賃貸不動産ニュース

　 オリエントコーポレーション（東京都千代田区　以下、オリコ）は、最大24カ月の保証を行う家賃収納保証商品２種をリリースした。

　オリコカードによる毎月の家賃立替払い、管理会社への延滞情報の提供、家賃支払いに応じた入居者へのポイント付与など、従来商品の強みはそのままに、さらに保証範囲の広い商品を投入することで取引先、取扱高の拡大を狙う。信販・カード会社が直接保証する家賃収納保証商品としては異例の長期保証となる。

　新商品のひとつ、「住まいるＰｌｕｓ」は、保証期間最大12カ月、保証対象は月額家賃、管理費、共益費、駐車場使用料を含む月額最大30万円。初回保証料は月額賃料の20％〜30％、月額１％〜１・５％の間で管理会社が設定可能。初回保証料と月額負担のバランスを各管理会社の営業戦略に応じて選択することができる。

　最大24カ月保証の「住まいるα」は、初回保証料が月額賃料の40％〜50％、毎月賃料の１％〜１・５％の間で設定できる。「住まいるα」は、月額家賃等のほか、賃貸借契約の更新費用、明渡しに関する法的措置を行った場合の各種費用、退去後の残地物撤去費用、原状回復費用など従来商品よりも対象を大幅に拡大した。

　いずれの商品も原則的に保証人不要。更新に伴う保証料は発生しない。

　保証期間の長期化や退去交渉などのアウトソースなどを要望する管理会社の声に応じ、新商品が開発された。一部の管理会社で試行販売を行ったところ、「退去交渉に関する部分の保証は不要」との声もあったことから、管理業務に対する各社のスタンスの違いを考慮し、保証期間と対象範囲の異なる２商品をリリースすることになったという。

　「商品開発にあたり最も気を配ったのは、退去交渉に関するコンプライアンスでした。１年近くかけて弁護士等の専門家と相談し、弁護士法、個人情報保護法などの法に抵触しないよう、徹底的に商品・契約内容をつくり込みました」（顧客営業推進グループ料金開発推進部山岸正典副部長）

　家主の指定する金融機関の口座にオリコから直接家賃を入金可能にするなど（別途費用が必要）、新商品販売を機に、より柔軟な対応ができるようになった。

　オリコは現在、年間約３０００億円の家賃決済を行っている。新商品投入により、オリコは保証期間６カ月、12カ月、24カ月の３種類の家賃収納保証商品を展開する体制になった。今後、全国の管理会社に導入を提案し、当初１年間で合計２００社との提携を目指す。（6月2日号）

　不動産私募ファンドの組成・運用を行うグローバンス（東京都千代田区）が民事再生手続きの申し立てを行うことが明らかになった。金融機関からのノンリコースローン調達が不能な状態に陥ったことが主な原因。未上場ながら運用額が１０００億円近くまで積み上がっていただけに、業界に与える影響は大きいといえそうだ。

　今年３月に組成を予定していた３ファンドのうち、２ファンドでノンリコースローンの調達ができず、組成を断念。３月末に予定していた案件を自社資金で決済し、６月に新ファンドの組成を予定していたが、やはりローン調達が難しく手元資金流出や保有コスト増大のために、財務体質が悪化した。昨年12月に代表取締役が異動していたことなどから、関係者からはその先行きを危ぶむ声があった。

　グローバンスは２００３年３月設立。２００５年９月の名古屋マルハチファンド、関西ファンドなどの地域特化型ファンド、学生マンションファンドなどを展開していた。運用資産総額は約９５２億円。

　不動産ファンド運用会社の民事再生法申請はレイコフに続き２社目。金融機関の不動産取得に対する融資引き締め姿勢は現在も続いており、ファンド運用会社にとっては資金調達が困難な情勢は当面続くと見られる。

　不動産ファンドに詳しいアイビー総研（東京都港区）の関大介社長は現状についてこう話す。

　「私募ファンドは運用資金の80％を借り入れで調達しなければ十分な利回りを確保できず、投資家から資金を集めることができない。この構造に根本的な問題がある。しかも借り入れの大部分を占めるメザニンローンは、融資を引き出すのが非常に困難」

　不動産価格が下落している現状では、投資家への配当金の原資としていた売却益を捻出することも難しい。関社長は「ファンド運用会社が本当に厳しい局面を迎えるのはこれから」と指摘している。（6月2日号）

　大和ハウスがいよいよリート市場に参入する。６月19日に大和ハウスリート投資法人を東証に上場する。Ｊ-ＲＥＩＴ上場銘柄はこれで43銘柄目となる。新規上場は産業ファンド投資法人が２００７年10月に上場して以来、約半年ぶり。同投資法人は商業施設、物流施設、賃貸住宅を中核資産とした総合型リートとなる予定。ホテル、医療介護施設、オフィスビルにも投資していくという。

　上場時の資産規模は１０００億円になる見込み。

　リートの運用を行う大和ハウス工業（本社・大阪府大阪市）１００％子会社の大和ハウス・リート・マネジメントではすでに、商業、物流施設をそれぞれ１物件ずつ取得し、運用している。（6月2日号）

　Ｔ・ＺＯＮＥホールディングス（東京都千代田区）は、滞納家賃保証事業を展開する１００％子会社のＭＡＧ（東京都中央区）を５月23日付けで吸収合併したと発表した。同時に、Ｔ・ＺＯＮＥホールディングスは８月１日付けで「ＭＡＧねっと」に称号を変更することも明らかにした。

　ＭＡＧの平成19年３月期の売上高は28億３９００万円。滞納家賃保証事業で急速に成長している。Ｔ・ＺＯＮＥホールディングスは、ＭＡＧの吸収合併により、資金調達力強化を目指す。

　なお、新会社の名称「ＭＡＧねっと」は、ＭＡＧが運営していた不動産情報サイトの名称。（6月2日号）

　東京急行電鉄（東京都渋谷区）はシニア住宅事業に参入する。５月28日に１００％子会社の東急ウェルネス（同）を設立、２年後の第１号施設開設を目指す。

　東急グループの地盤である東京南西部、神奈川北東部エリアは田園調布や青葉台、あざみ野などといった高級住宅地が多く、富裕層を主な入居対象とする有料老人ホームや高齢者専用賃貸住宅が数多く運営されている。東急グループでも、東急不動産（東京都渋谷区）が子会社のイーライフデザインを通じて高齢者住宅の運営を手がけている。

　今回、東急電鉄は、今後東急沿線でのシニア層の人口が増加していくという予測を受け、これまで培ってきた良質な住まいづくりのノウハウを元に、シニア向けに住宅の供給を行うことになったもの。

　第１号施設は、東急大井町線および目黒線大岡山駅前にある旧東急病院跡地約１万平米を活用し建設される。延床面積は約２万平米。居室数は１６０戸を予定している。共用部分にはダイニングや健康管理室、リハビリ室、大浴場などを備えて入居者に対してさまざまなサービスを提供する予定だ。

　今後は東急沿線を中心として２０１４年度までに５施設以上の開設を目指す計画だ。グループの東急ホテルズと連携した質の高い食事サービスの提供などで先行事業者との差別化を図っていくという。

　なお、大手鉄道会社では、ＪＲ東日本・ＪＲ九州や京阪電鉄、西日本鉄道などが高齢者住宅の運営を子会社、孫会社などを通じて行っている。（6月2日号）

　不動産開発のゼクス（東京都千代田区）は５月24日、江東区豊洲にシニア向け住宅「チャーミング・スクウェア豊洲」をオープンさせた。

　チャーミング・スクウェア豊洲は、地上23階建てのマンションの12階から23階を使用、総戸数は１５０戸。居室面積は46・49平米〜１０９・26平米（１Ｒ〜２ＬＤＫ）。

　建物内にはレストランやスカイラウンジ、大浴場、シアタールーム、カラオケルーム、アスレチックルームなどを備えている。また、居室内には緊急コールボタンや生活リズムセンサーを備えた。

　入居一時金は３５９０万円〜１億４８８０万円。月額費用は３食すべて食べた場合で18万３７５０円（光熱費別）。

　アクセスは、東京メトロ有楽町線豊洲駅より徒歩９分。（6月2日号）

　屋上緑化・壁面緑化資材の開発・販売を手がける東邦レオ（大阪府大阪市）では、６月３日より、低コストの壁面緑化工法「グリーンファサード・ピクセル」の販売を開始する。

　壁面緑化工法には、竣工と同時にある程度の緑量を確保するものと、竣工後、時間をかけて植物を育成していくものと大きく２つのタイプに分類され、建物の形状などにより使い分けられてきた。しかし、前者の場合は、流通頻度の低い特種植物やステンレス素材を利用するためコストが高くなりがちなことが導入する側のネックとなっていた。

　それに対し「グリーンファサード・ピクセル」では構造のシンプル化による工事項目の削減を図り、従来工法に比べて最大40％のコストダウンとなる１平米あたり７万９０００円から（植物・自動灌水設備・工事費含む）を実現した。

　当面は、首都圏・名古屋・大阪を中心に販売、３年後に５億円の売り上げを目指す。（6月2日号）

　全国賃貸管理ビジネス協会（全管協・東京都中央区）が主催する不動産会社向けイベント「不動産賃貸管理ビジネスフェア２００８」が、６月18日、千代田区の帝国ホテルにて開催される。参加費は１万円（立食パーティ費込み）。

　全管協では、これまで会員に向けた講演会を行ってきたが、今回はより実務的なビジネスモデルを研究する場としての性格を持たせたイベントとした。

　当日のプログラムは、「繁盛経営指南セミナー」（11時〜12時）「ビジネスモデル公開セミナー」（13時〜14時15分）「ビジョン発表会」（15時〜16時30分）「記念講演会」（16時45分〜17時45分）「立食パーティー」（18時〜19時30分）

　セミナー講師は、船井総合研究所シニアコンサルタント谷内広昭氏のほか、全国の有力管理会社などが務める。（6月2日号）

　ＳＢＩホールディングス（東京都港区）は６月４日より不動産会社起業支援プログラム「アントレアカデミー」を開始する。

　同プログラムは半年間に渡り、不動産ビジネス開業に必要な知識・ノウハウ、人脈などを起業希望者に提供していくというものだ。半年の間に、不動産開業に必要な知識、ノウハウを提供するセミナーや専門家を招いての定例会、不動産調査、ＦＰコンサルティングなどの実務研修などを順次行っていく予定。プログラム終了後も同社が運営する各種不動産情報サイトへの出稿料を無料にするなどの支援を行っていく。

　ファイナンシャルプランナーや宅地建物取引主任者の資格を保持している人が望ましいとしているが、未経験者でも参加可能だ。年間50〜60名の不動産起業家を輩出することを目標としており、初回は５〜15名の受講生を見込んでいる。

「当プログラムを開講した目的は主に二つ。一つは卒業生に対して当社が運営する各種不動産情報サイトの利用を促すことでサイトの活性化が図れるということ。もう１つは、グループで保険などの金融ビジネスを手がけているので将来的に卒業生とのシナジー効果が見込めることです」（不動産サービス事業本部長　林口文彦氏）

　提供する知識・ノウハウは不動産売買ビジネスが中心となるが、今後は賃貸業務に関する知識・ノウハウ提供も行っていく方針だ。（6月2日号）

　ＩＲＥＭ　ＪＡＰＡＮ２００８年会長に第一建物（宮城県仙台市）社長の佐々木正勝氏が就任した。

　５月23日に都内ホテルにて開催された総会にて会長交代セレモニーが行われ、２００７年会長の石橋克好氏から会長職を引き継いだ。アメリカからＩＲＥＭ２００８年会長のＲｅｇｉｎａ　Ｔ．　Ｍｕｌｌｉｎｓ氏もかけつけ、佐々木会長にエールを送った。

　同日は、明海大学不動産学部の中城義彦教授、ことぶき法律事務所の亀井英樹弁護士による特別セミナーも開催された。（6月2日号）