賃貸不動産ニュース

　都市デザインシステム（東京都渋谷区）は、プロパティ・マネジメント（ＰＭ）事業を本格的に開始する。４月には企画部内にＰＭグループを立上げた。

　同社はコーポラティブハウスの設計・コーディネートからスタート。その後もリノベーション・コンバージョンなどを通じて、さまざまなコンセプトにもとづいた物件を供給してきた。

　「しかし、いかに物件のコンセプトを明確にしそれによる物件そのもの、物件周辺地域の資産価値・収益性を向上させようと考えても、運営者がそのコンセプトに合わない入居者を入れてしまったら収益性は低下してしまいます。今回ＰＭ事業を本格的に開始するのは、単に物件を企画するだけではなく、建設後も当社でプロデュースを行うことによって、長期的に収益性を維持していく仕組みを提供していく、という狙いがあります」（ＰＭグループゼネラルマネージャー広瀬新朗氏）

　一般的にＰＭというと、既にある物件の収益性をアップさせていく役割を果たす業務、とのイメージがある。しかし、同社では、先にその土地に見合ったプロデュースプランを構築・提案し、それにあわせて物件を企画する、というのが特長だ。

　「したがって、当社が企画・開発を手がけていない物件についてＰＭを新たに受託する、ということは考えていません。また、単に収益性をアップさせるために物件の運営コストを削る、という考えではなく、資本を投下するべきところは投下をして収益性をあげていく、というスタンスでプロデュースを行います。ＰＭというよりは、むしろＡＭ（アセット・マネジメント）に近い考え方かもしれません」（広瀬氏）

　今後、土地や、改修・建て替えを検討している物件を保有する法人や個人に向けて積極的に提案を行っていく考えだ。なお物件の用途については不問。（6月9日号）

　スターツ総合研究所（東京都中央区）が運営するスターツＳＥＡネットワークは、会員企業と今同で企画する家主向けセミナーや、会員企業の社員向け家主営業ノウハウ研修会を展開している。

　ＳＥＡネットワークと共に参加無料の免震・地震体験セミナーを開催した平和開発（神奈川県川崎市）の例を見てみよう。参加したのは平和開発の募集に応じたオーナー８名。まずは川崎から江戸川までバスで移動。移動時間を活用して80分間の不動産セミナーを行った。その後、スターツグループが展開する女性向けマンションを見学、続いてマンション地下の免震構造の実物を見学した。免震の基本構造を理解した後は、免震起震車に試乗。この起震車は、新潟中越地震など実際に発生した地震の揺れを再現し、免震構造の建物ならばどのようになるかも体験できる最新鋭の技術を搭載している。最後に一級建築士の吉海氏によるセミナーも開催。スターツコーポレーション副会長の関戸博高氏も参加し、免震にかけるスターツの想いを語った。（6月9日号）

　不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ（東京都千代田区）は、分譲マンション購入検討者に対する意識調査の結果を発表した。それによれば52％の人が「現在の価格は高い」と考えていることがわかった。賃貸マンションの賃料設定などを行う上での貴重なデータになりそうだ。

　この調査は今年４月下旬に直近３カ月に新築マンションの販売センターに行った経験がある人を対象として実施、３７８件の回答が得られた。

　まず「現在の物件の購入価格（分譲価格・金利・税制含む）についてどう感じているか」と尋ねたところ「購入を諦めるほど高い」「購入をためらうほど高い」が合計で52・４％となり「安い」の６・９％を大幅に上回った。価格面の問題で自宅を購入できず、賃貸住宅に住む層が多いことがうかがえる。

　また「諦めた物件を再度購入検討する為の価格下落率は」については平均18・２％。15％下がれば「購入を再検討する」と回答する率が41・１％を超えており、賃貸住宅の賃料設定にあたっては、このラインを上回らないようにすることが重要になると考えられる。

　「１年後の住宅価格はどのように変化すると思うか」については「下がる」が45・２％、と「上がる」の24・９％を上回った。このことは、マンション購入の先送りを促す結果となり、賃貸住宅入居率の下支え要因になるといえそうだ。（6月9日号）

　常口セーフティー少額短期保険（北海道札幌市）が５月30日に少額短期保険業の登録を完了した。賃貸住宅の入居者を対象にした「費用保険商品」を展開していく。

　「費用保険商品」は、保険金支払い事由を大幅に簡便化し、シンプル、わかりやすく、幅広い補償内容の商品。保険金額内で比例てん補がかからずに実質費用を補償できる。

　現在、同社の代理店は、常口アトム各店舗と常口アトムのＦＣ加盟店。当面は現状の代理店での販売体制整備に注力し、将来的にはグループ外への代理店展開も検討していく。

　損害保険会社出身者と富士火災海上保険からの出向社員をむかえるなどして、法令順守を重視した体制づくりを進めていく。また、７月に北海道銀行、富士火災などを対象にした第三者割り当て増資を予定しており、増資後の資本金は５０００万円になる予定。

　常口セーフティーは常口グループの一社。同社は北海道財務局の少額短期保険業者第１号。

　保険業法改正を受け、共済から少額短期保険業者への移行が進められている。常口セーフティー少額短期保険会社も、常口アトムがこれまで運営していた家財共済を引き継ぐ形で設立された。

　共済から少額短期保険業へという流れは現在も続いており、全国で複数の入居者向け家財商品を扱う共済が少額短期保険業の登録準備を進めている。法規制の下での保険募集はコンプライアンス遵守や消費者保護などに対する高いレベルでの対応が求められている。常口セーフティー少額短期保険も、それらへの対応を徹底していく方針だ。（6月9日号）

　アパマンショップホールディングス（東京都中央区）の１００％子会社のアパマンショップリーシング（東京都中央区）は、ヤマダ電機店舗内にお部屋探し端末「ＡＯＳナビ」を設置する。６月５日、ヤマダ電機ラックランド柏店（千葉県柏市）に１号機を設置する。同社は、ヤマダ電機とのポイントサービス連携強化のひとつとして、今後順次ヤマダ電機店舗への設置を検討していく。

　ＡＯＳナビ端末は、アパマンショップの賃貸仲介店舗内で使用しているＡＯＳ（賃貸仲介業務支援システム）をタッチパネル端末にアレンジしたもの。昨年 12月現在で約３４０万件以上の物件が登録されている。ヤマダ電機店舗内にいながらアパマンショップの検索サイトに掲載物件に加え、賃貸仲介店舗でのみ案内している物件も検索可能だ。

　同社では、入居者向けサービスの一環として、ヤマダ電機とポイントサービスで連携している。（6月9日号）

　税務、不動産、建設、金融、保険などの業種にかかわる人を対象としたセミナー情報サイトがオープンした。

　その名も「ベストセミナー」。同サイトでは、セミナー主催者向けの便利なシステムを展開。セミナー告知・集客・決済をトータル的にサポートする仕組みとなっているのだ。

　セミナー告知の掲載は無料。成果報酬として、参加費の30％がかかるだけとなっている。また、料金回収業務を同サイトが代行するので、面倒な事務作業や未払いリスクを軽減することができる。セミナー詳細ページも同サイトが作成。無駄なコストをかけずに告知・集客ができる。

　掲載の対象となるセミナーは、参加費が１人当たり１万円（税込み）以上のものに限定。セミナー代金から同サイトの手数料を差し引いた金額をセミナー終了後に主催者が指定する口座に振り込むという流れだ。同サイトの運営会社は日本相続新聞社（東京都新宿区）。協力会社は東京アプレイザル、エフワイズマン。

　「セミナー集客に苦労されている主催者は少なくありません。リスクが少ないサイトは利用メリットが大きいと思います」（東京アプレイザル芳賀則人社長）（6月9日号）

　アセットマネジメント事業などを手がけるリサ・パートナーズ（東京都港区）は、子会社リサ・パートナーズ那覇を通じて、ホテルＪＡＬシティ那覇（沖縄県那覇市）を取得した。

　同ホテルは平成18年６月20日の開業で客室数は３０４。売り主は不動産開発・コンサルティング事業を手がけるゼクス（東京都千代田区）。

　また、リサ・パートナーズ１００％子会社の八重瀬インベストメンツは同ホテルの運営事業を手がけるゼクス子会社のチャーミング・リゾート沖縄より、ホテル運営事業部門の全株式を取得した。

　リサ・パートナーズでは、映画館跡地の再開発プロジェクトである「ＫＯＫＵＥＩＫＡＮ　ＰＲＯＪＥＣＴ」や、プロゴルファーの宮里藍選手を応援するカフェ「ａｉｃａｆｅ54」を運営するなど、近年沖縄での動きが活発だ。今回那覇の中心地である国際通りに立地する大型ホテルを取得したことで、沖縄における事業展開をさらに加速させていく考えだ。（6月9日号）

　不動産物件の逆オークションサイト「楽待」を運営するファーストロジック（東京都港区）は、不動産投資家の交流会を開催するなど、投資家向けサービスに注力している。

　６月１日には「第３回楽待コミュニティ」を開催、参加した投資家たちは活発に意見交換を行い、交流を深めた。

　今回参加した投資家は37名。沢孝史氏、松村裕一氏などの有名投資家や税理士の工藤あゆみ氏らをゲストに招き、専門性の高い内容の交流会となった。

　特に盛り上がりを見せたのが融資に関する話題。銀行とのつき合い方や融資条件など具体的な内容について語り合った。

　今回は、協賛不動産会社としてコスモスイニシア、スターツピタットハウス、ノエル、船井財産コンサルタンツ京葉も参加。各社趣向を凝らしたプレゼンを行い、その場で物件内覧の申し込みを受託した会社もあった。

　ファーストロジックでは、今後も投資家・不動産会社を対象にしたイベントを企画していく方針だ。（6月9日号）

　エス・バイ・エル（大阪府大阪市）とユニファイド・パートナーズ（東京都港区）は共同投資事業で提携した。長期に渡って安定した収益を確保できる商業施設や共同住宅を主たる対象に投資していく。

　第一号案件として、北海道帯広市内の大型商業施設への投資を予定している。３階建て、建物面積約２万平方mで大手スーパーマーケットやドラッグストアがテナントとして入居しており、稼働率１００％を維持している。

　エス・バオ・エルとユニファイド・パートナーズは、昨年秋に業務提携関係の強化を発表。両社で共業を計画していく。（6月9日号）

　入居者無料のブロードバンドサービス「Ｂ―ＣＵＢＩＣ（ビー・キュービック）」をオーナー・管理会社に提案するブロードエンタープライズ（大阪府大阪市）は、６月10日から７月31日までの新規サービス導入者を対象に、セキュリティカメラと高性能デジタルレコーダーをセットでプレゼントするセキュリティキャンペーンを実施する。

　同キャンペーンは同社がブース出展する「賃貸住宅フェア２００８　ｉｎ　福岡」の開催にあわせた特別企画。メーカー希望小売価格29万５０００円のデジタルレコーダーと、同じく５万円のセキュリティカメラ、合計約35万円相当（工事代別途）を無料でプレゼントする。ブロードバンドサービスに加え入居者からの需要の高い設備をプレゼントすることで、賃貸経営サポートサービスの更なる強化を目指す。

　「今回のキャンペーンは福岡でのイベントに併せて行いますが、全国どこでも対応可能です。入居者ニーズの高まるセキュリティ設備の提供により、賃貸経営のお手伝いができればと思います」（中西良祐社長）（6月9日号）