賃貸不動産ニュース

　松下電工（大阪府門真市）と東京電力（東京都千代田区）は、共用電気幹線の改修をせずに既存集合住宅の全戸電化リフォームを可能にする「幹線パワナビシステム」を開発した。

　マンションやアパートなど集合住宅を電化リフォームする場合、集合住宅全体の電気使用量が増えることになるため、共用電気幹線の容量増強工事が必要になることも少なくない。その工事費用負担がネックとなりリフォームに着手できないケースもあった。

　今回、両社が開発した「幹線パワナビシステム」は、集合住宅全体の共用電気幹線の使用量と、各住戸の電気使用量を同時に監視するもの。各住戸の電気使用量の合計が共用電気幹線の容量を超えそうな場合には、敷設が不要となることから、電化リフォームに際してのコスト低減と工期の短縮が可能となる。例えば、工期については従来の幹線改修の場合２〜３カ月かかっていたものが、１〜２週間程度で完了するという。

　「１９７０年代〜90年代にかけて建てられた集合住宅の中には、共用幹線の電気容量不足のものが少なくありません。そうした比較的古い物件の電化リフォーム提案の際のツールとして活用していく予定です」（東京電力広報部）

　導入コストは、幹線側の親機ユニットが20万円〜30万円、住戸側の子機ユニットが１住戸あたり10万円〜15万円（いずれも予定標準価格・工事費別）

　「集合住宅であれば、賃貸・分譲など用途を問わず導入できます。また木造かＲＣ造か、２階建てか３階建てか、などといった建物の規模や構造も問いません」（東京電力広報部）

　また、オプションとして各住戸の台所や廊下などに「おしらせユニット」を設置することもできる。電気に使用量をＥＬＤで５段階表示するほか、電気の使い過ぎが発生した場合には「電気を使い過ぎています」という通知を音声で行う。「お知らせユニット」電気使用量が多い住戸から順番に、あらかじめ指定された家電製品を自動的に停止させて、集合住宅全体の使用量を制御するしくみだ。また、各住戸において、電気の使用量が契約容量を超えそうな場合にも、同様に家電製品を自動的に制止させることでブレーカーの作動を未然に防ぐ。

　これにより、共用電気幹線の改修が不要となることに加え、制御するデータのやりとりに家電の電力線を通信回線として使用する電力線搬送通信（ＰＬＣ）を活用することで各住戸への通信線は標準で２台まで設置可能。

　販売については、４月両社で提案活動を開始し、10月より松下電工が行う。（1月29日号）

　千葉県浦安市を地盤に、東京メトロ東西線沿線で住宅分譲、不動産賃貸、管理などを手がけるダイニチ（千葉県浦安市）の１００％子会社、ディープライフ（同）が２月１日から営業をスタートさせる。

　ディープライフは、浦安エリアで賃貸仲介件数トップクラスの実績を有するアパユーアールの事業を継承。さらに売買仲介事業の強化に加え、コンサルティング事業・マーケティング事業を新たに加え、不動産取引にかかわる総合的なサポートを行う。

　なお、アパユーアールはダイニチの資産管理を行う会社として存続。今後、ダイニチは自社開発物件の賃貸・外部物件の管理、ディープライフはダイニチ所有・管理物件、および外部物件の賃貸仲介を主力業務とする形ですみ分けを図る考えだ。

　ディープライフは、営業拠点として、浦安店・法人営業課を東京メトロ東西線浦安駅より徒歩３分の場所に開設。

　事業エリアについては千葉県浦安市および市川市の東西線沿線地区のほか、江戸川を挟んだ東京都江戸川区や江東区についても対象にしていく予定だ。

　また、インターネット上では浦安の物件情報サイト「浦安賃貸ドットコム」を開設する。これは、現在アパユーアールの運営するサイトをリニューアルする形で開設するもの。現在、４００件弱の物件が掲載されているが、物件数の増加も図っていく。

　ディープライフの設立は昨年11月７日。資本金は３０００万円。代表取締役社長は、ダイニチの六井元一社長が兼務する。なお、社名の意味は「ＤＡＩＮＩＣＨＩ　ＰＲＩＭＥ　ＬＩＦＥ」で「ダイニチからの最良の生活」という想いが込められている。（1月29日号）

　不動産情報ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」を運営するネクスト（東京都中央区）は、新ＴＶＣＭ「さがしてＨＯＭＥ’Ｓくん」編を制作し、07年１月27日より、地上波放送の首都圏および関西圏エリアの地上波放送ならびに、全国エリアのＣＳ放送にて放映を開始する。　

　このＣＭは同社２作目。ＨＯＭＥ’Ｓ事業を開始して以来使用しているキャラクター「ＨＯＭＥ’Ｓくん」を前面に押し出した内容となっている。　ＨＯＭＥ’Ｓ事業のシンボルであるキャラクターをあらためて登場させることで物件情報検索サービスという事業の根幹を強調している。

　ＣＭ映像は著名な特撮映画で使用されているジオラマを使用し、映画撮影用スタジオで撮影された。キャラクターのコミカルな仕草や優しい雰囲気をコンピューターグラフィックスで表現している。不動産業界ではタレントを使ったＣＭが多いが、同社はキャラクターを活用することで異色の存在感を出すＣＭを作成している。（1月29日号）

　野村ホールディングス（東京都中央区）と日本政策投資銀行（東京都千代田区）は１月17日、国内の不動産に投資する「都市再生プライベートファンド」を折半出資で設立した、と発表した。

　両社の出資額は合わせて３００億円で、将来的に５００億円まで拡大する。

　両社は２００４年５月に「都市再生プライベート・メザニン・ファンド」を設立し、メザニンファイナンスを通じて不動産事業に資金を提供してきたが、「国内の主要都市を中心に不動産開発ニーズが依然として大きい」（野村広報担当者）とみて、自己資金を使った直接投資に踏み切ることで、高い運用利回りを狙う。

　メザニンは劣後債や優先株式など、普通株式などの資本と銀行融資などのシニア債権の「中２階」に位置するもの。野村の広報担当者によると、野村グループとして自己資金で不動産市場に投資するのは初めてだという。

　今回の新ファンド設立に先立ち、両社折半で運用会社「ＤＢＪ野村インベストメント」を設立しており、この会社がファンドの運営に当たる。投資対象はオフィスビル、賃貸マンション、商業施設、ホテルなどの不動産プロジェクトで運用期間は７年としている。証券会社最大手の不動産投資本格開始で不動産投資マネーは十分に活気づくだろう。（1月29日号）

　上場不動産ファンドの東京グロースリート投資法人（東京都千代田区）は、今月22日、東京都千代田区、千葉県千葉市でコインパーキングを取得した。いわゆるＪ−ＲＥＩＴが駐車場単独物件を運用資産として組み入れるのは初のケースだ。

　今回取得したのは「ストッパーキング神田須田町（４台、81・04平米）」と「ストップパーキング千葉中央（12台、３１２・40平米）」取得価格は合計１億９０００万円。売り主は両物件ともクオンツ（東京都千代田区）で、取得後、駐車場運営会社のストップ・パーキング（東京都千代田区）に一括貸しを行い、引き続きコインパーキングとして運営している。

　コインパーキングを取得について、ファンド運用するグロースリート・アドバイザーズ（東京都千代田区）は次のように語る。

　「最近では国内景気の回復を受けて、都心部のオフィスビルなどで賃料が上昇傾向にありますが、オフィスビルや賃貸住宅では入居者が入れ替わるときしか賃料アップの機会がありません。それに対し、コインパーキングの場合は、市況の変化に応じてすぐに利用料金を変更できるので、よりマーケットの好調さをダイレクトに反映した資産運用を行うことが可能になるというメリットが生じるわけです」

　また、２月１日には、山口県周南市のコインパーキング「ストップパーキング徳山駅前（65台、１６７８・49平米）」を２億９３００万円で取得予定。これより、全体の１・３％をコインパーキングが占めることになるが、ファンドの戦略としては、あくまで住居、オフィスビル・商業施設という考えだ。（1月 29日号）

　アセットマネジメント事業、不動産投資アドバイザリー事業などを手がけるリサ・パートナーズ（東京都港区）は、今月事業再生とＭ＆Ａを手がける新会社「フロンティア・マネジメント」を設立した。

　リサ・パートナーズでは、これまで全国各地で地域金融機関と連携する形でさまざまな事業再生案件を手かげてきた。今後、さらに事業再生やＭ＆Ａの分野において企業ニーズが多様化していくと思われることに加え、金融マーケットのグローバル化や法律規制・会計制度改革などにより、従来にも増して複雑・高度な専門知識・ノウハウが求められることを受け、新会社設立によりコーポレートアドバイザリー機能を充実・拡大させることが狙いだ。

　新会社には、リサ・パートナーズの他に、さまざまな事業再生やＭ＆Ａを手がけてきた前産業再生機構マネージングディレクターの大西正一郎氏、松岡真宏氏の両名が出資を行っている。また大西氏・松岡氏両名が代表取締役に就任する。

　資本金は９１００万円。本社は港区赤坂１―19―20第16興和ビル。（1月29日号）