賃貸不動産ニュース

　弓場建設（鹿児島県鹿児島市）が推し進めてきた「全国地域ＰＦＩ協会」（本部＝東京都新宿区）が、５月より始動している。その第一回目となる勉強会が、７月18日、東京都内で行われた。当日はユーミーマンションＦＣ加盟企業を中心に、全国の建設会社およそ36社が参加した。

　同協会は、ＰＦＩ（民間の資金や経営ノウハウを活用して、公共施設等の建設、運営、維持管理を行うこと）受注のノウハウがない建設会社にその手法を伝え、各社の受注を伸ばすとともに、地域の活性化を後押ししていくことを目的としている。

　現在、25社が加盟し、活動をスタートさせている。これまでに全国各地で、15棟２００戸弱の賃貸マンションを建設してきた実績を持つ。

　「地域行政が今課題としていることは、若者の定住化と財政の逼迫をどう乗り越えていくかです。われわれは『ユーミーマンション』という強みを生かして、地方に良質な住宅を供給し、若者の受け皿となりうる住まいを提供していきたいと考えています。そしてそれが結果的に定住化を促し、財政面をサポートできればいい」（森田隆人理事長）

　同協会が狙うのは、建築費10億円未満で、地元企業で完結できる案件が中心となる。財政難で公営住宅の建て替えに取り掛かれない地方なども多く、提案を進めていく計画だ。（7月28日号）

　キャピタル（東京都立川市）では、この程新商品として戸建て賃貸住宅「ラッキーキューブ」を発表した。この商品は20坪から建築が可能、建物本体価格７７７万円。「建築資材の一括仕入れ、独自の施工ノウハウの導入により、建築工事費の大幅な削減に成功しました」（一条昭部長）。

　敷地形状や状況に応じて様々なバリエーションも用意しており、例えば重層長屋の３連棟タイプやメゾネット２連棟タイプなどがある。

　ＴＶモニターホンが標準装備となるほか、ＣＰ建材サッシ、防犯ガラス、電子ドアロック、人感センサーライトカメラがオプションでつく。

　同社によると都内で建築した場合、１戸あたりの建築費用は本体価格に加えて付帯工事費１０５万円で８８２万円、家賃20万円で設定すれば年間収入は２４０万円となり、工事費用を４年弱で回収することが可能だ。建築後の管理は同社が行っていく方針。

　戸建ての賃貸住宅は、従来持ち家を転用したものが主流だった。建築コストがかかる点で全国の建築会社も積極的に商品化してこなかったのだ。一方、入居者、特に団塊ジュニア世代のファミリー層の志向は、広い戸建て「風」賃貸住宅へのニーズが高まっている。

　同社の代表は東証１部上場企業のナックの西山由之社長。（7月28日号）

　工業化住宅のリフォーム設計・施工や住宅設計事業のカイエ（東京都世田谷区）は、リノベーション事業のネットワークを立ち上げた。同社設計のリノベーションデザインを、加盟店である建設会社を通じて不動産オーナーに売り込んでいく。

　築15〜20年の収益物件で入居率が低下している中、リノベーションの需要喚起が見込めるという。オーナーとの強いネットワークを持つ建設会社を窓口とすることで、受注件数を増やす狙いだ。

　オーナーからリノベーションの依頼を受けた加盟店がカイエにデザインの依頼をすると、同社に所属するデザイナーがイメージ、予算、時間の制約を考慮したプランを提供する。それに基づいて加盟店が施工を行う。

　加盟店側への費用としては、加盟金30万円のほか、月々５万円のランニングコストがかかる。

　同社は戸建住宅や集合住宅など計９棟の施工実績がある。大塚正彦社長は旭化成ホームズなどを経て２００６年に同社を設立。テレビ番組「大改造！ビフォーアフター」への出演経験がある。（7月28日号）

　不動産ファンド事業者などを対象に、不動産の企画・開発・販売、アセットマネジメントなどを手がけるディア・ライフ（東京都千代田区）は、エンドユーザーを対象にした収益用不動産の販売事業に乗り出す。

　「価格帯は５０００万円〜１億円。ジャンルとしては区分のファミリーマンション、ビル、店舗など、あまり他の会社が扱っていかないようなものにしていきます」（阿部幸広社長）

　同社の営業先は、これまで１００法人だった。しかし、ファンド事業者が不動産取得に積極的になったことなどから今期の売上は大きく落ち込んでいた。

　今後は、同業他社から転職してきた２人のスタッフにインターネットを加えた形で広く投資家オーナーにアピールをしていく。将来的には売上の半分をこれまで通りの法人相手で、残り半分をエンドユーザーとしていく計画だ。（7月28日号）

　龍前住研（埼玉県熊谷市）は７月18日、熊谷アンバサダーホテルにて龍前隆社長２冊目の著書となる「素人から５年で20億稼ぎ出したＮｏ１大家　龍前流成功の法則」（ごま書房、１３６５円）の出版パーティーを開催した。

　会は３時間にわたり、地元メディアや金融機関支店長、公認会計士、税理士など１００人が出席した。

　龍前社長は埼玉県資産家オーナー協会会員のほか、茶道裏千家淡交会終身師範会員も務める。昨年度「無借金企業格付け」にて「全国ＮＯ１」を達成。

　同社によると、熊谷市を中心にアパート・マンションなど計１８０室の管理を手がける。「27年間満室経営」（実質空室率２％以下）を続けている。（7月28日号）

　財団法人日本賃貸住宅管理協会（東京都千代田区）は、全国支部長・広報委員長会議を７月17日に開催した。全国から各県支部長、広報委員長など約70名が参加し、活動事例の報告などを行った。

　協会ではほぼすべての都道府県に支部長・広報委員長を設置、各県支部をとりまとめる14のブロックを置き、各地域での活動に力を入れている。

　年２回の全国支部長・広報委員長会議では、各支部、ブロックの活動、協会全体の現況を報告する。今回は、京都府支部、千葉県・千葉市広報委員長、外国人入居促進について活動を報告した。

　また、協会ホームページの大幅リニューアルに伴う利用方法の解説、あんしん賃貸支援事業に関する説明なども行われた。（7月28日号）

　プロパティマネジメント会社を対象にした賃貸管理システム「ＰＭボランチ」シリーズを手掛けるソフト・ボランチ（東京都新宿区）は、日立エイチ・ビー・エム（東京都品川区）（以下　日立ＨＢＭ）が同社パッケージソフトを販売するアライアンスパートナーとなったことを発表した。

「日立ＨＢＭでは不動産会社の新規顧客開拓を計画しており、その際に切り口となる商品を探していました。シンプルかつ分かりやすい当社の商品に共感していただき、今回の発表になりました」（藤本淳二社長）

　今後、日立ＨＢＭでは「ＰＭボランチ」を軸に総合的なシステム導入をの提案行っていく。

「大手不動産会社の賃貸管理システム導入には、たいていの場合、合わせて会計システムやセキュリティシステムの導入・連動が必要となり、結果としてかなり大掛かりなシステムの構築が必要となります。日立ＨＢＭでは賃貸管理システムを総合的なシステムの一つとして提案し、合わせて必要な他システム導入しています。一方で当社が直接担当しているクライアントで総合的なシステムが必要な場合には、日立ＨＢＭ協力により、システムを構築します」

　また問い合わせ客や来店客の情報をデータ管理するカウンター営業支援システム「Ｗｅｂボランチデスクトップセールスサポート」も取り扱う予定だ。（7月28日号）

　もともとは全国の設計事務所からの依頼で、ゼネコン向けに設備や建材の輸入・開発などを行っていました。しかし、98〜99年に訪れたゼネコン不況により、相手先の与信次第で仕事を受けられないケースが出始めたため、ゼネコンに依存する業態からの脱却を図る必要性を感じました。そんな際に、たまたまあるきっかけからインターネットのもつポテンシャルの高さを知り、２０００年３月にインターネット販売事業をスタートさせました。現在利用者は２万７０００人、そのうち個人が３割、設計事務所や工務店などのプロが７割となっています。

　きっかけとなったのは倉庫の在庫の処分でした。工事の瑕疵担保期間として２年間は、納入した商品を交換用にもストックしておかなければならず、神戸にある倉庫で大量のストックを抱えていました。期間が終了すると保管していた商品は捨てるか、もしくは建売業者に無料で提供していました。しかしある時、高級マンション用にストックしていたイタリア製の建具を、担保期間終了後に在庫処分として定価15万円のところ１万円でホームページに掲載したところ、大反響を得ました。これでインターネット販売の可能性を見出し、この事業に本格的に着手することになりました。

　こうした流通の仕組みはそれまでの建設業界にありませんでした。設計事務所、下請けなどいくつもの業者が介在している複雑な建設業界に一石を投じたわけですから、しばらくは心無い嫌がらせにも悩まされました。しかし、当社のシステムが評価されるようになると、嫌がらせもなくなり、今では設計事務所から工務店、エンドユーザーまで幅広い層の方々と取引しています。

　インターネットを通じて直接商品を販売することで購入者はさまざまなメリットを得られます。まずは価格。そもそもそれまでの工事というのは、一式でいくらという表記はされていても、その中で使われている商材がそれぞれいくらなのかが不明でした。おまけにいくつもの業者が入る間に値段は上がり、消費者の手元に届く際にはかなりの金額になっていました。当社ではインターネット上で値段を公開したうえで直接販売するため、この問題が解消され取引の透明性が格段に上がります。２年前、悪徳リフォーム業者が逮捕された際に、適正価格でネット販売を行っているとメディアに取り上げられたことがありましたが、その後ホームページのアクセスが急増しました。それだけ価格の透明性を求めている消費者が多いのだと実感しました。また、商品販売と工事が分離されるため、責任の所在も明らかになります。

　事業を始めた当初は３アイテムしかありませんでした。しかし、インターネットは情報が命です。いつ来ても同じ商品しかなければすぐに飽きられてしまします。商品の充実を図るため海外にもしばしば足を運び、商材を仕入れ、また、さまざまなメーカー・業者と組んで商品開発もしてきました。今では約３０００のアイテムを取り揃えるまでになりました。

　賃貸住宅向けにもさまざまな商材を揃えています。賃貸住宅では入居者のニーズを満たすためデザイン性に優れ、かつ高級感のある商材を採用しようという傾向にありますが、実際問題、収益とのバランスを考えるとこうした商材は簡単には使えません。しかし、当社ではこうした商材を低価格で提供しているので、賃貸住宅にも安心して使うことができます。

　賃貸住宅向けに開発した商品も多くあります。例えば昨年秋に発表した「コンパクトキッチン４３０」はデザイン性・機能性・収納力を兼ね備えたステンレス製のキッチンで、コンパクトなそのフォルムから、ワンルームマンションにも適した商品です。本体価格15万円代〜と価格面も賃貸向けです。

　またこの他にも賃貸にターゲットを絞った商材を開発中で、８月に行われる「賃貸住宅フェア２００８　ｉｎ　東京」で発表する予定です。（7月28日号）