採石権（さいせきけん）とは、日本において、他人の土地において岩石や砂利などを採取する権利のことである（採石法4条1項）。
採石権は物権とみなされており、地上権に関する規定（民法269条の2の地下又は空中を目的とする地上権の規定を除く）が準用されている（採石法4条3項）。採石権は登記ができ（不動産登記法3条9号）、登記をすれば第三者に対抗することができる（民法177条）。
採石権に関する登記は当事者の契約等に基づく場合のほか、経済産業局長の決定（採石法12条・19条1項）に基づいて申請することができる（採石法31条1項）。
採石権の設定契約では、存続期間を必ず定めなければならない（採石法5条1項）。存続期間は20年以内でなければならず、20年より長い期間を定めても20年に短縮される（採石法5条2項）。
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地上げ屋（じあげや）とは、強引な手法による不動産の売買を生業とする人や企業のこと。
「地上げ」とは
都市における土地は、細切れの状態よりも街区単位でまとまっている方が大規模な建築物が建てられ、面積あたりの利用価値が高くなる。そのため細切れの状態で強引に土地を買い漁り、街区単位でまとまった段階で転売すれば膨大な利益を上げることができる。これが地上げ屋の収益源となる。
土地の整理分合をして公共用地を生み出し、なおかつ地区全体の土地の価値を高めるという点では、土地区画整理事業や市街地再開発事業などの都市計画事業（面整備）は公的な地上げ行為と言えよう。
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敷金（しききん）は、法律用語で、不動産特に家屋の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。権利金と異なって、賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がない限り返還される。ただし、関西地方以西の西日本では権利金（礼金）の性質を持ち、一部（多くは賃料の1ヶ月分）が返還されないことが多い。これを敷引と呼ぶ。
承継
賃貸借期間中に賃貸人が交代したとき、敷金に関する権利義務は新賃貸人に承継されるか。
目的物の譲渡による場合 - 承継される。借地借家法により借家権を新所有者に対抗できるため（最判昭和44年7月17日民集23巻8号1610頁）。
賃貸借に優先する抵当権の実行としての競売による場合 - 承継されない。借家権を対抗できないため。なお6か月間の明渡猶予制度（民法395条）に留意する。
平成15年の民法改正（平15法134）により短期賃貸借制度が廃止され、上記の通りとなった。本改正により創設された抵当権者の同意登記制度（民法387条）を利用することにより、抵当権設定登記後の不動産の賃貸借についても対抗力を付与することが可能となる。
賃借人の原状回復義務との関係
冒頭に記載の通り敷金は賃貸借終了時に返還されるべきものであるが、しばしば、賃借人が賃借物件の補修費用を負担すべきであるなどとして賃貸人が敷金の全部または一部を返還しないことがある。
このような事例において、最高裁は （最二小判平成17年12月16日判例時報1921号61頁） は、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものであるとした上で、通常損耗を賃借人の負担とする特約について成立要件を厳しく設定し、未返還分の敷金を返還することを命じている。
なお、下級審で消費者契約法により同様の特約の成立を否定した事例も存在する（国民生活センターによる解説）。
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地震PML（じしんPML）とは、地震による予想最大損失額（PML = Probability of Maximum Loss）のこと。
定義は、建物の使用期間中で予想される最大規模の地震（再現期間475年相当＝50年間で10％を超える確率）に対して予想される最大の物的損失額（90％非超過確率といいます）の、再調達費に対する割合をいう。ただし、これは広く使用されている定義ではなく、今のところ、地震PMLに統一された明確な定義は無い。
歴史
PMLという概念は、もともと火災保険の保険料などを考える資料としてアメリカで生まれた。地震や火災以外の各種損害にも同じ概念が存在する。
地震の分野にPMLの概念が入ってきたころは、最も大きな被害をもたらす揺れを想定して耐震設計に役立てるというものだった。1960年代後半に入り、地震の発生確率を加味した算出方法の開発が始まり、1970年代には確率論的な被害算出方法の開発が始まった。1980年代には保険の分野に地震PMLの概念が入り、最大想定地震（再現期間475年の地震、MCE = Maximum Credible Earthquake）が定義された。
現在、日本の保険業界では、企業が関わるものやリスク管理などにおいて広く利用されている。建設業界では、不動産の証券化に際して、不動産の将来収益の予測を考える指標として、不動産業で多用されている。投資リスクを小さくするために、この地震PMLの値が一定以上の場合には地震保険を付保することや、投資対象から除外するなどの投資基準が設けられていることが多い。
不動産投資判断には重要な位置を占めているものであるが、一方で、この地震PMLの計算方法は各社独自のものが開発され、標準的な算定方法がないことが一部で問題となっている。
具体例
現時点で新築すると100億円かかる建物があったと仮定すると、その建物の存在する地点に対して予想される最大規模の地震が起きたときにその建物の補修に必要な費用が最大10億円かかると予想されるときには、その建物の地震PMLは10％（最大損失額10億円÷100億円）となる。
計算方法
建築物の築年、構造、用途を設計図書と実地調査により調べ、また過去起きた地震の震度、震源の深さ、地盤、断層の位置を調査した上で独自の計算方法に基づき算出する。不動産購入に必須な調査とされることもあることから、ゼネコンや大手設計事務所が数十万円〜数百万円で行うことが多い。 一方で、GIS技術の進歩により、簡易ではあるものの地図上で場所を指定し、簡単な建物属性を入力するだけで即座に地震PML値の算定を行い、数千円（下記サービスは6,300円で全国に対応）でレポートまで作成してくれるWebサービスもある。
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地震保険（じしんほけん）とは、損害保険の一種で地震による災害で発生した損失を補償する保険。
なお、火災保険では地震で発生した火災は補償されない。日本では1995年（平成7年）の阪神・淡路大震災以降加入の動きが広まった。
歴史
火災保険約款では、通常地震・噴火・津波によって生じた火災による損害を免責事由としているため、1923年（大正12年）9月1日の関東大震災や1964年（昭和39年）6月16日の新潟地震の場合などで、火災保険は罹災者救済策として役立たなかった。そこで地震保険の創設に対する社会的要望が高まり、1966年（昭和41年）から地震保険に関する法律と地震再保険特別会計法が施行されることなり、地震保険が実現した。
保険の内容
「地震保険」は、被災者の生活の安定を目的とする保険であるため、保険の対象は住宅及び生活用動産に限られ、保険事故は地震･噴火またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没・流出による全損・半損・一部損である。また、損害保険会社の利潤は保険料には一切含まれていない。この保険は、独立の保険ではなく、火災保険（住宅総合保険、店舗総合保険など）の契約に付帯する形（オプション）になっている。但し付帯を原則とするため、付帯を希望しないときには確認欄への押印が必要である。地震損害の巨大性に対処するため、政府が再保険することとなっており、保険金の支払いの確実を担保している。火災保険（主契約）の保険金額の30〜50％に相当する範囲内で保険金額を設定することになるが、建物5,000万円、家財 1,000万円が上限となっている。保険料は、所在地（都道府県）と建物の構造により異なる。所在地は、地震の危険度により都道府県別に1等地〜4等地までの4つに区分されており（4等地は、東京都・神奈川県・静岡県）、建物の構造は、木造か非木造かの2つに区分されている。また、築年数や耐震等級などの割引制度もある。なお、1回の地震について支払われる保険金の総額の限度が地震保険法施行令で定められており（2005年4月1日時点では5兆円）、支払うべき保険金の総額がその限度額を超える場合には、これに応じて保険金が削減される（関東大震災クラスの地震が発生しても全額支払可能と想定されている）。また、損害保険会社の経営が破綻した場合に契約者保護を行う「損害保険契約者保護機構」でも、地震保険は100％補償されることになっている。
保険料
地震保険の保険料率は、損害保険料率算出機構の届出に基づき金融庁が基準を設定し、保険会社各社がその基準に基づき別に保険料を設定する仕組みとなっている。地震保険創設時には地震の発生状況や頻度、活断層など当時のデータで算出した地震の発生確率によって47都道府県を4つの段階に区分し、保険料率の基準を定めた。しかし、その後の地震の発生や活断層の調査結果などを考慮して、2006年にはそれが改正された。また加入促進のため、地震保険料の所得控除の制度が2007年度より導入される。
問題点
万が一の備えとして重要な保険の一つではあるが、他の保険に比べると加入の伸び悩み傾向は否めない。
火災保険とセットでなければ加入できないことが、加入をためらわせていることもある。また、火災保険とセットであるにもかかわらず、地震保険を受け取るときに同時に火災保険を受け取ることはできない。
今後、火災保険とセットでなければ加入できないという条件を撤廃させることにより、「火災保険はＡ社、地震保険はＢ社」といった柔軟な保険会社選びができるようになれば、地震保険加入の増加に弾みがつくと考えられる。
また、火災が地震を原因にして発生したのかそうでないのかの線引きが裁判に発展することがある。阪神大震災では、最初の揺れから半日たった夕方に発生した火災をもとに火災保険を受け取ろうとした被災者が、地震保険が未加入であることを理由に断られ、保険会社を相手取って訴訟を起こした。被災者の敗訴に終わったが、火災保険と地震保険のどちらが適用になるかの判断が困難である事例を示すことになった。
また、２００６年度の等地区分見直しによって、一本の都府県境を挟んで等地区分が２等級違うという異常事態が関西から信越地方まで見られるようになり、問題になっている。従前の例では、２等地である山梨県と、４等地である静岡県・神奈川県・東京都との都県境のみで見られた事象であったが、見直しにより、大阪府と和歌山県の府県境から始まって、長野県・静岡県の県境に到るまで見られるようになっている。所により、地質的にはまったく同質の地盤の上に建つ、数１０メートル離れた同じ構造の家屋の保険料が、間に県境があるばかりに、年額で数万円も相違することになるという不条理が見られるのである。このため、これらの府県境において等地区分の低い側で、リスクとかけ離れた不当に高い料率の保険料を支払う事を忌避して、地震保険の更新拒否や、加入拒否が大量におきる事が懸念されている。
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事前通知制度（じぜんつうちせいど）とは、不動産登記を申請するにあたり、登記識別情報又は登記済証を提供・提出すべきなのに、正当な理由があって提供・提出できない場合に、登記官が登記義務者の真実性を確認する制度である。事前通知以外にも資格者代理人による本人確認制度と公証人による本人確認制度があり、本稿で触れる。
略語など
説明の便宜上、以下の通り略語を用いる。
不動産登記準則
不動産登記事務取扱手続準則（平成17年2月25日民二456号通達）
平成16年6月18日法律第123号不動産登記法附則6条3項により、オンライン未指定庁においては登記識別情報は登記済証と読み替えられ、同7条によりオンライン指定庁において登記済証が提出されたときは登記識別情報が提出されたものとみなされる。従って本稿では特記がない限り、登記識別情報とあれば登記済証を含むものとする。
正当な理由
本節においては登記識別情報と登記済証を分けて説明する。
オンライン指定庁
不動産登記法22条ただし書と不動産登記準則42条1項各号に規定があり、1.不通知、2.失効、3.失念、4.その他である。
不通知とは、不動産登記法21条ただし書の規定に基づき、申請人があらかじめ登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をしたため、当初より通知されていない場合である。失効については失効制度を参照。その他の場合とは、登記済証を所持しているが、電子申請により申請を行う場合（平成17年2月25日民二457号通達第1-3(2)）などである。
オンライン未指定庁
条文に明記されているものとして、既述規定によって読み替えられた不動産登記法21条ただし書の規定に基づき、申請人があらかじめ登記済証の交付を希望しない旨の申出をしたため、当初より交付されていない場合がある。
その他の場合として、滅失、紛失、登記済証を現に所持していない場合がある（平成17年2月25日民二457号通達第1-3(1)イ・ウ）。現に所持していない理由としては、不動産が共有であり、他の共有者が登記済証を所持していて引渡しを拒んでいるためなどが挙げられる。
申請情報
登記識別情報を提供できない理由は、申請情報の内容とされている（不動産登記令3条12号）。登記済証についても、平成16年12月1日政令第379号附則2条2項によって読み替えられた不動産登記令3条12号の規定に基づき、登記済証を提出できない理由は、申請情報の内容とされている。
事前通知制度
概要
不動産登記法22条により登記識別情報を提供して登記申請をすべき場合なのに、不動産登記法22条ただし書の正当な理由があって提出されなかった場合、原則として、登記義務者（不動産登記令8条1項に定める場合にあっては登記名義人。以下本稿において同じ。）に対して、当該申請があった旨及び当該申請の内容が真実であると考える場合には一定の期間内（後述）にその旨の申出をすべき旨を通知しなければならない（不動産登記法23条1項前段）。
方法
具体例
登記申請が書面申請であろうと電子申請であろうと書面を送付してする（不動産登記規則70条1項）。具体的には、事前通知書による（不動産登記準則43条1項、同別記第55号様式）。事前通知書の送付の方法は、以下のように分類される。
* 登記義務者が自然人である場合又は法人である場合において当該法人の代表者の住所にあてて送付するときは、本人限定受取郵便又はこれに準ずる方法（不動産登記規則70条1項1号）。
* 登記義務者が法人である場合において当該法人の主たる事務所にあてて送付するときは、書留郵便又は信書便の役務であって、信書便事業者において引受け及び配達の記録を行うもの（不動産登記規則70条1項2号）。
* 登記義務者が日本国外に住所を有する場合、不動産登記規則70条1項2号のもの又はこれら準ずる方法（不動産登記規則70条1項3号）。
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質権（しちけん）は、担保物権の一類型であり、民法に規定のある典型担保物権（第342条）。債権の担保として債務者または第三者から受け取った物（質物：不動産でも動産でもよい）を占有し、その物については他の債権者を差し置いて優先的に弁済を受けることができる。つまり、弁済しなければ債務者は当該物の所有権を失う。この心理的圧迫によって弁済を強制することを留置的効力という。また、質物を競売して換価し、その競売代金から優先弁済を受けることができ、これを優先弁済権という。目的としては抵当権と共通する。しかし、占有の移転が要件となる点で抵当権と異なる。
質権の種類
* 動産質権
動産に設定できる典型担保物権はこの質権のみであるが、実務的要請に応えきれず、譲渡担保などの非典型担保物権が生み出されている。
動産質権の対抗要件は占有の継続である（第352条）。
* 不動産質権
質権者は、使用・収益が認められる（第356条）。
存続期間は、10年を超えることが出来ない（第360条）。
不動産質権の対抗要件は登記である（第361条）。
* 権利質
有体物ではない財産権（たとえば著作権、特許権などの知的財産権、債権）の上にも質権を設定することができる（第362条1項）。
権利質においては債権質権者が自己の名において債務者に履行を請求できるというメリットがある（第366条）。取り立てた債権が金銭債権であれば、そのまま自己の債権の弁済に充当することもできる。
実務上、最も多く利用されるのは、建物に抵当権の設定を受けるときに、抵当権者がその建物に付された火災保険の保険金請求権に債権質を設定を受け、抵当権の目的たる建物が滅失しても、火災保険の保険金から優先弁済を受けるというケースである。
対抗要件
権利質の対抗要件は債権の種類によって異なる。
指名債権については債権譲渡と同様に、債務者対抗要件は第三債務者（質権の目的たる債権の債務者）への通知または第三債務者の承諾であり、第三者対抗要件は確定日付ある証書による第三債務者への通知または第三債務者の承諾である（第364条）。この他、法人の有する債権については、動産及び債権の譲渡の対抗要件に関する民法の特例等に関する法律(動産債権譲渡特例法)による登記により、対抗要件を備えることもできる。
指図証券については裏書である（第365条）。ただし、手形、小切手、倉庫証券、船荷証券等の有価証券については、裏書は効力要件である。
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司法書士（しほうしょし）とは、司法書士法に基づき他人の依頼を受けて登記又は供託に関する手続きの代理及び裁判所・検察庁・法務局又は地方法務局に提出する書類の作成等の法律事務を業とする国家資格者またはその資格制度である。さらに法務大臣が実施する簡裁訴訟代理能力認定考査で認定を受けた司法書士（認定司法書士）はこれらの業務のほかに簡易裁判所における訴訟代理及び紛争の目的の価額が裁判所法第33条第1項第1号に定める額（140万円）を超えないものについて相談に応じ、又は裁判外の和解について代理すること等の法律事務も業とする。
欧米諸国と異なり、「Lawyer」の業務が細分化されている日本において、司法書士などの隣接法律専門職を表す英訳語の選択は難しい。日本司法書士会連合会はその英語表記を「The Japan Federation of Solicitor Associations」としていることから、日本司法書士会連合会の採用する司法書士の英訳語は「Solicitor（事務弁護士）」であると考えられる。平成１９年に公表された内閣官房による「出入国管理難民認定法省令」の翻訳によると、司法書士は「Judicial scrivener」（司法代書人）と訳されている。また、韓国では司法書士と類似した業務を行う国家資格者を法務士 (법무사) という。
司法書士又は司法書士法人の業務
その業務内容は、司法書士法第3条及び第29条に規定されている。
司法書士法第3条第1項
司法書士は、この法律の定めるところにより、他人の依頼を受けて、次に掲げる事務を行うことを業とする。
1.登記又は供託に関する手続について代理すること。
2.法務局又は地方法務局に提出し、又は提供する書類又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第4号において同じ。）を作成すること。ただし、同号に掲げる事務を除く。
3.法務局又は地方法務局の長に対する登記又は供託に関する審査請求の手続について代理すること。
4.裁判所若しくは検察庁に提出する書類又は筆界特定の手続（不動産登記法第6章第2節の規定による筆界特定の手続又は筆界特定の申請の却下に関する審査請求の手続をいう。第八号において同じ。）において法務局若しくは地方法務局に提出し若しくは提供する書類若しくは電磁的記録を作成すること。
5.前各号の事務について相談に応ずること。
6.簡易裁判所における次に掲げる手続について代理すること。ただし、上訴の提起（自ら代理人として手続に関与している事件の判決、決定又は命令に係るものを除く。）、再審及び強制執行に関する事項（ホに掲げる手続を除く。）については、代理することができない。
7.民事に関する紛争（簡易裁判所における民事訴訟法の規定による訴訟手続の対象となるものに限る。）であつて紛争の目的の価額が裁判所法第33条第1項第1号に定める額を超えないものについて、相談に応じ、又は裁判外の和解について代理すること。
8.筆界特定の手続であつて対象土地（不動産登記法第123条第3号に規定する対象土地をいう。）の価額として法務省令で定める方法により算定される額の合計額の2分の 1に相当する額に筆界特定によつて通常得られることとなる利益の割合として法務省令で定める割合を乗じて得た額が裁判所法第33条第1項第1号に定める額を超えないものについて、相談に応じ、又は代理すること。
司法書士法第29条第1項
司法書士法人は、第3条第1項第1号から第5号までに規定する業務を行うほか、定款で定めるところにより、次に掲げる業務を行うことができる。
1.司法書士法施行規則第31条の司法書士法人の業務の範囲に関する規定から�‥�事者その他関係人の依頼又は官公署の委嘱により、管財人、管理人その他これらに類する地位に就き、他人の事業の経営、他人の財産の管理若しくは処分を行う業務又はこれらの業務を行う者を代理し、若しくは補助する業務��当事者その他関係人の依頼又は官公署の委嘱により、後見人、保佐人、補助人、監督委員その他これらに類する地位に就き、他人の法律行為について、代理、同意若しくは取消しを行う業務又はこれらの業務を行う者を監督する業務も司法書士業務とされている。
2.簡裁訴訟代理等関係業務
* 昭和39年9月15日法務省民事局長回答は「司法書士は、法の示すとおり他人の嘱託を受けて、その者が裁判所、検察庁、法務局及び地方法務局に提出する書類を代わって作成することを業とする者であって、これらの官庁に提出する訴状、告訴状、登記申請書等の作成は勿論これらに添付を必要とする書類(例えば売買契約書、各種契約書、証拠写の作成、住所、氏名、租税、公課の証明願、戸籍謄本交付請求書等)の作成は司法書士の業務範囲に属する」とし、上記業務の付随業務として添付書類等の作成も行えるとしている。
* 近年注目を集めている成年後見制度について、司法書士による団体である社団法人成年後見センター・リーガルサポートは積極的な取り組みを行い、制度発足時より制度推進に大きな役割を果たしている。社団法人成年後見センター・リーガルサポートは一定の要件を充たした会員（司法書士）を全国の家庭裁判所に後見人候補者名簿として提出しており、法定後見人として選任され業務を行っている司法書士も多数いる（2005年の最高裁判所事務総局家庭局編成年後見事件の概況によれば、家族・親族が77.4％であり、残余は第三者後見人である。第三者後見人の内訳は司法書士が8.2％、弁護士が7.7％、社会福祉士3.3％、法人が後見人に選任される法人後見は1.0％、友人・知人名義が0.5％、その他1.9％となっている）。
簡易裁判所訴訟代理関係業務の認定
法務省令で定める法人が実施する研修であって法務大臣が指定するものの課程を修了し、さらに法務大臣が実施する簡裁訴訟代理能力認定考査で認定を受けた司法書士は第3条第1項第6号から第8号及び第29条第1項第2号の業務を行うことができる。なお、この認定を受けた司法書士を認定司法書士と呼ぶことがある。
業務制限
司法書士は登記に付随する添付書類の作成も行えるが、定款の代理作成は司法書士の付随業務に当たらないとの通達がある。また、司法書士による定款の代理作成は、司法書士業務に当たらない旨テイハン社の登記研究平成１８年２月号に掲載されている。
* 第3条第1項各号の業務であっても、他の法律により制限されている場合は司法書士はその業務を行うことができない。これは、他の規程で司法書士は司法書士業務以外を行えないと規定されていたため、当初は弁護士法、土地家屋調査士法のみを予定した規定であった（学説には海事代理士法（船舶登記等）もここに該当するとするものがある）が、行政書士法等に抵触する場合も当然に行えない趣旨である。登記研究によれば、司法書士が船舶登記に付随して船舶の登録申請を業とすることは業務の範囲を超える、とする。この見解においては、前提として司法書士の船舶登記を認めていると思われる。
* 簡易裁判所での手続きであっても民事訴訟法の規定による手続ではないもの（例えば刑事訴訟法や非訟事件手続法の規定による手続）については代理することできない。ただし書類作成については本来業務として行える（司法書士法第3条第1項第4号）。
司法書士資格の取得
司法書士になるには2つのルートがある。
司法書士試験
ひとつめのルートは、法務省が実施する司法書士試験に合格することである。司法書士試験は、まず「筆記試験」が実施され、次に筆記試験に合格した者を対象にした「口述試験」が実施される。
筆記試験は、毎年、7月の第1週（又は第2週）の日曜日に各法務局管轄の受験地で行われている。
午前の部は、多肢択一式35問を2時間で解答する。科目は、憲法、民法、商法（会社法その他の商法分野の法令を含む）、刑法から出題される。
午後の部は、多肢択一式35問と記述式2問を3時間で解答する。科目は、択一では供託法、民事訴訟法、民事執行法、民事保全法、司法書士法、不動産登記法、商業登記法から出題され、記述式では不動産登記、商業登記から出題される。
これら11科目が試験科目であり、民法、不動産登記法、商法、商業登記法はまとめて主要四科目と呼ばれ、出題数の大半を占めている。
口述試験は、毎年、10月中旬頃に実施される。試験科目は、筆記試験と同一の範囲からの出題となっている。
難易度は高く、生半可な学習では合格を望めない。しかし、司法試験ほどの深い理解が求められるわけではなく、幅広く知識を暗記することが要求されているといえる。もっとも、登記法科目については、登記申請手続きに関する全般的な知識が問われることから、実体法（民法・会社法等）及び各登記法の深い理解が必要となる。
司法書士試験の合格率は、ここ数年平均2.8％前後で推移している。
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借地借家法（しゃくちしゃっかほう、しゃくちしゃくやほう：平成3年10月4日法律第90号）は、建物の所有を目的とする地上権・土地賃貸借（借地契約）と、建物の賃貸借（借家契約）について定めた特別法である。借地借家法の成立により、建物保護ニ関スル法律（明治42年5月1日法律第40号、建物保護法）・借地法（大正10年4月8日法律第49号）・借家法（大正10年4月8日法律第50号）は廃止された。
立法趣旨
借地借家法は、土地や建物の賃貸借契約における借主（借地人、借家人、店子）を保護する目的で制定された民法の特別法である。これらの賃貸借契約についての規定は民法典にも存在する。しかし民法典の規定は自由主義思想を背景に、当事者の個性を重視せず、抽象的にしか把握しない。そのため、契約当事者には形式的な平等しか保障されていないといえる。ところが現実の賃貸借契約においては多くの場合、貸主（大家）と借主（店子、借家人）との力関係には差がある。そのため、両当事者の実質的な平等を保障し、一般に弱い立場に置かれがちである借主の保護を図ったのが借地借家法である。
もっとも、こうした趣旨は借地法、借家法及び建物保護法から引き継いだものであり、本法によって初めて取り入れられたものではない。本法はそれら借地人や借家人を保護する目的で制定された3法を統合したものである。なお、農地の賃貸借契約については農地法により借地人の保護が図られている。
旧法との関係
借地借家法は、不動産の賃貸借契約における賃借人を保護する目的で制定された3つの法律（借地法、借家法及び建物保護法）を統合したものである。しかし、本法の施行後もそれらの法律が意味を失ったわけではない。
すなわち、原則としては、借地借家法は1992年（平成4年）8月1日の施行前に生じた事項にも適用されるが（附則4条本文）、施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては従前の例により（附則6条）、施行前にされた建物賃貸借契約の更新拒絶通知及び解約申入れに関しては従前の例による（附則12条）など、一部の事項については旧借地法・旧借家法が適用される（施行後に更新された場合も旧借地法・旧借家法が適用され続ける）。
このような措置がとられた理由は、主に法制定当時の野党から、借地借家法が借主にとって不利益を及ぼすのではないかという懸念が示されたためである。
内容
借地借家法は、民法に規定された賃貸借契約の原則を現代社会の実状に合わせて修正している。まず、借地人及び借家人が土地建物の新所有者に対して比較的容易に自己の権利を対抗できるようにした。また、借地・借家契約について、その期間をできるだけ長く設定し、かつ契約更新を強制して契約が容易には終了できないようにした。そして、借地に関しては、借地権の譲渡や転貸をする際に本来必要な地主の承諾を得なくても代わりに裁判所の許可を得ればよいとされた。さらにこれら借地借家法の規定は、借家人に不利な特約をしてその内容を変更してはならないという片面的強行規定という方法がとられている（逆に、借家人に有利な特約は許される）。
以上は土地建物の賃借人にとって有利な規定であるが、そうでないものも本法には含まれる。それが定期借地権・定期借家権である（後述）。
適用範囲
借地
借地借家法は、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権を、借地権と定義して、これを適用対象としている（1条、2条1号。以下本稿で建物所有目的の地上権設定契約又は土地賃貸借契約を「借地契約」といい、借地権者、すなわち借主を「借地人」という）。
本法は、借地人の生活・営業を保護するものであるから、ここにいう「建物」には、橋梁、広告塔、電柱、ガソリンスタンド等は含まれない。
ただし、一時使用目的の借地権には、存続期間、契約更新等に関する本法の規定は適用されない（25条）。 ここでいう一時使用とは、期間の長短ではなく、賃貸借の目的や動機などの事情からその契約を短期間で終えることが客観的に判断できる場合をいう。サーカスの興行のために土地を借りるような場合は一時使用目的に当たるとされる。
借家
借地借家法は、上記借地のほか、建物の賃貸借契約を適用対象としている（1条。以下本稿で建物の賃貸借契約を「借家契約」といい、その賃借人を「借家人」という）。
ここにいう「建物」は、一軒家を借りている場合はもちろん、建物の一部の間借りであっても、他の部分と区画されており、構造や規模から独立的排他的支配が可能であればこれに該当する（最判昭和42年6月2日民集21巻6号1433頁）。
一時使用目的の借家契約には、本法の規定は適用されない（40条）。イベント開催中に出店を出すためだけに店舗を借りるという場合などがこの一時使用に当たる。
対抗力
借地借家法では、借地人・借家人が、借地権・借家権を第三者に対抗するための対抗要件について、民法の特則を置いている。
そもそも、賃借権は貸主と借主との契約により生じる債権にすぎないため、物権のような絶対性がなく、第三者に対抗することはできないのが民法の原則である。例を挙げると、
* Aは地主である甲と土地の賃貸借契約を結び、その借地に家を建てて住んでいた。ある日、甲がその土地を第三者である乙に売却した。土地の新たな所有者となった乙はAに立ち退きを要求した。
* Aは家主である甲と建物の賃貸借契約を結び、その借家に住んでいた。ある日、甲がその建物を第三者である乙に売却した。家屋の新たな所有者となった乙はAに立ち退きを要求した。
上記の2つの例では、Aと甲との間の賃貸借契約は、あくまでその2人の間で締結されたものであるから、契約外の乙にとっては無関係である。したがって、Aは乙に対してその土地・建物についての賃借権を主張できず、乙は所有権に基づき、Aに対して明渡しを求めることができることになる（「売買は賃貸借を破る」という原則）。
もっとも、民法上、賃借権を登記していれば、賃借人は、新所有者に対してもこれを対抗することができる（民法第605条）。すなわち、甲が賃貸物件を乙に売却した場合も、賃借人Aは、予め賃借権設定登記を受けておけば、新所有者乙に賃借権を主張し、住み続けることができる。しかし、賃貸借契約においては、特約がない限り、賃借人は賃貸人に賃借権の登記を求めることはできないというのが判例・通説である（大審院大正10年7月11日判決民録27巻1378号）。そして、実際上も、通常の地主や家主は、賃借権を登記することによって得られる強力な効果を嫌い、任意に登記に協力することはない。そのため、賃借権設定登記という方法によって賃借人が新所有者に自己の権利を主張するという方法は有名無実化していた。
しかし、これでは、賃貸人が、賃料の値上げに応じない賃借人について賃貸物件を第三者に売却して立ち退かせるなどして、値上げを迫ることもできることになり、賃借人の立場は非常に弱いものになる。そこで、借地人・借家人の地位を保護するために、本法では以下のような規定が設けられている。
* 借地人は、その土地上に登記済みの建物を所有していれば、第三者に対して借地権を対抗することができる（10条1項）。
* 借家人は、建物の引渡しがあったときは、第三者に建物賃借権を対抗することができる（31条1項）。すなわち、借家人がその借家に居住（占有）していれば、新所有者にも借家権があることを主張することができる。
このように、本来は債権に過ぎない賃借権だが、本法の規定により物権と類似する対外的効力を有するに至っている。このことを指して賃借権の物権化ということがある。
[契約の期間
借地契約
借地権の存続期間は、次のとおりとなる。
* 借地契約において契約期間を定めなかった場合は、30年（3条本文）。
* 借地契約において、30年より長い期間を定めた場合は、その定められた期間（3条ただし書）。
* 借地契約において、30年より短い期間を定めた場合は、そのような合意は9条により無効であるから、やはり30年となる。
なお、旧借地法では、借地上に建てられている建築物について石造り、土造り、レンガ造りなどの堅固建物と、木造などそれ以外の材質の非堅固建物という区別を設け、前者の所有を目的とする借地権の契約期間が30年未満の場合には一律60年とし、後者の契約期間が20年未満の場合には一律30年として規定していた（旧借地法2条）。しかし、この区別は建築技術発展に伴って合理性を失い、借地借家法には受け継がれなかった。
借家契約
借家契約の存続期間は、当事者の合意によって定まる。民法第604条（賃貸借契約の期間を20年以下と規定している）の適用が排除されているため、期間の上限はない（29条2項）。
期間の定めをしなかった場合は、各当事者はいつでも解約申入れをすることができる（民法617条1項）。また、借家契約の契約期間が1年未満である場合も、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる（29条1項）結果、同様にいつでも解約申入れをすることができる（解約申入れについては後述）。
法定更新・解約の制限
民法における原則では、契約期間が定められている場合ならば、その期間が過ぎれば契約は終了し、さらに契約を更新するかどうかは当事者次第である。また、契約期間が定められていない賃貸借契約は借主・貸主どちらからでも解約を申し入れることができ、その申入れから所定の期間を過ぎると契約は終了する（民法617条1項）。しかしこれでは賃借人が突然家や土地を追い出されて生活の拠点を失うおそれがあるため、借地借家法には更新を容易にし、解約を制限する制度が整備されている。
すなわち、借地借家法は、期間の定めのある借地・借家契約については、直接的又は間接的に契約更新を強制している。このように、当事者（特に賃貸人）の意思に関わらず法律の規定によって契約が更新されることを法定更新という。また、期間の定めのない借家契約についても、賃貸人からの解約申入れに正当事由を要求するなどして一方的に契約を終了させないようにしている。
借地契約
借地権の存続期間が満了する場合に、建物が存在するときは、借地人は、契約の更新を請求することができる。これに対し、地主（賃貸人）が遅滞なく異議を述べなければ、契約は法定更新される（5条1項）。貸主がこの異議を述べるには、正当事由が必要である（6条）。
また、借地権の存続期間が満了した後、借地人（又は転借人）が土地の使用を継続している場合も、建物が存在するときは、地主が遅滞なく異議を述べなければ、契約は法定更新される（5条2項、3項）。この異議にも正当事由が必要である（6条）。
正当事由の判断は、借地人と貸主の双方がその土地の使用を必要とする事情のほか、立退料の支払も考慮することができる（6条）。
期間の定めのある借家契約
期間の定めのある借家契約については、何もしなければ自動的に契約が更新されるという制度が採られている。すなわち、当事者が契約期間満了で契約を終了させようとする場合は、契約期間が満了する1年前から6か月前までに、相手方に対して契約を更新しないこと（更新拒絶）を通知しなければならず、この通知がない場合には、これまでと同様の条件（ただし、新たな借家契約は期間の定めのないものとされる）で契約が法定更新される（26条1項）。賃貸人がこの更新拒絶の通知を行うためには、正当事由が必要となる（28条）。
また、正当事由がある更新拒絶の通知を行った場合であっても、借家人（又は転借人）が期間満了後もその建物に住み続けているときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、契約は法定更新される（26条2項、3項）。この異議には、正当事由は要求されていない。
正当事由の判断は、借地契約と同様であるが「建物の現況」が考慮要素として挙げられている。
期間の定めのない借家契約
期間の定めのない借家契約の場合には、民法の原則により、いつでもどちらからでも解約を申し入れることができる（民法617条1項）。また、期間の定めがあっても、契約期間が1年未満である場合には期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる結果（29条1項）、同様に解約を申し入れることができる。
ただし、建物賃貸人からの解約申入れについては、第1に、解約申入れから契約終了までの猶予期間（解約申入れ期間）が、民法617条1項2号所定の 3か月から、2倍の6か月に延長されている（28条）。なお、借家人からの解約申入れについては明文の規定がないが、民法617条を任意規定と解すると、特約で借家人からの解約申入れ期間を4か月等に延長することが可能になる。もっとも、仮に任意規定だとしても、消費者契約法により、3か月よりも長い解約申入れ期間は無効となる可能性がある。
また、建物賃貸人からの解約申入れについては、第2に、正当事由が必要とされる（28条）。
賃料額改定の特則
賃料額の改定に際しては賃貸人と賃借人の地位の違いとそれによる交渉力の差が大きく現れる局面である。よって借地借家法は地代や家賃が経済事情の変化によって現状に見合わない額となった場合（高すぎるという場合も低すぎるという場合もある）には、当事者の双方が借賃増減額請求権を取得する。借地では11条、借家では32条に規定がある。これを行使するとその場で直ちに額が変更される。つまり借賃増減額請求権は形成権である。もちろん具体的な額は裁判などによって決定されることになるが、請求権を行使した時点から賃料が変更されたものとして扱われる。こうすることで紛争解決を引き延ばし、引き延ばしている期間の賃料を現状の額で据え置こうとする戦術は無意味化する。
例えば20万円の家賃が諸般の事情を考慮した場合に異常な高値であったとする。そこで借家人が1月に「賃料を10万円にせよ」という内容の借賃増減額請求権を行使した。家主はその額について難色を示したため裁判となり、結果7月に「賃料を15万円とする」という決定が出たとする。すると賃料は1月の時点から15万円であったとして扱われ、賃借人は1月以降の賃料を15万円で支払うことになる（7月から賃料が15万円になるわけではない）。
なおこうした賃料額の決定を巡る裁判を起こすには、まず調停を行わなければならない。これを調停前置主義といい、民事調停法24条の2及び24条の3に規定されている。
建物買取請求権
借地契約が終了した場合、借地契約であれば借地上の借地人が立てた建物が残存する場合がある。この場合、その建物を賃貸人に買い取るよう請求できるのが建物買取請求権である（13条）。建物買取請求権は形成権である。つまり、これを行使すれば賃貸人の意思に関わらず建物の売買契約が成立してしまう。この規定の趣旨は借地人が投下した資本について回収する機会を与え、建物を取り壊すことによる国民経済的損失を防止し、請求権が行使されれば買取を当然に認めることで契約の更新を間接的に強制することにあると説明される。しかしこの制度は現代社会の実状に適合しないという批判もある。つまり、借地人の保護は契約存続によって図るべきであって買取による資本投下まで保護する必要はないとか、戦後復興を成し遂げた日本において建物の取り壊しを規制するほどの住宅難は存在しないとか、建物それ自体の価格は安いため契約更新を強制する効果がないという指摘である。
賃貸借契約が賃借人の債務不履行によって解除された場合には、賃借人は買取請求権を行使できないとするのが裁判例の立場である。ただし学説には異論も多く、買取を認めるのが多数説である。
また、第三者の建物買取請求権というものもある。これは賃借権の譲渡を地主が承認しない場合に、その借地上の建物などを取得して借地権を譲り受けようとする者はその地主に対して建物等の買取を請求できるというものである（14条）。
造作買取請求権
借家契約においてもその契約終了時に賃貸人に対して「造作（ぞうさく）」を買い取れと請求できる。これを造作買取請求権といい、33条に規定がある。建物買取請求権と同様、行使されたとたんに借家人と賃貸人との間に売買契約が成立するという形成権の一種である。買取の対象となる「造作」とは、借家人が賃貸人の同意を得て借家に設置したもので、条文上明示されている畳や建具（障子、襖、戸など仕切りとなるもの）のほか、ガス水道などの設備、空調設備（エアコン、クーラー）などが挙げられる。この規定は借地借家法においては強行規定ではなく任意規定となっため（37条を参照）、当事者間で自由に特約を定めることができる。
造作は取り外しが可能であるから本来ならば契約終了時に借家人が収去しなければならない。しかし社会全体の生活水準が向上するにつれて空調設備すらもその借家の一部分と見ることもでき、必要費や有益費の規定（民法第608条、詳しくは賃貸借の項目も参照）に従って処理すべきとの考えもある。
定期借地権・定期借家契約
定期借地権
定期借地権とは、契約期間の更新がない借地権である。これにより様々な経済的要請に応えることができる、柔軟な借地契約が可能となった。
定期借地権には3種類ある。
* 一般定期借地権（22条）
契約の更新や建物買取請求権がない借地権である。この借地権の存続期間は50年以上でなければならないが、存続期間終了時には借地を更地に戻して返還しなければならない。存続期間満了後、更新もなく速やかに土地が返還されるため、比較的安価で借地権を設定できるのがメリットである。
* 建物譲渡特約付借地権（23条）
期間満了時に、借地上にある建物を相当の対価でもって地主に売却するとの特約を付した借地権である。この存続期間は30年以上である。土地開発業者（ディベロッパー）などが土地を借り、そこにビルやマンションを建てて賃料収入を得て、その後地主に売却するという事業に用いられる。
* 事業用借地権（24条）
専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権である。借地権の存続期間は10年以上20年以下であることが必要である。つまり店舗を建設するといった目的に限定されるのであり、居住目的の建物は建設できない。この事業用借地契約は公正証書によってなされなければならない（24条2項）。
定期借家契約
同様に、定期借家契約（定期建物賃貸借）についての規定もある（38条）。ここでは、存続期間が終了すればそこで賃借権は完全に消滅し、契約を更新することはできない。ただしこの契約は公正証書などの書面によって行う必要があり、その際には期間満了時に契約を更新することができないことを記載した書面を渡して説明しなければならない。これは海外転勤などで、ある一定期間だけ家を空けるが、その後再び戻ってきてその家で生活することが確実であるような場合に用いられる。また、法令や契約によって一定期間が経過した後に取り壊される予定となっている建物を賃貸する場合にも、建物取り壊しと同時に賃貸借契約が終了し、更新することができないという契約形態をとることができる（39条）。
* 定期借家契約の問題点
定期借家契約は、平成11年の改正によって新たに認められたものである。改正前は海外出張や介護のための一時不在などの理由で、家主が生活の本拠として自ら使用するために、帰国ないし帰宅時に簡単に明け渡してもらえるような契約が認められていたが、これを定期借家契約に改正したものである。定期借家でない一般の借家権であれば、契約の更新拒絶・解約の申入れにおいて正当の事由があることを要求されるが（第28条）、定期借家ではこれが不要である。ところが、定期借家は、公正証書などによる契約という要式を満たしていればよく、明渡しの理由の如何を問わず認められる。これによって家主が次々と新しい借家人に賃貸することができるようになり、今の時点の相場の家賃収入を得られるようになった。一般の借家契約では、更新料を取ったり家賃を値上げしたりしても、なかなか相場までの収入を得ることは難しい。それと比べると、家主にとって非常に有利な契約と言うことができる。これがインセンテｲブとなって、不動産賃貸市場に新たな物件を供給してくれることが期待できると言われている。しかしながら、経済的に弱い借家人を保護するための法律であったはずの借地借家法の中に、わざわざ家主を保護（というよりも、家賃収入の確保）するための異質の制度を作ったわけで、将来に大きな根本的な問題を残したという批判も可能である。
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社宅（しゃたく）とは、従業員の福利厚生の一環として、会社が用意した住居のことである。基本的に職場に近い地域に土地を取得して建設されることが多いが、社有地の有効活用で商店や工場、倉庫、車庫など企業施設の上層階や隣接地に社宅を設置することがある。
なお、独身の従業員のための住居は、社宅ではなく寮と呼ぶ。また、地方自治体や国家機関の職員に対するものは、会社ではないので、たとえば公務員住宅・官舎（法律用語としては「宿舎」）などと呼ぶが、公営企業では寮と称する場合もある。
また、社宅全体で1つの自治会を構成し、社員の一体感を高める効果もあった。
しかしながら、個人生活を重視し集団生活を嫌うなど従業員の考え方が多様化し社宅生活になじまなくなってきた一方、企業の経営に余裕が無くなることによる福利厚生費の見直し、さらに、耐用年数に近づいた社宅の維持経費の高騰などで、社宅をやめてしまう会社も増えて来ている。広い敷地を要し、何十年も前から保有していた社宅は土地含み益も顕在化できたため、企業の財務内容のスリム化にも多少なりとも貢献した。
さらに、近頃の大企業の社宅は豪華な造りになっており、それなりに家賃が高くなっている。
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住宅金融公庫（じゅうたくきんゆうこうこ）は、かつて存在した国土交通省・財務省所管の特殊法人・政策金融機関。
2007年3月31日に廃止され、4月1日より独立行政法人住宅金融支援機構に業務が引き継がれた。
概要
* 本店・センター：東京都文京区後楽1-4-10、支店：全国の主要都市に11店舗
* 設立：1950年6月5日
* 資本金：2,237億円（2005年度）
* 役職員数：1,105人（2005年度）
* 融資等残高：55兆3,040億円（2005年3月現在）
業務内容
住宅金融は、資金力の弱い個人が長期にわたって利用することから、純粋な民間セクタで行うことが多くの国で困難であると位置付けられており、その政策的な支援を行う活動を行っている。
直接融資
住宅の建設や住宅の購入のため、長期・固定・低利の住宅資金の貸付けを行っており。その利用者への資金の貯蓄支援のため、「つみたてくん」という愛称で呼ばれている住宅宅地債券を発行していた。しかしながら、独立行政法人に移行した後は直接融資は、災害復興への支援や集合住宅の立て替え等数種類に限られることとなり、「つみたてくん」の発行も廃止された。集合住宅の修繕費用を積み立てる、「マンションすまい・る債」と呼ばれる型の住宅宅地債券は引続き発行される。
証券化支援事業
直接融資は、民業の圧迫になると言う批判があり、縮小することとなった。それに代わって「長期・固定金利の住宅ローン」を提供し続けるため、民間金融機関等による長期・固定金利の住宅ローンの買取りなどを行うといった証券化支援事業を2003年から実施している。この事業には最長の償還期間が35年であることからフラット35という愛称が付けられている。これを元にした民間の住宅ローン商品が各金融機関から発売されている。
これは、アメリカの住宅金融支援の枠組を模したもので、住宅ローンを引き受けた金融機関が、政府系金融機関に一部を引き受けさせ、これらの政府系金融機関もしくは自分自身で社債や不動産担保証券を発行し、流動化を計るというものである。
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集合住宅（しゅうごうじゅうたく）は、一つの建物の中に、複数の世帯が入居している住宅の形態。この古典的で最も知られた例は、ドイツのアウクスブルクに残る15世紀のフッゲライ(Fuggerei)といわれるタウンハウスである。豪商フッガー家が、慈善事業として寄付したもので、歴史的建造物としても有名。19世紀のベルリンでは、ミーツカゼルネ（Mietskaserne, 賃貸集合住宅）と言う高層集合住宅が、ドイツ帝国政府主導の元で建設されている。
韓国や香港、シンガポールなど、国土が狭く、人口密度の高い地域、あるいは各国の都市部で多く建てられている。
国勢調査では「共同住宅」の語が用いられる。これは、長屋、寮、病院などを除いたものである。
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住宅（じゅうたく）とは、人の居住を用途とする建築物。「住居」とも言う。周囲の環境から住人の快適な生活を守るものであり、生活範囲となる環境を含める場合もある。
ここで言う“周囲の環境”とは、気候（雨、風、雪、暑さ、寒さ、湿気など）、騒音、異臭、他人の視線や聞き耳（→プライバシーの保護）、天敵（猛獣、猛禽、害虫など）など、立地条件によって異なるものであり、住宅に求められる対応もそれによって異なる。
ひとつの敷地に一世帯が居住する「一戸建」（戸建、個人住宅とも言う）と、複数世帯が居住する「集合住宅」（建築基準法においては共同住宅と言う）とに大別される。
その形には、社会の変化に応じて流行もあり、和風住宅、洋風、欧風住宅といった呼び名があり、また、高齢者の在宅ケアなどのための同居する人が増えるようになり、二世帯、三世帯住宅や、高齢者住宅、バリアフリー住宅といった呼称も出てきた。
国勢調査における「住宅」
国勢調査では、完全に区画された建物の一部で、一つの世帯が独立して家庭生活を営む事が出来るように建築又は改造されたものを住宅としている。住宅の建て方には、「一戸建」、「長屋」、「共同住宅」および「その他」に分かれる。「その他」には、工場や事務所などの一部に住宅がある場合や住宅以外の建物の場合を指す。住宅ではないものとして会社や学校の寮・寄宿舎、病院・療養所、ホテル、下宿屋、旅館・宿泊所、臨時応急的に建てられた建物などが挙げられる。学校の寮・寄宿舎、病院・療養所、社会施設、自衛隊営舎、矯正施設などは施設として扱われる。
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住宅ローン（じゅうたく- ）とは、「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地を購入、新築、増築、改築、ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資のこと。
概要
住宅ローンは前掲の通り、住居目的に制限される融資である。他の融資に比べて融資額が巨額（数百万〜億円単位）となることから、金利は低く抑えられ、償還期限が30年前後と長いのが特徴である。その代わり、万一貸し倒れになった場合に融資側の金融機関がとる手段として、建物や土地への抵当権を設定したり、団体信用生命保険への加入を条件としたりするのがほとんどである。
償還期限が長期にわたるため、一般的に利用される元利均等返済の場合、返済初期の金利負担が大きくなっている。そのため、資金に余裕がある場合には、増額返済して元金を減らすことも行われる。
金利は、パンフレット上では固定金利と変動金利を用意しているが、実際には固定金利では融資してもらえない場合も多い（特に低金利の時期にある場合）。変動金利では、長期プライムレートに連動する場合が多い。
2007年時点では、日本では、主に銀行や信用金庫などの民間金融機関、農業協同組合（JAバンク）、生命保険会社が手がけている。他には、財形住宅融資（財形貯蓄の残高の10倍まで融資）がある。かつては、日本政府の特殊法人である住宅金融公庫が主に融資を行い、足りない分を銀行などが融資していたが、「民業圧迫」の圧力から、住宅金融公庫は独立行政法人の住宅金融支援機構に改組され、融資業務は大幅に縮小された。他には厚生年金被保険者を対象にした「年金住宅融資」もあったが、廃止された。
ホームエクイティローン
ホームエクィティローンとは、住宅の評価額からその住宅を担保に借りている住宅ローンの残債を引いた価値(ホームエクィティ)を担保に借りる借金の事である。
日本の住宅ローンの歴史
日本初の住宅ローン
日本の住宅ローンは100年以上の歴史がある。日清戦争が終わり経済が活況を呈してくると、一般の市民の間にも建物新築の機運が高まってきた。しかし、金融機関による住宅ローンなどの制度がない中では一般市民の住宅資金は金貸しと呼ばれる個人金融業者に頼るほかはなく、個人の住宅建設、不動産売買の弊害となっていた。法人組織による不動産金融事業の必要性から、安田財閥の創設者である安田善次郎は、一般市民のための不動産金融とその付帯事業のため、1896年（明治29年）に東京建物を設立した。1897年（明治30年）に掲載された東京日日新聞の紙面広告によると、返済期間は5年以上15年以内と定められており、これが日本の住宅ローンの原型と言われている。そのため、日本の住宅ローンは、銀行や公的機関ではなく不動産会社から発祥している。
関西圏の住宅ローン
阪急電鉄の創始者、小林一三は、関西圏で土地付き住宅の月賦販売を行った。1907年（明治40年）、前身の箕面有馬電気軌道を設立した小林は、鉄道沿線の付加価値を高めるため、本業以外に、土地開発や、百貨店、娯楽施設などの経営にも乗り出す。事前に安く仕入れた土地を、鉄道敷設によって地価を上げ、住宅地として分譲した。当時、土地を購入するのは資産家に限られていたが、中間層にも顧客の幅を広げるために、月賦販売を積極的に行った。
アメリカの住宅ローン
アメリカでは、将来的な不動産の値上がりを前提として、低所得者層に対して比較的高金利で住宅購入資金を融資する「サブプライム住宅ローン」が存在する。しかし、2006年頃から不動産の値上がりが鈍化し、返済が滞るケースが続出した。住宅ローン会社の経営が悪化していると言われ、アメリカ経済への影響が報じられている。
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取得時効（しゅとくじこう）は、他人の物または財産権を一定期間継続して占有または準占有する者に、その権利を与える制度である。消滅時効とともに時効制度の一つである。例えば、AがBの土地に勝手に家を建てて20年間住み続けた（＝占有）とする。この場合、AはBに時効が完成したことを主張して本来は他人(B)のものであった土地の所有権を得る事ができる。
概要
取得時効には大きく分けて二つの種類があり、一部要件が異なる。
まず一つは所有権を取得する場合であり、これは第162条に規定されている。同条1項では、20年間、所有の意思をもって平穏かつ公然に他人の物を占有することによって所有権を時効により取得できるとしている。これには特則があり、同条2項にその規定がある。すなわち、占有を始めたときに、その物が自己の物であると信じ、かつ、信じたことについて不注意な点がない（条文上は善意・無過失と表現され、短期取得時効の「善意」とは、積極的に所有権があると信じたことをいい、他の民法の第三者保護規定と異なり、単なる不知では足りないとされている。）場合には占有を継続する期間が10年に短縮される。なお、10年の取得時効の場合、かつて条文上ではその対象が「他人の不動産」となっていたが、自分の不動産でも構わず、かつ不動産である必要もないと解されている。現在条文では「他人の物」と改正されている。また、ここでいう「所有の意思」というのは「これを自分の物にしよう」と考えることではなく、「所有者らしく振る舞うこと」であり、自主占有と言われる。これに対して借家人などは家などの目的物を「自分の所有物」として占有しているわけではない。これを他主占有という。
もう一つが所有権以外の財産権を取得する場合であり、民法163条によって規定されている。すなわち、所有権以外の財産権を自己のためにする意思をもって平穏かつ公然に20年または10年これを行使することで取得できる。
ここでいう「所有権以外の財産権」とは、例えば地上権や賃借権などである。20年と10年という期間の違いは所有権の場合と同様、占有を始めたときにそれが他人の財産権であると知っていれば20年で、そうとは知らず、知らないことについて過失がないならば10年である。
これらの要件を満たした上で、時効を援用すれば、取得時効が成立する。
立証
取得時効を主張する者は上記の要件を立証しなければならないが、これは容易ではない。そこで法は要件が満たされていることを推定し（これは，無前提の推定、つまり、暫定真実である。）、立証の負担を緩和する規定を置いている。まず第186条1 項において、占有者は「所有の意思」に基き、「善意」で、「平穏かつ公然」に占有していると推定される。つまり、取得時効の成立を阻もうとする者が本証しない限り、これらの要件が満たされることになってしまう。つまり、他主占有（これは，最高裁判例によると、他主占有権原又は他主占有事情により判定される。）、悪意、強暴、隠秘が原所有者の主張・立証責任事項となる。さらに、占有が10年または20年の間継続していることを証明したい場合にも、その期間の始めと終わりの時点で占有していたことを証明すればその間占有が継続していると推定される（これは、法律上の事実推定である。）という形で立証の負担が緩和されている（第186条2項）。
よって取得時効を主張する者は、20年間の取得時効の場合、その始めと終わりの時点において自分が占有していたことを、10年の取得時効の場合にはそれに加えて、自分に所有権があると信じたことについて不注意な点がなかった（無過失であった）ことを主張立証すればよい。これに対して相手方が推定を覆すだけの事実を主張立証しない限り、取得時効が成立することになる。
制度の存在理由
時効制度は常にその存在理由が争われるが（詳しくは時効の存在理由を参照）、取得時効の場合にも、「永続した事実状態の尊重」であるとか、「立証の困難の救済」といったことが挙げられる。しかし取得時効（ひいては時効制度全体）を一つの存在理由で説明することは困難であり、取得時効の場合には、それが機能する局面に応じて存在理由が違うと考えられている。この問題は不動産の取得時効と登記との関係で解釈上重要な働きをする。
取得時効の機能
取得時効が機能する場面は星野英一（民法学者、東京大学名誉教授）の研究以来、以下の３つに分類される。
1. 不動産を入手した契約は有効だが登記がない（二重譲渡などの「有効未登記型」）
2. 不動産の取得原因が無効、または存在しない（裁判で認定されなかった場合も含む。「原因無効・不存在型」）
3. 土地境界線の紛争（「境界紛争型」）
上記1と2の場合は、取引の安全（短期取得時効）又は永続した事実状態の尊重（長期取得時効）という観点から取得時効が機能しており、3の場合は、真の権利者保護の機能（長期取得時効）という観点から取得時効が機能しているという。星野説は、この取得時効の現実の機能と，本来のあるべき姿（取得時効の存在理由）とを区別すべきであるとされ，真の権利者保護という点をその存在理由として重視しており、近時の有力な見解でもある（他に石田穣、藤原弘道、草野元己などの学者が星野説の存在理由に賛成している。）。なお，最近では，法政策学ないし「法と経済学」という外的視点から取得時効の存在理由にアプローチし，永続する事実状態の尊重は，社会的余剰最大化という観点（財の効率的利用の観点）から正当化されるのではないかとする見解もみられる（判タ1174号90-107頁参照）。
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所有権移転登記（しょゆうけんいてんとうき）は登記の態様の1つ。
不動産（不動産登記法においては土地及び建物）の所有権が現在の登記名義人から他人に承継された場合、第三者に対抗するためには原則として所有権移転登記が必要となる（民法第177条）。その方法は一般承継か特定承継かによって一部手続きが異なる。なお、所有権の登記のない不動産については、まず所有権保存登記（不動産登記法74条ないし76条、不動産登記規則157条）を行わなければならない。
概要
一般承継とは、前所有者の有する権利・義務の一切を承継することである。包括承継とも言う。前所有者が不動産の登記名義人であった場合、当然に所有権の承継が行われる。自然人についてはは相続が、法人については合併があてはまる。なお、会社分割も一般承継ではある（平成13年3月30日民二867号通達第1-3）が、登記手続きは共同申請で行う（同通達第2-1(1)）。よって、本稿では便宜特定承継の項目に含めている。
登記事項
* 絶対的登記事項
登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号、登記原因及びその日付、登記権利者の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が2人以上であるときはその持分（以上不動産登記法59条1号ないし4号）、順位番号（不動産登記法59条8号、不動産登記令2条8号、不動産登記規則1条1号・同147条1項及び3項）である。
* 相対的登記事項
代位申請によって登記した場合における、代位者の氏名又は名称及び住所並びに代位原因である（不動産登記法59条7号）。共有物分割禁止の定めについては、あらゆる所有権移転登記の場合の登記事項とできるかどうか争いがある（登記インターネット66-148頁参照）。
登記申請情報（一部）
* 登記の目的（不動産登記令3条5号）
不動産が前所有者の単独所有であった場合、「所有権移転」とし（記載例100）、前所有者Aと他人Bの共有であった場合、「A持分全部移転」とする（記載例101）。
* 登記原因及びその日付（不動産登記令3条6号）
相続の場合は前所有者（被相続人）の死亡の日を日付として「平成何年何月何日相続」とし、合併の場合はその効力発生日を日付として「平成何年何月何日合併」とする。
* 登記申請人（不動産登記令3条1号）
相続又は合併による所有権移転登記は、登記権利者による単独申請で行う（不動産登記法63条2項）。その記載方法は 次の通りである。
相続の場合、（被相続人 A）のように記載し、その下に相続人の住所及び氏名を記載する（法務局、法定相続の申請書の書式、別紙1参照）。合併の場合も同様に、（被合併会社 株式会社B）のように記載し、その下に記載すべき申請人の資格は「権利承継者」・「承継会社」等分かるように記載すればよい。なお、申請人が法人であるので、その代表者の氏名も記載しなければならない（不動産登記令3条2号）。
* 添付情報（不動産登記規則34条1項6号、一部）
登記原因証明情報（不動産登記法61条・不動産登記令7条1項5号ロ、後述）、住所証明情報（不動産登記令別表30項添付情報ロ）を添付する。合併の場合は更に代表者資格証明情報（不動産登記令7条1項1号）も原則として添付しなければならない。
* 添付不要なもの
既述のとおり単独申請で行うので、登記識別情報の添付は不要である（不動産登記法22条本文参照）。また、登記義務者が存在しないので、その印鑑証明書の添付も不要である（不動産登記令16条2項・不動産登記規則48条1項4号及び同規則47条3号ニ、同令18条2項・同規則49条2項4号及び同規則48条1項4号並びに同規則47条3号ニ）。
* 登録免許税（不動産登記規則189条前段）
不動産の価額の1,000分の4である（登録免許税法別表第1-1(2)イ）。 なお、端数処理など算出方法の通則については不動産登記#登録免許税を参照。
申請人に関する論点
共同相続人全員のための相続登記を、そのうちの1人から申請することができる（民法252条ただし書）。一方、共同相続人中一部の者の申請により、その者の相続分についてのみ相続登記をすることはできない（昭和30年10月15日民甲2216号回答）。
登記原因証明情報に関する論点
相続
前所有者（被相続人）の生殖能力があると考えられる年齢以降死亡までの戸籍謄本・除籍謄本等が必須である（昭和34年12月14日法曹会決議、登記インターネット68-185頁参照）。また、相続人となるべき者の戸籍謄本も添付しなければならない。
相続人に修正があった場合、それを証する書面（相続放棄申術受理証明書など）を添付する。相続分に修正があった場合、それを証する書面（特別受益証明書など）を添付する。法定相続分（民法900条・901条）と異なる相続をした場合、それを証する書面（遺言書や遺産分割協議書など）を添付する。
合併
原則として、法人の登記事項証明書である。会社の合併の場合、合併の記載がある新設会社又は吸収合併存続会社の登記事項証明書である（平成18年3月29日民甲二755号通達知1-(1)）。合併契約書ではない。
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所有権保存登記（しょゆうけんほぞんとうき）とは登記の態様の1つで、表題部にしか登記がない不動産につき、初めてする所有権の登記である。申請や嘱託による場合のほか、職権で登記される場合もある。
登記事項
* 絶対的登記事項
登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号、登記原因及びその日付、登記名義人の氏名又は名称及び住所並びに不動産が共有の場合は持分（以上不動産登記法59条1号ないし4号）、順位番号（不動産登記法59条8号、不動産登記令2条8号、不動産登記規則1条1号・同147条1項及び3項）である。ただし、登記原因及びその日付については、敷地権付き区分建物について不動産登記法74条2項の規定により登記する場合のみ登記事項となる（不動産登記法76条1項）。
* 相対的登記事項
代位申請によって登記した場合における、代位者の氏名又は名称及び住所並びに代位原因である（不動産登記法59 条7号）。共有物分割禁止の定め（不動産登記法59条6号）については、権利の一部の移転の登記を申請する場合において当該定めを一括して申請することができるという旧不動産登記法39条の2の趣旨などから、所有権保存登記の登記事項とすることはできないとする説と、当該規定が現行法上存在しないことなどから、登記事項とすることができるという説（登記インターネット66-148頁等）に分かれている。
申請権者
* 区分建物以外
表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人、所有権を有することが確定判決によって確認された者、土地収用法などに基づく収用によって所有権を取得した者、である（不動産登記法74条1項）。
* 区分建物
区分建物以外の場合の適格者に加えて、表題部所有者から所有権を取得した者も、申請をすることができる（不動産登記法74条2項前段）。
申請人に関する論点
* 保存行為
共有者の一部の者から所有権保存登記の申請はできるが、この場合共有者全員分についてしなければならない（明治33年10月2日民刑1413号回答）。すなわち、共有者の持分のみの所有権保存登記の申請はできない。
* 死者名義
被相続人が生前に売却した未登記の不動産につき、所有権移転登記の前提として相続人が被相続人（死者）名義の所有権保存登記を申請することができる（昭和32年10月18日民甲1953号通達等）。
* 表題登記すらない場合
表題登記がない不動産を取得した者は表題登記を申請できる（不動産登記法36 条、同47条1項）。よって、例えば表題登記がないA所有の不動産をBが購入した場合、Bは表題登記をした後B名義で所有権保存登記を申請できる。これに対し、A名義で表題登記のみされている不動産をBが購入した場合、B名義で所有権保存登記を申請することはできない（不動産登記法74条1項1号）。
判決に関する論点
* 種類
不動産登記法74条1項2号は「所有権を有することが確定判決によって確認された者」と規定されている。すなわち、確認判決や形成判決でもよい（大判大正15年6月23日）。また、判決理由中で所有権が確認されていれば足りる（平成10年3月20日民三552号通知等）。
不動産登記法63条1項の判決と同様に、確定判決と同一の効力を有する和解調書や認諾調書（民事訴訟法267条）なども本条の判決に含まれる（不動産登記令別表28項添付情報ロ参照）。
* 被告
表題部所有者が数人いる場合に申請書に添付すべき判決は、その全員を被告とするものでなければならない（平成10年3月20日民三552号通知）。
登録免許税
登録免許税は申請情報の一つである（不動産登記規則189条前段）。敷地権付き区分建物か否かで算出方法が異なる。なお、端数処理など算出方法の通則については不動産登記#登録免許税を参照。
* 敷地権付き区分建物以外の場合
不動産の価額の1,000分の4である（登録免許税法別表第1-1(1)）。
* 敷地権付き区分建物の場合
建物については不動産の価額の1,000分の4である（登録免許税法別表第1-1(1)）。これに加えて敷地権の移転分も加算する。敷地権が所有権である場合、敷地権たる不動産の持分の価額に1000分の20を乗じた額であり（登録免許税法10条2項、同別表第1-1(2)ハ）、敷地権が賃借権である場合、敷地権たる不動産の持分の価額に1000分の10を乗じた額である（登録免許税法10条3項・2項、同別表第1-1(3)ニ）。加算の際の端数処理については、土地及び建物の各課税標準金額に所定の各税率を乗じて計算した額を合算した後、国税通則法119条1項の規定により端数処理をすべきである（平成9年1月29日民三153号通知）。その他の算出方法の通則については不動産登記#登録免許税を参照。
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所有権抹消登記（しょゆうけんまっしょうとうき）は不動産登記の態様の1つで、現在の所有権登記名義人が登記名義を得ることとなった所有権移転登記又は所有権保存登記を抹消する登記のことである。抹消登記の意義については抹消登記を参照。所有権移転登記又は所有権保存登記を抹消する登記は、所有権以外の権利を抹消する登記に比べて登記できる事由が少ない。
概要
所有権移転登記をしたがその全部に誤りがある場合、当該所有権移転登記を抹消する登記を申請することができる。これにより、前の登記名義人の所有権が復活する。一方、一部抹消登記というものは存在しないので、所有権移転登記の一部に誤りがあった場合、所有権更正登記などの方法で修正することになる。
抹消登記の実行
登記官は登記を抹消する際には、抹消の登記をするとともに抹消の記号を記録しなければならない（不動産登記規則152条1項）。また、抹消に係る権利を目的とする第三者の権利に関する登記があるときはそれも抹消し、当該権利の登記の抹消により当該第三者の権利に関する登記を抹消する旨及び登記の年月日を記録しなければならない（不動産登記規則152条2項）。
抹消登記を実行することにより、前の登記名義人の所有権が復活したことが登記記録上公示される。
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信託銀行（しんたくぎんこう）とは、一般の銀行の業務に加えて、信託業務を取り扱う金融機関をいう。
日本における信託銀行
日本法上は、銀行法に基づく免許を受けた銀行で、金融機関の信託業務の兼営等に関する法律（兼営法）によって信託業務の兼営の認可を受けた金融機関を指す。
狭義には、戦前の信託会社が信託銀行に転換し、メガバンクと親密な関係で、1985年以降に新規参入したものでない、三菱UFJ信託銀行・みずほ信託銀行・中央三井信託銀行・住友信託銀行の各行を指す。
なお、りそな銀行は、旧大和銀行を引き継ぎ、信託業務も兼営しているが、大和銀行時代の2001年に信託部門の一部（ホールセール部門、主に企業向けの年金部門が主力）が大和銀行から大和銀信託銀行（現・りそな信託銀行）に分割された。この他、沖縄の本土復帰に伴う特例により琉球銀行・沖縄銀行が金銭信託を取り扱っている。
信託業務
信託業務とは、他人財産を自己の名義として預かり、自己の財産と分別管理する機能を有しており、様々な業務で活用されて金融インフラとしても不可欠の要素となっている。機能としては銀行預金とほぼ同じ金銭信託、貸付信託等の定期性貯金から、有価証券管理の機能を提供する証券投資信託や特定金銭信託、年金資産の運用をする年金信託、資産流動化業務としては売掛債権や手形債権等の金銭債権の流動化業務を受託する他、不動産投資信託の信託受託者としても信託機能を提供している。
* 金銭信託 - 顧客（委託者）から預かった資金を手形割引や有価証券（株式や債券など）で運用し、収益を配当。商品名「ヒット」。
* 貸付信託 - 委託者から集めた資金を主な産業に長期的に貸付け、その運用収益を配当。商品名「ビッグ」。
* 年金信託 - 企業や個人からの年金基金の運用。マスタートラストもこの一種である。
* 土地信託 - 地主の依頼を元に業務を代行してビルや住宅の建設・管理・運用を行い、家賃収入から諸経費を引いたものを地主に配当。
* 証券投資信託 - 一般に「投資信託」（ファンド）と呼ばれているもの。投信委託会社からの指示を受けて証券投資の運用を代行。
その他、信託業務とは直接関係ないが、証券代行業務と不動産仲介業務および遺言信託も兼営法における併営業務として認められている。証券代行業務とは主に株式公開企業の株主名簿管理業務（名義書換、配当金の支払、議決権行使の集計など）を代行すること。なお、上場会社のほとんどは信託銀行等の株主名簿管理人に委託しているが、西武鉄道は委託せず自社管理していた。
不動産仲介業務は通常の宅地建物取引業者と異なり、国土交通大臣への届出によって同大臣の免許を受けたものとみなされる。免許番号は「国土交通大臣届出第何号」となる。免許の更新がないので、更新回数を示すカッコ内数字はない。
2004年12月31日施行の信託業法改正により、管理型信託については原則登録制に変更となった。信託業務は運用型信託と管理型信託に分けられ、運用型信託会社は最低資本金1億円・免許制、管理型信託会社は最低資本金5000万円・登録制となった。
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占有屋（せんゆうや）とは善意の第三者を装って、不動産競売物件に居座り、競売物件を落札した人間が現れると膨大な立ち退き料を要求する人のこと。
概要
2004年3月以前は、民法395条で3年以内の短期賃貸借契約は抵当権が設定された後に締結されても、契約期間中は引き続き賃借できると定められていた。これを占有屋が悪用し、競売執行妨害に利用されていた。契約の実態は無くても一方的に権利を主張し、金品を要求する事例が絶えなかった。
2003年8月に民法が改正され、2004年4月以降は短期賃貸借契約制度は廃止。占有屋が居座る根拠は無くなり、事実上消滅した。
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スケルトン・インフィル住宅（SI住宅）とは、建物のスケルトン（柱・梁・床等の構造躯体）とインフィル（住戸内の内装・設備等）とを分離した工法による分譲マンションなどの集合住宅。
設備や間取りなど、内側は将来的な変更が容易にできるため、入居時にも入居後もライフスタイルなどに併せて変更することができる利点がある。
スケルトン状態の住戸は「居宅（未内装）」として登記可能である。
また、マンションの基幹配管を外配管にすることにより、配管の耐久年数（通常３０年程度）にあわせて大規模修繕、または建て替えを行うマンションが多いがその配管腐食による修繕リスクをマンション本体から分離して考えることが出来る利点がある。
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障子（しょうじ）は、日本家屋における扉、窓に用いる建具の一つで、明かりを通すように木枠に紙張りになっているもの。明かり障子ともいう。
元来は現在の襖も含めて障子（さえぎるものの意）と言った。平安時代に「明かり障子」として襖から分離した。扉を閉じたまま採光できるという機能により広く使われるようになった。ガラスやカーテンが普及するようになって使用は減ったものの、ガラス併用の障子なども作られ消滅することはなかった。一部がガラスになっていて障子部分が開け閉めできるものを雪見障子という。
現代においてはインテリアとしの評価の他、ガラス戸との組合せによる断熱効果、紫外線の軽減効果などで見直されつつある。
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敷物（しきもの）は、広くは装飾、保存などのために物の下に敷くすべてのものをさすが、一般には主に床上に敷くものをさす場合が多い。座る風習の場合には、すわり心地を快適にするのが主目的であるが、椅子式の風習の場合には、室内を美化することと足ざわりをやわらかくするのが目的である。カーペットは所定の場所に固定して敷き詰めるもの、ラッグは暖炉の先などに飾りに敷いたりする小型で任意の場所に随時にしかれるもの、マットは大体粗末な材料で作ったもので、アミ場の足拭きや玄関の靴拭きなどに用いられる。
西洋
ヨーロッパにおける敷物はトルコ、カフカズ、トルキスタン、ペルシアなどの遊牧民族のアイから起こった。そのカーペットは、砂漠地の人々に慰安を与える花模様や幾何学模様の色彩的な美しいものであった。中世の文化が北方に栄えてからは、住居の室内は板床が一般となったが、初めはそれに敷物を敷く風習がなかった。十字軍の遠征によって東方の文化と交渉が開ける様になってから、カーペットが移入され、珍重品として扱われた。それ以来、しきりに東方民族の民芸品としてのカーペットやラッグが買い荒れされ、広く愛用される様になった。
日本
植物を編んで作った「むしろ」や「茣蓙」が敷物のはじめのものといえよう。中世までは上流階級の家でも床はいた張りで、座るところに個人用の敷物が用いられた。「円座（わろうだ）」など植物を編んだ敷物を座居のために用いたことは、中世の絵巻物や寺社の調度に残されている。また現今の様な厚い畳を、広い板の間のあちこちに配置して、座布団の様に使用した中世の生活様式は、当時の絵画や文学などを通じてもうかがうことができる。その形体も、むしろとは区別のつけにくいもので、現今のように「とこ」の厚い畳はその一種に過ぎなかったと思われる。畳を日常は取り除いて積み重ねておく風は現在も農村には残っており、奄美大島ではこれを「積畳」と呼び、沖永良部島でも来客の際には、積み上げてある畳のうちから幾枚かを運んできてこれに座らせる。畳が次第に座敷以外の室にも敷き詰められる様になると、さらに座るときの敷物として、座布団が使用される様になった。しかしふち取りの茣蓙を延べて来客を迎える風は現在でも全国いたるところで見られる。
次に日本では、敷物と寝具とは密接な関係を持ち交錯している。他の室の床が板やすのこになってからも、寝室だけは土間で、籾殻やわらしべを厚く積み上げ、その上に「猫陀」「寝茣蓙」「寝五部区」「肉部区」などと呼ぶ筵や茣蓙を敷いて、敷布は用いるが敷布団なしに寝る風がある。東海道以西の暖地では、板の間に「寝茣蓙」を広げて寝るが、おきればこれをたたむので「押し捲り」と呼んでいる地方もある。
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絨毯（じゅうたん）とは、屋内の床に敷くための織物や敷物のことである。カーペットとも呼ばれる。歴史的には、織物、草でできた敷物、テーブルや壁を覆うものにも用いられた語である。
18世紀のヨーロッパで、屋内の床に一般的に使用されるようになった。手で結んで作られたパイル絨毯は、モンゴルまたはトルコで紀元前4000年から2000年の間に作られた。製法は10世紀にMoorsによってスペインに紹介され、十字軍がトルコのカーペットをヨーロッパに持ち帰った。当時は、壁に掛けられるか、テーブルを覆うものとして用いられた。17世紀に通商航路が始まったことにより、ヨーロッパ西部では多くのペルシャ敷物が導入された。
絨毯の地布は、重くて厚い生地、織物であり、羊毛、綿、麻、わら、これらに似せた合成繊維で作られている。基準となる編み目に結ばれるか、膠で接合される。それらはある横幅で切られ、縫い合わされ、クッション材の上に釘や鋲、または接着剤で付けられる。その結果、床の上にゆるく置かれた敷物、マットと、床に付けられた敷物とは区別される。床の全体を覆うだけではなく、型取りによりどんな部分にも取り付けができる。事実上、それらは絨毯本体、クッション、およびその取り付け方法からなるシステムである。タイルカーペットは、通常0.5m四方の正方形であり、商業的な施設において床を覆うために使われる。それらはオフィスにおいて床下を利用する場所や、配置換えを行う場所で使うため、固定して使われるものではない。
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照明（しょうめい）は、各種光源を利用して、何らかの目的をもって特定の場所を明るくする行為や機能のこと。主に、夜間や暗所での視環境を良くするために用いられる様々な光源に適した器具で照明の効果をあげる事が多い。舞台や映画撮影、写真撮影ではライティングと呼ばれることが多い。そのために、照明をデザインする職業を照明デザイナーまたはライティングデザイナーと呼ぶことも多い。
光源と作業面との関係で、次の3つに分類される。
直接照明
光源からの直接光で作業面を照らすもの。一番効率が良いが、照度が不均一になりやすく、まぶしさを感じて目が疲れやすい場合がある。
間接照明
光源からの直接光を使用せず、壁面・天井面などで反射させてから作業面を照らすもの。効率は悪くなるが、照度を均一にしやすく、雰囲気のある照明が可能である。
半間接照明
直接光と反射光を組み合わせて作業面を照らすもの。
また、作業面と室内の他の部分との関係で次の3つに分類される。
全般照明
室内全体を均一の照度になるように、一定の間隔で照明器具を配置するもの。
局部照明
作業に必要な部分のみ照明を行うもの。省エネルギーの効果があるが、照度が不均一になるため目が疲れやすくなる。
全般局部併用照明
全般照明と局部照明を併用するもの。
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書斎（英：study、den）とは、主に読書や書き物をするための部屋や空間のことを指す。
書斎は本を読んだり、書き物をするための専用のスペースのことである。英語では「スタディ」、フランス語では「エチュード」とされ、いずれもラテン語の「ストゥデーレ（集中する・学習する）」が語源である。日本語の「書斎」の「斎」の字は、物忌みや勉強のために一つの場所に「こもる」ことをいう。
書斎には、基本的に机と椅子、書籍と本棚などが備えられる。
15世紀の末に、ヨーロッパの貴族の住居に書斎の原型があらわれはじめた。16世紀には貴族の間で書斎を持つことが広がり、17世紀になると一般市民の住居にもライティング・テーブルなどが備えられるようになった。
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寝室（しんしつ）は住宅もしくは住居の中で、睡眠と休息に充てられる部屋のことである。
また夫婦の性的なコミュニケーションもここで営まれる。かならずしも、ベットのある部屋とは限らない。ベッドの代わりに、畳の上に押入れから布団と掛け布団を出して、睡眠時に寝室としての用途を整えるということもある。 寝具は、それぞれの文化圏において、違いがある。家の中で中心的な意味合いをもった部屋であることには変わりがない。
歴史上最も有名な寝室は、オデュッセウスの作った寝室だろう。これは、婚礼に際して、オリーブの大樹を切倒して、その切り株をくり貫き、それをベットとし、それを中心に寝室、そして住まいが作られた。
寝室が室内でありながら相反して、野外にハンモックを掛けて寝る場合もある。通年、降雨の一切無い温暖な地方に、寝室天井部の無い住空間もあって、清らかな夜空を目にしながらゆっくりと睡眠にいたる大変に優雅で長寿な民族の存在は見逃せない。
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採光(さいこう) とは、建築物の室内の環境を調整するため、外部から自然光をとり入れることである。昼光照明(ちゅうこうしょうめい)とも呼ばれる。換気と並び、室内の衛生環境維持に欠かせない行為であり、窓が設けられる目的のひとつは採光である。採光の効用が得られるのは太陽の昇っている日中のみであるため、現代の建築では、夜間に人間が活動することもふまえて人工照明と併用するのが一般的である。
採光には古くから窓が用いられてきたが、近年では鏡面・ガラスなどの反射を巧みに利用し、奥まった場所に光を導入する技術も開発されている。
窓
最も一般的な手法である。壁に開口を設け、室内に太陽光を導入する。天井に穿った開口を天窓 (トップライト、頂光採光) とよぶ。天窓は壁に設ける窓よりも採光の効率が高いとされる。天井付近の高い位置に鉛直方向に設けた窓をハイサイドライト (頂側光採光) と呼び、部屋の奥まで光が届きやすくなるという利点がある。窓ガラスとして用いられる「すりガラス」は、視線を遮りながらも光を通すという、もっぱら採光に徹した材料であり、また、開閉のできないはめ殺し窓は、採光や視線の確保のみを目的としたものである。
ドライエリア
地下室で採光・通風を可能とするために設ける「からぼり」のことである。地下室の周囲を掘り下げることにより、本来採光の困難な地下室に開口を設けられるようになる。
光庭
コートヤードとも呼ばれる。建築物の内部に採光目的で設ける中庭をとくにこう呼ぶ。平面的に規模の大きな建築物では内側の自然採光が困難となりがちであるという問題を解消する策のひとつである。
プリズムライトガイド
微小なプリズムを組み合わせた形状のパイプを通し、光を導入する技術。1990年代に開発された技術である。
光ファイバーなどによる導入
屋根など、太陽光を受け易い場所に集光装置を置き、受けた光を光ファイバーなどで室内に伝えるという手法がある。誘導された光は、照明器具に準じた形の装置から室内に拡がる。窓からの光を得にくい奥まった部屋や、採光の困難な地下室にも、電気などのエネルギーを使わない採光効果をもたらすことができる。
自然採光、特に窓を用いた原始的な採光方法では、強すぎる光、望まない方向の光、あるいは紫外線など望ましくない波長の光を制御する手段を備え、調整の余地をもたせることが多い。どぎつい光は、室内で作業する者の目に負担を強いる。また、強い紫外線や熱線によって、利用者の皮膚や、室内の家具・内装がいたむという不具合も生じる。太陽の方向は時刻や季節、天候などの条件でさまざまに変化するため、常に快適な光が得られるとは限らないのである。以下に、自然採光と組み合わせて用いられる装置を挙げる。
* ルーバー : 横に細長い板を、平行あるいは格子状に組み合わせたもので、ハンドルなどにより一斉にその向きを変えることができる。ルーバー自体は、光に限らず、風・雨の制御などさまざま用途に用いられる。
* カーテン : 一部の光を通すレースカーテンから、光をほとんど通さない遮光カーテンまで、さまざまな厚さの布を窓辺に垂らし、光を調整する。すだれやブラインドも似た機能を持っている。
* 特殊なガラス : 熱線吸収ガラス、熱線反射ガラスなどは、熱線(赤外線)を特にカットし、室内が過剰に温まることを防ぐ目的で使われる。また、すりガラスは透過光を均等に拡散させることで、室内のプライバシーを保護するだけでなく、室内の照度分布をゆるやかにする効用がある。
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ジードルンク（Siedlung）とは、ドイツ語で集落のこと。また、ヴァイマル共和国時代にドイツで建設された集合住宅を指す言葉としても有名。
19世紀後半から人口集中、スラムの発生など都市問題が深刻となり、イギリスの田園都市構想にも刺激を受け、1920年代にドイツ各地で集合住宅が建設された。これらの計画にはバウハウスなどのモダニズムの建築家たちが多く参加し、建築史上は近代建築運動の実践としても評価される。
1927年、ドイツ工作連盟の主催によりシュトゥットガルト郊外のヴァイセンホーフで住宅展が開催され、ベーレンス、グロピウス、ル・コルビュジエ、ブルーノ・タウト、ミース・ファン・デル・ローエらが参加し、様々な実験住宅を建設した。
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シックハウス症候群（シックハウスしょうこうぐん）は、建築用語・または症候のひとつ。新築の住居などで起こる、倦怠感・めまい・頭痛・湿疹・のどの痛み・呼吸器疾患などの症状があらわれる体調不良の呼び名。
海外ではSick building syndrome（シックビルディング症候群）と呼ばれるが、日本ではオフィスビルや病院等の住居以外の建築物で起きるものを特にシックビル症候群と呼んでいる。また、最近になって新品の自動車でも同様の症状が報告されており、シックカー症候群としてマスメディア等で取り上げられている。
シックハウス症候群の問題は、生活の基礎となる住宅が原因であるため、家という大きな買い物をした人にとっては深刻な問題となりやすい。特に原因が判らない時代には、自宅療養して問題が更に大きくなるケースも見られたとされる。
この症状を含む症候では、家屋など建物の建設や家具製造の際に利用される接着剤や塗料などに含まれる有機溶剤や、木材を昆虫やシロアリといった生物からの食害から守る防腐剤、またはそれに類する以下のような揮発性有機化合物 (Volatile Organic Compounds, VOC) に影響されているものと考えられている。
* ホルムアルデヒド
* アセトアルデヒド
* トルエン
* キシレン
* エチルベンゼン
* スチレン
これらは近年の住宅が特に、冷暖房効率を向上させるため、気密性に優れている事から換気が不十分で悪化しやすいとされ、また昭和30年前後から始まった高度経済成長期の住宅建材の大量需要に併せて木目を紙に印刷して木材のように見せるプリント合板に代表される新建材等が盛んに現代建築に用いられ、これらが既に欠く事が出来ない要素であるために、1990年代より問題視されるようになってきた。1980年代には、既にこれに該当すると思われる症例も報告されていたが、この頃には原因不明とされ、自宅療養などで更に症状が悪化するなどのケースもあった模様である。また同種の問題が新築のビルやマンション、また病院などでも起きていたケースもあり、1990年代になって原因がはっきりしてくると、次第に社会問題となっていった。
これは化学物質過敏症の一種とされ、原因物質を生活環境から減らすために、充分な換気や建築材料等の制限をしなければならない。特に近年では、法的な規制もあり、原因物質を含まない建材や接着剤・塗料も開発・発売され、建築業界でも積極的にこれらの製品を取り入れなければならない。
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住宅地（じゅうたくち）は、土地、宅地の利用区分の一形態で、住宅の用途に供せられる土地のことをいうことが一般的である。住宅地が集まった地域を「住宅地域」または「住宅街」という。
比較的新しい時代に、新中間層向けの住宅地として農地や荒地等を開発した住宅地は新興住宅地やニュータウンと呼ばれる。新興住宅地には国道のバイパス道路や州間高速道路が通ったり、広い駐車場を備えた大型のスーパーマーケットが進出していたり、ショッピングモールができたりすることもある。日本の代表的なニュータウンとしては、東京都の多摩ニュータウンや大阪府の千里ニュータウンなどが挙げられる。ロンドンの周辺には、緻密な都市計画のもとにニュータウンがいくつも形成されている[1]。また、アメリカ合衆国や北欧にも主要都市の郊外には計画的に造られた住宅地が存在する[2]。
また、大都市周辺には、市域全体、あるいは大部分が住宅地化している都市も多い。このような都市を住宅都市、衛星都市、もしくはベッドタウンと呼ぶ。日本では神奈川県東部・中部や東京都多摩地区、埼玉県南部、千葉県北西部、大阪府全域、奈良県北部、京都府南部、兵庫県東部、愛知県西部にこのような都市が集中している。中には横浜市・川崎市の内陸部や、千葉市、さいたま市といった政令指定都市までもがこのような都市の例に含まれる。アメリカ合衆国では大都市周辺の州間高速道路沿いに住宅地が発達し、1990年代に入るとアリゾナ州メサ（フェニックス郊外）やテキサス州アーリントン（ダラスとフォートワースの中間）といった大型の住宅都市も見られるようになった[3]。大韓民国においては1990年代以降、ソウル南郊の城南市（盆唐ニュータウン等）、果川市などがベッドタウンとして発達している。
宅地における土地の利用区分としては、商業地、工業地が他に代表的なものであり、住環境の面からも、都市計画を行う上で土地の利用区分を明確にすることは極めて重要である。その上で、住宅を建設するに適した規制がなされる。それらには建物高さ制限や日影の規制等が挙げられる。
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住宅地図（じゅうたくちず）とは地図の一種で、戸別名（表札表示による居住者）表示地図。地形図や道路地図などと区別するために用いられる名称である。近年は国土地理院や自治体発行の地形図等を元に、現地確認調査を実施し編集されていることが多い。別記内容として、集合住宅内の戸別名も表記される場合もある。
出版されるほか、公共機関から配布される冊子などにも利用される。
デジタルデータも整備されており、道路地図よりも広範囲をカバーするため地理情報システム(GIS)でよく使用される。ただし、個人情報保護の理由からインターネットの地図配信サイトにはあまり使用されない。
メーカー（出版社）としては、ゼンリンが最も有名である。
価格的には、同じ広さの地域のカラー地図と比較して10倍〜20倍と高価である。
通常の住宅地図は住居表示を採用している。そのため、建物では不動産登記上の地番とは異なる箇所が存在し、田畑等の地番も分からない。
地番が分かるように住宅地図に公図を追加したものが存在する。ゼンリンではブルーマップ（住居表示地番対照住宅地図）、刊広社では住宅明細図地籍版と呼ばれる。
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住宅展示場（じゅうたくてんじじょう）は、一戸建て住宅を建築する際の比較検討のために、実際に住宅を建てて展示してある場所。名称は住宅公園、ハウジングセンターなどとされていることもある。
地価の高い都市部よりも、郊外や、地方の主要都市周辺で纏まった土地が確保できる地域や、海沿いの埋立地、工場跡地などに立地する場合が多い。民放局の名を冠した住宅展示場が少なくないのは、嘗て放送法で設置が求められていた非常用第二送信所用地が、その後の法規制緩和で総て遊休地化した経緯による。
ある程度纏まった敷地の中に、複数の大手住宅メーカーがモデル住宅を設営し、来場客に比較検討させる企画意図で存在する。高額商品のため、部屋に上がるや否や歩合給の営業マンの売込みが激しく、落ち着いて見学する余裕さえない場合が多い。家族連れ客が殆どのため、子供向けイベントが開催されたり、体験宿泊を行わせたりもしている。
検討の際には営業マンの口車に乗せられず、通常フルオプション状態で展示されているモデル住宅と、自らの予算で建てられる物との違いを正確に把握する必要がある。建設費だけで1棟1億円以上が投じられたモデル住宅も珍しくなく、従って展示物の入れ替えの際には、中古にも関わらず猛烈な競争率の抽選になる。
カタログからは判り辛いスケール感や、動線、納まり等を確かめる為には、現物で確認することは無駄ではない。壁や床の構造をカットモデルで見せているものもあるが、品質の優劣を見極め、モデル住宅の通りに施工されるかどうかも厳しく監視すべきである。
それ以前に、モデル住宅の建設維持費も含めた膨大な広告宣伝費が、住宅の販売価格に上乗せされている事実も忘れてはならない。
住宅展示場の企画運営に携わる企業の業界団体「住宅展示場協議会」には、現在16社が加盟している。主にこれらの企業が全国各地で住宅展示場を主催しており、土地選定から住宅メーカーの募集、住宅展示場への集客までトータルに行なっている。中には地元の新聞社・放送局の主催を冠につけている会場もあるが、実際の管理・運営はこれら一部の企業に委託されている。
2006年8月現在、総合住宅展示場といわれる施設は全国に380箇所余り存在する。
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住宅の品質確保の促進等に関する法律（じゅうたくのひんしつかくほのそくしんとうにかんするほうりつ）とは住宅の性能に関する表示基準・評価の制度を設け、住宅紛争の処理体制を整備し、新築住宅の請負契約・売買契約における瑕疵担保責任について特例を設けることで、住宅の品質確保の促進・住宅購入者等の利益の保護・住宅紛争の迅速・適正な解決を図ることを目的とする日本の法律である（1条）。
本法の最大の特徴は、新築住宅の買主（注文者）の保護を図ったことにある。住宅が通常長期にわたって利用され、その間において一定以上の品質を確保することが求められる状況にあるにも関わらず、民法が定める瑕疵担保責任は1年と短く、しかも特約によって排除できるため、ずさんな建築工事がなされた場合に、しばしば住宅の買主（注文者）側が不測の損害をこうむってきた。そこで本法では、87条・88条においてその期間を10年に延長し、しかも特約をもってしてもこの規定を排除できないとした（強行規定）。
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数寄屋造り（すきやづくり）とは、日本の建築様式の一つであり、数寄屋（茶室）風を取り入れた住宅の様式とされる。
語源の「数寄」（数奇）とは和歌や茶の湯、生け花など風流を好むことであり（数寄者参照）、「数寄屋」は「好みに任せて作った家」といった意味で茶室を意味する。
数奇屋大工（大工を参照）が造る木造軸組工法の家屋。
数寄屋と呼ばれる茶室が出現したのは安土桃山時代である。もとは庭園に面した別棟として造られた小規模 (多くは四畳半以下) な茶室を「数寄屋」と呼んだ。当時は床の間、棚、付書院を備え、座敷を荘厳する書院造が確立され、身分の序列や格式を維持する役割も持つような時代であったが、茶人たちは格式ばった意匠や豪華な装飾をきらった。そこで好まれたのが軽妙な数寄屋だったのである。
江戸時代以降は茶室から住宅などへとその幅を広げていった。現代では、料亭や住宅でも数奇屋建築にならったものが造られる。
なお、建築史では、書院造の系統であり独自の様式ではないとして、「数寄屋風書院」と呼ぶことが多い。
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スターハウスは、団地の中にあるポイントハウスの一種。星型住宅とも呼ばれる。上空から見るとY字型をしており、日当たりが良かったため人気であった。3〜5階建てで、1フロアに3室が基本である。団地の単調な景観に対してアクセントを与えると同時に、団地のランドマーク的役割を果たした。公団住宅では、公団初の団地である金岡団地（昭和31年完成）を皮切りに多数のスターハウスが建設され公団のシンボル的役割を果たしたが「複雑な形状であるため多くのコストがかかり大量生産に向かない」という理由ため昭和39年12月完成の名和団地を最後にスターハウスが建設されることはなくなった。また公営住宅や旧日本電信電話公社の社宅でもスターハウスは数多く導入され、昭和40年代初頭まで建設された。 中層のスターハウス建設が打ち切りになると、スターハウスの代わりにボックス型のポイントハウスが建設されるようになった。
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外断熱（そとだんねつ）とは、主にコンクリート構造物など熱容量の大きい建物の外側に、断熱層を設け、建物を外気から断熱して、建物に貯められた熱(または冷却した状態)を逃がさないようにする方式。
建物が全て断熱材に包み込まれるため、躯体が外気の寒暖から守られると同時に、大きな熱容量によって建物の温度変動が小さくなり、室温が快適な環境に保たれる。冬季にも室内の水蒸気が接する外壁は室温と同調して高い温度に保たれるため、寒暖の差から発生する結露が起こらず、カビやダニの発生を防ぐことができる。また、コンクリートの膨張収縮が減少し、躯体の劣化を防ぐことや、風雨に直接晒されないので雨滴のコンクリートへの浸入を防ぎ鉄筋の腐食防止にもつながる。これらの結果、内断熱建物に比べ健康で快適かつ長寿命の建物を容易に造ることができる。
これまで外断熱工法は外壁耐火性能の観点から高価な工法に限定されていて、外断熱建物の普及が遅れていたが、３０年以上にわたる欧米での実績と、実大試験などによる耐火性能の確認を行った安価な外断熱工法の導入や、京都議定書に基づく省エネ効果への対策などが追い風となって、外断熱建物の新築や改修が増加している。 これまで内断熱で仕上げられることが普通だったマンションでも、外断熱を利用したマンションが販売され始められている。ただ、外断熱のマンションは現在１％程度だと言われている。
木造住宅の場合はコンクリート構造物に比べて熱容量が大きくないので、外断熱と同様な仕上げをしても断熱についてそれほど恩恵を受けることはない。このため、木造住宅では同様の工法を「外張り断熱工法」と法律用語で定義している。
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ソーラーハウスには大きく分けて2つある。パッシヴ・ソーラーハウスとアクティヴ・ソーラーハウスである。
パッシヴ・ソーラーハウス
パッシヴとは英語のpassiveでありここでは受動的という意味である。窓ガラスを大きくし、断熱をよくして、家の中の熱容量を大きくすることにより、太陽熱を保存する。大規模な家ほど有利である。
住宅は南に向け建てる必要がある。窓ガラスはすべて複層の波長選択ガラスを用い太陽光の近赤外線は通すが、冬季に遠赤外線として家の中から外へと放射されるエネルギーを逃がさないようにする。サッシュはすべて断熱性の良い木製、樹脂製とし伝導による熱損失を抑える。
ひさしは夏至のころには直射光が入らぬ長さと角度を計算して施工する。場合によりガラスの屋根を用い、その外側を可動式すだれで遮光する方式もある。屋根は太陽の熱が屋内に入らぬよう、反射率が高い屋根材を選び、断熱を工夫する。二重にして通気すると効果的である。
冬季には南面窓ガラスの外のデッキなどに赤外線を反射するアルミニウム製の反射鏡（アルミ缶を切り開いたもので十分）を置いてより多くの太陽熱を取り込む工夫もある。
入射した太陽光は壁、床で吸収される以外は対流で上昇するので、天井付近にある送風機で暖かい空気を床下に押し込む。床はコンクリート、レンガで施工し質量をなるべく大きくする。もっとも優秀なのはアルミニウムであるが、金属単体は高価であるので床下にアルミニウム鉱石のボーキサイトを入れると良い。あるいはアルミナ含有量の多い煉瓦でも良い。床は30cm 以上の厚みを持たせ、その中を天井からの暖かい空気が通過するようにパイプなどを通す。キーストン・プレートを用いて隙間を通気に使うのも良い。アルミニウムは原子熱が大きいからである。 壁はアルミナを多く含む煉瓦を積み上げ熱容量を稼ぐ。パッシヴ・ソーラーハウスは「魔法瓶のような家」というたとえがよく用いられる。多くの湯が入っている場合には冷めにくいからである。家の中を最大限重くするのが良い結果をもたらす。
要は太陽熱を12時間程度保持するための魔法瓶を作ることであり、それ以上の性能は期待してはならない。悪天候で日照がない時には、当然補助暖房装置が作動するが、断熱が良いのでその維持費は非常に小さくて済む。
暖炉を設置するときは室内の空気で燃やすのではなく、外気を導入して燃焼させ、熱交換器で室内の空気を加熱するタイプを選ばねばならない。
このような工夫を292m²総二階建に施した実例では、冬至の日照時間7時間で、翌朝の気温は-4℃であったが室温21度を記録している。蓄熱の床コンクリートは12トン、壁の煉瓦は6トンを使用。
壁内結露を防ぐため、内壁と断熱材の間に完全な防湿膜を施工し、室内の水蒸気が外部に蒸散するのを防ぐ。
大きな家が有利というのは、大きくなると熱が放散する表面積が、エネルギーを蓄積する体積に対して相対的に小さくなるからである。
すべての部屋が同じ温度になるので温度差を嫌う老人などに適する。
日本の夏のような高温多湿期には、冷房装置が稼動するが、断熱性能が良いので全館冷房でも維持費は驚くほど低額である。夏の夜間が冷え込む地域ならば、夜間に冷気を取り入れて対流で壁、床を冷やす方法もあるがこの方法では湿度を下げることはできない。
保守費用はほとんど掛からない。維持費用は天井から床下への送風機（300W程度）だけである。
南側の窓の内側に蓄熱壁を置く方式（発明者の名をとりトロンブ壁という）もあるが眺望が妨げられる。日本の都市部では視線をさえぎる意味で有効な方式ではある。また黒いポリエチレン容器に水を入れて南側窓際に並べる人もいるが、日本のように面積的に余裕のない場合には難しいし、ポリエチレンの光による劣化の問題も大きい。
アクティヴ・ソーラーハウス
アクティヴとは英語のactiveであり、積極的という意味である。集熱装置を屋外に置き種々の熱媒体により屋内に熱を運び入れ、蓄熱装置に蓄える。蓄えた熱は屋内の放熱装置で放散させ暖房に用いる。小規模な家では有利である。
家が比較的小さかったり、南向きに窓を作れないときには屋根、壁に集熱装置を設置し、水溶液や空気などの熱媒体を用いて屋内に運び込む。
集熱装置は太陽熱温水器を用いるのがもっとも簡単であるが冬季の凍結防止を図るため不凍液などを用いる必要がある。 蓄熱装置は風呂桶や電気温水器を改造したものや、床下の土自体を暖める方式がある。コンクリートの中に風を通す方式も工夫されている。
装置が比較的小さくまとまるので床下や天井裏に置くことができるが、保守には手間が掛かる。水溶液を用いるものでは水漏れや弁の腐蝕、集熱板の破損などが起こる。空気を媒体とするものは台風時、強風の吹き込みで空気導入切り替え装置が破損したりする恐れがある。
パッシヴ方式に比べ蓄熱部の温度が高く取り出せる温風の温度が高いので、それを好む人には適する。蓄熱装置を大きくしないと朝まで保温ができないこともありうるので、住宅そのものの断熱性能も大切である。
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住宅・都市整備公団（じゅうたく・としせいびこうだん）は、かつて存在した特殊法人。住宅・都市整備公団法により、都市地域の居住環境の良好な集団住宅及び宅地の大規模な供給や市街地開発事業を目的に1981年10月1日設立され、日本住宅公団ならびに宅地開発公団の業務を承継した。1999年10月1日解散。業務は都市基盤整備公団に承継された。略称は住都公団（じゅうとこうだん）。
住宅及び宅地ならびに関連施設の建設または造成、賃貸その他の管理及び譲渡のほか、土地区画整理事業、新住宅市街地開発事業、市街地再開発事業、新都市基盤整備事業及び住宅街区整備事業などの施行、都市公園における公園施設の設置及び管理などをおこなった。
旧地方鉄道法による地方鉄道業を行うことも業務の範囲とされており、千葉ニュータウン線を開業させた。さらに、建設大臣の認可を受けて、宅地に関連する一定の業務を行う事業に投資をすることができ、北総開発鉄道に資本参加していた。
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指物（さしもの）とは、釘などの接合道具を使わずに、木と木を組み合わせて作られた家具、建具、調度品などの伝統工芸品の総称の事である。また、その技法のことを指す場合もある。
指物では、釘などを全く使わずに家具などの調度品を作成する。木と木を巧妙に継ぎ、その組み手を見せない技術はまさに芸術と呼べる。転じて、その技術でつくられた家具、建具、調度類のことも指物と呼ぶ。名前の由来は諸説あるが、「物指し」を用いて細工するからであるともいわれる。
指物にはいくつかの流派とも呼べる物が存在するが、特に京都の京指物、東京の江戸指物が有名である。
京指物は平安時代の貴族文化の中で発展し、朝廷や公家が主に用いていたことから優雅かつ精緻な細工を特徴とし、タンス、棚、机などの調度品の他に、箱物、板物、挽き物、曲げ物などの茶道具も作成する。
対して、江戸指物は江戸で発展したため、武家や町人・商人が用いる事が多かった。そのため過剰な美しさは廃して、淡泊な木目に渋味をもつ漆塗りを施し、素材の木目の美しさを活かしている事を特徴とする。
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シャッター（window shutter）は、鎧戸（よろいど）ともいい、何枚もの金属の板をすだれのようにつなぎあわせた建具。大きさは、工場のガレージくらいの大きいものから、住宅の窓くらいの小さなものまである。細い材料を複数組み合わせることによって自由度を与えた。
主に商店、倉庫などの外部に面した出入口やショーウインドーの部分に組み込まれ、営業時間中は天井に巻き込まれて収納されているが、営業時間外は下ろしておくことで、外部と出入りできないよう防犯の役目を担う。
建物の内部では防火シャッターとして、百貨店や学校、地下鉄駅などの各種施設に設置され、火災などが発生すると自動的にシャッターが下りて、延焼を防ぐ役目を持つ。
種類として、幅が自由に設定できる重量シャッターと、1枚の幅に制限のある軽量シャッターがある。
また、閉鎖時の形状として、全閉鎖のスラットシャッター、透明パネルシャッター、半開放のパイプシャッターがある。
材質としては、扉はアルミ、スチール、ステンレス、木製、布製、ビニール製、透明パネルシャッターではポリカーボネイトなどがあり、枠と方立にはアルミ、スチール、ステンレスなどがある。
シャッターの収納方法は、巻き取り式のほか、折りたたみ式、工場や格納庫などで使われるオーバースライダー式などがある。
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すだれ（簀垂れ、簾）は、糸で竹や葭を編み連ねたもの。窓にたらし、日よけや目隠し、虫よけなどに使われる。夏の風物詩でもある。
「立て簾」と「掛け簾」の2種類あり、近年カーテンやブラインド、スクリーン等が普及する中、使い勝手の良さや、見た目の良さにより現在でも根強い人気を持つ。近代建築においてエクステリア・インテリアの装飾品として使われることもある。
別名みす（御簾）と言い、大名や公家などが、緑色の簾で部屋の中や外を分けるのに使われていた。その歴史は長く、小倉百人一首の人物描写にも「みす」が描かれている。
小さな調理器具用のものもあり、巻き寿司を巻くときなどに利用され、特に巻き寿司に使うものは巻すだれ又は簀巻きと言う。
全国高等学校野球選手権大会など真夏に行われる屋外スポーツのテレビ中継では、炎天下で機器の故障を防ぐための対策として、テレビカメラにすだれを被せている光景が見受けられる。
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サブプライムローン（米：subprime lending）は、主にアメリカ合衆国において貸し付けられたローンのうち、優良顧客（プライム層）向けでないものをいう。狭義には、住宅を担保とする住宅ローンに限定されるが、広義には、自動車担保など住宅以外を担保とするものを含む。一般的に他のローンと比べて信頼度が低いとされている。
2007年あたりから、その貸付の返済不能などが問題となっているのは、主に住宅ローン（狭義のサブプライムローン）に関するものである。
住宅ローンの実施にあたっては、債務者の信用力の調査が行われる。ここで十分な信用力を債務者が有していれば、その信用に基づく貸付として、古典的な住宅ローンとして扱われる。ここで所定の古典的な基準を満たさない債務者に対する貸付を行う場合を総称してサブプライムローンと呼ぶ。債務者の所得水準が低い場合が典型的であるが、信用力を超えた借入を行って不動産投資を行う場合などにも、同様にサブプライムローンが利用されてきた。
一般的な特徴としては、貸付利率が通常の住宅ローンに比べて高くなり、貸付者が取る信用リスクも高くなる。このため、債務者が弁済を容易とするための特別なアレンジや、貸付を行う側としては、貸付リスクの分散が通常の住宅ローンよりも重視されることとなる。
サブプライムモーゲージ（subprime mortgage）ともいい、通常は住宅ローン担保証券（RMBSもしくはMBS）の形で証券化され、さらにそれらが債務担保証券（CDO）の形に再証券化されて、投資家に販売される。RMBSやCDOは格付け機関により格付けされており、市場で取引される。
サブプライムローンの貸付残高は近年拡大したが、債務者の信用水準が一定基準を満たさない者に集中しているという本質的な特質から、サブプライムローンの返済の遅延・不能、および波及的効果としての信用の収縮など、以下のような問題点が表面化している。
サブプライムローンに限らず、アメリカにおいて、住宅ローンの返済方法として、当初数年間の金利を抑えたり、当初数年間は金利のみの支払いを行ったりと、当初の返済負担を軽減したものが普及し、そのため債務者が自分の返済能力を無視した借入を行うことが可能となり、そのような貸付が増加していた。
本質的には債務不履行のリスクは通常の住宅ローンよりも高い構造を有しているものであるが、住宅の価格が上昇している場面においては、返済の破綻はこれまでは必ずしも表面化しなかった。債務者の所得が上昇せず、生活費が上昇して本来であれば返済に行き詰まる状況であっても、住宅価格が上がっている場合には、債務者は住宅価格の値上がり分について、担保余力が拡大することから、その部分を担保に、新たな追加借入を受けることができた（ホームエクイティローン）。これにより破綻を先延ばしするだけでなく、消費を拡大することもできた。
また、住宅価格が大きく上昇すれば、当該住宅を転売してローンを返済し、さらに売買差益も得ることも可能であった。当初負担の軽い返済方式の普及によって所得からすれば本来、住宅ローンを組めない人にまでローンを組む人が増えて、住宅ブームが拡大する間は破綻が表面化せず、むしろ住宅ブームを加速した。
こうした当初の支払額を軽減した返済方式は、当初期間経過後、支払額が急増するというリスクがある。住宅価格の上昇を前提にしない場合でも、この返済方式によるローンは、所得の確実な増加が見込める家庭には合理的だと言えるが、所得が伸びない低所得階層には全く不向きである。ところが住宅ブームの中で、こうした低所得階層や米国へ移民して間もない外国人にまで半ば強引な貸付が行われ、サブプライムローンが拡大していった。サブプライムローンの行き過ぎは1990年代後半頃から問題視されるようになっていた。
このような行き過ぎの中で、低所得階層に過重な手数料を求めたり、あるいは返済できないために低所得階層が物件を差し押さえられ住宅を失ったりといった問題が生み出された。この問題は略奪的貸付（predatory lending）として知られる。かつてアメリカでは、貧しい黒人居住地域を金融機関が融資上差別したことが、レッドライニングと呼ばれる社会問題を生み出したが、住宅ブームの中で、むしろ貸し過ぎが問題にされるようになった。なお、この略奪的貸付については、低所得階層が貸し込み先になっているという意味で、日本における消費者金融の多重債務問題や、バブル経済下での目先の収益獲得に追われた金融機関による、中小・零細企業への貸し剥がしと性格が似ているという指摘がある。
もともとアメリカの住宅ローンでは、融資する側では金融機関による融資とローン債権の流動化がローンの拡大を支えていたが、流動化がこのような信用力の劣るサブプライムローンにまで及んできたことは、サブプライムローンの拡大を下支えした。
しかし、住宅価格上昇率が2006年に入って以降急速に鈍化すると、予測されたことだが、サブプライムローンの延滞率が目だって上昇を始めた。 2006年末に住宅ローン全体の約13％を占めるサブプライムローンにおいて利払いが3か月以上滞る延滞率が13％を超えた。担保住宅処分後により8割は回収できるとされるが、その想定が甘いとの指摘もある（日本経済新聞2007年3月19日による）。
債務者の延滞が顕著となってくると、次には、サブプライムローンの貸し手である融資専門会社に対する融資に金融機関が慎重になり、専門会社の中には資金繰りが悪化して経営破綻する例が出始めた。大手金融機関では貸倒引当金を増やしているが、その利益を圧迫する結果になっている。
2007年3月13日に大手のニュー・センチュリー・ファイナンシャルが、経営破綻が懸念されるとしてNYSEでの取引が停止され、上場廃止が決まった。3月20日までに連邦倒産法第11章に基づく資産保全を申請した会社は4社、業務停止は20社以上となった。その後、ニュー・センチュリーは4月2日に連邦倒産法第11章の適用を申請した。
サブプライムローンは、性質上は一般に貸付債権として、他の金融商品の構成要素として含まれている。そもそも金融商品は本質的に高い利回りを求められるものであり、サブプライムローンが、高い利率による貸付債権であり、少なくとも想定上は高い利回りが期待できるものであることが、その背景にあった。
これらの金融商品については、必ずしも構成要素にサブプライムローンが含まれていることを明示していなかったり、あるいは、そのリスクについて、大数の法則・担保の提供により軽減されているとされていたりするものであるが、実際にサブプライムローンの延滞率が上昇してくると、必ずしも当初の目論見どおりにリスクがヘッジされているわけではなく、金融商品自体が想定された利回りを下回ったり、元本自体の返済が不能となったりする例が浮上してきている。
こうして、サブプライムローンの信用リスクの顕在化は、サブプライムの債権を対象として組み込んだ金融商品の信用リスクに波及することとなる。
2007年6月22日には、米大手証券ベアスターンズ傘下のヘッジファンドが、サブプライムに関連した運用に失敗したことが明らかになり、問題は金融市場全体に拡大した。ファンドの中には、資金繰りが悪化して資金の引出を停止したり、解散を決めたりするものが相次いだ。ファンドは大手金融機関から多額の融資を受けており、問題の拡大が懸念された。ヘッジファンドは、高い利回りを求めて、住宅ローン担保証券の中でもリスクの高いエクイティ債やエクイティ債を組み込んだ債務担保証券に好んで投資してきた。
7月10日には米格付け機関のムーディーズが、サブプライムを組み込んだ住宅ローン担保証券RMBSの大量格下げを発表した。この結果、投資家がリスクマネーの供給に慎重になるなど、心理的影響の波及も懸念されている。さらに、この格下げのタイミングが後手に回ったとして、格付け機関自体の信用度を疑問視する意見も出ている。
また、サブプライムローンに関する問題は、いわゆる優良な顧客としての、通常の債務者を対象とする住宅ローンなどの貸付に関する貸付の縮小の動きにも繋がっていることから、限定された債務者に対する貸付の問題のみならず、より広く融資・信用供与のシステム全体における動揺をもたらすものであるとの懸念が起こっている。
サブプライムローンに関する信用への問題が顕在化するにつれて、それを要因に含んだものとされる各国の株式市場の株価の下落や、為替におけるドル安の動きなどが見られた。アメリカ合衆国の政府はじめ金融当局は、サブプライムローン問題の直接の金融システムないしは信用システムに対する危機的悪影響を否定しているが、アメリカ連邦準備制度理事会や各国の中央銀行は、市場に対する資金の供給量を増すなど、本問題を契機とする信用問題に対して一定の対策を取りはじめている。
8月、事態を重く見たジョージ・W・ブッシュ大統領はサブプライム問題の被害者への救済に乗りだすことを表明した。
サブプライム問題の背景として論じられる幾つかの要素は、必ずしも本現象の直接的な要因とは言えないものもある｡例えば変動金利型ローンは、銀行等の住宅ローン債権者にとって元来管理が難しかった金利変動リスクを､デュレーション(債権キャッシュフローの平均回収期間)の短期化を通じてより効率的に管理する有効なツールであり、サブプライムビジネス固有の金融商品ではない。また､サブプライム層に対する融資も、(強制的な貸付け等、一部に指摘されている様な倫理的に問題のあるケースを除き)借り手の信用力がローン金利の高低等によって適切に調整･吸収されている限りは問題ない。問題となるのは､あくまで債権者側が従来見積もっていた様な債務不履行確率(及びそれに基づく貸付金利の設定)以上に実際の債務不履行事象が発生する等の場合であり､また､その様なアウトライヤーイベント(想定外の事象)の発生するリスクはサブプライムローンに限らず、より信用力の高い貸し手に対するローンビジネス、或いは金融以外の様々な経済取引においても同様に起こり得ることである。
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ゼネコンとは、元請負者として各種の土木・建築工事を一式で発注者から直接請負い、工事全体のとりまとめを行う建設業者を指す。総合建設業（そうごうけんせつぎょう）とも称されるが、英語のGeneral Contractorの略でもある“ゼネコン”の呼称が一般的である。
そもそも英語のContractorは（建設工事等の）請負者という意味であり、General Contractorは、特定工種の工事だけを請け負うSpecialist Contractor（専門工事業者）あるいは元請業者から工事の一部を請け負うSubcontractor（下請業者・サブコン）の対義語といえる。一般的に、欧米でGeneral Contractorと呼ばれる建設業者は比較的小規模であることが多く（特定工種に特化せず、よろず屋的にあらゆる工事を請け負う建設業者という意味合いが強い）、スーパーゼネコンに代表されるような、各種専門工事業者の複合体である日本のゼネコンの業態をGeneral Contractorという英語で表現することは、必ずしも適切でない面がある。
また、ゼネコンを"General Constructor"の略とする説も有力である（Constructionが建設（土木・建築）部門の英訳であることに由来するものであるが、Constructorを建設業者の意味で用いることはまれであり、英語としては若干不自然な表現と思われる）が、前記の意味合いも含め、ゼネコンという言葉自体が日本のゼネコンの業態を表現するために考えられた和製英語 と見るべきであるといえよう。
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サブコンとは、日本においてゼネコンの下請などとして、土木・建築工事の一部を請負う建設業者を指す。設備工事が多い。特定工種の工事だけを請け負うSpecialist Contractor（専門工事業者）あるいは元請業者から工事の一部を請け負うSubcontractor（下請業者・サブコン）といえる。
施主から設備工事だけを発注される場合があり、この場合は設備工事会社が元請となるが、現場ではゼネコンが統括して工事を進めることから、実態としてはサブの建設会社として位置づけられる事がある。建物よりも設備の比重が多い場合など、設備費用や施工責任の明確化などの利点がある。分離発注を行った際、建築現場の仮設物(仮設事務所・仮設トイレ・工事用照明・建築足場・揚重費等)など、全ての元請業者が等しく利用する共通仮設物の費用については通常は元請となった各設備工事会社が請負金額の1.5〜4％程度を元請建築会社と協議の上、賦金(ぶきん)として現場の統括管理費用と合わせて支払うが、この賦金相当額について施主が直接ゼネコンと協議して支払う「コスト・オン方式」と呼ばれる分離発注方式もあり、工事費用の明確化についてはより透明性が高いと言われる。
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サムターン回し（サムターンまわし）とは、鍵を破る技術の一つであり、ドアの外側から内側にある開錠のために指でつまんで回転させる部分（サムターン）をまわすことによって開錠するものである。
通常のドアの錠前は、外側から見える部分としては鍵穴しかなく、その内部は複雑な構造を備えているが、内側はサムターンしかなく、サムターンを回すと容易に開けられる。サムターン回しはこの点をつき、郵便受けを使ったり、あるいはドアの一部を破壊するなどして外側からサムターンをまわす。ピッキングを正攻法とするならば、サムターン回しはその反対である。特殊な工具が不要で手軽なことから中国人窃盗団などが頻繁にこの手を使う。
サムターン回しで侵入し、荒らさずに金品を奪い、サムターンを逆に回して施錠して逃走する例がある。開錠のサムターン回しと区別するため、施錠を逆サムターン回しと呼称する。被害者が被害に気づかぬまま、相当な期間を経過する場合がある。
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