賃貸不動産ニュース

　11月１日、ＦＣレジデンシャル投資法人は第４期末における導管性要件が満たされない可能性が高いことを確認。これにより第４期業績を下方修正し、純利益見通しを従来予想41・６％減の１億９１００万円、予想分配金を41・５％減の５８５７円とした。

　導管性とは投資法人の持つ性質のことで、法人課税が実質的に免除されていることを指す。しかし、上位株主３社の合計持ち株比率が50％を超えると同族会社と認定され、導管性要件を満たせなくなってしまう。ＦＣレジデンシャル投資法人の上位株主３社はプロスペクト・アセット・マネジメント・インク（保有比率42・01％／以下　プロスペクト社）、ジェイピーイーキャピタル・マネジメント・リミテッド（同８・08％／以下ＪＰＥ）、日興アセットマネジメント（６・05％）。11月２日時点での３社の合計持ち株比率は56・14％だった。

　同投資法人は前期決算末においても同じ問題を抱えていたが、土壇場でスポンサーのファンドクリエーションがプロスペクト社、ＪＰＥの両株主から計７００口を取得。上位株主３社の持ち株比率を約48％まで引き下げた経緯がある。

　同投資法人を運用するファンドクリエーション不動産投信は「今回の結果は本意ではない。かねてプロスペクト社に対しては売却交渉を行ってきたが、今回は実らなかった。運営に関して提携話などがあれば応じたいのだが、これといった要求もない」（取締役投資管理部長　村上隆二氏）と困惑を隠せない。

　プロスペクト社は投資口取得の理由を表向きには投資目的としているが、裏ではＲＥＩＴ間の合併を目論んでいるのではという見方がある。

　プロスペクト社はプロスペクト・レジデンシャル投資法人の設立母体だ。オフィス系に比べ、レジデンシャル系ＲＥＩＴは投資家の評価が低いと言わざるを得ず、プロスペクト・レジデンシャル投資法人も御多分に漏れない。現状、ファンドクリエーション不動産投信は「運用会社変更の申し出など、Ｍ＆Ａ絡みの要求はない」としているが、最も多額の分配金を受け取る立場のプロスペクト社が投資口をこれほど買い進める理由は合併にあると見るのが自然だ。しかし先日、日本経済新聞で報じられたように両投資法人のスポンサーであるファンドクリエーション、プロスペクト社の関係は互いに良好とは決して言えない。この問題の決着についてＪ―ＲＥＩＴの分析などを手がけるアイビー総研（東京都港区）の関大介社長は「あくまで憶測だが」と前置きした上でこう指摘する。

　「ＦＣレジデンシャルとプロスペクト・レジデンシャルの合併はまずないでしょう。しかし、ファンドクリエーション本体はジャスダックへ上場してからまだ一年だというのに通期予想を大幅減益しており、ＲＥＩＴに本腰を入れる余裕がなさそうです。となると、模索するのは合併による規模拡大でしょう。投資口価格が見合う位置にあり合併する際の投資比率の問題が発生しづらい上に、スポンサーが変更しており運用面で不安視される向きがある住宅系銘柄などが合併先として名前が出ています」

　法律面から日本ではＲＥＩＴ間の合併は難しいと見る向きもある。今後、スポンサーも含めて両投資法人の動向に注視していきたいところだ。（11月12日号）

　大東建託（東京都港区）は、入居者に対する「連帯保証人不要サービス」をスタートさせる。今年12月10日以降の新規入居契約に対し、入居者側からの希望があれば適用していく。

　このサービスは、同社１００％出資により設立したハウスリーブ（同）を通じて行うもの。入居者は家賃の数％をハウスリーブに保証委託料として支払うことで、ハウスリーブは賃貸借契約の際の連帯保証人に代わって賃貸人に対する債務を保証する。

　「大東建託では、これまで滞納保証会社の活用などは行ってきませんでした。今回の新サービス開始により、年配の方や親が遠方にいるなど連帯保証人を付けにくい層の新規入居を促進させるのが狙いです」（大東建託経営企画室）

　なお、このシステムを外部の管理会社に向け提供していく計画はない。（11月12日号）

　国土交通省（東京都千代田区）は、10月31日、平成19年９月の新設住宅着工戸数を発表した。それによれば、６月20日に施行された改正建築基準法の影響により、先月に続いて前年同月比で大幅な減少となっている。

　９月の新設住宅着工戸数は６万３０１８戸で前年同月比44・０％減と落ち込みが著しい。ちなみに減少は３カ月連続。

　住宅の用途別では、持ち家が前年同月比21・６％減の２万５４３１戸、貸家が前年同月比51・３％の２万２７４９戸、分譲住宅は55・６％減の１万４５３１戸となっている。

　貸家を地域別で見てみると、首都圏６５１４戸（前年同月比53・４％減）、中部圏３２０２戸（８前年同月比50・８％減）、近畿圏２４５５戸（前年同月比58・５％減）、その他のエリア１万５７８戸（前年同月比48・０％減）。

　６月20日の改正建築基準法により、建築確認がおりるまでに時間がかかるようになったことから、全国的に７月以降着工数の減少が著しい。９月と８月の貸家着工数の前年同月比を比べてみても、近畿圏で37・０％減から58・５％減になるなど、９月はより落ち込みが深刻だ。このままのペースが続くようだと、来年春の賃貸住宅入居シーズンに竣工を迎える物件は例年に比べ相当に少なくなることが考えられる。（11月12日号）

　長谷工ライブネット（東京都港区）は専門スタッフ「カスタマーズパートナー」による、賃貸マンションの退去立ち会い並びに原状回復工事の完了検査サービスを10月よりスタートさせた。

　これは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に対するオーナー側の理解がいまだ十分に進んでいないため、オーナーと入居者との間での原状回復工事の範囲や費用負担の交渉が長期化している傾向を受けて導入されるものだ。

　具体的には、退去立ち会い・工事完了検査の専門スタッフを15人配置。彼らが同社の品質管理基準等に沿って、オーナー、テナントの費用負担区分を明確にし、双方の交渉がよりスムーズになるよう調整役を果たす。また、工事完了後の検査についても、このカスタマーズパートナーが行うことで、新たな入居者の入居時クレームの低減に努めていく考えだ。（11月12日号）

　賃貸マンションの市場分析などを行うアトラクターズ・ラボ（東京都千代田区）は、賃貸マンションのデベロッパーや貸主が、競合物件の情報を気軽に入手できる「賃貸競合物件レポートＡＳＰサービス」をこの秋よりスタートさせた。

　このサービスは、エリア条件や住戸条件などを入力することで、それに適合する物件の概要や募集賃料、外観写真、間取り図はもちろん、月ごとのリーシング状況や賃料改定状況が表示される、というもの。

　「貸し主側が『家賃をどの程度に設定すればいいのか』『どのような間取りの物件を企画すればいいのか』などを考えるのに役立ちます。操作にかかる時間は５分程度ですので、これまでのように、各物件ごとに調べていた場合に比べ作業効率はぐっと改善されます」（同社）

　データベースには、高格物件を中心に約１万棟、空室25万戸が収録されている。

　「特に都心10区では現在約５０００棟、空室10万戸以上が収録されています。これは、都心10区の民間賃貸住宅に公団公社物件を加えた３階建て以上の建物の25％に相当します」（同社）

　利用料金は１カ月あたり６万３０００円。これで10物件まで検索を行うことができる。多数の物件を検索する場合には、月々の検索想定物件数に応じて別途見積もり。（11月12日号）

　三井不動産（東京都中央区）は、港区の東京ミッドタウン内に、「三井不動産グループ　住まいのプラザ」を11月２日に開設した。住まいのプラザを基点に、三井不動産グループの住宅に関する幅広い情報を発信する。

　プラザにて情報を提供するのは、三井不動産、三井ホーム、三井不動産レジデンシャル、三井不動産販売、三井ホーム利モデリング。東京ミッドタウン・ミッドタウンタワー７階の約２５０坪のスペースに、セミナー会場、マンションモデルルーム、シニアライフに関する個別相談、参加各社の情報提供スペースなどを設置している。

　持ち家世帯を対象にしたリフォーム情報の提供などのほか、資産家向けのイベントも開催していく。三井不動産販売による「相続関連セミナー」や、三井不動産住宅リース主催の「賃貸住宅で有効活用（仮）」などのセミナーの開催が予定されている。一部のセミナーは有料。パソコンやパンフレット等により、参加企業の情報を提供するコーナーも設けている。

　また、シニアライフに関するアドバイスを行なう「ケアデザインプラザ」では、将来のシニアライフや介護に関して、ケアマネージャー、看護士、介護福祉士、一級建築士、福祉住環境コーディネーターなど各分野のプロが直接相談に応じる。こちらも専門家を招いて講演会や勉強会を実施していく予定だ。

　同フロア内には、今年４月に三井不動産販売が「リアルプランサロン」を開設しており、個人資産家を対象に不動産を肇とした資産形成ニーズに対するコンサルティングを行なっている。（11月12日号）

　10月29日、サタスインテグレイト（東京都港区）が主催する「第22回不動産フォーラム」が開催。

　講演テーマは「不動産ファンドはこれからどうなる、どうする？」。第一部は三井ＵＦＪ証券アセット・ファイナンス＆インベストメント・グループ不動産投資銀行部副部長の土岐好隆氏による「金商法施行後の不動産証券化市場」。第二部はモルガン・スタンレー証券証券化商品部エグゼクティブディレクターの篠田勲氏による「それでも証券化が日本の不動産を救う―サブプライム、金融商品取引法、少子化の中で指針を探る―」。

　不動産関係者１５０名近くが参加した。（11月12日号）

　サブリースやマンションの企画・開発を行う明来（大阪府大阪市）が10月１日より開始した新規入居者向けキャンペーンが好評だ。

　同サービスは明来の管理物件の新規入居者を対象に、約６万円相当の折り畳み式自転車をプレゼントするもの。11月末までのキャンペーン期間中は成約した仲介会社にも１件につき１台に自転車がプレゼントされる。

　「自転車には当社のロゴとホームページアドレス、さらにスポンサーを務めるプロバスケットボールチームのロゴが貼られています。プレゼントの台数が増えることで、街での露出が高まり、ＰＲ効果が期待できます」（藤田精社長）。スタートから１カ月が経過した時点で、すでに２００台の自転車がプレゼントされている。（11月12日号）

　東建コーポレーション（愛知県名古屋市）は、賃貸経営管理ソフト「賃貸玉手箱」を11月１日から販売開始した。

　「賃貸玉手箱」は、賃貸経営を行うオーナーを対象に東建コーポレーションが独自開発したソフト。納税管理、物件台帳、家賃入金などの管理機能のほか、相続税、ローン借り入れ可能額、アパート経営税額などを試算できるシミュレーション機能も搭載。

　金融資産運用や有価証券管理、資産管理ポートフォリオなどの資産管理も画面上で行なうことができる。賃貸管理や資産経営に役立つウェブサイトのリンク集つき。

　定価は税込４９８０円。一般ユーザーへの直接販売は11月中の１カ月間と12月18日、19日の賃貸住宅フェアｉｎ東京でのみ行なう予定。（11月12日号）

　ベンチャーソリューション（東京都新宿区）は不動産会社に特化したホームページ制作、更新システム『ＣＭＳ　ａｄｖａｎｃｅ不動産プラン』の販売を11月より開始した。

　更新作業は、管理画面から支持に従い入力するだけで自社ホームページに反映できる。

　サービスの内容は、ホームページ制作のイメージやロゴの差し替えなどの初期設定、カテゴリ登録10件、物件登録30件、ドメイン取得代行、会社概要、お問い合わせフォームサイトマップページの作成で84万円だ。月額料金は、１万５００円。

　その他、ホームページ内は、路線・エリア検索、お気に入りリスト登録、スクロール地図検索などカテゴリも豊富だ。

　また、アフターフォローも充実しており、サポートセクションでしっかりと対応することができる。（11月12日号）