯で知らせる。人が気付かない煙にも反応する。ライトは自動車のフォグランプのように、煙の中でも届きやすい黄色い光。周囲を照らすことで非難路の確保にも役立つという。

　また震度５以上の地震発生時にも「感震ライト機能」により、ライトで知らせる。停電が起きてもライトを頼りに避難できる。同商品は今年度のグッドデザイン賞を受賞している。(12月11日号）

　世間を騒がせた昨年末の耐震強度偽装発覚から早一年。一連の問題についての国土交通省（以下、国交省）のこれまでの対応と今後の動向についてまとめた。

　昨年末の耐震強度偽装問題を受け、国交省では「構造計算書偽装問題に関する緊急調査委員会」「住宅瑕疵担保責任研究会」「社会資本整備審議会建築分科会基本制度部会」などを設置し、建築物の安全確保、賠償資力確保措置などについての検討を進めてきた。問題発覚から１年を迎えた現段階で、これまでなされてきた検討の経緯、今後講じられる措置などは以下のとおり。

　まずは耐震強度偽装問題に関する国交省の対応について。偽装問題発覚後、冒頭で述べた委員会等を中心に問題を検討。その中で建築確認・検査の厳格化、指定確認検査機関の業務の適正化、図書保存の義務付けなど建築物の安全性確保を図るための建築基準法等を部分的に改正してきた。

　この流れを受け、今年12月20日には瑕疵担保責任の履行に関する情報開示措置を施行する予定。これにより宅建業者や一戸建て住宅等の工事請負業者は、契約締結前に保険加入の有無を説明することや契約締結時に加入している保険等の内容を記載した書面を買主に交付することなどが義務付けられる。

　耐震強度偽装問題はマンションデベロッパーなど売主にも大きな波紋を及ぼした。マンション分譲のシーズクリエイト（東京都渋谷区）経営企画室の村戸氏は問題の影響を語る。

　「昨年末の事件は業界全体にとって大きな痛手となりました。当社でもマンション発売時期の変更などを余儀なくされました」

　このような事例は多く、購買キャンセルが相次ぎ、倒産の憂き目を見た業者も珍しくない。現に事件の発端となった小嶋進氏率いるヒューザーは経営が成り立たなくなり、多くの入居者に甚大な被害を及ぼしたことは周知の事実だ。

　これに伴い浮上してきたのが売主の賠償資力措置の重点的な検討だ。これは売主が倒産しても、欠陥住宅を補償する資金を確保できる制度が必要との観点からだ。今年10月24日に建築士法などの改正案を閣議決定し、補填を強化する制度づくりが本格化している。

　具体的事案として、すべての売主に「保険への加入」、または補償資金をあらかじめ確保して第三者にあずける「供託」、「信託」のいずれかを義務付ける方向で検討がなされている。平成19年１月下旬に召集される通常国会で審議され、平成20年４月１日からの導入を目指す。

　同じく平成20年４月１日をめどに、新たな基金を設ける方向で話が展開している。これは故意・重過失による欠陥住宅の購入者を救済するための措置だが、基金への資金拠出が義務付けられるのは保険加入を選んだ売主だ。供託・信託では故意・重過失を問わず、どんな理由で瑕疵が生じても売主が補償することになるのに対し、保険の場合は故意・重過失が免責となり、信託・供託か保険加入かで補償範囲に差が生じてしまう。この差を是正するためだ。

　新基金の規模は数億から十数億程度、保険契約１件あたりの拠出金額は数百円程度で十分との見方が有力。建築確認の強化などこれまでの耐震偽装防止で欠陥住宅の流通をかなり抑えられるからだ。

　「確かに事件を受けて建築確認へ向けられる目は格段に厳しくなりました。今後は欠陥住宅の数は激減していくでしょう」

　こう語るのは環境・建築設計（東京都渋谷区）代表取締役の宮坂正寛一級建築士。

　今回掲載した事案は国交省で協議・検討されている内のほんの一部に過ぎず、他にも多くの懸案が挙がり、日々協議されている。

　耐震偽装問題の発覚はそれほど大きく重要なものであり、これに対する磐石な体制が整うまでにはまだ多くの歳月が必要なようだ。(12月11日号）