賃貸不動産ニュース

　ミレアホールディングスは、少額短期保険業者としての登録等を条件に賃貸入居者向け家財共済大手の日本厚生共済会（神奈川県横浜市）を子会社化することに合意した。日本厚生共済会は、出資を受けた後に社名を改め、ミレアグループの少額短期保険業者として営業を展開していく予定だ。

　家財共済業界に大手資本が参入することとなった。東京海上日動火災保険などを傘下にもつミレアホールディングスが、日本厚生共済会に出資、子会社化することが明らかになった。

　ミレアホールディングスから日本厚生共済会への出資は、少額短期保険業者として財務局に登録される等、営業を開始する体制が整い必要な手続きが完了することを前提としている。ミレアホールディングスは、（株）日本厚生共済会（任意団体日本厚生共済会の事業基盤を引き継ぐ予定の準備会社）の既存株主からの株式譲受および第三者割当増資の引き受けにより、議決権保有割合85％強の株式を総額30億円程度で取得する予定。

　また、２年後を目処に（株）日本厚生共済会の既存株主から残りの株式すべてを譲受け、完全子会社化する計画だ。

　（株）日本厚生共済会は財務局への登録後、今年中を目処に営業を開始するとともに、（任意団体）日本厚生共済会の総代会の承認、関係当局の認可等を前提に、保険契約の包括移転を受ける準備を進めている。

　またミレアホールディングスによる出資を経た後、「ミレア日本厚生少額短期保険株式会社」に称号を変更する予定。代表取締役社長には倉田武氏（現・日本厚生共済会社長）が就任することが予定されている。

　日本厚生共済会の倉田武社長は本紙の取材に対し「今後、賃貸不動産のマーケットが大きな変化を迎える中、ミレアグループの一員として新規開拓を推し進めていくことがベストな方法だと判断しました。ミレアホールディングスの子会社となった後も、日本厚生共済会らしさを活かし、不動産代理店との密なコミュニケーションとスピード感ある展開をより強化していく方針です」と語った。

　ミレアホールディングスは、東京海上日動火災保険、日新火災海上保険、東京海上日動あんしん生命保険などを傘下に置く保険持ち株会社。

　日本厚生共済会は、有効契約者数27万１６２５件、収入共済掛け金26億３１７０万円、代理店数１２７０店（２００７年３月末）を展開している賃貸入居者向け家材共済大手の一角。また、倉田会長は日本少額短期保険協会の会長を務めている。２００５年11月には東京海上日動火災保険と業務提携を締結、営業面での共同取り組みを実施してきた、という経緯がある。ミレアホールディングスの子会社となった後も、東京海上日動火災保険との業務提携は継続する予定だ。（9月3日号）

　パナホーム（大阪府豊中市）は、不動産・賃貸管理の専門会社「パナホーム不動産（同）」を設立、９月１日より営業を開始した。

　これまで同社では、土地所有者に対する賃貸住宅の建築提案、建築、引き渡し後の管理業務について、明確な分業化が完全にはなされていない、という面があった。同社では「入居者層の多様化、原状回復への対応、敷金問題など、賃貸住宅市場をとりまく環境が大きく変化する中では、より専門的な管理能力が必要になるだろう」と判断し、今回の新会社設立に至ったものだ。

　「パナホーム不動産」では、オーナーへ物件を引き渡した後の賃貸管理、入居者募集、原状回復工事やリフォーム工事などを手がける。入居者募集については、全国にあるパナホーム不動産流通部門の店舗機能や、パナホーム物件専用の入居者募集サイトを活用していく予定。

　また、対入居者向けのサービスとして、家電製品や家具などのレンタル、生活用品の販売、保険の販売代理などのビジネスを新規で立ち上げる。さらに、パナホーム本体と連携を行い、賃貸住宅入居者を戸建て住宅事業の将来的な見込み客として、各種情報や特典の提供などを行っていく。

　９月１日現在で、管理する物件数は全国で約５万戸。社員数は97人だが、今後独自に人材採用活動を行い、賃貸住宅管理の専門家集団としての機能を強化していく。　なお、平成20年度の売上げ目標額は１３０億円。（9月3日号）

　一括借上げ家賃保証システム「スーパーサプリース」を展開する日本管理センター（東京都中央区）は、ヒーローライフカンパニー（東京都港区）がフランチャイズ展開する賃貸マンション「ヒーローマンション」のオーナーに対し、一括借上げ賃料査定について、プレミア査定賃料の適用を開始した。

　これにより、ヒーローマンションのオーナーは、空室発生時に保証賃料の増額が可能になり、安定した賃貸経営が実現できるというメリットがある。

　一方でヒーローマンションの建築提案を行う建設会社にとっては、より土地所有者へのアプローチが行いやすい形となった。

　両社では、この協業により、「大手ハウスメーカーに匹敵する物件とサービス提供が可能になる」と期待しており、３年以内に１００棟１０００戸のマンション建設を目指す。（9月3日号）

　レオパレス21（東京都中野区）は、土地所有者への土地有効活用提案のひとつとして、建設を請負っている介護施設「あずみ苑」について、ノン・リコースローンの活用スキームを開発した。今年中には一部の開発案件について適用していく考えだ。

　同社では、現在、関東地方で25カ所の「あずみ苑」を運営している。一般の賃貸アパートと同様に、土地所有者が建てたものを一括借り上げする形で運営を行う。土地形状や広さ、周辺環境などにあわせ、デイサービスセンター、ショートステイ、グループホームなどの複数の機能を組み合せて建設・運営するのが特徴だ。

　しかし、こうした介護施設はアパートローンの適用対象にならない。そのため、土地所有者は建設案件ごとに金融機関から事業用融資を受けているのが現実だ。ところが、金融機関の中には、介護施設建設に対する融資実績が乏しくリスク算出が困難なことから、融資に消極的なところもある。また、介護施設は一般の賃貸住宅に比べ、特殊な設備を導入する必要があるため、建物の本体価格が高額になりがちだ。そのため建設予定地の土地だけでは担保力不足になることもあるなど、資金調達の困難さがネックとなっていた。

　「当社では、エリアごとに介護施設の建設に対し融資を行ってくれる金融機関店舗を確保し、その上で土地所有者に対して提案を行っています。しかし、今後『あずみ苑』の展開エリアを全国に展開していくにあたっては、ノン・リコースローンを用いて、資金調達を容易にしていくことが必要、と考えたのです」（同社シルバー事業本部小林雅人本部長）

　同社によれば介護施設の建設に際して、ノン・リコースローンを広く活用していくのは、おそらく日本では初めてのケースであろう、とのこと。また、同社では、通常のアパート建設においては、既にノン・リコースローンを活用しており、現在総建設件数の16％がノン・リコースローンを用いて建てられているという。（9月3日号）

　不動産売買賃貸管理業務などを手掛けるゲストハウス（兵庫県神戸市）と、全国の主要都市圏でウィークリー・マンスリーマンション事業を手掛けるアベストコーポレーション（大阪府大阪市）は、介護施設管理者養成を目的とした「合同会社介援隊」の西日本支部を発足、８月27日（月）に設立記念会を開催した。

　当日は介護ビジネスに携わる、あるいは今後参入を検討している関係者ら約２００人が出席。介援隊東京本部　三上博至塾長や、数多くの高齢者専用賃貸住宅の開発・運営管理などを手掛けるアロー建物管理（大阪府大阪市）柿本登社長らの講演も行われ、大きな盛り上がりを見せた。同会をもってゲストハウス代表取締役の松山英樹氏は西日本支部代表に、アベストコーポレーション代表取締役の松山みさお氏は西日本支部事務長に就任。人材育成だけでなくビジネスのプランニングやコンサルティングなど、ビジネス全体のサポート行っていく。

　西日本地区における講座は10月24日（水）に開講予定。以降毎週水曜日、計８日間の講座が予定されている。現在受講生を募集しており、費用は15万１２００円（税込）となっている。（9月3日号）

　世界最大級の不動産チェーンの日本法人・コールドウエルバンカーアフリエイツ（東京都渋谷区、以下ＣＢＪ）では日本語によるオーストラリアの不動産物件の照会サービスを８月24日に開始した。

　同サービスにより、利用者はコールドウエルバンカーのネットワークが管理する物件だけではなく、オーストラリア全土において市場で取引されるほぼすべての不動産を売買できるようになる。また、ＣＢＪを通して日本語で売買の支援を受けることが可能になり、必要に応じて資金調達などに関して助言をする専門家の紹介を受けることもできる。

　海外の不動産売買は透明性が低く、不安が多かったが、コールドウエルバンカーの世界的なネットワークを生かすことでその不安を払拭することができる。

　団塊の世代の大量定年退職者の出現とともに海外リタイアメントを望む層が増えている。同サービスは７月開始したハワイでの同様のサービスに続く２カ国目であり、今後もエリアを拡大しシニア世代の海外移住ニーズに応えていく。（9月3日号）

　９月より始動するネクストフィナンシャルサービス。不動産ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」を運営するネクストの１００％出資子会社だ。日本総合信用保証の家賃保証事業を譲り受け設立した。

　ネクストでは、２００５年９月よりクレジットカードによる家賃立替回収・保証サービスを開始していた。しかし、賃貸借契約時の新規クレジット発行の煩雑さや家賃保証機能が６カ月しかない点など改善点が見えてきた。そのため、各不動産会社の要望に沿った家賃保証「ＨＯＭＥ’Ｓ家賃保証」の充実を行うことでＨＯＭＥ’Ｓ加盟店である不動産会社の収益増加につながりことを期待している。

　日本総合信用保証の社長であり、今回ネクストフィナンシャルサービスの社長に就任した早田等氏はこう語る。「今後はネクストの目指す住まいのコンビニエンス化に一役買いたく思います。今まででは保証会社として入居から退居までしか関われませんでした。しかし、ネクストの子会社となったことで、ポータルサイトでの集客を生かしたりまた家賃を払う方法の選択ができるようにしたいと思います。賃貸保証業界を変えていくためにも、ネクストと一緒に動いていくつもりです」。具体的には、９月から不動産向けセミナーを開催。関東で５回に分けて行う。課題の解決のための商品としてＨＯＭＥ’Ｓ賃貸保証の他、営業活動をもっと生産的に行うレンターズネットも講演する。（9月3日号）

　経営コンサルティング業を行う船井総合研究所（東京都千代田区）は、賃貸仲介・管理会社向けにインターネット集客に特化したプロデュースサービス「ＦＷＣ３６０。（Ｆｕｎａｉ　ｗｅｂ　ｃｏｎｓｕｌｔｉｎｇ３６０。）」を発表。９月18日（火）に大阪サンスカイルーム、９月25日（火）に東京・新宿オークタワーにて公開オリエンテーションを行う。

　「ＦＷＣ３６０。とは、エリアマーケティングとプロセスマネジメントを融合した全方位からのインターネット対策を取り入れた賃貸仲介会社の集客アップの仕組みです。実証に基づいた徹底調査・分析により全国各エリアの特性を割り出し、自店のポジショニングを明確にして各種大手不動産検索サイト戦略、ＳＥＯ戦略、サイトプロモーションを効果的に融合させ、見込みユーザーをアップさせます。ＷＥＢコンサルティング会社にはないネット上のすべての有効媒体を取り入れた集客戦略ができるのがこのサービスの強みです」

　このサービスは構築に２、３ヶ月。その後半年間で効果検証等を行っていくというものだ。（9月3日号）

　資材の施工・販売を行うサンコーテクノ（千葉県流山市）は、テクノパネル工業会の主催で９月28日（金）14時より東京都港区の明治記念館にてセミナーを行う。

　テクノパネル工業会は同社の工場成形ＦＲＰパネルを使用した屋上断熱防水工法の責任施工を行う防水工事施工会社の団体。全国で約50社が加盟している。

　テーマは「環境に配慮した建築技術」で３部構成。第１部は基調講演「環境に配慮した建築内外装の技術課題」で講師はものつくり大学の近藤昭夫教授。第２部は同社による屋上外断熱工法「テクノパネル工法」の事例紹介で断熱効果やユーザーの声を紹介する。第３部は参加者による懇親会だ。定員は１５０名。参加費は無料。

　このテクノパネルシステムは屋上用の防水断熱パネルで、同社の実験によると、通常の住宅と比べて約９度の温度差が見られ、保温効果により温度が下がりにくい。また、約２割近い省エネ効果も実現した。（9月3日号）

　木造門型フレームによる戸建賃貸住宅をフランチャイズ展開するエル・シー・エー・リコンストラクション　ＳＩ―Ｗｏｏｄ本部（東京都台東区）は、シングル層を入居対象にした新商品「ｎｏｖｅｌ（ノーヴェル）」を発表、10月に本格販売を開始する。

　今回発表された新商品は狭小地への対応を特徴とし、メゾネットタイプと１階に専用ガレージを配したビルトインタイプの２種類をラインナップ。前者を６戸建築した場合の本部参考価格は４００万円／戸、家賃５・５万円の場合の利回りは１３％以上となる。

　販売の最小ロットはメゾネットタイプで２戸、ビルトインタイプは１戸からとなっている。（9月3日号）