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採石権（さいせきけん）とは、日本において、他人の土地において岩石や砂利などを採取する権利のことである（採石法4条1項）。
採石権は物権とみなされており、地上権に関する規定（民法269条の2の地下又は空中を目的とする地上権の規定を除く）が準用されている（採石法4条3項）。採石権は登記ができ（不動産登記法3条9号）、登記をすれば第三者に対抗することができる（民法177条）。
採石権に関する登記は当事者の契約等に基づく場合のほか、経済産業局長の決定（採石法12条・19条1項）に基づいて申請することができる（採石法31条1項）。
採石権の設定契約では、存続期間を必ず定めなければならない（採石法5条1項）。存続期間は20年以内でなければならず、20年より長い期間を定めても20年に短縮される（採石法5条2項）。
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サブリースとは又貸し、転貸のことである。特に不動産賃貸に関して用いられることが多い。
サブリース業者を利用する利用者にとっては、直接リースを受ける場合と比べて単位当たりのコストは高くなる場合もあるが、一方で高額な商品を大量に購入することなく利用できるメリットがある。これはサブリース業者が一括賃借、小口賃貸を行う形になるためである。
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土地上に建物等定着物のない土地をいう（塀など土地の付属物がある場合もある）。なお不動産鑑定評価基準では、さらに「使用収益を制約する権利（注−賃借権など）の付着していない宅地」という要件が加わる。
宅地の場合、一般的に、建物等と一体で効用を発揮するものであり、更地の収益性の査定は、土地上に最有効使用の建物を建設することを想定する。
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地上げ屋（じあげや）とは、強引な手法による不動産の売買を生業とする人や企業のこと。
「地上げ」とは
都市における土地は、細切れの状態よりも街区単位でまとまっている方が大規模な建築物が建てられ、面積あたりの利用価値が高くなる。そのため細切れの状態で強引に土地を買い漁り、街区単位でまとまった段階で転売すれば膨大な利益を上げることができる。これが地上げ屋の収益源となる。
土地の整理分合をして公共用地を生み出し、なおかつ地区全体の土地の価値を高めるという点では、土地区画整理事業や市街地再開発事業などの都市計画事業（面整備）は公的な地上げ行為と言えよう。
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敷金（しききん）は、法律用語で、不動産特に家屋の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。権利金と異なって、賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がない限り返還される。ただし、関西地方以西の西日本では権利金（礼金）の性質を持ち、一部（多くは賃料の1ヶ月分）が返還されないことが多い。これを敷引と呼ぶ。
承継
賃貸借期間中に賃貸人が交代したとき、敷金に関する権利義務は新賃貸人に承継されるか。
目的物の譲渡による場合 - 承継される。借地借家法により借家権を新所有者に対抗できるため（最判昭和44年7月17日民集23巻8号1610頁）。
賃貸借に優先する抵当権の実行としての競売による場合 - 承継されない。借家権を対抗できないため。なお6か月間の明渡猶予制度（民法395条）に留意する。
平成15年の民法改正（平15法134）により短期賃貸借制度が廃止され、上記の通りとなった。本改正により創設された抵当権者の同意登記制度（民法387条）を利用することにより、抵当権設定登記後の不動産の賃貸借についても対抗力を付与することが可能となる。
賃借人の原状回復義務との関係
冒頭に記載の通り敷金は賃貸借終了時に返還されるべきものであるが、しばしば、賃借人が賃借物件の補修費用を負担すべきであるなどとして賃貸人が敷金の全部または一部を返還しないことがある。
このような事例において、最高裁は （最二小判平成17年12月16日判例時報1921号61頁） は、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものであるとした上で、通常損耗を賃借人の負担とする特約について成立要件を厳しく設定し、未返還分の敷金を返還することを命じている。
なお、下級審で消費者契約法により同様の特約の成立を否定した事例も存在する（国民生活センターによる解説）。
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地震PML（じしんPML）とは、地震による予想最大損失額（PML = Probability of Maximum Loss）のこと。
定義は、建物の使用期間中で予想される最大規模の地震（再現期間475年相当＝50年間で10％を超える確率）に対して予想される最大の物的損失額（90％非超過確率といいます）の、再調達費に対する割合をいう。ただし、これは広く使用されている定義ではなく、今のところ、地震PMLに統一された明確な定義は無い。
歴史
PMLという概念は、もともと火災保険の保険料などを考える資料としてアメリカで生まれた。地震や火災以外の各種損害にも同じ概念が存在する。
地震の分野にPMLの概念が入ってきたころは、最も大きな被害をもたらす揺れを想定して耐震設計に役立てるというものだった。1960年代後半に入り、地震の発生確率を加味した算出方法の開発が始まり、1970年代には確率論的な被害算出方法の開発が始まった。1980年代には保険の分野に地震PMLの概念が入り、最大想定地震（再現期間475年の地震、MCE = Maximum Credible Earthquake）が定義された。
現在、日本の保険業界では、企業が関わるものやリスク管理などにおいて広く利用されている。建設業界では、不動産の証券化に際して、不動産の将来収益の予測を考える指標として、不動産業で多用されている。投資リスクを小さくするために、この地震PMLの値が一定以上の場合には地震保険を付保することや、投資対象から除外するなどの投資基準が設けられていることが多い。
不動産投資判断には重要な位置を占めているものであるが、一方で、この地震PMLの計算方法は各社独自のものが開発され、標準的な算定方法がないことが一部で問題となっている。
具体例
現時点で新築すると100億円かかる建物があったと仮定すると、その建物の存在する地点に対して予想される最大規模の地震が起きたときにその建物の補修に必要な費用が最大10億円かかると予想されるときには、その建物の地震PMLは10％（最大損失額10億円÷100億円）となる。
計算方法
建築物の築年、構造、用途を設計図書と実地調査により調べ、また過去起きた地震の震度、震源の深さ、地盤、断層の位置を調査した上で独自の計算方法に基づき算出する。不動産購入に必須な調査とされることもあることから、ゼネコンや大手設計事務所が数十万円〜数百万円で行うことが多い。 一方で、GIS技術の進歩により、簡易ではあるものの地図上で場所を指定し、簡単な建物属性を入力するだけで即座に地震PML値の算定を行い、数千円（下記サービスは6,300円で全国に対応）でレポートまで作成してくれるWebサービスもある。
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地震保険（じしんほけん）とは、損害保険の一種で地震による災害で発生した損失を補償する保険。
なお、火災保険では地震で発生した火災は補償されない。日本では1995年（平成7年）の阪神・淡路大震災以降加入の動きが広まった。
歴史
火災保険約款では、通常地震・噴火・津波によって生じた火災による損害を免責事由としているため、1923年（大正12年）9月1日の関東大震災や1964年（昭和39年）6月16日の新潟地震の場合などで、火災保険は罹災者救済策として役立たなかった。そこで地震保険の創設に対する社会的要望が高まり、1966年（昭和41年）から地震保険に関する法律と地震再保険特別会計法が施行されることなり、地震保険が実現した。
保険の内容
「地震保険」は、被災者の生活の安定を目的とする保険であるため、保険の対象は住宅及び生活用動産に限られ、保険事故は地震･噴火またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没・流出による全損・半損・一部損である。また、損害保険会社の利潤は保険料には一切含まれていない。この保険は、独立の保険ではなく、火災保険（住宅総合保険、店舗総合保険など）の契約に付帯する形（オプション）になっている。但し付帯を原則とするため、付帯を希望しないときには確認欄への押印が必要である。地震損害の巨大性に対処するため、政府が再保険することとなっており、保険金の支払いの確実を担保している。火災保険（主契約）の保険金額の30〜50％に相当する範囲内で保険金額を設定することになるが、建物5,000万円、家財 1,000万円が上限となっている。保険料は、所在地（都道府県）と建物の構造により異なる。所在地は、地震の危険度により都道府県別に1等地〜4等地までの4つに区分されており（4等地は、東京都・神奈川県・静岡県）、建物の構造は、木造か非木造かの2つに区分されている。また、築年数や耐震等級などの割引制度もある。なお、1回の地震について支払われる保険金の総額の限度が地震保険法施行令で定められており（2005年4月1日時点では5兆円）、支払うべき保険金の総額がその限度額を超える場合には、これに応じて保険金が削減される（関東大震災クラスの地震が発生しても全額支払可能と想定されている）。また、損害保険会社の経営が破綻した場合に契約者保護を行う「損害保険契約者保護機構」でも、地震保険は100％補償されることになっている。
保険料
地震保険の保険料率は、損害保険料率算出機構の届出に基づき金融庁が基準を設定し、保険会社各社がその基準に基づき別に保険料を設定する仕組みとなっている。地震保険創設時には地震の発生状況や頻度、活断層など当時のデータで算出した地震の発生確率によって47都道府県を4つの段階に区分し、保険料率の基準を定めた。しかし、その後の地震の発生や活断層の調査結果などを考慮して、2006年にはそれが改正された。また加入促進のため、地震保険料の所得控除の制度が2007年度より導入される。
問題点
万が一の備えとして重要な保険の一つではあるが、他の保険に比べると加入の伸び悩み傾向は否めない。
火災保険とセットでなければ加入できないことが、加入をためらわせていることもある。また、火災保険とセットであるにもかかわらず、地震保険を受け取るときに同時に火災保険を受け取ることはできない。
今後、火災保険とセットでなければ加入できないという条件を撤廃させることにより、「火災保険はＡ社、地震保険はＢ社」といった柔軟な保険会社選びができるようになれば、地震保険加入の増加に弾みがつくと考えられる。
また、火災が地震を原因にして発生したのかそうでないのかの線引きが裁判に発展することがある。阪神大震災では、最初の揺れから半日たった夕方に発生した火災をもとに火災保険を受け取ろうとした被災者が、地震保険が未加入であることを理由に断られ、保険会社を相手取って訴訟を起こした。被災者の敗訴に終わったが、火災保険と地震保険のどちらが適用になるかの判断が困難である事例を示すことになった。
また、２００６年度の等地区分見直しによって、一本の都府県境を挟んで等地区分が２等級違うという異常事態が関西から信越地方まで見られるようになり、問題になっている。従前の例では、２等地である山梨県と、４等地である静岡県・神奈川県・東京都との都県境のみで見られた事象であったが、見直しにより、大阪府と和歌山県の府県境から始まって、長野県・静岡県の県境に到るまで見られるようになっている。所により、地質的にはまったく同質の地盤の上に建つ、数１０メートル離れた同じ構造の家屋の保険料が、間に県境があるばかりに、年額で数万円も相違することになるという不条理が見られるのである。このため、これらの府県境において等地区分の低い側で、リスクとかけ離れた不当に高い料率の保険料を支払う事を忌避して、地震保険の更新拒否や、加入拒否が大量におきる事が懸念されている。
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事前通知制度（じぜんつうちせいど）とは、不動産登記を申請するにあたり、登記識別情報又は登記済証を提供・提出すべきなのに、正当な理由があって提供・提出できない場合に、登記官が登記義務者の真実性を確認する制度である。事前通知以外にも資格者代理人による本人確認制度と公証人による本人確認制度があり、本稿で触れる。
略語など
説明の便宜上、以下の通り略語を用いる。
不動産登記準則
不動産登記事務取扱手続準則（平成17年2月25日民二456号通達）
平成16年6月18日法律第123号不動産登記法附則6条3項により、オンライン未指定庁においては登記識別情報は登記済証と読み替えられ、同7条によりオンライン指定庁において登記済証が提出されたときは登記識別情報が提出されたものとみなされる。従って本稿では特記がない限り、登記識別情報とあれば登記済証を含むものとする。
正当な理由
本節においては登記識別情報と登記済証を分けて説明する。
オンライン指定庁
不動産登記法22条ただし書と不動産登記準則42条1項各号に規定があり、1.不通知、2.失効、3.失念、4.その他である。
不通知とは、不動産登記法21条ただし書の規定に基づき、申請人があらかじめ登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をしたため、当初より通知されていない場合である。失効については失効制度を参照。その他の場合とは、登記済証を所持しているが、電子申請により申請を行う場合（平成17年2月25日民二457号通達第1-3(2)）などである。
オンライン未指定庁
条文に明記されているものとして、既述規定によって読み替えられた不動産登記法21条ただし書の規定に基づき、申請人があらかじめ登記済証の交付を希望しない旨の申出をしたため、当初より交付されていない場合がある。
その他の場合として、滅失、紛失、登記済証を現に所持していない場合がある（平成17年2月25日民二457号通達第1-3(1)イ・ウ）。現に所持していない理由としては、不動産が共有であり、他の共有者が登記済証を所持していて引渡しを拒んでいるためなどが挙げられる。
申請情報
登記識別情報を提供できない理由は、申請情報の内容とされている（不動産登記令3条12号）。登記済証についても、平成16年12月1日政令第379号附則2条2項によって読み替えられた不動産登記令3条12号の規定に基づき、登記済証を提出できない理由は、申請情報の内容とされている。
事前通知制度
概要
不動産登記法22条により登記識別情報を提供して登記申請をすべき場合なのに、不動産登記法22条ただし書の正当な理由があって提出されなかった場合、原則として、登記義務者（不動産登記令8条1項に定める場合にあっては登記名義人。以下本稿において同じ。）に対して、当該申請があった旨及び当該申請の内容が真実であると考える場合には一定の期間内（後述）にその旨の申出をすべき旨を通知しなければならない（不動産登記法23条1項前段）。
方法
具体例
登記申請が書面申請であろうと電子申請であろうと書面を送付してする（不動産登記規則70条1項）。具体的には、事前通知書による（不動産登記準則43条1項、同別記第55号様式）。事前通知書の送付の方法は、以下のように分類される。
* 登記義務者が自然人である場合又は法人である場合において当該法人の代表者の住所にあてて送付するときは、本人限定受取郵便又はこれに準ずる方法（不動産登記規則70条1項1号）。
* 登記義務者が法人である場合において当該法人の主たる事務所にあてて送付するときは、書留郵便又は信書便の役務であって、信書便事業者において引受け及び配達の記録を行うもの（不動産登記規則70条1項2号）。
* 登記義務者が日本国外に住所を有する場合、不動産登記規則70条1項2号のもの又はこれら準ずる方法（不動産登記規則70条1項3号）。
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質権（しちけん）は、担保物権の一類型であり、民法に規定のある典型担保物権（第342条）。債権の担保として債務者または第三者から受け取った物（質物：不動産でも動産でもよい）を占有し、その物については他の債権者を差し置いて優先的に弁済を受けることができる。つまり、弁済しなければ債務者は当該物の所有権を失う。この心理的圧迫によって弁済を強制することを留置的効力という。また、質物を競売して換価し、その競売代金から優先弁済を受けることができ、これを優先弁済権という。目的としては抵当権と共通する。しかし、占有の移転が要件となる点で抵当権と異なる。
質権の種類
* 動産質権
動産に設定できる典型担保物権はこの質権のみであるが、実務的要請に応えきれず、譲渡担保などの非典型担保物権が生み出されている。
動産質権の対抗要件は占有の継続である（第352条）。
* 不動産質権
質権者は、使用・収益が認められる（第356条）。
存続期間は、10年を超えることが出来ない（第360条）。
不動産質権の対抗要件は登記である（第361条）。
* 権利質
有体物ではない財産権（たとえば著作権、特許権などの知的財産権、債権）の上にも質権を設定することができる（第362条1項）。
権利質においては債権質権者が自己の名において債務者に履行を請求できるというメリットがある（第366条）。取り立てた債権が金銭債権であれば、そのまま自己の債権の弁済に充当することもできる。
実務上、最も多く利用されるのは、建物に抵当権の設定を受けるときに、抵当権者がその建物に付された火災保険の保険金請求権に債権質を設定を受け、抵当権の目的たる建物が滅失しても、火災保険の保険金から優先弁済を受けるというケースである。
対抗要件
権利質の対抗要件は債権の種類によって異なる。
指名債権については債権譲渡と同様に、債務者対抗要件は第三債務者（質権の目的たる債権の債務者）への通知または第三債務者の承諾であり、第三者対抗要件は確定日付ある証書による第三債務者への通知または第三債務者の承諾である（第364条）。この他、法人の有する債権については、動産及び債権の譲渡の対抗要件に関する民法の特例等に関する法律(動産債権譲渡特例法)による登記により、対抗要件を備えることもできる。
指図証券については裏書である（第365条）。ただし、手形、小切手、倉庫証券、船荷証券等の有価証券については、裏書は効力要件である。
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司法書士（しほうしょし）とは、司法書士法に基づき他人の依頼を受けて登記又は供託に関する手続きの代理及び裁判所・検察庁・法務局又は地方法務局に提出する書類の作成等の法律事務を業とする国家資格者またはその資格制度である。さらに法務大臣が実施する簡裁訴訟代理能力認定考査で認定を受けた司法書士（認定司法書士）はこれらの業務のほかに簡易裁判所における訴訟代理及び紛争の目的の価額が裁判所法第33条第1項第1号に定める額（140万円）を超えないものについて相談に応じ、又は裁判外の和解について代理すること等の法律事務も業とする。
欧米諸国と異なり、「Lawyer」の業務が細分化されている日本において、司法書士などの隣接法律専門職を表す英訳語の選択は難しい。日本司法書士会連合会はその英語表記を「The Japan Federation of Solicitor Associations」としていることから、日本司法書士会連合会の採用する司法書士の英訳語は「Solicitor（事務弁護士）」であると考えられる。平成１９年に公表された内閣官房による「出入国管理難民認定法省令」の翻訳によると、司法書士は「Judicial scrivener」（司法代書人）と訳されている。また、韓国では司法書士と類似した業務を行う国家資格者を法務士 (법무사) という。
司法書士又は司法書士法人の業務
その業務内容は、司法書士法第3条及び第29条に規定されている。
司法書士法第3条第1項
司法書士は、この法律の定めるところにより、他人の依頼を受けて、次に掲げる事務を行うことを業とする。
1.登記又は供託に関する手続について代理すること。
2.法務局又は地方法務局に提出し、又は提供する書類又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第4号において同じ。）を作成すること。ただし、同号に掲げる事務を除く。
3.法務局又は地方法務局の長に対する登記又は供託に関する審査請求の手続について代理すること。
4.裁判所若しくは検察庁に提出する書類又は筆界特定の手続（不動産登記法第6章第2節の規定による筆界特定の手続又は筆界特定の申請の却下に関する審査請求の手続をいう。第八号において同じ。）において法務局若しくは地方法務局に提出し若しくは提供する書類若しくは電磁的記録を作成すること。
5.前各号の事務について相談に応ずること。
6.簡易裁判所における次に掲げる手続について代理すること。ただし、上訴の提起（自ら代理人として手続に関与している事件の判決、決定又は命令に係るものを除く。）、再審及び強制執行に関する事項（ホに掲げる手続を除く。）については、代理することができない。
7.民事に関する紛争（簡易裁判所における民事訴訟法の規定による訴訟手続の対象となるものに限る。）であつて紛争の目的の価額が裁判所法第33条第1項第1号に定める額を超えないものについて、相談に応じ、又は裁判外の和解について代理すること。
8.筆界特定の手続であつて対象土地（不動産登記法第123条第3号に規定する対象土地をいう。）の価額として法務省令で定める方法により算定される額の合計額の2分の 1に相当する額に筆界特定によつて通常得られることとなる利益の割合として法務省令で定める割合を乗じて得た額が裁判所法第33条第1項第1号に定める額を超えないものについて、相談に応じ、又は代理すること。
司法書士法第29条第1項
司法書士法人は、第3条第1項第1号から第5号までに規定する業務を行うほか、定款で定めるところにより、次に掲げる業務を行うことができる。
1.司法書士法施行規則第31条の司法書士法人の業務の範囲に関する規定から�‥�事者その他関係人の依頼又は官公署の委嘱により、管財人、管理人その他これらに類する地位に就き、他人の事業の経営、他人の財産の管理若しくは処分を行う業務又はこれらの業務を行う者を代理し、若しくは補助する業務��当事者その他関係人の依頼又は官公署の委嘱により、後見人、保佐人、補助人、監督委員その他これらに類する地位に就き、他人の法律行為について、代理、同意若しくは取消しを行う業務又はこれらの業務を行う者を監督する業務も司法書士業務とされている。
2.簡裁訴訟代理等関係業務
* 昭和39年9月15日法務省民事局長回答は「司法書士は、法の示すとおり他人の嘱託を受けて、その者が裁判所、検察庁、法務局及び地方法務局に提出する書類を代わって作成することを業とする者であって、これらの官庁に提出する訴状、告訴状、登記申請書等の作成は勿論これらに添付を必要とする書類(例えば売買契約書、各種契約書、証拠写の作成、住所、氏名、租税、公課の証明願、戸籍謄本交付請求書等)の作成は司法書士の業務範囲に属する」とし、上記業務の付随業務として添付書類等の作成も行えるとしている。
* 近年注目を集めている成年後見制度について、司法書士による団体である社団法人成年後見センター・リーガルサポートは積極的な取り組みを行い、制度発足時より制度推進に大きな役割を果たしている。社団法人成年後見センター・リーガルサポートは一定の要件を充たした会員（司法書士）を全国の家庭裁判所に後見人候補者名簿として提出しており、法定後見人として選任され業務を行っている司法書士も多数いる（2005年の最高裁判所事務総局家庭局編成年後見事件の概況によれば、家族・親族が77.4％であり、残余は第三者後見人である。第三者後見人の内訳は司法書士が8.2％、弁護士が7.7％、社会福祉士3.3％、法人が後見人に選任される法人後見は1.0％、友人・知人名義が0.5％、その他1.9％となっている）。
簡易裁判所訴訟代理関係業務の認定
法務省令で定める法人が実施する研修であって法務大臣が指定するものの課程を修了し、さらに法務大臣が実施する簡裁訴訟代理能力認定考査で認定を受けた司法書士は第3条第1項第6号から第8号及び第29条第1項第2号の業務を行うことができる。なお、この認定を受けた司法書士を認定司法書士と呼ぶことがある。
業務制限
司法書士は登記に付随する添付書類の作成も行えるが、定款の代理作成は司法書士の付随業務に当たらないとの通達がある。また、司法書士による定款の代理作成は、司法書士業務に当たらない旨テイハン社の登記研究平成１８年２月号に掲載されている。
* 第3条第1項各号の業務であっても、他の法律により制限されている場合は司法書士はその業務を行うことができない。これは、他の規程で司法書士は司法書士業務以外を行えないと規定されていたため、当初は弁護士法、土地家屋調査士法のみを予定した規定であった（学説には海事代理士法（船舶登記等）もここに該当するとするものがある）が、行政書士法等に抵触する場合も当然に行えない趣旨である。登記研究によれば、司法書士が船舶登記に付随して船舶の登録申請を業とすることは業務の範囲を超える、とする。この見解においては、前提として司法書士の船舶登記を認めていると思われる。
* 簡易裁判所での手続きであっても民事訴訟法の規定による手続ではないもの（例えば刑事訴訟法や非訟事件手続法の規定による手続）については代理することできない。ただし書類作成については本来業務として行える（司法書士法第3条第1項第4号）。
司法書士資格の取得
司法書士になるには2つのルートがある。
司法書士試験
ひとつめのルートは、法務省が実施する司法書士試験に合格することである。司法書士試験は、まず「筆記試験」が実施され、次に筆記試験に合格した者を対象にした「口述試験」が実施される。
筆記試験は、毎年、7月の第1週（又は第2週）の日曜日に各法務局管轄の受験地で行われている。
午前の部は、多肢択一式35問を2時間で解答する。科目は、憲法、民法、商法（会社法その他の商法分野の法令を含む）、刑法から出題される。
午後の部は、多肢択一式35問と記述式2問を3時間で解答する。科目は、択一では供託法、民事訴訟法、民事執行法、民事保全法、司法書士法、不動産登記法、商業登記法から出題され、記述式では不動産登記、商業登記から出題される。
これら11科目が試験科目であり、民法、不動産登記法、商法、商業登記法はまとめて主要四科目と呼ばれ、出題数の大半を占めている。
口述試験は、毎年、10月中旬頃に実施される。試験科目は、筆記試験と同一の範囲からの出題となっている。
難易度は高く、生半可な学習では合格を望めない。しかし、司法試験ほどの深い理解が求められるわけではなく、幅広く知識を暗記することが要求されているといえる。もっとも、登記法科目については、登記申請手続きに関する全般的な知識が問われることから、実体法（民法・会社法等）及び各登記法の深い理解が必要となる。
司法書士試験の合格率は、ここ数年平均2.8％前後で推移している。
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借地借家法（しゃくちしゃっかほう、しゃくちしゃくやほう：平成3年10月4日法律第90号）は、建物の所有を目的とする地上権・土地賃貸借（借地契約）と、建物の賃貸借（借家契約）について定めた特別法である。借地借家法の成立により、建物保護ニ関スル法律（明治42年5月1日法律第40号、建物保護法）・借地法（大正10年4月8日法律第49号）・借家法（大正10年4月8日法律第50号）は廃止された。
立法趣旨
借地借家法は、土地や建物の賃貸借契約における借主（借地人、借家人、店子）を保護する目的で制定された民法の特別法である。これらの賃貸借契約についての規定は民法典にも存在する。しかし民法典の規定は自由主義思想を背景に、当事者の個性を重視せず、抽象的にしか把握しない。そのため、契約当事者には形式的な平等しか保障されていないといえる。ところが現実の賃貸借契約においては多くの場合、貸主（大家）と借主（店子、借家人）との力関係には差がある。そのため、両当事者の実質的な平等を保障し、一般に弱い立場に置かれがちである借主の保護を図ったのが借地借家法である。
もっとも、こうした趣旨は借地法、借家法及び建物保護法から引き継いだものであり、本法によって初めて取り入れられたものではない。本法はそれら借地人や借家人を保護する目的で制定された3法を統合したものである。なお、農地の賃貸借契約については農地法により借地人の保護が図られている。
旧法との関係
借地借家法は、不動産の賃貸借契約における賃借人を保護する目的で制定された3つの法律（借地法、借家法及び建物保護法）を統合したものである。しかし、本法の施行後もそれらの法律が意味を失ったわけではない。
すなわち、原則としては、借地借家法は1992年（平成4年）8月1日の施行前に生じた事項にも適用されるが（附則4条本文）、施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては従前の例により（附則6条）、施行前にされた建物賃貸借契約の更新拒絶通知及び解約申入れに関しては従前の例による（附則12条）など、一部の事項については旧借地法・旧借家法が適用される（施行後に更新された場合も旧借地法・旧借家法が適用され続ける）。
このような措置がとられた理由は、主に法制定当時の野党から、借地借家法が借主にとって不利益を及ぼすのではないかという懸念が示されたためである。
内容
借地借家法は、民法に規定された賃貸借契約の原則を現代社会の実状に合わせて修正している。まず、借地人及び借家人が土地建物の新所有者に対して比較的容易に自己の権利を対抗できるようにした。また、借地・借家契約について、その期間をできるだけ長く設定し、かつ契約更新を強制して契約が容易には終了できないようにした。そして、借地に関しては、借地権の譲渡や転貸をする際に本来必要な地主の承諾を得なくても代わりに裁判所の許可を得ればよいとされた。さらにこれら借地借家法の規定は、借家人に不利な特約をしてその内容を変更してはならないという片面的強行規定という方法がとられている（逆に、借家人に有利な特約は許される）。
以上は土地建物の賃借人にとって有利な規定であるが、そうでないものも本法には含まれる。それが定期借地権・定期借家権である（後述）。
適用範囲
借地
借地借家法は、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権を、借地権と定義して、これを適用対象としている（1条、2条1号。以下本稿で建物所有目的の地上権設定契約又は土地賃貸借契約を「借地契約」といい、借地権者、すなわち借主を「借地人」という）。
本法は、借地人の生活・営業を保護するものであるから、ここにいう「建物」には、橋梁、広告塔、電柱、ガソリンスタンド等は含まれない。
ただし、一時使用目的の借地権には、存続期間、契約更新等に関する本法の規定は適用されない（25条）。 ここでいう一時使用とは、期間の長短ではなく、賃貸借の目的や動機などの事情からその契約を短期間で終えることが客観的に判断できる場合をいう。サーカスの興行のために土地を借りるような場合は一時使用目的に当たるとされる。
借家
借地借家法は、上記借地のほか、建物の賃貸借契約を適用対象としている（1条。以下本稿で建物の賃貸借契約を「借家契約」といい、その賃借人を「借家人」という）。
ここにいう「建物」は、一軒家を借りている場合はもちろん、建物の一部の間借りであっても、他の部分と区画されており、構造や規模から独立的排他的支配が可能であればこれに該当する（最判昭和42年6月2日民集21巻6号1433頁）。
一時使用目的の借家契約には、本法の規定は適用されない（40条）。イベント開催中に出店を出すためだけに店舗を借りるという場合などがこの一時使用に当たる。
対抗力
借地借家法では、借地人・借家人が、借地権・借家権を第三者に対抗するための対抗要件について、民法の特則を置いている。
そもそも、賃借権は貸主と借主との契約により生じる債権にすぎないため、物権のような絶対性がなく、第三者に対抗することはできないのが民法の原則である。例を挙げると、
* Aは地主である甲と土地の賃貸借契約を結び、その借地に家を建てて住んでいた。ある日、甲がその土地を第三者である乙に売却した。土地の新たな所有者となった乙はAに立ち退きを要求した。
* Aは家主である甲と建物の賃貸借契約を結び、その借家に住んでいた。ある日、甲がその建物を第三者である乙に売却した。家屋の新たな所有者となった乙はAに立ち退きを要求した。
上記の2つの例では、Aと甲との間の賃貸借契約は、あくまでその2人の間で締結されたものであるから、契約外の乙にとっては無関係である。したがって、Aは乙に対してその土地・建物についての賃借権を主張できず、乙は所有権に基づき、Aに対して明渡しを求めることができることになる（「売買は賃貸借を破る」という原則）。
もっとも、民法上、賃借権を登記していれば、賃借人は、新所有者に対してもこれを対抗することができる（民法第605条）。すなわち、甲が賃貸物件を乙に売却した場合も、賃借人Aは、予め賃借権設定登記を受けておけば、新所有者乙に賃借権を主張し、住み続けることができる。しかし、賃貸借契約においては、特約がない限り、賃借人は賃貸人に賃借権の登記を求めることはできないというのが判例・通説である（大審院大正10年7月11日判決民録27巻1378号）。そして、実際上も、通常の地主や家主は、賃借権を登記することによって得られる強力な効果を嫌い、任意に登記に協力することはない。そのため、賃借権設定登記という方法によって賃借人が新所有者に自己の権利を主張するという方法は有名無実化していた。
しかし、これでは、賃貸人が、賃料の値上げに応じない賃借人について賃貸物件を第三者に売却して立ち退かせるなどして、値上げを迫ることもできることになり、賃借人の立場は非常に弱いものになる。そこで、借地人・借家人の地位を保護するために、本法では以下のような規定が設けられている。
* 借地人は、その土地上に登記済みの建物を所有していれば、第三者に対して借地権を対抗することができる（10条1項）。
* 借家人は、建物の引渡しがあったときは、第三者に建物賃借権を対抗することができる（31条1項）。すなわち、借家人がその借家に居住（占有）していれば、新所有者にも借家権があることを主張することができる。
このように、本来は債権に過ぎない賃借権だが、本法の規定により物権と類似する対外的効力を有するに至っている。このことを指して賃借権の物権化ということがある。
[契約の期間
借地契約
借地権の存続期間は、次のとおりとなる。
* 借地契約において契約期間を定めなかった場合は、30年（3条本文）。
* 借地契約において、30年より長い期間を定めた場合は、その定められた期間（3条ただし書）。
* 借地契約において、30年より短い期間を定めた場合は、そのような合意は9条により無効であるから、やはり30年となる。
なお、旧借地法では、借地上に建てられている建築物について石造り、土造り、レンガ造りなどの堅固建物と、木造などそれ以外の材質の非堅固建物という区別を設け、前者の所有を目的とする借地権の契約期間が30年未満の場合には一律60年とし、後者の契約期間が20年未満の場合には一律30年として規定していた（旧借地法2条）。しかし、この区別は建築技術発展に伴って合理性を失い、借地借家法には受け継がれなかった。
借家契約
借家契約の存続期間は、当事者の合意によって定まる。民法第604条（賃貸借契約の期間を20年以下と規定している）の適用が排除されているため、期間の上限はない（29条2項）。
期間の定めをしなかった場合は、各当事者はいつでも解約申入れをすることができる（民法617条1項）。また、借家契約の契約期間が1年未満である場合も、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる（29条1項）結果、同様にいつでも解約申入れをすることができる（解約申入れについては後述）。
法定更新・解約の制限
民法における原則では、契約期間が定められている場合ならば、その期間が過ぎれば契約は終了し、さらに契約を更新するかどうかは当事者次第である。また、契約期間が定められていない賃貸借契約は借主・貸主どちらからでも解約を申し入れることができ、その申入れから所定の期間を過ぎると契約は終了する（民法617条1項）。しかしこれでは賃借人が突然家や土地を追い出されて生活の拠点を失うおそれがあるため、借地借家法には更新を容易にし、解約を制限する制度が整備されている。
すなわち、借地借家法は、期間の定めのある借地・借家契約については、直接的又は間接的に契約更新を強制している。このように、当事者（特に賃貸人）の意思に関わらず法律の規定によって契約が更新されることを法定更新という。また、期間の定めのない借家契約についても、賃貸人からの解約申入れに正当事由を要求するなどして一方的に契約を終了させないようにしている。
借地契約
借地権の存続期間が満了する場合に、建物が存在するときは、借地人は、契約の更新を請求することができる。これに対し、地主（賃貸人）が遅滞なく異議を述べなければ、契約は法定更新される（5条1項）。貸主がこの異議を述べるには、正当事由が必要である（6条）。
また、借地権の存続期間が満了した後、借地人（又は転借人）が土地の使用を継続している場合も、建物が存在するときは、地主が遅滞なく異議を述べなければ、契約は法定更新される（5条2項、3項）。この異議にも正当事由が必要である（6条）。
正当事由の判断は、借地人と貸主の双方がその土地の使用を必要とする事情のほか、立退料の支払も考慮することができる（6条）。
期間の定めのある借家契約
期間の定めのある借家契約については、何もしなければ自動的に契約が更新されるという制度が採られている。すなわち、当事者が契約期間満了で契約を終了させようとする場合は、契約期間が満了する1年前から6か月前までに、相手方に対して契約を更新しないこと（更新拒絶）を通知しなければならず、この通知がない場合には、これまでと同様の条件（ただし、新たな借家契約は期間の定めのないものとされる）で契約が法定更新される（26条1項）。賃貸人がこの更新拒絶の通知を行うためには、正当事由が必要となる（28条）。
また、正当事由がある更新拒絶の通知を行った場合であっても、借家人（又は転借人）が期間満了後もその建物に住み続けているときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、契約は法定更新される（26条2項、3項）。この異議には、正当事由は要求されていない。
正当事由の判断は、借地契約と同様であるが「建物の現況」が考慮要素として挙げられている。
期間の定めのない借家契約
期間の定めのない借家契約の場合には、民法の原則により、いつでもどちらからでも解約を申し入れることができる（民法617条1項）。また、期間の定めがあっても、契約期間が1年未満である場合には期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる結果（29条1項）、同様に解約を申し入れることができる。
ただし、建物賃貸人からの解約申入れについては、第1に、解約申入れから契約終了までの猶予期間（解約申入れ期間）が、民法617条1項2号所定の 3か月から、2倍の6か月に延長されている（28条）。なお、借家人からの解約申入れについては明文の規定がないが、民法617条を任意規定と解すると、特約で借家人からの解約申入れ期間を4か月等に延長することが可能になる。もっとも、仮に任意規定だとしても、消費者契約法により、3か月よりも長い解約申入れ期間は無効となる可能性がある。
また、建物賃貸人からの解約申入れについては、第2に、正当事由が必要とされる（28条）。
賃料額改定の特則
賃料額の改定に際しては賃貸人と賃借人の地位の違いとそれによる交渉力の差が大きく現れる局面である。よって借地借家法は地代や家賃が経済事情の変化によって現状に見合わない額となった場合（高すぎるという場合も低すぎるという場合もある）には、当事者の双方が借賃増減額請求権を取得する。借地では11条、借家では32条に規定がある。これを行使するとその場で直ちに額が変更される。つまり借賃増減額請求権は形成権である。もちろん具体的な額は裁判などによって決定されることになるが、請求権を行使した時点から賃料が変更されたものとして扱われる。こうすることで紛争解決を引き延ばし、引き延ばしている期間の賃料を現状の額で据え置こうとする戦術は無意味化する。
例えば20万円の家賃が諸般の事情を考慮した場合に異常な高値であったとする。そこで借家人が1月に「賃料を10万円にせよ」という内容の借賃増減額請求権を行使した。家主はその額について難色を示したため裁判となり、結果7月に「賃料を15万円とする」という決定が出たとする。すると賃料は1月の時点から15万円であったとして扱われ、賃借人は1月以降の賃料を15万円で支払うことになる（7月から賃料が15万円になるわけではない）。
なおこうした賃料額の決定を巡る裁判を起こすには、まず調停を行わなければならない。これを調停前置主義といい、民事調停法24条の2及び24条の3に規定されている。
建物買取請求権
借地契約が終了した場合、借地契約であれば借地上の借地人が立てた建物が残存する場合がある。この場合、その建物を賃貸人に買い取るよう請求できるのが建物買取請求権である（13条）。建物買取請求権は形成権である。つまり、これを行使すれば賃貸人の意思に関わらず建物の売買契約が成立してしまう。この規定の趣旨は借地人が投下した資本について回収する機会を与え、建物を取り壊すことによる国民経済的損失を防止し、請求権が行使されれば買取を当然に認めることで契約の更新を間接的に強制することにあると説明される。しかしこの制度は現代社会の実状に適合しないという批判もある。つまり、借地人の保護は契約存続によって図るべきであって買取による資本投下まで保護する必要はないとか、戦後復興を成し遂げた日本において建物の取り壊しを規制するほどの住宅難は存在しないとか、建物それ自体の価格は安いため契約更新を強制する効果がないという指摘である。
賃貸借契約が賃借人の債務不履行によって解除された場合には、賃借人は買取請求権を行使できないとするのが裁判例の立場である。ただし学説には異論も多く、買取を認めるのが多数説である。
また、第三者の建物買取請求権というものもある。これは賃借権の譲渡を地主が承認しない場合に、その借地上の建物などを取得して借地権を譲り受けようとする者はその地主に対して建物等の買取を請求できるというものである（14条）。
造作買取請求権
借家契約においてもその契約終了時に賃貸人に対して「造作（ぞうさく）」を買い取れと請求できる。これを造作買取請求権といい、33条に規定がある。建物買取請求権と同様、行使されたとたんに借家人と賃貸人との間に売買契約が成立するという形成権の一種である。買取の対象となる「造作」とは、借家人が賃貸人の同意を得て借家に設置したもので、条文上明示されている畳や建具（障子、襖、戸など仕切りとなるもの）のほか、ガス水道などの設備、空調設備（エアコン、クーラー）などが挙げられる。この規定は借地借家法においては強行規定ではなく任意規定となっため（37条を参照）、当事者間で自由に特約を定めることができる。
造作は取り外しが可能であるから本来ならば契約終了時に借家人が収去しなければならない。しかし社会全体の生活水準が向上するにつれて空調設備すらもその借家の一部分と見ることもでき、必要費や有益費の規定（民法第608条、詳しくは賃貸借の項目も参照）に従って処理すべきとの考えもある。
定期借地権・定期借家契約
定期借地権
定期借地権とは、契約期間の更新がない借地権である。これにより様々な経済的要請に応えることができる、柔軟な借地契約が可能となった。
定期借地権には3種類ある。
* 一般定期借地権（22条）
契約の更新や建物買取請求権がない借地権である。この借地権の存続期間は50年以上でなければならないが、存続期間終了時には借地を更地に戻して返還しなければならない。存続期間満了後、更新もなく速やかに土地が返還されるため、比較的安価で借地権を設定できるのがメリットである。
* 建物譲渡特約付借地権（23条）
期間満了時に、借地上にある建物を相当の対価でもって地主に売却するとの特約を付した借地権である。この存続期間は30年以上である。土地開発業者（ディベロッパー）などが土地を借り、そこにビルやマンションを建てて賃料収入を得て、その後地主に売却するという事業に用いられる。
* 事業用借地権（24条）
専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権である。借地権の存続期間は10年以上20年以下であることが必要である。つまり店舗を建設するといった目的に限定されるのであり、居住目的の建物は建設できない。この事業用借地契約は公正証書によってなされなければならない（24条2項）。
定期借家契約
同様に、定期借家契約（定期建物賃貸借）についての規定もある（38条）。ここでは、存続期間が終了すればそこで賃借権は完全に消滅し、契約を更新することはできない。ただしこの契約は公正証書などの書面によって行う必要があり、その際には期間満了時に契約を更新することができないことを記載した書面を渡して説明しなければならない。これは海外転勤などで、ある一定期間だけ家を空けるが、その後再び戻ってきてその家で生活することが確実であるような場合に用いられる。また、法令や契約によって一定期間が経過した後に取り壊される予定となっている建物を賃貸する場合にも、建物取り壊しと同時に賃貸借契約が終了し、更新することができないという契約形態をとることができる（39条）。
* 定期借家契約の問題点
定期借家契約は、平成11年の改正によって新たに認められたものである。改正前は海外出張や介護のための一時不在などの理由で、家主が生活の本拠として自ら使用するために、帰国ないし帰宅時に簡単に明け渡してもらえるような契約が認められていたが、これを定期借家契約に改正したものである。定期借家でない一般の借家権であれば、契約の更新拒絶・解約の申入れにおいて正当の事由があることを要求されるが（第28条）、定期借家ではこれが不要である。ところが、定期借家は、公正証書などによる契約という要式を満たしていればよく、明渡しの理由の如何を問わず認められる。これによって家主が次々と新しい借家人に賃貸することができるようになり、今の時点の相場の家賃収入を得られるようになった。一般の借家契約では、更新料を取ったり家賃を値上げしたりしても、なかなか相場までの収入を得ることは難しい。それと比べると、家主にとって非常に有利な契約と言うことができる。これがインセンテｲブとなって、不動産賃貸市場に新たな物件を供給してくれることが期待できると言われている。しかしながら、経済的に弱い借家人を保護するための法律であったはずの借地借家法の中に、わざわざ家主を保護（というよりも、家賃収入の確保）するための異質の制度を作ったわけで、将来に大きな根本的な問題を残したという批判も可能である。
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社宅（しゃたく）とは、従業員の福利厚生の一環として、会社が用意した住居のことである。基本的に職場に近い地域に土地を取得して建設されることが多いが、社有地の有効活用で商店や工場、倉庫、車庫など企業施設の上層階や隣接地に社宅を設置することがある。
なお、独身の従業員のための住居は、社宅ではなく寮と呼ぶ。また、地方自治体や国家機関の職員に対するものは、会社ではないので、たとえば公務員住宅・官舎（法律用語としては「宿舎」）などと呼ぶが、公営企業では寮と称する場合もある。
また、社宅全体で1つの自治会を構成し、社員の一体感を高める効果もあった。
しかしながら、個人生活を重視し集団生活を嫌うなど従業員の考え方が多様化し社宅生活になじまなくなってきた一方、企業の経営に余裕が無くなることによる福利厚生費の見直し、さらに、耐用年数に近づいた社宅の維持経費の高騰などで、社宅をやめてしまう会社も増えて来ている。広い敷地を要し、何十年も前から保有していた社宅は土地含み益も顕在化できたため、企業の財務内容のスリム化にも多少なりとも貢献した。
さらに、近頃の大企業の社宅は豪華な造りになっており、それなりに家賃が高くなっている。
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住宅金融公庫（じゅうたくきんゆうこうこ）は、かつて存在した国土交通省・財務省所管の特殊法人・政策金融機関。
2007年3月31日に廃止され、4月1日より独立行政法人住宅金融支援機構に業務が引き継がれた。
概要
* 本店・センター：東京都文京区後楽1-4-10、支店：全国の主要都市に11店舗
* 設立：1950年6月5日
* 資本金：2,237億円（2005年度）
* 役職員数：1,105人（2005年度）
* 融資等残高：55兆3,040億円（2005年3月現在）
業務内容
住宅金融は、資金力の弱い個人が長期にわたって利用することから、純粋な民間セクタで行うことが多くの国で困難であると位置付けられており、その政策的な支援を行う活動を行っている。
直接融資
住宅の建設や住宅の購入のため、長期・固定・低利の住宅資金の貸付けを行っており。その利用者への資金の貯蓄支援のため、「つみたてくん」という愛称で呼ばれている住宅宅地債券を発行していた。しかしながら、独立行政法人に移行した後は直接融資は、災害復興への支援や集合住宅の立て替え等数種類に限られることとなり、「つみたてくん」の発行も廃止された。集合住宅の修繕費用を積み立てる、「マンションすまい・る債」と呼ばれる型の住宅宅地債券は引続き発行される。
証券化支援事業
直接融資は、民業の圧迫になると言う批判があり、縮小することとなった。それに代わって「長期・固定金利の住宅ローン」を提供し続けるため、民間金融機関等による長期・固定金利の住宅ローンの買取りなどを行うといった証券化支援事業を2003年から実施している。この事業には最長の償還期間が35年であることからフラット35という愛称が付けられている。これを元にした民間の住宅ローン商品が各金融機関から発売されている。
これは、アメリカの住宅金融支援の枠組を模したもので、住宅ローンを引き受けた金融機関が、政府系金融機関に一部を引き受けさせ、これらの政府系金融機関もしくは自分自身で社債や不動産担保証券を発行し、流動化を計るというものである。
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収益還元法（しゅうえきかんげんほう）とは不動産価値の評価方法の一つ。 収益不動産を評価するとき、その不動産から将来得られるべき価値を現在の価値に換算し評価する。
毎期の純収益(家賃等)と復帰価格(将来の転売価格等)を現在価値に換算し、合計して評価額を求める。 手法は緻密であるが将来の収益や復帰価格を予測する精度が評価額に大きく反映されるので、予測の精度を上げることや予測の根拠が重要である。
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株式会社週刊住宅新聞社（かぶしきがいしゃしゅうかんじゅうたくしんぶんしゃ）は、住宅・不動産の専門情報紙「週刊住宅」を発行する新聞社。「週刊住宅」の発行部数は11万5千部。「週刊住宅」発行の他、資格図書・専門図書の出版及び資格試験受験用カセットテープ・ビデオ、CD-ROM講座の販売事業、各種資格試験の講習会・各種セミナー・通信教育事業を行っている。
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集合住宅（しゅうごうじゅうたく）は、一つの建物の中に、複数の世帯が入居している住宅の形態。この古典的で最も知られた例は、ドイツのアウクスブルクに残る15世紀のフッゲライ(Fuggerei)といわれるタウンハウスである。豪商フッガー家が、慈善事業として寄付したもので、歴史的建造物としても有名。19世紀のベルリンでは、ミーツカゼルネ（Mietskaserne, 賃貸集合住宅）と言う高層集合住宅が、ドイツ帝国政府主導の元で建設されている。
韓国や香港、シンガポールなど、国土が狭く、人口密度の高い地域、あるいは各国の都市部で多く建てられている。
国勢調査では「共同住宅」の語が用いられる。これは、長屋、寮、病院などを除いたものである。
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住宅（じゅうたく）とは、人の居住を用途とする建築物。「住居」とも言う。周囲の環境から住人の快適な生活を守るものであり、生活範囲となる環境を含める場合もある。
ここで言う“周囲の環境”とは、気候（雨、風、雪、暑さ、寒さ、湿気など）、騒音、異臭、他人の視線や聞き耳（→プライバシーの保護）、天敵（猛獣、猛禽、害虫など）など、立地条件によって異なるものであり、住宅に求められる対応もそれによって異なる。
ひとつの敷地に一世帯が居住する「一戸建」（戸建、個人住宅とも言う）と、複数世帯が居住する「集合住宅」（建築基準法においては共同住宅と言う）とに大別される。
その形には、社会の変化に応じて流行もあり、和風住宅、洋風、欧風住宅といった呼び名があり、また、高齢者の在宅ケアなどのための同居する人が増えるようになり、二世帯、三世帯住宅や、高齢者住宅、バリアフリー住宅といった呼称も出てきた。
国勢調査における「住宅」
国勢調査では、完全に区画された建物の一部で、一つの世帯が独立して家庭生活を営む事が出来るように建築又は改造されたものを住宅としている。住宅の建て方には、「一戸建」、「長屋」、「共同住宅」および「その他」に分かれる。「その他」には、工場や事務所などの一部に住宅がある場合や住宅以外の建物の場合を指す。住宅ではないものとして会社や学校の寮・寄宿舎、病院・療養所、ホテル、下宿屋、旅館・宿泊所、臨時応急的に建てられた建物などが挙げられる。学校の寮・寄宿舎、病院・療養所、社会施設、自衛隊営舎、矯正施設などは施設として扱われる。
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住宅地造成地（じゅうたくぞうせち）とは、主に複数の住宅地、団地などの立地及び立地可能な土地販売を目的とした土地を造成したものを指す。
一般的には、山林を削る、沼、田を埋めるなど行為により平坦な土地を造成する事により複数の住宅を建てることが可能となる土地の事で、上下水道、電気などのライフラインなどの整備も行われている。
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住宅ローン（じゅうたく- ）とは、「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地を購入、新築、増築、改築、ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資のこと。
概要
住宅ローンは前掲の通り、住居目的に制限される融資である。他の融資に比べて融資額が巨額（数百万〜億円単位）となることから、金利は低く抑えられ、償還期限が30年前後と長いのが特徴である。その代わり、万一貸し倒れになった場合に融資側の金融機関がとる手段として、建物や土地への抵当権を設定したり、団体信用生命保険への加入を条件としたりするのがほとんどである。
償還期限が長期にわたるため、一般的に利用される元利均等返済の場合、返済初期の金利負担が大きくなっている。そのため、資金に余裕がある場合には、増額返済して元金を減らすことも行われる。
金利は、パンフレット上では固定金利と変動金利を用意しているが、実際には固定金利では融資してもらえない場合も多い（特に低金利の時期にある場合）。変動金利では、長期プライムレートに連動する場合が多い。
2007年時点では、日本では、主に銀行や信用金庫などの民間金融機関、農業協同組合（JAバンク）、生命保険会社が手がけている。他には、財形住宅融資（財形貯蓄の残高の10倍まで融資）がある。かつては、日本政府の特殊法人である住宅金融公庫が主に融資を行い、足りない分を銀行などが融資していたが、「民業圧迫」の圧力から、住宅金融公庫は独立行政法人の住宅金融支援機構に改組され、融資業務は大幅に縮小された。他には厚生年金被保険者を対象にした「年金住宅融資」もあったが、廃止された。
ホームエクイティローン
ホームエクィティローンとは、住宅の評価額からその住宅を担保に借りている住宅ローンの残債を引いた価値(ホームエクィティ)を担保に借りる借金の事である。
日本の住宅ローンの歴史
日本初の住宅ローン
日本の住宅ローンは100年以上の歴史がある。日清戦争が終わり経済が活況を呈してくると、一般の市民の間にも建物新築の機運が高まってきた。しかし、金融機関による住宅ローンなどの制度がない中では一般市民の住宅資金は金貸しと呼ばれる個人金融業者に頼るほかはなく、個人の住宅建設、不動産売買の弊害となっていた。法人組織による不動産金融事業の必要性から、安田財閥の創設者である安田善次郎は、一般市民のための不動産金融とその付帯事業のため、1896年（明治29年）に東京建物を設立した。1897年（明治30年）に掲載された東京日日新聞の紙面広告によると、返済期間は5年以上15年以内と定められており、これが日本の住宅ローンの原型と言われている。そのため、日本の住宅ローンは、銀行や公的機関ではなく不動産会社から発祥している。
関西圏の住宅ローン
阪急電鉄の創始者、小林一三は、関西圏で土地付き住宅の月賦販売を行った。1907年（明治40年）、前身の箕面有馬電気軌道を設立した小林は、鉄道沿線の付加価値を高めるため、本業以外に、土地開発や、百貨店、娯楽施設などの経営にも乗り出す。事前に安く仕入れた土地を、鉄道敷設によって地価を上げ、住宅地として分譲した。当時、土地を購入するのは資産家に限られていたが、中間層にも顧客の幅を広げるために、月賦販売を積極的に行った。
アメリカの住宅ローン
アメリカでは、将来的な不動産の値上がりを前提として、低所得者層に対して比較的高金利で住宅購入資金を融資する「サブプライム住宅ローン」が存在する。しかし、2006年頃から不動産の値上がりが鈍化し、返済が滞るケースが続出した。住宅ローン会社の経営が悪化していると言われ、アメリカ経済への影響が報じられている。
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取得時効（しゅとくじこう）は、他人の物または財産権を一定期間継続して占有または準占有する者に、その権利を与える制度である。消滅時効とともに時効制度の一つである。例えば、AがBの土地に勝手に家を建てて20年間住み続けた（＝占有）とする。この場合、AはBに時効が完成したことを主張して本来は他人(B)のものであった土地の所有権を得る事ができる。
概要
取得時効には大きく分けて二つの種類があり、一部要件が異なる。
まず一つは所有権を取得する場合であり、これは第162条に規定されている。同条1項では、20年間、所有の意思をもって平穏かつ公然に他人の物を占有することによって所有権を時効により取得できるとしている。これには特則があり、同条2項にその規定がある。すなわち、占有を始めたときに、その物が自己の物であると信じ、かつ、信じたことについて不注意な点がない（条文上は善意・無過失と表現され、短期取得時効の「善意」とは、積極的に所有権があると信じたことをいい、他の民法の第三者保護規定と異なり、単なる不知では足りないとされている。）場合には占有を継続する期間が10年に短縮される。なお、10年の取得時効の場合、かつて条文上ではその対象が「他人の不動産」となっていたが、自分の不動産でも構わず、かつ不動産である必要もないと解されている。現在条文では「他人の物」と改正されている。また、ここでいう「所有の意思」というのは「これを自分の物にしよう」と考えることではなく、「所有者らしく振る舞うこと」であり、自主占有と言われる。これに対して借家人などは家などの目的物を「自分の所有物」として占有しているわけではない。これを他主占有という。
もう一つが所有権以外の財産権を取得する場合であり、民法163条によって規定されている。すなわち、所有権以外の財産権を自己のためにする意思をもって平穏かつ公然に20年または10年これを行使することで取得できる。
ここでいう「所有権以外の財産権」とは、例えば地上権や賃借権などである。20年と10年という期間の違いは所有権の場合と同様、占有を始めたときにそれが他人の財産権であると知っていれば20年で、そうとは知らず、知らないことについて過失がないならば10年である。
これらの要件を満たした上で、時効を援用すれば、取得時効が成立する。
立証
取得時効を主張する者は上記の要件を立証しなければならないが、これは容易ではない。そこで法は要件が満たされていることを推定し（これは，無前提の推定、つまり、暫定真実である。）、立証の負担を緩和する規定を置いている。まず第186条1 項において、占有者は「所有の意思」に基き、「善意」で、「平穏かつ公然」に占有していると推定される。つまり、取得時効の成立を阻もうとする者が本証しない限り、これらの要件が満たされることになってしまう。つまり、他主占有（これは，最高裁判例によると、他主占有権原又は他主占有事情により判定される。）、悪意、強暴、隠秘が原所有者の主張・立証責任事項となる。さらに、占有が10年または20年の間継続していることを証明したい場合にも、その期間の始めと終わりの時点で占有していたことを証明すればその間占有が継続していると推定される（これは、法律上の事実推定である。）という形で立証の負担が緩和されている（第186条2項）。
よって取得時効を主張する者は、20年間の取得時効の場合、その始めと終わりの時点において自分が占有していたことを、10年の取得時効の場合にはそれに加えて、自分に所有権があると信じたことについて不注意な点がなかった（無過失であった）ことを主張立証すればよい。これに対して相手方が推定を覆すだけの事実を主張立証しない限り、取得時効が成立することになる。
制度の存在理由
時効制度は常にその存在理由が争われるが（詳しくは時効の存在理由を参照）、取得時効の場合にも、「永続した事実状態の尊重」であるとか、「立証の困難の救済」といったことが挙げられる。しかし取得時効（ひいては時効制度全体）を一つの存在理由で説明することは困難であり、取得時効の場合には、それが機能する局面に応じて存在理由が違うと考えられている。この問題は不動産の取得時効と登記との関係で解釈上重要な働きをする。
取得時効の機能
取得時効が機能する場面は星野英一（民法学者、東京大学名誉教授）の研究以来、以下の３つに分類される。
1. 不動産を入手した契約は有効だが登記がない（二重譲渡などの「有効未登記型」）
2. 不動産の取得原因が無効、または存在しない（裁判で認定されなかった場合も含む。「原因無効・不存在型」）
3. 土地境界線の紛争（「境界紛争型」）
上記1と2の場合は、取引の安全（短期取得時効）又は永続した事実状態の尊重（長期取得時効）という観点から取得時効が機能しており、3の場合は、真の権利者保護の機能（長期取得時効）という観点から取得時効が機能しているという。星野説は、この取得時効の現実の機能と，本来のあるべき姿（取得時効の存在理由）とを区別すべきであるとされ，真の権利者保護という点をその存在理由として重視しており、近時の有力な見解でもある（他に石田穣、藤原弘道、草野元己などの学者が星野説の存在理由に賛成している。）。なお，最近では，法政策学ないし「法と経済学」という外的視点から取得時効の存在理由にアプローチし，永続する事実状態の尊重は，社会的余剰最大化という観点（財の効率的利用の観点）から正当化されるのではないかとする見解もみられる（判タ1174号90-107頁参照）。
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
所有権移転登記（しょゆうけんいてんとうき）は登記の態様の1つ。
不動産（不動産登記法においては土地及び建物）の所有権が現在の登記名義人から他人に承継された場合、第三者に対抗するためには原則として所有権移転登記が必要となる（民法第177条）。その方法は一般承継か特定承継かによって一部手続きが異なる。なお、所有権の登記のない不動産については、まず所有権保存登記（不動産登記法74条ないし76条、不動産登記規則157条）を行わなければならない。
概要
一般承継とは、前所有者の有する権利・義務の一切を承継することである。包括承継とも言う。前所有者が不動産の登記名義人であった場合、当然に所有権の承継が行われる。自然人についてはは相続が、法人については合併があてはまる。なお、会社分割も一般承継ではある（平成13年3月30日民二867号通達第1-3）が、登記手続きは共同申請で行う（同通達第2-1(1)）。よって、本稿では便宜特定承継の項目に含めている。
登記事項
* 絶対的登記事項
登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号、登記原因及びその日付、登記権利者の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が2人以上であるときはその持分（以上不動産登記法59条1号ないし4号）、順位番号（不動産登記法59条8号、不動産登記令2条8号、不動産登記規則1条1号・同147条1項及び3項）である。
* 相対的登記事項
代位申請によって登記した場合における、代位者の氏名又は名称及び住所並びに代位原因である（不動産登記法59条7号）。共有物分割禁止の定めについては、あらゆる所有権移転登記の場合の登記事項とできるかどうか争いがある（登記インターネット66-148頁参照）。
登記申請情報（一部）
* 登記の目的（不動産登記令3条5号）
不動産が前所有者の単独所有であった場合、「所有権移転」とし（記載例100）、前所有者Aと他人Bの共有であった場合、「A持分全部移転」とする（記載例101）。
* 登記原因及びその日付（不動産登記令3条6号）
相続の場合は前所有者（被相続人）の死亡の日を日付として「平成何年何月何日相続」とし、合併の場合はその効力発生日を日付として「平成何年何月何日合併」とする。
* 登記申請人（不動産登記令3条1号）
相続又は合併による所有権移転登記は、登記権利者による単独申請で行う（不動産登記法63条2項）。その記載方法は 次の通りである。
相続の場合、（被相続人 A）のように記載し、その下に相続人の住所及び氏名を記載する（法務局、法定相続の申請書の書式、別紙1参照）。合併の場合も同様に、（被合併会社 株式会社B）のように記載し、その下に記載すべき申請人の資格は「権利承継者」・「承継会社」等分かるように記載すればよい。なお、申請人が法人であるので、