賃貸不動産ニュース

　８月７日、京都地方裁判所第１０１号法廷にて、賃貸借契約における更新料の是非をかけた注目の裁判の第１回公判が行われる。家主業の今後を左右しかねない訴訟の全容を追った。

　今回の裁判は賃借人が賃貸人に１、２年ごとに支払う「更新料」は不当な契約だとして、京都市内在住の男性が京都簡易裁判所に訴えたもの。男性は全面支援を行う京都敷金・保証金弁護団（団長：野々山宏弁護士　他12名）とともに過去５年分の更新料50万円の全額返還を求めている。更新料がこれまで貸主側で定義付けしてきた「賃料の補充」や「更新したことによる地位の対価」として見なすことはできないというがその理由だ。

　平成12年８月、京都市北区の男性は月額家賃４万５０００円で賃貸借契約を結び、マンションに入居。契約書には「更新の可否を申し出ない限り（契約は）継続され更新料を支払う」とあり、男性は18年11月に転居するまで、５回にわたり合計50万円の更新料を支払った。

　原告側は「更新料は賃貸人が地位や情報力、交渉力の格差を利用し、賃借人に一方的に押し付けてきた慣行で、更新料支払条項には合理性がない」と主張。その上で「この条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法第10条により無効」として返還を求めた。

　これに対し、被告側の家主は財団法人日本賃貸住宅管理協会京都府支部の全面的な支援を受け対抗することを表明。貸主側の弁護で多くの実績を持つ京都府下の弁護士11人が参加する「貸主更新料弁護団」（団長：田中伸弁護士）が立ち上げられた。

　「消費者契約法の施行以来、原状回復特約や敷引などこれまで維持されてきた制度が無効だとの判断が大勢を占めてきましたが、今回の更新料問題については法を極端に拡大解釈したものだと言わざるを得ません。借主は賃貸借契約に基づき５年間にわたり『合意更新』を行い更新料を払っていたにもかかわらず、退去後に不当だとするのは契約上の信義にもかかわる問題です。また貸主は更新料を収入として税務上の手続きも終わっているため、返還請求が認められるようなことがあれば経営の維持すら困難になってしまいます」（田中伸弁護士）

　貸主側の弁護団は「この問題は業界全体、あるいは今後の賃貸事業そのものに大きな影響を及ぼしかねない」とし、６月５日に京都地方裁判所への移送を申し立て、６月８日に移送が決定した。

　「この種の裁判が簡易裁判所でなく地方裁判所で争われるのは異例のケース。しかも１０１号大法廷、第４民事部合議部で行われることが決まっており、最上級の案件として取り扱われています。裁判所としても本件については重大案件として考えているようです」

　第１回公判は京都地方裁判所第１０１号法廷で８月７日午後２時から行われる。原告、被告ともに10名を超える大弁護団を組織しており、裁判の行方に注目が集まる。（8月6日号）

　ユービー共済会（大阪府大阪市）は７月25日に少額短期保険業者として近畿財務局に登録された。

　入居者向け家財保険を取り扱う事業者が少額短期保険業者として登録されたのは同共済が初となる。少額短期保険業の開始は10月１日を予定している。

　ユービー共済会は不動産関連事業などを展開するユービーグループの一社。資本金５０００万円、社長は福尾勉氏。社員数は10名。ユービーグループ内の賃貸関連会社の顧客を対象に、４年前から入居者向け家財保障、借家人賠償責任保障などの共済保険の販売を展開してきた。

　昨年度の収入保険料は約３億３３００万円、昨年度の新規契約件数は１万５８００件、現在の保有契約件数は３万件。代理所数は約１００店舗で代理所のうち７割はグループ内の企業。今後については、「経営についてのグループ色は完全に脱却し終えたと考えている」（小野取締役事務局長）という。また、特定の保険会社の資本参加は受けていない。

　保険会社の支払余力を示すソルベンシーマージン比率については、初年度約６００％、５年後には８００％を予定している。10月以降は、家財保険と損害賠償保険のセット販売を行っていく。保険の加入者が、実際に所有する家財に対して保険料を払いすぎてしまう「超過保険」の状態を避けるため、賃貸住宅の入居者の現状により近づけた保険金の引き受け限度額を定めた「簡易家財評価額表」を作成。保険募集人はこの表を保険金額の設定の目安として顧客に提示し、保険募集を行う予定だ。（8月6日号）

　ＳＢＩホールディングス（東京都港区）は、賃貸マンションの企画・開発・販売を展開するリビングコーポレーション（東京都渋谷区）に対してＴＯＢ（株式公開買付け）を開始することを明らかにした。ＳＢＩホールディングスは、リビングコーポレーションの発行済み株式総数の過半数を取得し、連結子会社化を目指す。リビングコーポレーション側もＴＯＢに賛同する意見を発表している。将来的には、ＳＢＩから役員等を派遣する予定。両社は今年３月に包括的な業務提携を締結している。

　ＳＢＩホールディングスは、子会社のＳＢＩプランナーズを通じて不動産開発事業を行ってきた。中・小型物件の開発に強みを持ち、高いエンジニアリング能力を有するリビングコーポレーションを連結子会社化することで不動産開発の強化を目指す。

　なお、ＴＯＢ後もリビングコーポレーションは上場を継続する予定。（8月6日号）

　国土交通省（東京都千代田区）は、７月31日、平成19年６月の住宅着工数を発表した。

　それによれば、貸家の着工数は５万３４０６戸。前年同月比で13・１％増、３カ月ぶりの増加となった。平成18年６月以降の数値の中でも昨年10月の５万２９８４戸を上回り、もっとも高いものとなっている。なお、最も少なかったのは、今年３月の３万９６６３戸。過去12カ月間で貸家着工数が前年同月比でプラスになったのが７カ月、マイナスが５月と、年間では「勝ち越し」となった。

　地域別で貸家の着工数を前年同月比で見ると、首都圏が11・７％増、中部圏が２・７％増、近畿圏が12・３％増、その他の地域が14・６％増となっている。

　ちなみに、新設住宅着工総戸数は12万１４９戸で前年同月比で７・１％減。５カ月連続の減少となるなど落ち込みが激しい。分譲住宅は３万４６２７戸で前年同月比８・２％となっている。分譲の内訳は、マンションが前年同月比16・２％増の２万２７３０戸、一戸建て住宅は同４・７％減の１万１７５５戸となっている。これからもわかるように、持家・分譲を問わず戸建て志向の減退、集合住宅志向の強まりが見てとれる。

　貸家の着工数増加の理由について、国土交通省では、「民間資金による貸家、公的資金による貸家の双方ともに増加したことが考えられる」としている。

　公的資金による貸家は、５６８１戸と数こそ少ないものの、前年同月比で57・４％と大幅層となった。先月の減少から一転増加となっている。（8月6日号）

　マンション開発などを手がけるエスグラントコーポレーション（東京都目黒区）は、神奈川県を中心にゲストハウス事業を行うインターワオ（神奈川県横浜市）を７月31日付けで子会社化した。

　インターワオは、２０００年８月の設立。ゲストハウスのほかに、ワンルームマンションの賃貸および管理を行っている。平成18年７月期の売上高は４億１３００万円、経常利益は４２００万円。前年同期比で売上高は１億７００万円、経常利益は４００万円増加している。

　今回、エスグラントコーポレーションは、インターワオの発行済株式総数の95・24％を保有する宗像二郎同社代表取締役より、保有株式すべてを３億９０００万円で取得した。なお、これ以前の両社間における資本関係・人的関係・取引関係はない。

　エスグラントコーポレーションでは、今回のインターワオ買収について「当社グループとのシナジーにより、インターワオが現在運営する物件の稼働率の向上だけでなく、新たな管理物件の獲得などに努めることで、事業の拡大および、収益性の向上が見込めると判断した」と語る。（8月6日号）

　マンションなどの新築工事を行う際の近隣対策専門会社、きんりんドットコム（東京都新宿区）では、創業１周年を記念した「近隣対策費１９０万円キャンペーン」を行う。

　通常では、近隣対策を標識の設置から着工までの業務２５００万円、近隣住民への迷惑料１００万円の合計３５０万円で行う。今回は、これを１９０万円で行うもの。期間は８月１日から10月末日までで、月間５件のみ受け付ける

　「最近は地価・建設費の上昇で、近隣対策費についても余裕がなくなってきています。不動産デベロッパーが自社で近隣対策を行うよりもコストメリットが出る価格設定を行いました」と同社は語る。

　また、同社では不動産デベロッパーの若手社員などに近隣対策のノウハウを教える「近隣対策道場」もスタートした。同社が用いている想定問答集や近隣対策マニュアルなどを提供するだけでなく、同社内で週１回行われる勉強会にも参加してもらい。経験の浅い社員でも１人で近隣対策ができるようになるまで教育する。（8月6日号）

　ノエル（神奈川県川崎市）は、８月13日東証二部に上場する。同社は現在ジャスダック市場に株式を上場しており、以降は両取引市場での株式の売買が可能だ。

　同社は１９６６年創業。89年に現在のノエルに商号を変更、２００５年９月にジャスダック上場を果たした。

　また近年では積極的なＭ＆Ａなどにより事業の多様化、広域化を図っており、不動産ファンドの組成や住宅・駐車場のＰＭ受託推進、中古マンション流通促進のため、買い取った上でリニューアルし、エンドユーザーに再販する事業などに力を入れている。

　現在は都市開発事業、不動産投資開発事業、アセットコンサルティング事業が業務の３本柱。平成19年８月期の売上高は５１８億４５００万円。今期は７７０億円を予想。（8月6日号）

　土木建築・不動産業を手がけるさとうベネック（大分県大分市）は７月３日、賃貸住宅の企画・提案を行うコンサルティング会社、ビーボイス（東京都千代田区）を設立した。主な事業は、同社が得意とする入居者ニーズの分析と人気物件の作り方に関するノウハウの提供。既に賃貸マンション建設を計画するデベロッパーや管理会社など数社からオファーが来ているという。

　さとうべネックは５年前から、年齢や性別で分類した潜在的入居者を集め「私が住みたい家」に関して議論する「マーケティング会議」を実施。消費者による生の意見を物件作りに生かす取り組みが評価されている。これまでに新築とリノベーション物件、合計約４００戸で周辺相場の１割増賃料を実現している。

　例えば「ＩＨ　Ｓｔｏｒｙ　南長崎」では、20〜30代の女性を集めた「シングル・ディンクス会議」で出た「ロフトはいいが、はしごで上がるのは面倒」との意見を活用。ロフトにつながる階段を設置した。それが入居者に好評で、通常は不人気になりがちな１階の物件（改築済）が同じ広さの２階の物件（改築せず）より賃料が高くなる逆転現象が生まれた。

　ビーボイスの清水勝社長は、「『若い人は広い間取りが好き』など漠然としたイメージはあっても、具体的にどのような若者にどのような住宅を作ればいいか分からない企業に提案ができます」と意欲を見せる。（8月6日号）

　ＰＭ事業を手がけるニューシティプロパティサービス（東京都港区）は７月30日、運営する賃貸マンション検索サイトニューシティ・レント・コム「ｎｅｗｃｉｔｙｒｅｎｔ．ｃｏｍ」をリニューアルした。

　閲覧者がサイト内に掲載された空室情報に対しＥメールで問い合わせできるようにサービスを強化した。また、新たに「Ｅメールアラート」機能も追加。希望条件に一致する部屋が空室になったことを知らせるメールが届く仕組みになっている。

　同サイトは、日本語・英語で賃貸マンションの情報を２００６年３月の開設時から提供。地域や路線、間取り、賃料などからの物件検索サービスが特徴だ。また、礼金の有無、ＳＯＨＯ、ペット可などの条件からの絞り込みもできる。一部物件では動画による物件紹介も利用可能。（8月6日号）

　タスクインタラクティブ（神奈川県横浜市）は７月３０日、不動産投資の携帯サイト「３億ためる投資セミナー」をオープンした。

　主な内容は、投資顧問の金森重樹氏による不動産セミナー。「自己資金がなくても億単位の不動産投資が可能な理由」など、初心者にも役立つ情報を提供する。

　また、閲覧者が探した投資物件の収益性を独自に評価する「投資適格シミュレーター」も利用できる。金森氏は、不動産関連本としては異例の４万部を売り上げた「１年で１０億つくる！不動産投資の破壊的成功法」の著者。運営するサイト「通販大家さん」では、２万７０００人のメールマガジン会員を集めている。

　月額利用料金は５００円。今後は不動産投資だけでなく、外国為替「３億ためる…」の証拠金取引や株式投資など、コンテンツを追加する予定。（8月6日号）