賃貸不動産ニュース

　東京証券取引所は、上場する不動産投資信託（Ｊ―ＲＥＩＴ）が、運用資産に海外不動産を含めることを認める、とする上場制度改正を２月28日に発表した。今年５月以降に実施する方針だ。

　これまで、海外の不動産については、適切な鑑定方法が定まっていないことから、投資家保護の観点から、運用対象とすることは認められていなかった。

　しかし、国土交通省が鑑定指針の策定に着手したことを受け、今回の規制緩和に踏み切ったものだ。Ｊ―ＲＥＩＴは、オフィスビル特化型など、一部の銘柄をのぞいて、家賃マーケットの軟化や金融機関からの資金調達が困難になっていることなどを受けて、昨年より株価の低迷傾向が続いている。特に、昨年12月から、今年２月にかけては、ジェイリート投資法人、エイブルリート投資法人、エコロジー・リート投資法人、トーセイ・リート投資法人、ジェイ・レップ・ロジスティック投資法人の５つの投資法人が、相次いで上場の中止・投資法人の解散を行うなど、新規上場を控える動きも強まっており、市場全体に閉そく感が強くなっていた。

　今回の件について、Ｊ―ＲＥＩＴに詳しいアイビー総研の関大介社長は次のように語る。

　「ＲＥＩＴ市場がある世界各国の中で、国外の不動産を運用できない、という規制があるのは日本、韓国、ブルガリアの３カ国だけです。国外不動産も組み込む、というのが世界的な流れになっている中で、これでは競争力を維持できない、ということから不動産証券化協会などの業界団体やＪ―ＲＥＩＴ運用会社から、規制緩和を求める声が東証に対しあがっていました。投資法人の中には、既に投資規約の中から「国内不動産を投資対象とする」の文字をはずすところも出てきており、今後、海外不動産を買う動きは強くなるでしょう。ただし、初めのうちは、比較的安定したエリアでの投資に留まることになると思います」（3月 3日号）

　本紙では、全国の主要管理会社に対し、２００８年の繁忙期の成約状況出足調査を行った。

　今回の調査を昨年の調査（２００７年４月23日号掲載）と比較してみると、増加は42・４％から10％強の減、「減少」は20・２％から10％強の増となっており、昨年よりも苦戦している様子だ。また、一昨年、３年前の調査と比較しても「成約数が増加」と回答する比率は低下している。

　昨年６月20日の建築基準法改正の影響で、新築の貸家着工数が大幅に減少しており、今年繁忙期は例年に比べて新築物件が少ないと言われている。

　今年２月、本紙がオーナーに繁忙期が始まった直後に、問い合わせ、成約状況を尋ねたところ「中古物件でも問い合わせは多い」という解答が多かった。

　今回の調査結果は、あくまでも第一次集計速報であり、最終的な調査結果や、今年成約が多かった物件のタイプなどについては、４月以降改めて紹介していく予定だ。（3月3日号）

　リプラス（東京都港区）は、初回保証委託料無料の滞納保証商品「レントゴー保証カスタム」を３月１日からスタートする。

　新商品は、毎月賃料等の３％を保証料として徴収する月額払方式を採用。契約時に入居者から徴収する初回委託保証料の額は、０円から賃料の１カ月分の範囲内で、管理会社が自由に設定可能。リプラスに支払う初回保証委託料金は０円なので、徴収した分の初回委託保証料は管理会社の収入にできる。

　同商品は基本的に賃料の集金代行とセットでの利用が条件になる。引き落としデータの作成はリプラス側で行うなど、従来の同社保証商品よりも管理会社の事務処理負担が大幅に軽減される点も特徴。

　「管理会社の皆さんに、当社の保証で収益を上げていただきたい、と考え新商品を開発しました。月額払い方式という保証料体系は、安定した財務体質がなければ難しいものです。当社の類計保証契約件数が損益分岐点をこえ、初回保証料なしの料金体系でも安定して保証を継続できる体制を整えることができたからこそ実現した商品です」（姜裕文社長）

　初回保証料をゼロにして早期の客付けを狙う、初回保証料を賃料の50％に設定し、30％分を自社の利益に、20％を広告宣伝費代わりに仲介店へ支払うなど、管理会社の要望に併せて利用方法は多岐に渡る。（3月3日号）

　大和ハウス工業（大阪府大阪市）の賃貸マンション「ロイヤルパークス桃坂」が「第１回大阪サステナブル建築賞」優秀賞を受賞した。

　この賞は大阪府が昨年４月に施行した「大阪府温暖化等の防止に関する条例」にもとづき、環境に配慮した建築物の建築主および設計者を表彰する、というものだ。

　「ロイヤルパークス桃坂」は全１４４戸の賃貸マンション（他に店舗３戸）で、昨年７月31日の竣工。最上階およびテラス部分に外断熱工法・内断熱工法を併用して躯体の劣化や空気負荷の低減を図ったほか、複層ガラス採用、構造躯体熱橋部および外壁に内断熱を採用し夏の日射しや冬の冷気をカットする、などの工夫をこらしているのが特徴だ。（3月3日号）

　賃貸住宅向けの任意火災保険事業を展開する日本住宅相互共済会（大阪府吹田市）は、２月25日付けで少額短期保険事業の登録を完了、同日付けで社名を「日本住宅少額短期保険株式会社」に変更した。４月１日より全国の代理店を通じ賃貸入居者総合保険ならびに、賃貸事業者総合保険の販売を開始する予定。また同時に東京支社の開設も計画している。

　今回販売する賃貸入居者総合保険の特長は以下の通り。

◆火災・水漏れ・盗難などによる家財の損害に対する補償
◆火災・破裂・爆発などによる家主への法律上の損害賠償責任の補償
◆日常生活における偶然な事故による第三者への法律上の損害賠償責任の補償
◆ストーカーの被害から守るために要した対策費用等の補償

　加えて、事故の発生に伴う災害見舞費用、火災見舞費用、仮住まい手配費用、残存物取片付け費用などの補償をも行っていく。（3月3日号）

　アルデプロ（東京都新宿区）は、２月21日付けで支店・営業所の統合を含む大幅な組織変更を行った。

　同社は昨年７月までに全国で９支店30営業所を開設してきたが、昨年11月１日付けで、内部管理体制強化などを目的に、全社的な組織編成に着手、支店・営業所の統廃合を行ったという経緯がある。

　今回は、昨年のこの統廃合の結果を鑑みた結果、各営業所の営業活動について、支店で十分に補完できる目処がたったため、各営業所を各支店並びに本社へと統合することにしたものだ。

　具体的には(1)新潟・金沢両営業所を仙台支店に統合。(2)水戸・宇都宮両営業所を本社事業一部に統合(3)高崎営業所を横浜支店に統合(4)東陽町営業所、吉祥寺営業所を本社事業二部に統合(5)上野営業所、渋谷営業所、池袋営業所を本社事業三部に統合など。

　このほか、中京東海地区は名古屋支店に、近畿地区は大阪支店に、中・四国地区は広島支店に、九州地区は福岡支店にぞぞれ事業拠点を統合した。

　また、事業本部の各ブロックについても、同日付けで廃止した。（3月3日号）

　収益不動産物件の検索サイト「健美家」を運営する健美家（東京都港区）は、戸建て賃貸住宅の物件情報サービスを開始した。

　２月25日から同サイト内に「戸建賃貸」のカテゴリを設け、２００件を目標に収益用戸建て賃貸住宅案件を掲載していく。地方での普及率が高い戸建賃貸の情報を充実させることで、サイトが網羅する情報エリアの拡大を狙う。

　これまでも戸建て賃貸住宅の情報は同社サイトに掲載されていたが、「住居つき収益物件」のカテゴリ内での扱いとなっていた。投資家からの戸建て賃貸情報への要望の高まりを受け、独立したカテゴリを設けることになった。

　「最近、特に地方での戸建て賃貸への投資ニーズが高くなってきています。１棟あたり３００万円台の物件もあり、低額で投資できるので各地域に戸建て賃貸住宅を買い、分散投資をしようと考えている方もいらっしゃるようです」（萩原知章社長）

　健美家は収益用物件情報を紹介したポータルサイト。月間のページビューは約４００万ＰＶ。区分所有のマンションから１棟10億円を超えるビルの情報まで掲載されている。（3月3日号）

　家電製品などの各種機器保証を手がけるワランティマート（東京都渋谷区）は、２月15日より賃貸住宅およびビルオーナーに向けた品質保証サービス「メンテナンス・ワランティ」を開始した。

　このサービスは、入居者が使用するエアコンや給湯器、インターホンといった設備の保証を行うというもの。独自にメーカーが設定した保証期間を過ぎた場合でも延長することで故障時の保証が適用となる。

　ただし保証期間は新築からの10年間。既築物件に関しても原則築10年以内での期間が対象期間となる。

　「当社はこれまで大手家電量販店でのワランティサービスを中心に行ってきました。実際に家電機器の故障やトラブルは日常茶飯事。しかも集合住宅では前の入居者の方が住んだときの機器がそのまま使用されているケースがほとんどです。その場合、故障時の費用負担がもとでトラブルになることもあり得ます」（同社今村末男社長）

　また故障が発生した際、従来までは入居者と管理会社、オーナー間でのやりとりに時間がかかり、クレーム対応の面でもデメリットが生じていた。しかし、同社では故障時に発生するコールセンターも自社で設けているため、トラブル対応をスムーズに行うことができる。

　保証料金は月額５００円／年間６０００円。一棟単位での契約となり、対象品目はテレビ・洗濯機・冷蔵庫まで幅広く揃えている。（3月3日号）

　外断熱工法の普及促進を目的に、関連企業33社で構成される業界団体外断熱懇話会（東京都千代田区　会長、夏目康広氏）は、２月５日「第２回外断熱セミナーin仙台」を開催した。

　省エネ効果と高い耐久性を持つ外断熱工法を広く認知させていくことを目的に、業界関係者、マスコミ、行政など96名が参加した。

　また、実際に外断熱マンションに住む入居者２組３名もパネラーとして招かれ、温度変化の少ない外断熱マンションでの暮らしぶりが語られた。

　「結露が出ない、部屋全体が暖かい」「冬の夜、トイレに起きても何も羽織らずにすむ」など、生活者の目線で発表されたさまざまなエピソードは、会場の注目を集めた。

　また、当日は特定非営利活動法人外断熱推進会議事務局長、堀内正純氏の、「地球環境と外断熱」をテーマにした講演も行われた。欧米だけでなく、中国、北京での施工事例を取り上げ、海外で進む外断熱施工について紹介した。（3月3日号）

　防犯システムの専門会社ＪＮＣ（本社・東京都新宿区　中林健一社長）は、遠隔パトロールが体験できる、無料出張デモキャンペーンを全国対応で開始した。

　希望により、無料でセキュリティ診断も行う。第一次キャンペーンは三月末まで。

　「三年位前までは一年に数件だった泥棒被害が、一月で10件も発生して頭を抱えてます。管理する側の人数にも予算にも限りがあるし。もうオートロックや部屋の鍵に頼っていては安心できないんでしょうか」

　同社の下にはこうしたマンションオーナーからの声が寄せられているという。最近の侵入盗はプロ化しており、中にはオートロック付ばかりを狙った人間もいる。このため、遠隔パトロールと呼ばれる集合住宅の防犯手法が注目されているのだ。一方、住人同士のトラブル、マナー低下の解決にも一役買っていると言う。

　同社はこれまでコンビニエンスストアなどの小売店、ホテルといった商業施設を中心に、セキュリティ機器、画像分析処理技術、通信技術を活用した防犯システムで実績を上げてきた。

　同社が主力とする「ＭａｇｉｃＲａｄａｒ」と呼ばれるシステムは、既存・新設含めて最大16台のカメラが設置可能。

　また従来のデジタルレコーダーと比べて、滑らかな動画再生を実現している。（3月3日号）