不動産関連用語集 | は行の用語

不動産

不動産（ふどうさん；羅res immobilis；英immovable property, immovables）とは、（準）国際私法や大陸法系の民事法で用いられる概念であり、大まかにいうと土地とその定着物、あるいはそれらに対する物権を広く含むこともある。英米法系の民事法における物的財産（real estate, real property）に近似する概念であり、その訳語としても用いられることが多い。日本法においては、土地及びその定着物をいうとされ（民法86条）、条文上の直接の根拠はないが、建物それ自体が土地とは別個の不動産とされる（これは比較法的には珍しい。）。この他にも特別の法律により立木、鉄道財団等も一個の不動産とされている。

また、本来は不動産ではないが、法律や行政上などで不動産に準じて扱われることがあるものとして船舶、航空機、鉱業権などがある。

民法で定める不動産

土地及びその定着物をいう（第86条第1項）。不動産以外の物は、全て動産である（同条2項）。不動産は、その移動が容易でなく、かつ、財産として高価であるため、動産とは別個の規制に服する（第177条など）。

日本の民法においては土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われる（第370条）。このため、土地を売買契約によって譲り受けても、買主は土地の上にある建物の所有権を当然には取得できないし、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を当然には取得しない。民法は不動産に公示の原則の考え方を採っており、所有権を取得しても登記が無ければ第三者に対し、所有権を対抗できないとしている（第177条）。

登記法では、建物であるためには、屋根や壁で遮断されていて、建物としての用途に供しうること、土地に定着していることが求められる。そのため建築中の建物は、屋根や壁が作られた段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと法的な扱いが変わる。但し、自動車等で牽引する移動式の建物は、不動産ではなく、動産（どうさん）に含まれる。

ふすまや障子、畳並びに未登記の立木などは動産であり、建物とは別個の財産である。しかし、これらの動産は不動産に付属する従物として、建物とは別に扱うとする特約が無い限り、建物所有権の移転、建物に対する抵当権の設定などの効果を受ける。

なお、「固定資産＝不動産」ではない。

不動産業

土地や建物の売買や、売買・賃貸仲介、分譲・賃貸などの取引を行う事業を不動産業（不動産屋）と言い、不動産開発業者、不動産仲介業者、不動産鑑定業者などに区分される。総称して不動産会社と呼ばれ、大手の旧財閥系や鉄道事業者、零細な個人経営による業者まで多く存在している。

不動産屋というのは、昔から「千三屋（せんみつや）」といわれ、「千に三つのことしか本当のことを言わない」といわれるほど、言っていることが当てにならないことが多い。現在は「千回営業して三回成果が上がる」それほど営業が難しい意味での営業用語の一つとなっている。

不動産関連国家資格

不動産鑑定士、司法書士、土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、マンション管理士、管理業務主任者など

不動産学

学問分野としては、従来は法学、経済学、土木工学、建築学、都市工学などの分野で縦割り的に研究されてきたが、これらを統合した不動産学が提唱され、大学・大学院で独立した学部・学科・専攻が設けられるようになった。例えば明海大学（千葉県浦安市）にはそのものズバリの不動産学部、宇都宮共和大学（栃木県那須塩原市）にはシティライフ学部、日本大学大学院理工学研究科（東京都千代田区）には不動産科学専攻が設けられている。卒業生の進路としては不動産業界、建設業界、建設・都市計画コンサルタント業界、金融、公務などである。

土壌汚染問題

　近年、土壌汚染対策法等が施行されて以来、不動産保有における土壌汚染対策が重要な問題となっている。　土地取引において土壌汚染の対する説明が不十分な場合には、宅地建物取引業法上の営業停止処分が行われており、大企業の経営陣の引責辞任も現実の問題となっている。土壌汚染に関する調査対策費用は従来は土地売却価格の内の割合で検討される場合もあったが、永年の土地を利用した利益も含めて土壌汚染対策費用を考えることが多くなってきた。　さらに、地下水汚染を伴う場合には地下水利用者から巨額の損害賠償を請求される場合もあり、判例では汚染原因者が敗訴している。また、地中に油が含まれていた場合には、有害物質の含まれている量が土壌汚染対策法の指定基準を超過していなくても売主が浄化費用を負担する裁判が結審している（東京地方裁判所平成４年１０月２８日判決）。

アスベスト問題

　建物には多くの部分でアスベストが使用されている。アスベストによる健康被害は深刻であり、アスベストを使用していたビルで勤務していた従業員から損害賠償請求されることが増えてきている。すでに、アメリカで非常に多数の裁判が提訴され、高額な損害賠償を認める判決が多数結審している。　不動産所有者はアスベストの調査の義務が課せられており、適切な対応をしない場合には将来多額のリスクを背負うことに注意が必要である。

不動産

ビルマネジメント

ビルマネジメントとは、建築物に関する収益の確保、運営、管理、改修・模様替工事等の総合的なマネジメントを行う業務のことである。

ビルメンテナンスとの違いは、ビルメンテナンスが清掃や設備管理、警備などの労働力を提供する事を主な業務とするのに対し、ビルマネジメントはオーナー又は不動産投資家の代行として不動産の運用を行う業務である。

具体的業務の内容として、アセットマネジメントかプロパティマネジメントかにより業務の内容がやや異なるが、プロパティマネジメント業者・ビルメンテナンス業者の選択、プロパティマネジメント業者・ビルメンテナンス業者に対する指示、テナントの誘致、交渉、賃貸借業務の代行、賃料・共益費などの請求・回収改修工事の立案・管理等が挙げられる。

ビルマネジメント

物権

物権（ぶっけん）は、特定の物を直接的に支配する権利。特定の者に対して特定の行為を請求する債権と対比される概念。

物権の排他性

同一物に対しては、同一内容の物権は、一つしか成立しない。同一の物に対して同一内容の物権が複数成立すると、物への直接的支配が失われるからである。このような性質を物権の排他性、一物一権主義と呼ぶ。同一の物に対して、相容れない同一内容の物権を設定する契約が結ばれた場合は、先に登記、明認方法等の対抗要件を備えたものが物権を取得する。同一内容の相容れない債権においても、明認方法を先に設置することにより、信義則の作用によって他の者を排除することができるが、債権そのものは並存する。

物権の優先的効力

一般に物権は内容の抵触する債権に優先する。これを物権の優先的効力という。もっとも、この優先的効力は特別法により相対化されており、たとえば借地借家法により対抗力を有する借地権は借地権の対抗要件具備より後に生じた物権変動に対抗し得る。

また、信義に反する物権変動は認められないから、温泉権や墓地権のように、土地所有者に対して永年使用料が前払いされている場合において、それが不履行となることで債権者が損害を被ることを知りながら、当該土地を譲り受けた者は、所有権者の変更を理由として債務の承継を否定し、かつ、補償の支払を拒否することは認められないとされる。

物権的請求権

物権の内容の円満な実現が妨げられ又は妨げられるおそれがある場合、物権を有する者はそのような事態を生じさせている者に対して、妨害を除去・予防するために必要な行為を請求することができる。この請求権を物権的請求権、又は物上請求権と呼ぶ。

物権的請求権の理論的根拠については学説上の対立があるが、物権の排他性から認められると説明されるのが一般的である。また、条文上の根拠としては占有訴権の規定の存在に求めることもできる。

一般に物権的請求権の種類として、返還請求権、妨害排除請求権、妨害予防請求権の3種が認められている。

なお、物権同様の排他性を理由に人格権についても妨害排除請求権や妨害予防請求権が認められている。

特定物の利用に関する債権においても、債権侵害の不法行為を主張し、不法行為債権に基づく補償として、妨害排除請求をすることができる。債権侵害の危険が現にある場合には、その状態を放置することの不法行為性を主張し、不法行為債権に基づく補償として、妨害予防請求をすることもできる。

物権法定主義

法律で定められたもの以外の物権を新たに創設することはできないとする法原則を、物権法定主義といい、民法175条、民法施行法35条に規定されている。

古くは、物権法定主義は、封建的権利を廃止し、個人の所有権の自由を確保するために制定されたものと説明されてきた。現在では、物権は債権に優先する効力を有し、また制度上債権以上の保護を与えられているため、各人が自由に物権を創出し得るとすると法制度の混乱を招くために、このような原則が設けられていると説明されることが多い。法律に規定のない物権を設定する契約が結ばれても、物権法定主義により、そのような物権は発生しないが、当事者間においては債権契約として有効である。

物権法定主義にいう「法」は、民法に限られず、たとえば商法、鉱業法、漁業法などによって規定される物権もある。また、上記の物権法定主義を補完するものとして、「慣習による物権的な性質を持つ権利」も判例により認められている、「慣習による物権的な性質を持つ権利」として温泉権がある。ただし、強行法規である民法施行法35条は、「慣習上物権ト認メタル権利ニシテ民法施行前ニ発生シタルモノト雖モ其施行ノ後ハ民法其他ノ法律ニ定ムルモノニ非サレハ物権タル効力ヲ有セス」として、慣習上の物権を認めていない。この点が学説上の大きな論点となっている。下級審判例には、背信的悪意者による債権侵害に対し、信義則違反と不法行為を理由として、物権的請求を認めたものがあり、「慣習による物権的な性質を持つ権利」の解釈の１つとされている。

物権

不動産会社

不動産会社（ふどうさんがいしゃ）とは、不動産の分譲、賃貸、売買仲介、鑑定・評価などを行う会社のことである。そのうち、自ら土地開発、分譲を行うものはデベロッパーと呼ばれる。

日本において法的には宅地建物取引業法の第2条で宅地建物取引業（者）と定義される。

法定義

宅地建物取引業法の第2条

1. 宅地
* 建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法（昭和43年法律第100号）第8条第1項第1号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。
2. 宅地建物取引業
* 宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。従って自らが貸主になる場合は該当しない。
3. 宅地建物取引業者
* 第3条第1項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう。

実際に不動産事業を行うためには、宅地建物取引主任者の有資格者が必要となり、営業所が複数の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣、1つの都道府県の場合は都道府県知事の事業免許が必要となる。免許の有効期間はかつては3年だったが現在は5年。免許番号は「国土交通大臣（4）第1234号」「東京都知事免許（1）第23456号」のように、カッコ内の数字が免許の回数を表しており、おおよその業歴がわかるようになっている。なお、宅建業法第77条で信託銀行は国土交通省への届出により国土交通大臣の免許を受けたものとみなされている。免許番号は「国土交通大臣届出第1号」の形になる。

宅建業法第78条の規定により、国・地方公共団体には本法が適用にならない。特殊法人や独立行政法人、地方住宅供給公社もその根拠法で本法の適用が除外されている。

不動産業界

不動産会社は宅地建物取引主任者の有資格者や事業免許が必要ではあるものの、飲食業などと同じく参入が比較的容易であることから、中小の個人経営の会社まで含めると非常に裾野の広い業界である。また、不動産専業ではなく建設会社や工務店など施工業者がそのままマンションや建売住宅の分譲を行っているケースや、鉄道事業者や鉄鋼メーカーなど他業種の企業の一部門及び子会社が不動産事業を行っているケースも多く見られる。

不動産会社

不動産学部

不動産学部（ふどうさんがくぶ）は、不動産を中心とした法・経済・工学等の内容を学ぶ学部。その範囲は多岐にわたる。

日本においては、明海大学不動産学部が不動産学を学べる学部である。学部としては、日本に一つしかない。大学院不動産学研究科も設けられ、博士号は博士（不動産学）となる。

コースによって、不動産金融、不動産鑑定、不動産経営ビジネス、環境デザイン（建築）などを学ぶことができる。

また、二級建築士受験資格や測量士補の資格を得ることができ（コースによる）、宅地建物取引主任者や不動産鑑定士を目指す人にも有利な学部である。

不動産学部

不動産鑑定士

不動産鑑定士（ふどうさんかんていし）は、国家試験である不動産鑑定士試験に合格し、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録を受けた者で、不動産の権利関係やその経済価値に関する高度の専門家である。

不動産鑑定士の独占業務は不動産の鑑定評価であり、不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となる。

不動産鑑定業

不動産鑑定業とは、自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うことを言い、不動産鑑定業を営むためには不動産鑑定業者の登録を受けなければならない。

不動産鑑定業を営もうとする者は、二以上の都道府県に事務所を設ける者は国土交通省に、一都道府県内にのみに事務所を設ける者は都道府県に備える不動産鑑定業者登録簿に登録を受けなければならない。不動産鑑定業者の事務所には、主たる事務所であると従たる事務所であるとに関わらず、専任の不動産鑑定士を一名以上置かなければならない。

不動産の鑑定評価を主たる業務とする不動産鑑定事務所のみならず、信託銀行やデベロッパー、電鉄会社等も不動産鑑定業者の登録を受けている。

不動産鑑定士試験

不動産鑑定士は国家資格であり、不動産鑑定士となるためには国土交通省土地鑑定委員会が実施する国家試験に合格しなければならない。その難易度は司法試験、公認会計士試験と並んで高く、これらの国家試験を総称して三大国家試験と呼ばれる。

旧不動産鑑定士試験は1次試験から3次試験まであった。1次試験に合格することで2次試験受験資格が得られるが、大卒者等は免除された。また司法試験・公認会計士試験の一次試験合格者も免除された。2次試験に合格すると2年以上の実務経験を経て不動産鑑定士補となる資格を得る。3次試験は、2年以上の実務経験と実務補修修了者に受験資格が与えられた。3次試験に合格すると不動産鑑定士となる資格を有する。(以上旧制度)。

2006年度からは新制度となり、短答試験、論文試験の二回の試験で選抜される。

不動産鑑定士

不動産鑑定評価基準

不動産鑑定評価基準（ふどうさんかんていひょうかきじゅん）とは、不動産鑑定士等が不動産の鑑定評価を行う際に拠り所とする統一的基準をいう。不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて昭和39年に制定された。

不動産鑑定評価基準

不動産関連の業界団体の一覧

不動産関連の業界団体の一覧（ふどうさんかんれんのぎょうかいだんたいのいちらん）を示す。

不動産業者の親睦などを目的とする団体、技術向上などを行う団体など、多岐にわたる。

業界団体一覧

* 不動産協会
* 全日本不動産協会
* 不動産保証協会
* 日本高層住宅協会
* 高層住宅管理業協会
* 日本測量協会
* 地図協会
* 日本地図調製業協会
* 全国宅地建物取引業協会連合会

不動産関連の業界団体の一覧

不動産競売

不動産競売（ふどうさんけいばい）とは、民事執行法（以下「法」という）に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続である。強制競売と担保不動産競売を併せて一般にこのように呼ぶ。

担保不動産競売

債権者が、債務者・物上保証人から抵当権・根抵当権の設定を受けた担保権者である場合に、抵当権（根抵当権）の実行として、当該不動産を管轄する地方裁判所に対して担保不動産競売を申し立てることができる（法180条以下）。地方裁判所では担保不動産競売の申立を受理すると、「平成○○年（ケ）第○○号」事件との事件番号を付して担保不動産競売を進める。原則として、強制競売の規定が準用される（法188条）。

不動産競売

不動産取得税

不動産取得税（ふどうさんしゅとくぜい）は、地方税法（昭和25年7月31日法律第226号）に基づき、不動産の取得に対し、その不動産の所在する道府県が課す税金で普通税である。

課税標準

課税標準は原則として、取得時における不動産の価格すなわち適正な時価とされる(地方税法第73条第5項)。

ここでいう適正な時価とは、不公正な取引による値引・値上を排した時価であるとされるため、実際の売買価格は使用されない。

具体的には、市町村における固定資産税の課税台帳に価格の記載がある場合はその価格を用いる。価格の記載のない場合(原始取得など)や、記載の価格によりがたい場合(農地法第5条の許可による農地転用のあったとき・損壊等により課税台帳記載時より大幅に取得時点での現状が異なるときなど)に限り、固定資産税と共通の固定資産評価基準によって価格を決定する(地方税法第73条の21各号)。そして、適正な時価としての性質は、固定資産評価基準が市価の動向を考慮した基準を採用することによって担保されているとされる。

結果としては概ね固定資産税の課税標準額と同じものを用いることとなるが、固定資産税が年初における価格を用いるのに対して不動産取得税では取得時における価格を用いるため、取得のタイミングによっては固定資産税における課税標準額と異なる価格となることも珍しくない。このことを捕捉すると、承継取得においては固定資産評価額によることが基本となるが、新たに不動産の所有権が発生することとなる原始取得の場合においては、固定資産評価額が存在しないため、固定資産評価基準により評価、決定することとなる。その後、１月１日を基準日として固定資産課税台帳に登載されることとなり、登載時点においては時間が経過していることとなる。その時間経過に対応する減価分として家屋の場合は「経年減点補正率」を乗じた価額が「固定資産評価額」として固定資産課税台帳に登載されることとなるため、固定資産評価額と不動産取得税における評価額とでは差が生じる結果となる。

不動産取得税

不動産適正取引推進機構

財団法人不動産適正取引推進機構（ざいだんほうじんふどうさんとりひきすいしんきこう、Real Estate Transaction Improvement Organization）は、国土交通省所管の財団法人。略称はRETIO。

事業

* 不動産取引紛争の未然防止および処理

都道府県や業界団体で手に負えなくなった紛争の処理を行っている（本機構に直接処理の依頼はできない）。

* 宅地建物取引主任者試験の事務を各都道府県知事から受託されている。

不動産適正取引推進機構

不動産登記

不動産登記（ふどうさんとうき）は、不動産（土地及び建物）の物理的現況と権利関係を公示するために作られた登記簿に登記することをいう。土地と建物につきそれぞれ独立した登記簿が存在し（区分所有の例外あり）、登記事項も若干異なる。不動産登記は、民法・不動産登記法及びその他政令等によって規律される。不動産登記の事務は、登記所（法務局）において登記官が行う（不動産登記法6条、9条）。

立木登記など、不動産登記法以外の特別法によって登記される物もある（立木法）。

登記簿

登記簿（とうきぼ）とは、不動産に関する権利関係及び物理的現況を記載するために設けられた、登記所が保管する帳簿をいう。

ブック・システム

登記簿は、当初、大福帳式の帳簿であったが、昭和26年の旧不動産登記法施行細則[1]の改正（昭和26年法務府令）によって、昭和35年ころまでの間に、登記用紙の加除が自由なバインダー式の帳簿となった。1個の不動産について登記事項を記載した書面を登記用紙といい、これを一定数編綴した帳簿を登記簿といったが、1個の不動産についての登記用紙そのものを登記簿ということもあった。

このような紙製の帳簿による処理をブック・システムという。

コンピュータ・システム化

登記事務の大量・複雑化に対応するため、昭和63年、登記事務のコンピュータ・システム化を行うこととする法改正が行われ（昭和63年6月11日法律第81号「不動産登記法及び商業登記法の一部を改正する法律」）、移行作業が完了した登記所について順次法務大臣が指定を行い、指定された登記所においてコンピュータ・システムによる登記事務を行うこととなった（旧不動産登記法151条ノ2、新不動産登記法附則3条）。

コンピュータ・システムにおいては、登記は磁気ディスクに電磁的データで記録することとされている。この電磁的データを登記記録といい、記録媒体である磁気ディスクを登記簿ということとされている（2条5号、9号）。

登記簿の構成

登記簿（登記記録）は、表題部と権利部に分かれ（12条）、権利部は、所有権に関する登記を行う甲区と、所有権以外の権利に関する登記を行う乙区に分かれる（不動産登記規則4条4項）。

不動産登記

不動産登記規則

不動産登記規則（ふどうさんとうききそく）とは、日本の法令の1つで、不動産登記に関する手続について定めた省令である。旧不動産登記法下においては、省令として不動産登記法施行細則（1899年5月12日司法省令第11号）が存在したが、現不動産登記規則と内容が必ずしも一致しているわけではない。

概要

本規則の上位には政令たる不動産登記令が存在し、その上位には法律たる不動産登記法が存在する。また、本規則の下位には通達として不動産登記事務取扱手続準則（2005年2月25日民二第456号通達）が存在する。

本規則の内容については、不動産登記法に関する登記官が採るべき手続きを中心に定められている（不動産登記法第15条参照）。一部登記の申請情報及び添付情報についても定められている。なお、筆界特定の申請情報については不動産登記令には規定がなく、不動産登記法及び本規則に従うことになる。

不動産登記規則

不動産登記令

不動産登記令（ふどうさんとうきれい）とは、日本の法令の1つで、不動産登記に関する手続について定めた政令である。旧不動産登記法下においては、政令として不動産登記法施行令（1960年8月5日政令第228号）が存在したが、現不動産登記令と内容は一致していない。

概要

本令の上位には法律たる不動産登記法が存在し、下位には省令たる不動産登記規則が存在する。さらにその下位には通達として不動産登記事務取扱手続準則（2005年2月25日民二第456号通達）が存在する。

本令の内容は、不動産登記申請の際に登記所に提供すべき申請情報及びその添付情報を中心に構成されている（不動産登記法第18条・第26条等参照）。別表として、不動産登記を申請する際の申請情報と添付情報が、不動産登記の種類ごとに定められている。

不動産登記令

不動産の鑑定評価に関する法律

不動産の鑑定評価に関する法律（ふどうさんのかんていひょうかにかんするほうりつ；1963年7月16日法律第152号）とは、不動産の鑑定評価に関し、不動産鑑定士等の資格及び不動産鑑定業について必要な事項を定め、もつて土地等の適正な価格の形成に資することを目的とする法律である。（同法第1条）

不動産の鑑定評価に関する法律

不動産変換ローン

不動産変換ローンとは、バブル期において地価を顕在化させない国鉄跡地処分方法の一つ。比較的大規模な土地の処分に使われた。

大阪では西梅田が代表例。転換社債の不動産版だと考えればいいが、違いは変換しないというオプションが無い、不動産強制変換ローンであるということ。そもそも米国のファイナンス手法であるコンヴァーティブルローンを国鉄清算事業団が投資家を生保などの機関投資家に都合の良いように作られたスキームである。

不動産変換ローン

不動産金融

不動産金融とは、不動産証券化、不動産投資、ノンリコースローン等、不動産分野と金融分野の融合したビジネス分野の総称である。

1990年代後半より日本で活発化し、2000年代初頭では銀行が不良債権処理のために大量の担保不動産売却、債権売却を余儀なくされた事により興隆した。その後も都市部の地価回復などにより活発な活動は続いている(2007年現在)。

不動産金融

ブラウンフィールド

ブラウンフィールド (Brownfield land) とは、アメリカで1970年代に作られた造語であり、強く社会情勢を反映する用語であるため、まだ固定された定義はない。

アメリカでは「有害物質・汚染物質・汚染が存在するまたは存在の可能性があることによって、不動産の拡大、再開発、再利用が複雑化している不動産」（2002年1月小規模事業者の責任免除とブラウンフィールド再活性化法（通称ブラウンフィールド修正法））と定義されている。具体的には、土地に汚染がある（土壌汚染、地下水汚染など）ことで、その土地の開発が進まず遊休地となっている土地をいう。この法令以前は「実際に環境汚染がある、またはあることが認識されるために、不動産の拡大や再開発が複雑化している、放置または適切に活用されていない産業用および商業用の施設など」とされており、住宅地などは除外されていた。

日本国内における定義としては、汚染により開発の進まない土地に対して、アメリカと同義の定義として本用語が使われるようであるが、必ずしも決まった見解・定義はない。なお日本の土壌汚染対策法は、その土地内の地下水汚染を含まない土壌（土地のうち、地下水よりも深度として上位の土壌層）を対象とし、また同法の特定施設が対象であり、さらに汚染物質も特定の物質のみが対象であり、さらにまた土壌環境基準値を超過することが対象であるが、本用語はこれらに限定されるものではない。

なお平成19年4月19日に公表された環境省の「土壌汚染をめぐるブラウンフィールド対策手法検討調査検討会」による報告書「土壌汚染をめぐるブラウンフィールド問題の実態等について（中間とりまとめ）」によれば、ブラウンフィールドの定義として「土壌汚染の存在、あるいはその懸念から、本来、その土地が有する潜在的な価値よりも著しく低い用途あるいは未利用となった土地」のことを言うとしている。しかしいくつかの仮定条件があるため、この定義はこの報告書にのみ限定されており、一般化されている定義ではない。

ブラウンフィールド

ブロックバスティング

ブロックバスティング（blockbusting）とは、主に不動産業者や宅地造成業者によって行われる行為であり、近い将来に地区が変貌を遂げることを告げることで、住民たちがその住宅を売却することを促す方法が採られる。これを地区破壊商法と呼ぶこともある。アメリカ合衆国で多く見られる。

手法

多くの場合、不動産業者や宅地造成業者が白人の顧客に対して、その所有する土地の地価が下落することを懸念する気持ちを利用しながら、彼(女)らの地区に有色人種が移り住んでくると告げて、その家を安価で売ることを勧める。その後、不動産業者は、その家の価格を吊り上げ、有色人種に販売することが多い。この言葉は、貧民街の外にある比較的良い地区へと、経済的な成功を収めた人々の地区外への移動を仕掛けていくために行われたやり方に起源を持つ。白人に占められた地域に、業者が雇った有色人種を送り込みことで、その地区の白人住人をさらに白人ばかりの郊外地区へと「自主的に」移動させること（ホワイト・フライト）を促していったのである。例えば、黒人女性に金を払い、排他的な白人地区内で乳母車を押させるなどの行為が行われた。貧民街に顕著であるような状態が目につくと、社会的な差異が高まっていき、その地区の地価が下がるということを恐れて、このような黒人女性を見かけた白人居住者は、自分たちの住居を売却する傾向が強まるのである。また、宅地造成業者の中には、ある地区で住居を買い上げ、それをそのまま空き家として放置することで、地区に無人的な雰囲気を演出し、住民たちの土地売却を促す者たちもいる。自治体は、表現の自由を妨げることになるので、地区破壊商法の効果を低下させるために、野外に置かれた｢売家｣の看板を禁止することはできない。上述の定義とは別に、ブロックバスティングという言葉には、主に人種などの社会的差異に基づいて排他的な性格を帯びてきた地区が、住宅の販売を促進し、以前は排除してきた社会集団の流入を促すために、地区の排他性を取り除く試みを指すことがある。

ブロックバスティング

プロパティマネジメント

プロパティマネジメント (Property Management、略称：PM) とは、主に不動産に関する資産の管理を行う業務のことである。狭義のプロパティ・マネジメントは、投資用不動産の所有者あるいは所有者の資産管理代行業者であるアセット・マネジメント（AM）会社から受託して行う管理業務のことである。

具体的な業務としては、建物の物理的な維持・管理業務、不動産を賃借するテナントの誘致、交渉、賃貸借業務の代行、賃料・共益費などの請求・回収、トラブル時の対応などがある。また、投資用不動産の場合は、定期的にプロパティマネジメント・レポート（PMレポート）を作成し、所有者及びAM会社に対して報告する義務がある。

プロパティマネジメント

別荘

別荘（べっそう, cottage, villa）とは普段生活している家とは別に、避暑・避寒・休養などの目的で気候や風景のよい土地、温泉地などにつくられた一戸建ての家。集合住宅の形をとる場合はリゾートマンションと呼ばれる。日本では軽井沢・那須・清里周辺などの別荘地が有名である。

バブル景気の際に、本来の利用目的ではなく、投資・投機目的をうたって各地で開発・分譲されたものの、バブル崩壊とともに売却されたり、放置されて廃屋となったりしている物件も見られる。

所有上の諸問題

* 長期間不在とするため、建物の管理上の問題が発生しやすい（例：風水害による窓ガラスや屋根の破損、凍結による水道管の破裂等）。
* 別荘の転売は市場が未成熟の上、人気地（同じ軽井沢でも場所によって雲泥の差がある）以外はほぼ不可能に近いため、資産価値は望めないと考えられる。
* 一般の住宅同様、固定資産税や公共料金等の維持費がかかるほか、住民票を置いていない所であっても、別荘を所在する市区町村から住民税の均等割も課税される。
* 別荘利用者と自治体や地元一般住民と公共料金の負担を巡って対立するケースがある。別荘の使用が盛んなシーズンとそうでないシーズンの間には、水道などの社会資本の需要に大きな格差が生じるが、地元の自治体は必要な需要を賄うべく前者にあわせた規模の整備を行わなければならない。だが、それは地元の自治体に居住している人口規模に対して過剰にならざるを得ず、普段はそこまでの需要を必要としない地元一般住民の間には負担過重を訴えて過剰分を別荘利用者に転嫁すべきだと言う声もある。例えば、清里のある高根町（現・北杜市）では別荘利用者に対してのみ水道料金を1998年に3倍以上に引き上げている。

別荘

ペンシルビル

ペンシルビルとは、狭い土地の上に立てられた中層建築物の通称である。多くのペンシルビルに見られる形態として、狭い間口、ロビーなどが存在しない１階部分、容積率や建蔽率一杯にフロアを設けた建て方などの特徴がある。日本の大都市に多く見られる建築物で、より大きな敷地に建設されるビルに比べ土地の効率的利用で劣り、避難路が狭いなどの問題がある。

ペンシルビル

法定外公共物

法定外公共物（ほうていがいこうきょうぶつ）とは、法令で縛られていない公共物および国有地をさした。具体的には、小規模の河川や里道（赤道）、海岸線付近の土地をいう。明治時代に、地租を課さない国有地として分類された。こうした土地の管理は大蔵省（現財務省）が担ってきたが、箇所数、面積など極めて膨大であり、地域の実態に任されてきたのが実情である。このため管理上、問題になる例も見られたことから、2005年4月1日までに全ての法定外公共物が地元自治体（市町村）に無償譲渡された。

青線

河川法、下水道法などの法令で管理が規定されている一級河川、二級河川、準用河川と雨水管渠以外で公共の用に供されている小河川や水路。公図に青い線で表示されたことから名付けられ、青道とも称される。地籍調査が進んでいない地域の場合、土地の境界がはっきりしないため、周辺の地権者が埋め立てるなど無断転用している事例が多い。このため災害発生時などには、責任の所在がはっきりせず問題となることがある。

赤線

道路法の適用のない法定外公共物である道路のこと。公図に赤い線で表示される事から名づけられ、赤道（あかみち）、赤地または里道とも称される。

法定外公共物

ブラインド

ブラインド(blind)は、通常、窓の内側に付けられる窓のための覆いのこと。それは、外側にいる人の視線から屋内を隠したり、日光や風を遮るために取りつける簡単な仕掛である。

建物、とくにオフィスでもっとも広く使われているものにベネシャンブラインド(Venetian blind) がある。構造は金属やプラスチックの細長い帯状の板を糸で繋いであり、棒や紐で帯の角度を調節できる。不必要な場合は巻き上げることができるものも多い。この板はスラットと呼ばれ、一般的なものでは横方向であるが、縦型のものもある。横型の場合、強度を得るため翼のように反りがついている。前述のように窓の内側への設置が一般的であるが、一部の客車や住宅用の中には、二重窓の間にあるものもある。

歴史

人工のブラインドが最初に使われたとして記録に残っているのは、今からおよそ五千年前、エジプトのファラオ王朝時代にさかのぼる。それは繊維でより合わせた葦を戸口や窓辺にぶら下げたもであった。当時紅海の西海岸を席巻（せっけん）していたペルシャの奴隷商人が、この葦のカーテンを自国に紹介、その後形態が様々に変化しながら世界中に伝わっていったと言われている。その後住環境や人々の意識の変化によって、ブラインドに対するニーズも多様化し、それに伴って改良が盛んに行われ、様々なタイプのブラインドやシェードが発売されるようになった。現在最も一般的に使用されているヨコ型ブラインドの原型が生まれたのはイタリアのベニスであったようである。水の都ベニスでは、上から降り注ぐ太陽光のほかに、水に反射して跳ね返ってくる下からの光も遮る必要があった。そのため、上方、下方のどちらの光も遮ることのできるこのブラインドの形が大変効果的だったのである。ヨコ型のブラインドをベネシャンブラインド（ベネチアンブラインド）と呼ぶのはここから来ている。当時の素材はウッド（木製）を利用していた。現在のアルミ製ベネシャンブラインドは1946年、アメリカ（現在はオランダ）ハンター・ダグラス社が開発・発売したものが最初であり、ブラインド業界のパイオニア的存在でもある。

目的、効果

ブラインドは本来、外界の光の採り入れを上手に調整するために作られた。窓を単に布で蔽うだけでは細かな調光が難しい。細かなベインの回転や素材の選び方で光をコントロールすることができるのがベネシャンブラインドの特徴である。現在では、アルミ製、木製、布製と様々な素材の製品があり、また縦型、横型と窓にあわせた選び方が可能である。ヨーロッパ諸国ではブラインド文化が根付いているが、日本ではカーテン文化が圧倒的に強い。しかしながら、優れた断熱性、遮熱効果や多種多様な機能はカーテンでは生み出せない部分である。

ブラインド

襖

襖（ふすま）は、和室の仕切りに使う建具のひとつ。木製の枠組みの両面に紙または布を張ったもの。

語源

障子という言葉は中国伝来であるが、「ふすま」は唐にも韓にも無く、日本人の命名である。「ふすま障子」が考案された初めは、御所の寝殿の中の寝所の間仕切りとして使用され始めた。寝所は「衾所（ふすまどころ）」といわれた。「衾（ふすま）」は元来「ふとん、寝具」の意である。このため、「衾所の衾（ふすま）障子」と言われた。さらには、ふすま障子の周囲を軟錦（ぜんきん）と称した幅広い縁を貼った形が、衾の形に相似していたところから衾障子と言われた、などの説がある。

「衾（きん）」をふすまと訓ませるのは、「臥す間（ふすま）」から来ている想像される。いずれにしても「ふすま」の語源は「衾」であるいう学説が正しいとされている。ついでながら、襖の周囲に縁取りとして使用した軟錦（ぜんきん）は、もとは簾や几帳に、縁取りや装飾として使用された、帯状の絹裂地のことである。寝殿造で多用された簡易間仕切りの衝立てにも縁取りとして軟錦は使用され、また畳の繧繝縁（うげんべり）などの縁取にも使用されている。几帳は、台に二本の柱を立て上に横木を渡して、絹綾織りの帳とばりを掛けたもので、主として女性の座する空間の間仕切りとして、使用されていた。帳は絹布を軟錦の縁取りでつなぎ合わせて、軟錦の上からさらに軟錦の帯を飾りとして重ねて垂らし、裾は長く流して十二単衣の裾のような風情を作っていた。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

「襖」は衣服のあわせや綿いれの意で、両面が絹裂地張りであったことから「ふすま」の表記に使用された。襖の原初の形態は、板状の衝立ての両面に絹裂地を張りつけたものであったと考えられる。この衝立てを改良して、框かまちに縦桟横桟を組み、両面から絹布などを貼って軽量化を図った。この軽量化された衝立てを改良発展して、張り付け壁（副障子）や屏風にも応用していったと思われる。むろん、張りつけ壁や屏風にも、幅の広軟錦が張りつけられていた。「襖」が考案された当初は、表面が絹裂地張りであった。このため「ふすま障子」と称された。のちに、隠蔽性の高い厚手の唐紙が伝来して障子に用いられて普及していくが、襖障子と唐紙障子は混同され併用されて、絹張りでない紙張り障子も襖と称されていく。

一応、正式の客間には、白地または襖絵が描かれたものを用いて襖障子と称し、略式の居間や数寄屋風の建物には、色無地や小紋柄を木版で刷った唐紙を使用し、唐紙障子と称したようである。

唐紙障子の考案からやや遅れて、「明かり障子」が考案された。今日の障子である。時代を経るに従い、言葉がつづまり襖障子、唐紙障子の内、「障子」が脱落して襖、唐紙となり、明かり障子は逆に「明かり」が脱落し、障子が固有名詞となり、間仕切りの総称から地位を譲った。

襖

フローリング

フローリング、フロアリング（flooring）とは、床を覆うための木質系の素材、およびそれらを用いた床を限定的に意味する和製英語である。英語のflooringは単に『床材』という意味であり、リノリウムや和室の畳も英語ではflooringである。

一般の住宅の他、公共施設でも広く用いられており、体育館では仕上げに鉋がけを行う高精度のフローリングが用いられる。

一般的には、一方の側面が凸、他方の側面が凹になった形状の本実（ほんざね）加工を行った木材で、これを多数噛み合わせることで、床全体を隙間無く覆い、施工する。一般に、表面保護のためワックスを塗布して用いる。

カーペットや畳と比較して、光沢があるために見た目の高級感があり、平滑であるため清掃しやすく、ハウスダストやダニなどが低減できる。また、強度、耐磨耗性などの点でも優れている。

材料としては、楢、オーク、チーク、花梨などの硬い木が選ばれることが多いが、檜、桐、杉といった質感のよい木材を好んで使うこともある。また竹を使ったフローリングもある。

長さ、幅は様々であるが、厚さは12mm～15mmが一般的である。

単層フローリング
床材の全てが1枚の木から構成されたもの。無垢材の呼び方が一般的。無垢ならではの風合いがあり、経年変化によってより深い趣を演出できる。乾・湿による狂い（変形）が大きく、施工時に注意が必要。また、施工後の、取り扱い・メンテナンスが、状態に大きな影響を与える事がある。製品・施工として、全く表面処理をしないもの（ワックス除く）・施工後表面処理（研磨・塗装等）するもの・表面処理を施したもの（塗装・焼き等）に大きく分けられる。
複層フローリング
数層の下地合板の上に、0.3～2mm程度の厚さの木を張ったもの。木の質感がそのまま現れる。狂いが無垢材と比較すると少なく、施工・メンテナンス・取り扱いも無垢材に比べると容易。（但し、表層を越える傷が付いた場合、見た目が極端に悪くなる。）
WPC床材
表面材としてプラスチックで処理した単板を用いたもの。手入れが容易で安価であり、傷（表面上の擦り傷程度に限る）にも強いが、木の質感は劣る。狂いが無垢材と比較すると少なく、施工は、複層フローリングと同様で、メンテナンス・取り扱いは最も容易。

フローリング

部屋

部屋（へや、英:a room）とは、ある目的、主としてそこで生活が営まれるため、住居もしくは建物の一部が、壁、床、天井、扉、窓などで、およそで10 m2 程度の広さ仕切られた空間のこと。なお、部屋の内外を室内（lat:interia、インテリア）、室外（lat:exteria、エクステリア）と呼称する。もちろん、すべての部屋と呼ばれる空間が生活目的というわけではない。車庫、厩舎、物置部屋のようなものもあれば、玄関、廊下、風呂、便所のように敢えて部屋とは呼ばない慣習になっているものもある。ただし、これは英語、フランス語、ドイツ語などにより差異がある。便所は、英語でrstroomといったり、など。また船上では、部屋は、キャビン、船室といった呼び方をする。

人は部屋にはドアから出入りする。最上階にある部屋は、自然の外光を取り入れ、外気を室内に取り込むための窓を持っている。

部屋

不動産・建築・住宅などの用語集です。