不動産関連用語集

リゾートマンションとは、マンションの中でも主に避暑地や避寒地、温泉地、海沿い、スキー場周辺などに建てられた、主に別荘用途の住居。リゾマンと略される。

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REIT（Real Estate Investment Trust）とは、不動産投資信託をいう。日本版REIT（J-REIT）のことを単にREITと指す場合がある。

REITの法的構造

REITは、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」という。）に基いて組成される。REITの形態としては、投資信託及び投資法人の2つがある。この2つを契約型及び会社型と表現することもあるが、法的に正確な表現ではない。

2007年現在、日本の証券取引所に上場されているREITは、全て投資法人型の形態を選択しているが、投資信託型での上場も法的には可能である。

「投資信託」とは、投信法第2条3項によると「委託者指図型投資信託及び委託者非指図型投資信託」の2つを指す。委託者指図型投資信託とは、信託財産を委託者の指図に基づいて主として有価証券、特定資産に対する投資として運用することを目的とする信託であつて、かつ、その受益権を分割して複数の者に取得させることを目的とするものをいう（同法2条1項）。これに対して、委託者非指図型投資信託とは、一個の信託約款に基づいて、受託者が複数の委託者との間に締結する信託契約により受け入れた金銭を、合同して、委託者の指図に基づかず主として特定資産に対する投資として運用することを目的とする信託をいう(同法2条2項)。

「投資法人」とは、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的として、この法律に基づき設立された社団をいう(同法2条19項)。

REITの金融商品としての側面

「REIT」は、不動産からの収益を投資家へ還元する金融商品のうち、とくにその受益権が証券として扱われる不動産特定目的会社、及び、この会社が発行する証券を指すこともある。REITの日本語訳を「不動産投資信託」とするのは解釈が広義すぎる可能性がある。なぜなら「投資信託」には、証券市場という公開マーケットで取引される上場された証券のほか、非上場のREITや銀行が個別に企画・販売する多種多様な「不動産投資信託」商品があるためである。これらと「上場不動産特定目的会社株」としての「リート」とは区別されたい。

REITとして設立された「特定目的会社」は、法人税を免除されるかわりにその業務内容や会社の運営に法的な制限がある。具体的には会社の営業項目が不動産運営に関するものに制限され、売却を目的とした不動産の開発・分譲が原則できないこと、投資者への収益還元割合の下限設定などがある。REITと一般の株式会社の主な違いは、高配当義務とひきかえに法人税が優遇される点である。上場されたREIT株は市場において取引される。REITの収益の大半が保有不動産の家賃による。そのため一般の株式にくらべて大幅な配当増、証券価格の乱高下は期待しにくい。一方、不動産賃貸契約は一般的に安定しておりリスクが小さいとみなされている。そのため投資家のポートフォリオのリスク分散に貢献する新たな投資先（financial vehicle）として認識されつつある。

日本におけるREIT

日本におけるREITは2001年に2銘柄でスタートし、その後ほぼ順調に拡大し、2007年2月末現在で41銘柄、時価総額は5兆円に達している。時価総額の規模で、米国、豪州、フランスに次ぐ規模になっているが、対GDP比ではシンガポールや香港等よりも依然低い水準にある。

投資物件については、当初はオフィスビルが主体であったが、次第に商業施設・店舗や住宅等への投資も増加しており、2006年現在においてオフィスビルの占める割合は57％にまで低下し、商業・店舗が20％、住宅が18％、その他5％となっている。米REITの投資物件はさらに多様であり、J-REIT市場においても今後投資物件の多様化が進むものとみられている。

現在課題点として挙げられるのが運営・設立母体が自社でも不動産事業を手掛けているケースが非常に多いため、物件取得価格の妥当性や優良物件の母体企業による囲い込み等の利益相反が生じる恐れがあり、一部では既に行政処分が為されたケースもある。 実際に主要なJ-REITは下記の通り母体企業からの物件取得が中心となっており、資産内容の第三者によるチェック機能の充実が急務と考えられている。

米国におけるREIT

* REITは1960年にアメリカ合衆国で導入された。信託を導管（SPVと呼ばれる）として二重課税を回避する商品となっている。形式には契約型と会社型の2つがありうるが、多くは会社型で上場されている。株式会社の株式に相当する投資口を時価で市場で購入することができる。このほか社債の発行を行うこともある。このほか銀行など金融機関から融資を受けることもある。このようにして証券市場を通じて投資家から集めた資金と銀行など金融機関から借り入れた資金を、オフィスビルを始めとする不動産などに投資し、売買益や賃借料などの収益を投資口を購入した投資家に分配する形態をとる。

* 投資物件はオフィスビル、小売店舗がそれぞれ4分の1程度を占めるほか、医療施設・病院やリゾート施設等もそれぞれ5％程度を占めるなど多様である。

* REITの対象不動産に関する収益の確保、運営、管理、改修・模様替工事等の統括的なマネジメントを具体的に行っているのが、ビルマネジメント(ビルマネ)事業、またはプロパティマネジメント(PM)事業であり、REITの将来的な価値を評価する上で重要である。

REITに関する税制の国際比較

* 米国では内国歳入法典856条以下の規定により、課税所得の90％以上を投資家に分配する等の適格要件を満たせば、REIT 段階での連邦法人税が課せられず、投資家段階のみの課税で済む（法人としての利益課税と利益の配当を受け取った者に対する課税との二重課税が避けられる）とされている。あたかも投資家が直接に投資額に応じて投資対象物件を保有したのと同一の経済的なメリットが受けられるとされている。

* 日本のJ-REIT についての課税上の取扱いは米国のそれと似ており、ペイ・スルー課税だとされる。REITの配当可能利益の90%超を投資家に分配することと、決算期末において3人以下の投資家の取得が発行済み投資口の50%未満にとどまることを条件に、その分配に充てる所得の損金算入を認めるというものである(租税特別措置法67条の15)。

* なお二重課税を回避する方式としては、ペイ・スルー課税方式のほか、発生する所得をそのまま構成員に渡すことで導管をそもそも課税対象とせず構成員課税のみを行う、パス・スルー課税方式がある。

売買など

株式と同じように証券取引所に上場され、証券会社を通じて売買が可能。

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里道（りどう）とは、道路法の適用のない法定外公共物である道路のことである。公図上で赤色で着色することが義務づけられていたことから赤線（あかせん）、赤道（あかみち）とも言う。

明治9年、太政官達60号により道路は全て国が所有・管理することとなり、重要度によって国道・県道・里道の3種類に分けられた。その後、大正7年に（旧）道路法が施行され、現行のように県道は県が、市町村道は市町村が管理するようになった。その際、重要な里道のみを市町村道に指定したため、それ以外の里道については道路法の適用外で国有のまま取り残された形となった。里道のままとされた道路は、小さな路地やあぜ道、山道などである。

長らく、所有者は国（国土交通省。以前は建設省）で、管理はその里道が所在する市町村が行うことになっていた。しかし、様々な手続きが繁雑になることから、2005年1月1日の時点で道路として機能している里道については、2005年3月31日までに所有権が市町村に無償移譲された。

中には使われなくなった里道もあり、里道であることを知らずに田畑や宅地の一部とされてしまっているものもある。2005年1月1日の時点で道路として機能していない里道については、2005年4月1日に一括で用途廃止された上で管理が財務省（各地方財務局）へ引き継がれた。このような里道は払い下げを受けることができ、国（かつては国土交通省。現在は財務省）に届出をすることになる。

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立木（りゅうぼく、たちき）とは、広義には地面に生育している樹木をいう。また、法律上特定の樹木に関して立木（りゅうぼく）と定義して特別の扱いをすることがある。

日本法における立木

日本においては、一般に言う立木（たちき）・樹木のうち、立木ニ関スル法律（立木法、りゅうぼくほう）の適用対象となるものを立木（りゅうぼく）と定義している。立木法では、立木とは「一筆の土地又は一筆の土地の一部分に生立する樹木の集団で、その所有者が本法により所有権保存の登記と受けたもの」のことをいうと定義する。

立木は土地の定着物であり、不動産とされる。原則として、土地の構成部分とされ、独立の取引対象とはならない。しかし、伐採前の立木のまま取引をする慣行があるため、立木法で対抗要件として立木の登記をすることにより、独立の取引対象となる。また、立木登記がされていなくても、明認方法をした場合にも、独立の取引対象となる。

明認方法とは、立木の幹の一部を削り所有者の住所氏名を墨書したり、それらを書いた札（明認札）を立木に掛けたりすることであり、登記をしなくても慣習的に対抗要件を満たすとされている。これを利用して、土地収用の問題が起きたときなどに、反対派が立木の所有して抵抗する「立木トラスト」とよばれる手法がとられることがある。

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立木ニ関スル法律（りゅうぼくにかんするほうりつ；明治42年4月5日法律第22号）とは、土地に付属する立木の取り扱いについて定めた日本の法律である。略称は立木法（りゅうぼくほう）。流木と区別する目的で、たちきほうと呼ばれることもある。

立木について、所有権保存登記の対象とし、立木を不動産として扱うことを定める法律である。民法の特例法としての性質を有する。立木法により所有権保存の登記を受けた立木の所有者は、当該立木を土地と分離して譲渡したり、抵当権を設定したりできる。また、土地所有権または地上権の処分の効力は、登記を受けた立木には及ばない。

対象となる樹木の集団の範囲は、明治四十二年法律第二十二号第一条第二項ノ規定ニ依リ樹木ノ集団ノ範囲ヲ定ムルノ件（昭和7年2月3日勅令第12号）により定められている。

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リロケーションとは英語の「relocation」（移転または配置転換）からとった転勤者の留守宅を一定期間賃貸する業務のこと。

借地借家法が大幅に改正され、平成12年(2000年)3月1日付けで施行された「定期借家権」により、一定期間経過後に契約を終了することが法的に可能となり、転勤者の留守宅管理を指す用語として使われるようになった。

欧米では言葉の意味どおり、リロケーションサービスとは、グローバルで移転・配置転換（転勤）をサポートするサービスとなる。アメリカで生まれた産業であるが、日本の転勤者の留守宅管理を指す用語とは明らかに違う。

アメリカを中心に欧米グローバル企業では転勤に伴いリロケーションサービス会社を起用する。本来のリロケーションサービスとは、留守宅管理ではなく、転居に伴う手続きに必要な海外引越・ビザ取得・航空券手配・家の売却と手配・税務・子女教育相談まで転勤手続きをトータルにサポートするサービスである。

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礼金（れいきん）というのは、主に関東地方の賃貸人や不動産が賃料のほかに求める、一回払いの料金である。礼金に法的根拠はない。礼金は関西地方で敷引とも呼ばれる。

伝統

礼金は、地方から大都会（東京）に一人できた単身赴任・学生等の保護のために、上京した人の親戚が東京の下宿などの大家に払ったお金だった。上京する人は普通大都会に他に知り合い・親戚がいない人で、地元の人はいざとなるときの心配で、大家に、面倒を見てもらうように、“前もっての感謝”の意味で、お金を払った。その“お礼”の感謝から、礼金と呼ばれるようになった。言い換えれば、礼金を受け取る大家は、“これから借家人の面倒を見てあげる”という義理の約束をした。

地方（北海道、東北）では礼金の習慣がないのは、地方内で引っ越しても普通の距離は“心配する”ほど大きくないから、とも思える。

現状

今の日本には、新幹線・飛行機・電話で田舎と大都会の距離が小さくなり、大家の面倒は必要なくなってきた。にもかかわらず礼金を求めるのはほとんどの賃貸契約で一般的になり、別料金として求められている。東京23区なら、賃料の2、3か月分の礼金が標準である。

ほとんどの人は礼金は保証金と並び、“仕方がない”別料金としてみる。

当然なことで、公団地の賃貸には一切礼金が取られない。住宅金融公庫の融資を受けて建築された物件も礼金を取ることを禁じられている。

合法性の議論

日本の借地借家法によると、賃貸契約を満たすのに、賃貸人が賃貸物を渡し、借家人が賃料を（定期的に）渡すことだけで済む。別料金なら、賃貸以外のサービスや物にしか求められない。往時は大家の面倒を見てくれる約束がその「別サービス」として見られただろうが、現在ではその約束もなくなったし、ほとんどの場合は礼金は違法的に求められているという意見が多い。その立場に立つと、賃貸契約の締結の際に礼金を断ることも理論的に可能である。ただし、実際的にそう行おうとすると、不動産業者や賃貸人が締結を取り下げるケースも存在する。それは一般の商取引同様、両者の意図がかみ合わなかったことによる不成立というごく自然的現象である。

契約を締結してから、裁判で礼金の返金を訴えることも考えられるが、礼金は現在の法体制においては敷金と比較して慣習として判断される側面が大きく、あくまで「契約自由の原則」に則り両者合意の上で締結したものについて、後から異議を述べるのは信義に悖るとされる。

ただし、驚くべきことには現在まで日本のどこにも一回もそのような訴訟はない。敷金は、本来借主に債務不履行がない限り返還されるべき金額であるにもかかわらず、貸主や管理会社が説明不十分のまま、補修費などの名目で一部もしくは全額の返還を拒絶する不透明性に問題がある。一方礼金は、最初から貸主への「謝礼」としての意味合いで支払われることから、性質が明確であり「納得いかなければはじめから借りなければよい」と判断されるケースが多い故と考えられる。もっとも、消費者契約法とのかねあいでは見解が分かれるといわれる。

敷引特約については、災害により家屋が滅失したことにより賃貸借契約が終了した場合に適用を否定した最高裁判例（最一小判平成10年9月3日民集 52巻6号1467頁）があるほか、下級審では消費者契約法により無効であるとした事例がある（例として、神戸地判平成17年7月14日判例時報1901 号87頁は、敷引特約は関西地区における慣行であるが「信義則に違反して賃借人の利益を一方的に害するものと認められる」と述べ、消費者契約法10条により無効である旨判示した）。

礼金が賃貸借契約成立時に支払われる金銭であるのに対し、更新料は契約更新時に支払われる金銭である。賃貸人は賃借人が入れ替われば礼金を受け取ることができるから、更新料は賃貸人交代がないことの埋め合わせの役割を果たすともいえる。しかし借地借家法・消費者契約法に照らしてその支払義務には礼金の場合よりも一層疑問が多いところであり、支払義務を否定する数多くの裁判例が存在する。

海外

世界の国のどこにも、礼金のような家賃の別料金がない。特に日本が民法を法ったドイツにもそういうことはない。ただし、非常に人気のある家の場合は内緒で賃貸人に現金を差し出す習慣はあちらこちらにある。ただし、それは両方が違法だと知った上で行われるのであって、活字の契約の対象とならない。

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リース（英 wreath）は花や葉などで作られた装飾用の輪。特に室内の壁やドアに飾られる装飾物として使われる。果物で作られる場合もある。特にクリスマスに飾られる「クリスマス・リース」がその代表例である。テーブルに置かれる場合もある。また冠や髪飾りのように身につける場合もある。

リースはローマ帝国の時代のローマ人によって祭事の際の冠として身につけられた。リースは主に女性に使われ、男性は冠を使用した。威信の象徴であり、往々にして手作りされた。花や枝、つる、月桂樹の葉などで作られ、結婚式など特別な行事の際によく使われた。

ローマ時代

葬儀用のリースは古代ローマ人の慣習だった。石棺によく見られる。

キリスト教

リースは常緑樹の小枝で作られることが多く、「クリスマス・リース」としては松ぼっくりや赤いリボン結びで飾られることが多い。キリスト教の家庭や教会では、クリスマスまでの数日のためにろうそく4、5本を使用した「アドベント・リース」が飾られることがある。

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ラティスフェンス（lattice fence）とは、DIY等で使われる、木製の柵であり、家庭のガーデニングでよく使われるアイテムである。

1990年代後半のガーデニングブームで知られるようになった。

『ラティス』と略して呼ぶことが多い。

本来は名前が著すように柵であり、主にウッドデッキ等の柵として使われていた。しかしながら、ガーデニングブームになり、日本特有の土地の狭い家や団地など集合住宅等のベランダに取り付け、壁掛けプランターの壁掛けアイテムとして使われるようになった。

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欄間（らんま）とは、天井板と鴨居の間の空間のこと（障子や襖と天井までの空間）。明かり取りや換気などに用いられるスペースである。古くは平安時代の絵巻物にも原型が見られる。ここに格子や障子、透かし彫りの板をはめて装飾を施したことから、転じて装飾板自体も欄間と呼ばれる。花鳥風月といった題材を彫刻で施したもののは、大黒柱と並び建物の品格を表すことから、凝った技法のものは寺院や在来軸組工法の高級木造住宅に欠くことができない。このため生産地は、城下町や門前町として発展した、仏具の生産地に多い。

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寮（りょう、dormitory）は、人がそこで寝食を営むことが出来る居場所。居住の場所。学生寮、社員寮、職員寮をはじめとして、社会福祉の観点からの母子寮、その他救護施設にも寮という呼称を持つものが多い。英語表記の語源は、丸天井の小部屋で、修道院の個室などを言ったものである。

概ね、トイレ・浴場は共同の設置が多い。食事も食堂で朝晩といった具合に提供される。そうでない場合は、各部屋ごとにバストイレ付き、自炊が可能である。前者の場合は、賄い人がついて維持管理にあたる。寮費は、市中の不動産仲介業者を通して借りた部屋やアパートよりも、格安に設定されている。

企業によっては、従業員の居住場所として寮を提供するところがある。未婚で一定年齢以下の従業員を対象にし、「独身寮」と呼ばれる物が設置される場合が多いが、これに準じて単身赴任者を対象とした「単身赴任寮」が設置されている場合も多く、職制上位者向けを中心に休日に家族を呼び寄せる事が可能な構造となっている場合もある。また、独身寮に単身赴任者を居住させる場合もある。こちらの場合、年齢制限は単身赴任者には適応されないのが一般的である。

寮の設置方法については、当該企業がその敷地内に設置しているものと、民間の不動産会社を通じて借り入れるものがある。そして前者の場合は賄い人により設備の維持管理が行われ食事も支給されるところが少なくないが、後者の場合は賄い人がつかないため、設備の維持（主に修理）に関して企業を通じて交渉する以外、従業員が独自で対応するなど、賃貸契約・設備保守に伴う費用負担以外（光熱費・電話の契約など）は従業員自身で行う。この場合、賃貸料は企業・従業員の折半（給与から差し引く）とする場合が多い。前者の例は近年減少傾向にあり、また残っている場合に置いても、設備の維持管理が外部委託される例が増えている。給食サービスなどは社員食堂の営業時間変更で対応される等の事例ある。

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ルームシェア (roomshare) とは、住宅への居住形態の一つ。ひとつの住宅に親族関係や恋愛関係にない他人同士が、共同して居住することを指す。

日本語では形態を問わず「ルームシェア」と呼ぶのが一般的である。

マンションの一室や戸建て住宅を確保し、各部屋を各居住者のプライベートルーム（寝室など）とし、台所や茶の間は共有スペースとして利用する形態が典型的である。

目的として

* 家賃・光熱費などの住居費の節約のため
* 安全上の利点（同居人がいると安心、など）のため
* 異文化交流、語学学習のため

が挙げられる。

日本では住宅の賃貸契約において居住者を限定することがほとんどで、たとえ出産などによるものであっても無届けで居住者が増えた場合は賃貸契約違反とされることがある。また賃貸物件の所有者が親族ではない他人同士の共同入居（同棲を含む）を好まないことが多いため、海外に比べルームシェアはそれほど盛んではない。

入居時に代表責任者を決めること、特定の者だけを居住させること、居住者全員にそれぞれ連帯保証人を付けることなどを条件に入居が可能となる場合が多いが、いずれにせよ貸主次第である。築年数が経っているなど通常では借り手の付きにくい物件が消去法的にルームシェアに貸し出される傾向がある。また、都市再生機構でもハウスシェアリング制度を導入している。

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ルーバー（Louver）とは、羽板（はいた）と呼ばれる細長い板を平行に組んで板状にし、取り付けたもの。羽板の方向は使用箇所により縦のものも横のものもある。ルーバーの断面を見ると、カタカナのミの字状になっており、正面からでは向こう側が見えないが、視点をずらすことにより向こう側が見えるようになる。

羽板の取付角度によって、風・雨・光・埃・人の目線などを、選択的に遮断したり透過したりすることができるため、さまざまな箇所で用いられる。

壁や天井の開口部に取り付けられる際、ルーバーが開閉できる場合は鎧戸、はめ殺しになっている場合は「ガラリ」と呼ばれる。

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ログハウスとは、丸太を使った建築物を指すが、一般的に水平方向に井桁のように組み合わせて建てた建物を指す。スカンジナビアの伝統的な構法。ログハウスという言葉は和製英語であり、英語ではLog CabinまたはLog Homeと呼ぶ。 “ログ”とは丸太の意である。

丸太を組み合わせて壁を構成したもののほか、 丸太ではなく角材（角ログ）を使用するもの、 丸太は柱や梁にのみ使用して壁には漆喰などを使用するものなどもログハウスとして扱われている。 日本古来の校倉造の正倉院は断面が三角形の木材を組み上げて作られていて、 これなどもログハウスと見なせる。

ログハウスの特徴として、湿度の調整がとても優れており、また木の断熱性の高さから夏は涼しくて冬は温かいということが挙げられる。また、コンクリートなどに比べて感触が良く、木の温もりを感じることができるなどの特徴もある。

17〜18世紀には北アメリカに伝搬し、西部開拓の象徴として広まった。日本には、1970年後期に導入されている。

ログハウスによく使われる樹種としては、ウェスタン・レッドシーダー、ダグラスファー、スプルース、フィンランドパインなどが代表的である。

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ラーメン (Rahmen) とは、構造形式のひとつで、主に長方形に組まれた骨組み(部材)の各接合箇所を剛接合したものを言う。ドイツ語で『額縁』の意。主として建築・土木構造の分野で用いられる言葉であり、柱が梁と剛接合している構造を、ラーメン構造という。発音が同じではあるが、食品のラーメンとは異なる。

各所が剛接合されているため、外力により部材に発生した曲げモーメントは、接合部材に伝達しながら下部構造まで達する。比較すべき構造概念として、各部材の接合箇所がピン接合されたトラス、部材を線ではなく面ととらえる壁式構造、曲げモーメントを圧縮力に変換するアーチ構造等が挙げられる。

ラーメン構造は、近代建築における最も一般的な構造形式であり、構造材別に見ると、鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の建築物の多くに採用されている。ラーメン構造が現在のように一般的な形式となったのは、建築史的視点から見ると、ごく最近、20世紀に入ってからのことであり、ラーメン構造の普及は上記に挙げた建築材料、すなわち鉄とコンクリートの普及と切っても切れない関係にある。 歴史的な蓄積も多く、信頼性が非常に高い。事務所ビルや中層集合住宅などには柱間を6 - 8mにしたものがもっともコスト効率のよいものとされ、経済スパンとも呼ばれている。

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