不動産関連用語集

対抗要件（たいこうようけん）とは、すでに当事者間で成立した法律関係・権利関係（特に権利の変動）を相手方の当事者又は第三者に対して対抗（主張）するための法律要件をいう。

日本の民法は、物権変動や債権譲渡などは当事者の意思表示のみによって成立するという原則（意思主義）を採用している（前者については、第176条）。しかし、法律関係・権利関係は五感の作用により直接感知できるものではない。そこで、第三者が法律関係・権利関係の存在を感知できるような何らかの外部的徴表（めじるし）が必要となる。この外部的徴表として、対抗要件の制度が設けられている。

不動産の登記などが、対抗要件の典型例である。

不動産賃借権の対抗要件

民法
不動産の賃借権は地上権と違い債権にすぎないので、新たに不動産の所有権者になった者には対抗できないとするのが原則であるが、登記したときは対抗可能になる（605条）。ただし、不動産賃借権が登記されるには賃貸人の協力が必要であり、協力を得られることはまずないので、不動産賃借権が登記されることは稀である。
借地借家法
借地借家法では、借地権（建物所有目的の土地賃借権と地上権）と建物賃貸借について特則を定めている。借地権については、登記がなくても土地の上に土地賃借人が所有する既登記建物があれば対抗できる（10条）。建物賃貸借については、登記がなくても建物の引渡しがあれば対抗できる（31条）。旧借家法および旧建物保護法の規定を引き継いだものである。

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タウンハウス（townhouse）とは、集合住宅の種類のひとつである。

特徴

日本において、比較的多い2階建てのタウンハウスの場合、下記のとおり。

すべての住戸が1階（地上）から出入りできるようになっていて、また全戸に専用庭がある。二階建てのタウンハウスの場合、一軒の住宅は1階と2階で構成されている。したがって二階建ての一戸建て住宅をつなげて立てたような形態となる。長屋を2階建てにして各戸に専用庭を設けたような感じである。

1軒の住宅は1階と2階から構成されているため、室内の様子は一戸建て住宅と似ている。専用の庭もあり、住みごこちは一戸建てに近い。

専用庭の上層部に他人の住居があるわけではないため、上から他人の物が落下してくることはない。

ただし、専用庭は隣戸の庭とつながっていて、柵で仕切られているだけで、隣から丸見えの場合もある。植栽をして目隠しするのが一般的だが限界がある。

同じ面積の一戸建て住宅と比較するとコストが安いため、とくに大都市近郊でよくみかけられる。ただし、通常のマンションと比較すると値段は高めである。

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宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう；昭和27年（1952年）6月10日法律第176号）とは、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする法律である。（同法第1条）

環境情報の説明

土壌汚染対策法の土壌汚染のある指定区域や、廃棄物処理法における地下に廃棄物がある場合の指定区域や、さらに、アスベスト（石綿）の有無等を重要事項として説明しないと業務停止等の処分を受ける。また、指定区域で無くても、買主がその情報を聞いていれば購入しなかったと思うことを説明しなかった場合にも、業務停止処分を受けた大手不動産会社があるので、環境情報の説明は十分行う必要がある。

土壌汚染対策法における指定区域

土壌汚染対策法における指定区域は宅地建物取引業法第47条によって書面で説明する必要があるだけでなく、その土壌汚染に関する情報を買主が知っていたならば、不動産を購入しなかったと言う意思表示をした場合においては、宅地建物取引業法違反として営業停止処分を受けた事例がある。

廃棄物処理法における指定区域

廃棄物処理法における指定区域は各自治体で公表されている。 たとえな夢の島等のように廃棄物で埋立てられた土地取引においては、重要事項説明事項として書面で説明しなければ宅地建物業法違反として営業停止などの処分を受ける。

主務官庁

国土交通省の所管となる。

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宅地建物取引主任者は、宅地建物取引業者（一般にいう不動産会社）の相手方に対して、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、重要事項の説明等を行う国家資格者である。

宅地建物取引主任者は、1958年に、当時の建設省が、宅地建物の公正な取引が行われることを目的として創設した資格である。なお、当初は、宅地建物取引主任者ではなく、宅地建物取引員と呼ばれていた。

宅地建物取引主任者の独占業務

* 契約締結前に、宅地建物取引業者の相手方に対して、重要事項の説明を行うこと。
* 重要事項説明書（業界用語で「35条書面」ともいう）への記名・捺印
* 37条書面（一般にいう「契約書」のこと）への記名・捺印

これらの業務は宅地建物取引主任者であれば専任の取引主任者でなくとも行える。

宅地建物取引業者

宅地建物取引業を営もうとする者は、2つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては国土交通大臣の、1つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。

宅地建物取引業者が負う宅地建物取引主任者の設置義務

宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の取引主任者を置かなければならない（宅地建物取引業法第15条第1項）。

この場合、原則として、「事務所」等に関しては業務に従事する者5人に対して1人の割合で、マンションのモデルルームのような案内所等で契約行為を締結する専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所に関しては、業務に従事する者の人数に関係なく1人以上でなければならない。 ここでいう「専任」とは、国土交通省の通達によれば、原則として宅地建物取引業を営む事務所に常勤（宅地建物取引業者の所定労働時間を勤務することをいう）して、専ら宅地建物取引業に従事する状態を言うと解説されている。

宅地建物取引主任者資格試験について

国家資格試験の中で最大規模の資格試験であり、受験者数は2006年で20万人弱を数える。不動産景気を反映するバロメーターともいわれ、受験者数が最も多かった1990年はバブル景気の絶頂期であり、その数は34万2111人を数えた。バブル崩壊後は年々受験者数が減少してきたが、2001年に16万5104人を底に下げ止まっており、2002年以降はやや増加傾向にある。不動産業だけでなく金融業などの他業種や、法律系国家資格の登竜門としても人気がある。
試験の実施は各都道府県知事が指定試験機関である財団法人不動産適正取引推進機構に委託する形で行っている。そのため、全都道府県に試験会場を置いている（2005年で197会場）。

資格の有効期限・講習

* 実際に「宅地建物取引主任者」を名乗り独占業務を行うには、宅建試験に合格し、試験を実施した都道府県知事の資格登録を受け、かつ取引主任者証の交付を受ける事が必要である。
* 資格登録には実務経験が2年以上なければならない。但し、登録実務講習実施機関が行う登録実務講習を受ける事により「2年以上の実務経験を有する者と同等以上の能力を有する者」と認められる。
* 取引主任者証の有効期限は5年間で、5年ごとに法定講習及び取引主任者証の書換えが必要である。
* 宅地建物取引主任者資格登録を完了したが取引主任者証の交付を受けていない者は宅地建物取引主任者資格者と呼ばれる。登録は違法行為などで取り消されない限り一生有効である。
* 宅地建物取引主任者資格試験の合格実績は試験時の不正行為などで取り消されない限り、たとえ登録が消除されても一生有効である。

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現に建っている建物の敷地をいう。つまり、土地・建物から複合的に構成される複合不動産の一部としてとらえられる。なお、不動産鑑定評価基準では、「建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ当該所有者により使用」という要件が加わる。土地上に建っている建物によって、土地の発揮できる効用が影響を受けることもある（建付減価、建付増価）。

土地、建物一体の場合でも、会計、税務上などの必要上、内訳価格として建付地としての価格を求める必要があることもある（特に日本の場合、土地と建物が別個の不動産として扱われている。）。

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建物（たてもの）とは、土地に定着する工作物のうち、屋根、柱および壁を有し、原則として人間の居住、作業空間、物品の保管等に用いられる建築物のことである。

建物の例

住宅

住宅とは、原則として人間が生活する建築物である。寝床のある建築物はもちろんのこと、通常起きている大部分の時間生活する建築物も該当する。複数の世帯が入居する集合住宅・アパートも住宅である。寄宿舎用建物（寮）の法定耐用年数は住宅用建物とは別に設定されているが、固定資産税の評価としては住宅に該当する。 動物が生活する建築物は、税務上の減価償却資産としては「と畜場用」の建物か「飼育用」の構築物となる。

事務所

事務所用建物とは、人間が事務作業や打ち合わせをするための建築物である。工場や店舗の中で事務作業をする区画は、建物の単位としては工場の一部または店舗の一部にすぎないため、建物の用途としては事務所以外の工場や店舗となる。

倉庫

倉庫とは、物品の保管のみを目的とした建築物である。倉庫は防災上の基準等が他の用途の建物とは大きく異なるため、用途の変更には多額の費用を要することが多い。冷蔵倉庫、化学薬品等の影響を受ける倉庫の法定耐用年数は通常の倉庫用建物より短く、自動車、自転車などの車両用倉庫は車庫用建物となる。サイロは、税務上の減価償却資産としては構築物に該当するため、通常は建物としない。屋外に設置する物置きは、土地への定着性と規模により、備品として扱うか建物とするか総合的に判断する。

店舗

店舗とは、一般消費者に対する商行為の現場となる建築物である。小売店や飲食店そのもののほか、金融機関・運送業・その他サービス業の一般消費者に対する受付窓口用建物も店舗と呼ぶ。企業間取引専用の受付窓口は、支店や営業所であっても店舗とは呼ばないことが多い。政府機関・地方公共団体・学校・医療機関・宗教団体その他非営利団体の受付窓口は、店舗とは呼ばない。

工場

工場用建物とは、物品の加工・組立・修繕作業を目的とした建築物である。設計所用建物・研究所用建物は工場用建物ではない（耐用年数の適用等に関する取扱通達2-1-1）。工場の構内にある守衛所、詰所、監視所、タイムカード置場、自転車置場、消火器具置場、更衣所、仮眠所、食堂（簡易なものに限る。）、浴場、洗面所、便所その他これらに類する建物は、工場用の建物としてその耐用年数を適用することができる（耐用年数の適用等に関する取扱通達2- 1-10）。 造船台は、建物ではなく構築物である。

校舎

校舎とは、教育用の建築物である。一般的な校舎には、座学による集合教育のために受講者の机と椅子を整然と並べた部屋があるが、実習教育用の部屋には様々な様式がある。

宿泊所

宿泊所とは、来客や集合研修のために寝食を提供する現場となる建築物である。旅館用・ホテル用建物の法定耐用年数は別に定めがある。客船は、建物ではなく船舶である。

車庫

車庫とは、車両の保管を目的とした場所である。車庫のうち、屋根と壁により一定の風雨を防ぐ構造の建築物が車庫用建物である。

不動産登記法における建物

不動産のうち、土地に定着した建造物。不動産登記実務上、建物の要件として外気分断性（壁等で囲まれていること）、定着性（土地に定着していること）、用途性（建物としてその用途性あること）が必要である。最近では、不動産として取引性があることも求められる（たとえば、展示用の建物は、不動産ではない。）。

会計上の建物

事業のために取得した建築物を会計上の固定資産として計上する勘定科目。 建物及び暖房、照明、通風等の付属設備を含む。棚卸資産となる販売用建物を除き、耐用年数に応じて減価償却しなければならない。

税務会計上の建物

減価償却資産の耐用年数等に関する省令別表第一に定める減価償却資産の種類。 電気設備等の附属設備は建物附属設備として別の種類であるから、税務会計上の建物とは、附属設備を除く建物本体のことを意味する。 税務会計上の建物を明確に定義した規定は存在しないため、実務的には不動産登記における建物の定義によることが多い。 建物の構造・用途・細目により法定耐用年数が細かく定められている。 平成１０年４月以後に取得および増築した建物の償却方法は、定額法のみであるが、建物附属設備は平成１０年４月以後の取得であっても定率法による減価償却を選択できる。

地方税における家屋

固定資産税の課税対象となる土地、家屋、償却資産のうちの家屋のこと。 税務会計上の建物および建物附属設備は原則として家屋に含まれ、屋外の構築物は原則として償却資産に含まれる。

なお、建築基準法における建築物の定義は、建物と構築物を包括する広義の概念と考えられる。

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建物図面（たてものずめん）とは、一棟ないし数棟の建物又は区分建物の位置・形状等を示す図面をいう。建物を新築・増築等した場合には、その登記申請の際に必ず添付しなければならない法定添付書類である。通常の場合、各階平面図とセットで作成される。 建物図面は登記所に保存されており、誰でも閲覧及び写しの交付を請求することができる。

概要

不動産登記規則第82条第1項〜第3項によれば、建物図面は、その敷地及び建物の一階（区分建物にあってはその地上の最低階）の位置及び形状を明確にするものでなければならず、附属建物があるときは主たる建物又は附属建物の別及び附属建物の符号、方位、敷地の地番及びその形状並びに隣接地の地番を記録し、原則として1/500の縮尺で作成しなければならないとされている。 そして、同第22条第1項によれば、建物図面は建物図面つづり込み帳に各階平面図とともにつづり込むものとされている。

社会的機能

建物図面は建物の位置・形状等の物理的状況を示すものであるが、その主な社会的機能は固定資産税の課税対象となる家屋の所在に関する情報の把握にあると考えられる。

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建物の区分所有等に関する法律（たてもののくぶんしょゆうとうにかんするほうりつ）とは、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分をそれぞれ所有権の目的とすることができる（1条）と定めた上で、当該建物に関する区分所有者の団体（いわゆる管理組合）、敷地利用権、復旧および建替え等について定めた日本の法律である。

マンション、オフィスビル、長屋・テラスハウスなどの建物は、この法律により各住戸等の部分ごとに所有権の目的とすることができる。

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団地（だんち）とは人間や産業若しくは各種事物が必要とする都市基盤を支える各種インフラストラクチャーや物流の効率化を図るために同一傾向にある目的や用途や産業などを集中させた一団の区画や地域の名称、若しくは立地している建物や建造物を指す総称。団地の語源は一団の土地若しくは一団の地域。

日本国内の法律上の意味としては都市計画上工業地域・住宅地などを新たに計画して建設されたものを指す。一般的には住宅の集合体を指し、工業団地のように製造業等の事業所の集合体を指す場合もある。但し、一つの敷地内に複数の工場棟が存在する場合に工業団地とは呼ぶことはまれである。

概要

都市基盤に於けるインフラストラクチャー整備は大きく分けると、長々期的なビジョンのもとに国家や地方公共団体が政策主導で行なう数十年単位のものと、5 -10年スパン程度の比較的短期間に目標を達成して収益や効果を期待するものがある。どちらの場合もインフラストラクチャー整備には少なからぬ時間と費用を要し、団地建設のためには団地建設を費用面から支える一定規模以上の事業者や入居者が必要となり、団地建設にかかる建設費用との対比によって採算性が問われ、事業決定される。

いわゆる団地では地域としての需要と採算に見合った供給のバランスシートにより計画が決定されることが多い。

具体的には団地内で用いる道路・上下水道・電力等のインフラストラクチャを何もないところから敷設する費用は受益者の多寡によらず一定の費用がかかり先行投資が必要となる。受益者の数が少ない場合は受益者負担が増え、受益者負担を減らした場合は費用回収が困難となる。

このため、住宅団地では人口のスプロール化やドーナッツ化等により人口増が生じた場合への対処として、単位面積当たりの人口密度の多寡では人口密度の低い一戸建て住宅に代表される単体の居住用建物を分散して建設するよりは、集中して建設した方がバスや電車等の公共交通機関の運行や周辺施設へのアクセス等を左右する道路整備などで高密度なサービスが可能となり、利便性の観点からも効率がよい結果が得られる。更に高効率化する場合には重層構造の居住用建物を計画して対処する。

他方、工業団地では工場から発生する音や振動等を周辺地域に及ぼしたり周辺環境を乱さないように住環境と離れた位置に集中して建設されることが多い。加えて工業団地では物流関連の観点から原材料や製品を効率的に運般可能とするために高速道路や主要幹線道路に近い立地条件に開発される場合が多い。農業団地では農産物を集荷し加工運般するための工場等が必要となる場合もある。

住宅団地の場合、日本では日本住宅公団（現・都市再生機構）や地方公共団体が建築したものを指す場合が多い。また、企業が社宅として建設したもの（特に旧・日本電信電話公社）もある。鉄筋コンクリート造の集合住宅が建ち並んでいる姿が一般的であるが、一戸建ての住宅が建ち並んでいる住宅地でも「○○団地」と名乗っていることがある。棟の形態としては、高層住宅のものや、5階建て程度の直方体の階段室型、2階建てのテラスハウス、星型のスターハウスがある。

一般に、大規模なものが大都市の近郊や高速道路・鉄道路線などに設けられることが多い。また、大都市中心部などに置かれた大規模工場を住宅地に変更する際にもこの手法が採り入れられる事がある。建設の際には目的に合致した都市インフラ設備の整備も合わせて行われる。

都市再開発は既存の市街地で権利変換を行うもので、地域住民との合意形成に時間を要するが、未だ市街化されていない地域で行われるニュータウン建設などの場合は、農地などの大規模な土地を比較的低価格で得ることが可能であり、かつ効率的に都市計画決定などの手続きを進めることも可能である。

歴史

日本

1950年代半ばに建設が始まった公団住宅は、システムキッチンなど最新の設備を取り入れ、庶民の憧れの住宅であった。

1960-1970年代に建設された団地は5階建て程度で、エレベーター設備のないものが多い。これらは老朽化の時期を迎え、住民も高齢化しているため、バリアフリーの観点から大きな課題を抱えている。容積率に余裕を持って建てられているものが多いので、住宅需要の高い地域であれば、高層化を行って戸数を増やし、増えた分の住戸を売却して建設資金をまかなう、という手法も可能であるが、住宅需要が乏しい地域で採算の見込めない団地、あるいは既に容積率いっぱいに建てている団地の場合は建て替え困難になっている例もある。

老朽化の問題

老朽化の進む団地では次のいずれかの方法で更新を行う。

* 建て替え - 従来型の直方体の建物を最新式の高層住宅に改築する。
* 大規模改修 - 老朽化した外装・内装を更新するほか、バリアフリー対策としてエレベーターと廊下を増築する工事も行われている。最近は一部の自治体で、特殊な塗料を使用したコンクリートの改良を行うケースもある。

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担保（たんぽ）とは、借金や融資を受ける際に、その支払いを保証するための対象。またその仕組み。支払いを保証するための対象を何にするかで、人的担保と物的担保に分かれる。 債務の支払い（返済）が困難になった際は、担保を債権者に引き渡し、または強制執行手続により差押え・換価・競売を行うことによって債務の履行に代えるようになっている。この際、担保を受けた債権者は他の債権者に優先して弁済を受けられる（優先弁済という）。

不動産や株式（株券）を担保にした場合、これらの値段は変動しているため、値下がりが発生すると債務を完全に弁済できない場合がある。このように担保が十分に弁済能力を持たなくなっている状態を担保割れと呼ぶ。バブル経済崩壊による不動産価格の下落で担保割れとなった不動産担保が多くなり、貸し出した銀行など金融機関の不良債権増加の大きな原因になっている。

用字法

主に法令において、「公平性を担保する」などのように「担保」の語を動詞化して用いる事例がみられる（「保証する」「仕組みを確保する」などの意味で用いていると推察される）。また「保証人」という意味で用いる事例もあるが、『大辞林』（三省堂）によると、これらは明治時代から用いられるようになった新しい用字法である。

人的担保と物的担保

人的担保と物的担保とは

物的担保とは特定又は一般の財産を引当てとする優先弁済権（事実上のものも含む）であり、人的担保とは引当てとなる財産の人的拡張である。誤解を恐れずに換言すると、「返せなければこれを売り払って良いです」と物を差し出すのが物的担保で、「返せなければこの人が代りに払います」と人を差し出すのが人的担保である。保証人などが債務者に代わって支払いを行う場合があるが、この場合は、保証人も担保の一種といえる。

* 物的担保　　債権回収の確実化の為に、物または物権が担保として提供されているもの
* 人的担保　　債権回収の確実化の為に「債務者以外の人が、支払う又は履行する」という契約が担保とされているもの

人的担保と物的担保の関係

人的担保は物的担保に比べて、債権回収の確実化の度合いが低いが、物的担保に比べ成立が容易である為、比較的低額な市井での金融に多く用いられる手法である。それに対し、物的担保の中でも不動産や財団を対象にした担保物権は、債権回収を確実化する力が強いが、成立に費用と手間が掛かるので、不動産の購入や企業間の取引などの高額な契約に対して使われる事が多い。また、物的担保の中で財団でない動産を対象にした担保は、債権担保を除き今日ではあまり担保として機能していないのが実情のようである。

担保の性質

担保の基本的性質

　担保は、主債務の履行を確実化する為に存在するので附従性、随伴性、不可分性、物上代位性のような性質が挙げられる。　各性質の内容については担保物権の項目を参照。すべての担保にこれらのすべての性質があるわけではなく、いずれかの性質を持たないものや、緩和されているものもあるので注意が必要である。

o 物的担保の性質　　附従性○　随伴性○　不可分性○　物上代位性○
o 人的担保の性質　　附従性○　随伴性○　不可分性△　物上代位性×

附従性の緩和（根担保）

特に附従性においては、厳格に適応すると、債権債務の関係が日々流転している企業間取引においても、債権の発生毎に担保権の設定を要する事になり、費用と時間の多大なる浪費となる。その為、取引迅速の観点から附従性が緩和され、債権額と債権の範囲を特定すれば、絶えず発生、変更、消滅を繰り返す債権群にも担保を立てられる事となった。このような担保を根担保と呼び、その具体例が根質、根抵当、根保証等である。用語法として各担保権の名称に「根」を付けて、「根○○」のように呼ばれるのが通常の様である。さて、附従性を緩和すると過大な権利を債権者に与える事になり濫用の危険がある。そのため、附従性が緩和されたこれらの根担保は、その成立に厳格な要件が課せられている。

随伴性の緩和（担保の流用または、転担保）

　 また、随伴性も厳格適用をすると企業間の取引迅速に資さない結果となる為、担保を、債権と分かち担保のみを売買したり、他の債権や債務の担保に提供するなど、担保の流用も認められている。このような担保の流用は用語法として各担保権の名称に「転」を付けて、「転抵当」や「転質」など「転○○」と呼ばれるのが一般的であるが根担保の様に担保の流用全体を指して「転担保」とはあまり言わないようである。注意点としては、保証債権（保証債務）を、本来の被担保債権と分かって譲渡したり、他債務の担保にしたりするいわゆる「転保証」は、物的担保の場合と異なり、特約のない限り許されない。担保として供されているものが、債権または人であり、尚且つ、主債務者と保証人の間の保証委託契約は双方の信頼関係を基礎として成立しているものである事が多いからである。また、根抵当、根質、根保証などの附従性が緩和された担保（根担保）では債権譲渡がなされても元本確定前であれば、これらの担保権は債権に随伴しない。

約定担保物権者の担保の取得（流質、流抵当）

約定担保物権は、担保として供されたものの交換価値を把握し、被担保債権が債務不履行になった場合に競売等の公的な手段で売却し、その換価代金を以って債権の満足に充てる事ができる権利である。　さて、では何故わざわざ公的な手段による換価という手段を取るのであろうか。このような面倒な手段を取らずとも、債務不履行の際に担保権者が、「担保に供されたもの」の所有権等を手に入れ、それを個人で売却する事で非担保政権の優先弁済に当てればよいのではないだろうか。実は、このような換価方法は流質や流抵当と呼ばれ、民法制定以前において一般的であり、実際に質物や抵当によって優先弁済を受ける一般的な方法であった。しかし、債務者の困窮状態に付け込み、わずかな額の債務の担保に、高額の物や不動産を提供させ暴利を貪るものが現れたため、約定担保物権実行の場面においての担保権者の担保の直接の取得は禁止されるべきという考え方が民法では採用された。特に歴史的に低額の金銭消費貸借の担保に使われてきた質権においては低額の被担保債権をより高額な物で担保するという関係に陥りやすい為、「流質契約の禁止」は条文化されている（民法349条）。しかし、今日において質権が本来どおりの使われ方をされる事は少なくなったため、その意味を失い、商法や他の特別法または、譲渡担保に関する判例などによって現在では一般に流質が認められたのと同様の状態になっている。ちなみに流抵当（抵当直流ていとうじきながれ）は民法上禁止されていない。これは質権ほど、被担保債権と担保との間の価値の差が著しくない事と、成立に登記を要する事が関係していると思われる。ちなみに担保権者の担保の直接取得を、「流」に約定担保権の名称を付けて「流○○」と表す事が多いが、それらを総合して「流担保」と呼ぶ用法はあまり一般的ではない。

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地方住宅供給公社（ちほうじゅうたくきょうきゅこうしゃ）は、住宅の積立分譲等をおこなう特殊法人。地方住宅供給公社法にもとづき、勤労者に居住環境の良好な集団住宅及び宅地を供給する目的で地方公共団体により設立される。

設立

地方住宅供給公社を設立する地方公共団体を設立団体という。設立団体となれるのは、都道府県又は政令で指定する人口五十万以上の市に限られる。また、設立には議会の議決と国土交通大臣の認可が必要となる。

業務

地方住宅供給公社は住宅の積立分譲のほか、住宅及び宅地ならびに関連施設の建設または造成、賃貸その他の管理及び譲渡などをおこなう（一般分譲住宅、賃貸住宅、利便施設等）。また、地方公社は事業年度毎に設立団体の長から、事業計画及び資金計画の承認をうける。

積立分譲

積立分譲とは、一定の期間内において一定の金額に達するまで定期に金銭を受け入れ、その期間満了後、受入額を超える一定額を代金の一部に充てて住宅及びその敷地を売り渡すことをいう。

積立分譲契約の相手方の資格は次のとおり（法施行規則・抄）。

* みずから居住するため住宅を必要とする者で住宅の積立分譲の方法によらなければ住宅を取得することのできないもの
* 積立分譲契約に基づく積立方法及び支払方法により積立金の積立て及び積立分譲住宅の残代金の支払のできる者
* 現に同居し、又は同居しようとする親族のある者
* 積立分譲住宅の残代金の支払いについて確実な保証人のある者

財務及び会計

地方住宅供給公社は、債券を発行することができる。住宅金融公庫及び沖縄振興開発金融公庫は、必要な資金の貸付けについて配慮しなければならないとされている。

公社住宅

地方住宅供給公社が供給する賃貸住宅は公社住宅と呼ばれる。一定以上の所得を持つ層を対象にしている。老朽化した公社住宅の中には空き家の増加や住民の高齢化といった課題を抱えたところも見られる。

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駐車場（ちゅうしゃじょう）とは、自動車を停める場所。停めるべき場所として、建物の前やパーキングエリア、サービスエリアなどに設置される。なお、原動機付自転車や自転車を停める場所は一般に駐輪場と呼ぶこともあるが、法律が定められている自転車駐車場などのように、自動車以外の駐車場を指すこともある。

自動二輪車については、駐車場法の一部改正により駐車場法第2条第4号の「自動車」の定義に大型自動二輪車及び普通自動二輪車（以下両者をあわせ「自動二輪車」という。）が加えられ自動車と同じ扱いになった。

日本における現状

地方自治体は、都市計画法で定める都市計画区域内に駐車場整備地区を指定し、駐車場法で定める「駐車場整備計画」を策定することが出来る。

店舗等では利用者に対して附置義務駐車場を無料で貸す場合もあるが、一般には用務地に駐車場がない場合等には、別に一時的に駐車するスペースを時間貸しする場合が多い。都市部においては、建物の附置義務駐車場やパーキングメータなどに加えて、違法な路上駐車を防ぐ目的で簡易な路外駐車場として増やす動きもある。

広さ的に住宅・建物を建てるのに不向きな土地ないしは広さは十分だが用途を不確定にしている土地を駐車場に充てる場合もある。この場合、駐車場経営について専門家ではない地主が、大手駐車場経営会社に運営を委託することが多い。

駐車場法によると、名称、管理者の氏名及び住所（法人には、名称・事務所の所在地代表者の氏名及び住所）、供用時間、駐車料金に関する事項などを管理規程に定め、供用開始後10日以内に都道府県知事に届け出なければならないとされている。各自治体では駐車場整備計画を連動させ、駐車場条例として運用している。

日本においては2006年（平成18年）6月1日から駐車禁止の取締りが都市部の重点路線等で強化されたので（駐車監視員・放置違反金制度の導入）、駐車場の需要が拡大する傾向にある。

大阪府を中心とする関西一円では、民間駐車場の事を「モータープール」と呼ぶ。元々はアメリカ軍の車両部隊や官庁の公用車の待機所または部隊自体の事で、原語の「motor pool」に駐車場の意味はない。現在でも米軍施設や自衛隊では用いられており、厳密に言えば日本各地に存在するが、民間駐車場の呼び名としては関西でしか用いられない。

設置場所による分類

駐車場法では、設置場所によって分類をしている。

路上駐車場
駐車場整備地区内の道路の路面に一定の区画を限って設置される自動車の駐車のための施設であって一般公共の用に供されるものをいう。パーキングメーターなどにより、料金の徴収を行うことが出来る。

路外駐車場
道路の路面外に設置される自動車の駐車のための施設であって一般公共の用に供されるものをいう。駐車場法その他の法令で安全上の基準が定められている。

都市計画駐車場
路外駐車場の一種。道路交通が著しく集中し込み合う地区で、道路の効用を保持し、円滑な道路交通を確保する必要のある区域（駐車場整備地区）において、その地区内の駐車需要に応ずるため、都市計画によって定められる駐車場。

形態による分類

平面駐車場
通称「平駐」。郊外の一般駐車場の場合はこの駐車場のタイプが多い。ある意味では一番単純な駐車場であり、自動車の区画のみを区切ることで駐車スペースとなる場合が多い。

立体駐車場
通称「立駐」。市街地や郊外の大規模ショッピングセンターの場合はこの駐車場のタイプが多い。また、ビルディング・マンションなどで地下・屋上に駐車場を設ける場合でもこう表現する場合もある。なお、市街地で簡便なものとしては、鋼材によって組み立てられるものもある。なお、建物の構造から来る高さの制限があるが、後者のそれに比べ、建物そのものに起因することから、おおむね2m〜2.5m程度と比較的高さが高く設定されている。

自走式
平面駐車場の車両制限は無い場合が多いが、自走式立体駐車場の多くは取り分け大規模なものを除いて平均1790mmの高さ制限を設けている。このためSUVのような比較的大きな車両でない場合でも駐車できない事がある。機械式と異なる点として高さ以外の制限は無い場合が多い。
機械式
タワー式、2段・多段式、地下式など。タワー式の場合は「タワーパーキング」の通称が一般的。一般的に多くのタワーパーキングは自走式より厳しい高さ制限（1550mm未満が多い）と車幅制限（1850mm未満が多い）を設けており、一部のミニバンやトールワゴン、SUVなどいわゆるハイルーフ車やメルセデス・ベンツ Sクラスやレクサス・LSなどの大型高級車は駐車できない場合が多い。例として1550mm制限の場合、トヨタ・カローラスパシオ（車高1610mm）でも全高制限に接触する。2004年の国交省の調べでは首都圏、名古屋市、大阪市内に設置されたタワーパーキングの内、比較的小規模なものを除いて1550mm以上に対応できるものは全体の8%程度であり、1900mm以上に対応可能なものは全体の2%に満たず、減少傾向にあるとしている。タワーパーキングは土地面積が狭く限られていても営業できるため土地事情に厳しい駅前や都市中心部に設置される場合が多い。また構造上盗難に遭いにくい。そのため利用者は他の駐車場に比べて増加傾向にある。しかしながら人口過密地域であればあるほど地価も高く収容可能台数も経営に大きな影響を及ぼす。なお、車高2000mm程度のハイルーフ車に対応する大型のエレベーターを設置した場合、駐車場全体の45%〜60%もの収容可能台数を犠牲にしなければならない。こうした事情や近年の軽自動車、小型車人気との相乗効果もあり、ハイルーフ車も収容可能な大型タワーパーキングの普及を足踏みさせる原因となっている。一般的な1550mmの収容サイズに対応できる最大の自動車にはトヨタ・ラウム（4WD 1545mm）、スズキ・スイフト（1540mm）、ホンダ・オデッセイ（3代目 1550mm）、三菱・eKワゴン（1550mm）などがある。但し、オデッセイ、eKワゴン等の全高1550mm丁度の車両に関して、厳密には1550mm未満の制限を設けている一般的なタワーパーキングには駐車できない。しかしながら、こうしたタワーパーキングは全高制限にある程度の余裕を設定しているため多くは許容されるが、同事由により管理会社によっては駐車を断られる場合もある。またタワーパーキングはその構造上、車高を下げた国産自動車や左ハンドル車も駐車できない場合が多い。

使用契約の期間による分類

駐車場使用契約を結ぶ際に使われる一般的な契約方法をあげておく。

時間貸し（コインパーキング）
都市部に多い。
日貸し駐車場
日単位で契約する。鉄道駅や空港、バスターミナル近隣に設置されていることが多い。
月極（つきぎめ）
不動産賃貸契約と同じ手法が取られるケースが多い。基本的に1箇月後も更新されることが多い。ちなみに、「げっきょく」「つききわめ」は誤読。
年払い
年間契約。

なお、駐車場の中には長期にわたる駐車場使用契約車の使用区画と一時的使用に用いられる区画と同一敷地内に設置してある場合もある。

定期契約
時間の流れという意味があり、いろいろな契約形態が可能になり、幅広い駐車形態を生み出すことができる。

駐車場をめぐる問題

* 畑や緑地、水辺空間を削って駐車場がつくられていることによって、ヒートアイランド現象が深刻になる可能性がある。
* 巨大な駐車場が建物を建設する空間やオープンスペースを圧迫する。空間の有効利用をはかるため立体駐車場を建設すると、逆に建設費がかさむ。
* 夜間、駐車する自動車が少ない駐車場の場合、暴走族などのたまり場になっている。
* 集合住宅などでは、1階部分に駐車場のための大きなピロティを配置することで、耐震壁が少なくなったり、位置が偏ったりし、大地震に弱い構造となることが多い。阪神・淡路大震災ではピロティ構造の建物の被害が目立った。

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

超高層マンション（ちょうこうそうマンション）とは、高さが60mを超える住居用建築物のことである。一般には、高さが100mを超える、又は階数が20階を超える住居用建築物とされている。タワーマンションとも言う。

1976年、住友不動産がさいたま市中央区（当時の与野市）に建設した「与野ハウス」（高さ66m、21階建て）がその第一号といわれる。近年では、都心回帰による大都市中心部のみに限らず、千葉県浦安市、埼玉県川口市、所沢市、神奈川県川崎市中原区(武蔵小杉駅周辺)、相模原市橋本地区、大阪府枚方市、守口市、兵庫県尼崎市、西宮市、宝塚市等、大都市近郊でも住宅の超高層化が進んでいる。

世界最高層の超高層マンション

2003年に完成したアラブ首長国連邦・ドバイの「21世紀タワー（21st Century Tower）」（269m、59階）、2004年に完成した韓国・ソウルの「タワー・パレス・スリー（Tower Palace Three）、タワーG」（264m、69階）、2005年に完成したオーストラリア・ゴールド・コーストの「Q1・タワー」（323m、80階）などが、住居のみを用途とした超高層ビルとしては世界最高層であるとされる。

アメリカ合衆国

ニューヨーク市では、早くも20世紀前半・世界大恐慌の前後には高層アパートメントの建築ラッシュを迎えている。同時期、同市セントラル・パークの西側沿いには、「サン・レモ（The San Remo）」（1930年、27階建て）、「エルドラード（The Eldorado）」（1931年、30階建て）、「センチュリー・アパートメント（The Century Apartment）」といった、主にアールデコ様式を用いた何れもツイン・タワー形式のアパートが計5施設完成している。これらのアパートは現在でも歴史的建築物として保存され、ステータスを備えた超高級アパートメントとして高額で売買が行われている。

第二次世界大戦後には、同市マンハッタンのミッドタウンやアッパーイースト地区には無数の高層アパートメントが林立するようになった。欧米における集合住宅の居住形態ではベランダやバルコニーが必要とされないため、それらの建物の外観はオフィスビルやホテルなどとの区別が付き難いことが多い。

2001年、マンハッタン東部、国際連合本部ビルの正面に完成し、不動産王ドナルド・トランプが所有する「トランプ・ワールド・タワー（Trump World Tower）」（262m、72階）は、1990年代以降に西半球で建設された高層ビルとしては最高の高さである。住居専用の建築としては現在でも西半球で最高層となっている。同ビル1階には日本料理店が入居するほか、日本人MLB選手が居住していることでも知られる。

日本

第二次世界大戦後の日本では持ち家に住むことへのこだわりが強く、災害の面からも高層居住への不安が強かったため、高層マンションはなかなか受け入れられない傾向にあったが、1974年に鹿島建設が自社の社宅「椎名町アパート」（18階建て）をRC構造で建設したことにより、マンションの高層化が可能であることが立証され、また、都市化の社会的ニーズとも相まって、1970年代後半から多数の高層マンションが建設されるようになった。近年では、都心回帰の需要に応えるため、日本において（超）高層マンションが数多く建設されている。

現在日本で最も高い超高層マンションは、大阪府大阪市港区弁天（最寄駅：弁天町駅）に2006年8月竣工されたクロスタワー大阪ベイ（設計：昭和設計）であり、高さ200.4mで54階建てとなっている。

以上は分譲マンションについてであるが、賃貸マンションでは東京都港区海岸の汐留再開発地区内にある2004年竣工の汐留H街区超高層棟（3階から44階までアクティ汐留、46階から56階までラ・トゥール汐留）が、高さ190mで地上56階建てを持ち日本一の高さとなる。設計は都市基盤整備公団（現：都市再生機構）と東畑建築事務所。

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賃貸借（ちんたいしゃく）とは、法律上の言葉で、当事者の一方が他方に対して物の使用収益を認め、その対価（賃料）を徴収することを内容とする契約をいう。

物の使用収益を認める（貸す）当事者を賃貸人（ちんたいにん、ちんがしにん）、物の使用収益を認められた（借りる）当事者を賃借人（ちんしゃくにん、ちんがりにん）という。賃借人が賃貸借契約に基づいて目的物を使用収益する権利を賃借権といい、賃貸人がある物を賃貸借契約の目的物とすることを「賃借権を設定する」という。日本の民法においては、第3編「債権」の第2章「契約」の第7節「賃貸借」（第601条から第621条まで）に規定がある。

特別法などによる修正

日本の民法における賃貸借の規定は、賃貸借契約の対象として不動産と動産の両者を想定している。しかし、不動産の賃貸借のうち、建物所有を目的とする土地の賃貸借と、建物の賃貸借については、借主保護などの観点から民法上の原則に修正を施した借地借家法が適用される。民法上の規定には任意規定が少なからず存在し、民法の規定が任意規定であれば当事者間の契約が優先する。そのため動産の賃貸借契約においては当事者間において細かな契約条項が定められているのが通常であり（約款の項目を参照）、民法上の規定が直接適用される機会は少ない。よって実社会において賃貸借の規定が直接に適用される場面は少なくなってきたといえる。しかしあくまで原則は民法上に規定された賃貸借なのであり、これが基礎となっていることも確かである。

成立

日本の民法は、賃貸借を意思表示の合致により成立する諾成契約として規定している。外国では契約の際に書面などを要求する要式契約として規定している場合もある。

日本では不動産を賃貸する際に、賃貸物（特に建物）の引渡しに先立って賃借人の債務、具体的には賃料の支払や後述する原状回復のための費用を担保する目的で一定額の金銭を賃貸人に寄託（消費寄託）させるのが通例である。この金銭を敷金（しききん）とか保証金（ほしょうきん）という。また、賃借人に賃貸借契約締結そのものの対価（謝礼）を支払わせることも多く、この対価を礼金（れいきん）という。契約が成立した際、敷金以外に支払われる金銭のことを総称して権利金ということもある。これらと類似したものとして、契約を更新する際に金銭の支払をすることが合意されていることもあり、更新料と呼ばれる。

存続期間

* 短期賃貸借

契約上の義務

賃貸借契約においては、賃貸人と賃借人の双方が、相手に対する義務を負う。したがって、賃貸借契約は有償の双務契約であるといえる。賃貸人の中心的な義務は、賃借人に目的物を使用収益させること（及びそのために必要な措置をとること）であり、賃借人の中心的な義務は賃料の支払である。以下、個別に見ていく。

賃貸人の義務

賃貸人は賃借人に対して賃貸借契約の目的物となっている物を使用収益させる義務を負っている。つまり、目的物の維持や管理は賃貸人の義務とされているのである。具体的には以下のような義務を負っている。

これらに加えて、賃貸借契約は有償契約であるから、559条にある瑕疵担保責任の規定が準用される。よって賃貸人はこれによる担保責任を負う場合がある。

* 使用収益をさせる義務

賃貸人が賃借人に対して目的物を使用収益させる義務は、賃貸借契約の本質である。具体的には、賃貸人は賃借人が目的物を使用するに際してそれを妨害している第三者がいる場合にはこれを排除しなければならないというような形で現れる。

* 修繕義務（606条1項）

賃貸人には、目的物の使用収益に必要な修繕をする義務がある。例えば、賃貸している家が雨漏りするならばそれを修理するのは賃貸人の義務ということになる。なお、賃貸人が修繕しないことによって使用収益が不可能であるような場合には賃料を支払う必要はないとした裁判例がある。

* 費用償還義務（608条1項）

賃貸人は、賃借人が支出した必要費を直ちに償還しなければならないという費用償還義務を負っている。
必要費とは、目的物を使用収益できる状態を維持するために必要な費用のことをいう。前述した修繕義務を賃貸人が果たさない場合、賃借人が代わりに修繕を施してその費用を賃貸人に請求するということもこれによって認められることになる。
有益費とは、目的物の改良のために支出した費用をいい、契約の終了時に実費か改良による価値の増加額を賃貸人が償還しなければならない。もしも賃貸人がこれらの費用を償還しない場合、賃借人は留置権を行使して建物の明渡しを拒絶できる。

賃借人の義務

賃借人は、契約の規定に従って目的物を使用収益する権利を有し、これに対して賃料を支払う義務がある。

また、賃借人は契約終了時に目的物を原状回復して返還すべき義務を負う（第616条、597条１項、598条）。

原状回復とは、目的物を契約前の状態に戻すことである。通常の方法で使用収益していた場合以上に目的物が傷んでいたときには、それを修復し、あるいはその分の損害を賠償する義務として現れる（なお、敷金が交付されている場合は、賃貸人は敷金から相殺することができる）。

またこれとは逆に目的物が契約前よりも物理的に増加している場合も原状回復の問題である（これは不動産の賃貸借において特に問題となる）。まず賃借人が持ち込んだ家具のように取り外しが簡単な場合、これらは収去して原状回復する義務が生じる。次に賃借人が買ってきて貼り替えた壁紙や、賃借人自身が設置したエアコンなどの空調設備のようにそれを分離することが困難であったり経済的に大きな損失となる場合にはそれらの物は附合し、賃貸人の所有物となる。ただし前述した費用償還の問題が発生する。上記二つの場合のどちらともいえない場合には、賃借人が、収去するか費用償還請求権を行使するか選択することができる。

賃料の増減額

賃料は、賃貸借契約に基づき賃借人が賃貸人に支払う利用料である。この支払が賃借人の主たる義務であることは前述したが、賃料の設定、特に事後的な改定については古来紛争が生じやすい問題である。賃料の条件はあくまで賃貸借契約の内容に従うが、民法典にも若干の規定がある。

まず小作関係において、不可抗力によって賃料よりも少ない収穫しか挙げることができなかった場合には減額請求をすることができ、契約の解除も認められる（609条、第610条）。また賃借物が一部滅失した場合でそのことについて賃借人に過失がないならば滅失した割合に応じた賃料減額請求をすることができ、その滅失によって賃借した目的を達成できない場合には契約を解除することもできると規定されている（第611条）。賃料の支払時期も宅地、建物、動産は月末に、それ以外の土地については年末あるいは収穫期の後に後払いすることが民法典において定められている（614条）。しかし前述のように当事者の合意（契約）が優先するので先払いにしても問題はない。

なお、農地の賃料減額請求については農地法が、借地（建物所有を目的とする土地賃貸借）・借家（建物賃貸借）の賃料変更については借地借家法が特則を定めている。借地借家法は、地価や相場の変動に応じて賃料の増減請求権を貸主と借主の双方に与えている。また同法においては、賃料改定の紛争のうちでも小額の紛争についてはまず調停を行うべきとする制度も整備されている。

賃借権の対抗力

賃貸人が賃貸借の目的物を譲渡した場合、賃借人は（後述の対抗要件を有しない限り）新所有者に対して賃借権を対抗できない。したがって、新所有者が賃借権を承認しないときは、賃貸借契約は終了する。これがローマ法以来「売買は賃貸借を破る」の法格言によって表されてきた原則である。

[不動産賃借権の対抗力

ただし目的物が不動産である場合には、賃借権を登記することで新所有者に対しても賃借権の存在を主張し、継続して賃借することができる（これを賃借権を新所有者に対して「対抗できる」という）。しかし賃借権が登記されている土地や建物には買い手がつかない場合もある。よって通常の貸主は賃借権の登記に対して消極的である。そして賃借人にはその登記を請求する権利がないという裁判例があり、学説の主流もこれに賛成したため、賃借権を登記することで新所有者に対抗することは事実上困難であった。

そこで建物の保護に関する法律や借地法、借家法によってもっと容易に賃借権を新所有者に対して対抗できるような制度が整備された。その後、これらの規定は借地借家法に吸収されている。

なお、賃借権を新所有者にも対抗できる場合、敷金返還債務も新所有者が引き継ぐとした裁判例がある。このため、このことを逆手にとって強制執行を妨害することが企てられる場合もある。つまり、所有している不動産について差押えを受けそうになった者が第三者と通謀して賃貸人にとって非常に不利な賃貸借契約を結んでしまう。具体的には極めて高額の敷金を差し入れ、極めて低額の賃料を設定し、長期間の賃貸借契約を締結したように仮装するのである。するとたとえ差押えがされてその不動産が競売に付されて落札されたとしても、もれなくその非常に不利な賃貸借契約が付随してくることになるため、その不動産の買受申出を躊躇させることが期待できるのである。もっとも、このような濫用的賃貸借は、民事執行法の改正や判例の努力等により現在では少なくなった。

動産賃借権の対抗力

動産を目的物とする賃借権はどのような場合に新所有者に対しても主張できるのか、民法上は明文を欠いている。その動産の引渡しを受けていれば、換言すればその動産を占有していれば目的物の所有者が代わったとしても新たな所有者に対して主張することができる。すなわち、引渡し（占有）を解釈上対抗要件とするのが多数説である。

転貸借、賃借権の譲渡

賃借人が賃借している目的物を使用収益する必要がなくなった場合には、これをさらに他人へ賃借したり、あるいは賃借権そのものを他者へ譲渡することが考えられる。しかし乱暴で常識のない人物へ部屋が又貸しされたり、有能で勤勉な小作農から無能で怠惰な小作農へと土地の賃借権が譲渡されるのは賃貸人として見過ごすわけにはいかない。そこで、日本の民法においては、賃貸人の承諾を得ないでされた転貸や賃借権の譲渡は、賃貸人に対抗できない上、賃貸借契約の解除原因となっている（第612条）。もっとも、賃借権の譲渡を認めるイギリスのような国もあるし、日本でもギュスターヴ・エミール・ボアソナードが起草した旧民法では認められていた（旧民法は法典論争の結果、施行されなかった）。なお、地上権や永小作権などは経済的には賃借権と同様の働きをするものの物権であるため自由に譲渡することができる。

以下、転貸借・賃借権の譲渡が無断でされた場合と、賃貸人の承諾を得た場合に分けて説明する。

承諾のない場合

賃借人は、賃貸人の承諾がなければ目的物を転貸したり、賃借権を譲渡することはできない。承諾なしに行ったときは、賃貸人は契約を解除することができるというのは前述のとおりである（612条）。　

ただし、土地の無断転貸が賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合においては解除権は発生しないというのが判例である（最高裁昭和28年9月25日・民集7巻9号979頁）。これは無断譲渡（最高裁39年6月30日判決・民集18巻5号991頁）や借家権についても同様である。ここでいう特段の事情とは、例えば形式的に賃借人の名義が代わったけれども実質的に見れば賃借人に変更がない場合などが挙げられる。

承諾がある転貸

賃貸人の承諾を得て行った転貸や賃借権の譲渡は、当然有効であるし、解除原因とならないことも当然である（612条1項参照）。

転貸の場合、転貸を受けた者（転借人）が賃貸人に対して直接義務を負うことになる（民法613条1項前段）。したがって、賃貸人は転借人から直接賃料を受け取ることもできる。

民法の一般原則からいえば、転借人が賃料支払義務を負うのは賃借人（転貸人）に対してであって、もとの賃貸人に対してではない。例えば、BがA所有の甲不動産を賃借し、これをCに転貸している場合には、AB間、BC間に賃貸借契約関係はあるがAC間には契約関係は存在しないから、CはBに対して賃料を支払う義務はあってもAに対して賃料を支払う義務はないということになるはずである。上記の民法の規定は、この原則に対する例外として理解することができる。

この例外は、あくまでも賃貸人の賃料確保のためであって、賃貸人に望外の利益を得させるためのものではないから、賃貸人が転借人に請求できる金額は、賃貸人が賃借人に対して有する賃料債権の額が限度となる。例えば、上記の例で、AがBに対して賃料月額20万円で甲不動産を賃貸し、BがCに賃料月額 30万円で賃貸している場合、AがCに請求できる金額は20万円である。

なお、転借人が負担する転貸人と賃貸人に対する賃料支払義務は連帯債権の関係にあるといわれることがある。また、転借人は賃料を賃借人（転貸人）に前払いしている場合であっても賃貸人に対抗することができない（613条1項後段）。

転貸がされている場合、もとの賃貸借契約が解除されたときに転借人が影響を受けるかどうかが問題となる。判例によれば、賃貸人と賃借人がもとの賃貸借契約を合意解除した場合でも、特段の事情がない限り、転借人に合意解除の効力を対抗することはできず、転借人は引き続き目的物を使用収益することができる（最高裁昭和37年2月1日判決）。一方、賃貸人がもとの賃貸借契約を債務不履行によって解除した場合には、転借人は目的物を使用収益する権利を失うとされている（最高裁平成9年2月25日判決・民集51巻2号398頁）。もっとも、これらの判例には批判も強い。なぜなら、債務不履行に基づく解除原因がある場合であっても合意解除の体裁をとる場合もあるし、賃貸人と賃借人が通謀して債務不履行による解除を装えば転借人を容易に追い出すことができるからである。

承諾がある賃借権の譲渡

賃借権が譲渡された場合、それまでの賃借人が契約関係から離脱して従来からの賃貸人と新たな賃借人の間に契約関係が移転する。ただし敷金の返還請求権は新たな賃借人（賃借権の譲受人）には移転しないと解されている。

借地借家法による修正

借地借家法が適用される場合、転貸や賃貸借権の譲渡が比較的容易に認められる場合もある。すなわち、借地契約については、一定の場合、賃貸人の承諾がなくても裁判所の許可を得れば転貸や譲渡をすることができる（借地借家法19条、20条）。この規定（特に20条）では借地上の建物に抵当権が設定されている場合などが想定されている。つまり、抵当権が実行されて借地上の建物が競売にかけられ、買い受けられた場合、建物の所有権とともに土地の賃借権も「従たる権利」（従物の項目を参照）として買受人に移転する。しかしそれは賃借権（借地権）の無断譲渡にほかならず、借地契約の解除原因になってしまうのが原則である。これでは抵当権を設定することが事実上不可能となるため、このような規定が必要になる。

賃借権の物権化

賃借権は地上権や永小作権と同様の経済的機能を果たすとはいえ、本来債権である。しかし建物の保護に関する法律、借地法、借家法、及びそれらを一本化した借地借家法によって、物権に類似した効力が与えられるようになった。これを賃借権の物権化という。具体的には、登記や居住（占有）、明認方法などの対抗要件を備えることで第三者に対しても賃借権を主張できるという効力を中心とする。従来、賃借人が借地上の不法占拠者などを排除しようとする場合、債権者代位権（423条）を流用して、賃貸人の所有権に基づく物権的妨害排除請求権を賃借人が代位行使するという法律構成がとられてきた。しかし、判例は、対抗力のある不動産賃借権については、賃借権の物権化を理由として、賃借権そのものに基づく妨害排除請求権を認めることとなった（最高裁昭和30年4月5日判決）。

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

抵当権（ていとうけん）（羅：hypotheca、英：hypothec、仏：hypothèque、独：Hypothek。ただし、英訳ではmortgageとも。）は、日本法を含む大陸法系の私法上の担保物権の一つ。当事者の合意によって設定される約定担保物権（やくじょうたんぽぶっけん）であり、質権とは違って引渡しを要しないために設定者が引き続き使用・収益をすることができるのが特徴である。英米法におけるモーゲージ（mortgage；譲渡抵当とも訳す。）（のうちのlienとされるもの）に似る。 以下、日本法における抵当権について説明する。

抵当権の由来

日本の抵当権規定は、ボワソナード旧民法を介して、フランス法・ベルギー法の影響を強く受けている。しかし、民法制定後、日本でドイツ法的解釈が支配的となると、抵当権は交換価値のみを把握する価値権であり、担保に供された物の使用には介入するべきでないと考えられるようになった（特に我妻栄の影響）。もっとも、20世紀末になると、そうしたドイツ的解釈が日本において前提となる必然性はないと考えられるようになった。

抵当権の概要

以下、日本の抵当権（369条以下）を念頭に説明する。

まず債権者（抵当権者）は自己の債権を確保するため、抵当権設定者（通常は債務者。物上保証を参照）の不動産または権利(地上権及び永小作権)に抵当権を設定する。抵当権は物権であるから、意思表示のみにより設定できるが（176条）、登記が対抗要件となるため（第177条）、ほとんどの場合登記される。

そして債務者が債務不履行に陥った場合には抵当権が実行され、抵当権者はその代金から他の一般債権者に優先して弁済を受け、債権を回収することができる。抵当権の特徴は、抵当権が設定されても債務者から債権者へ担保となっている物の占有を移す必要がなく（同じ約定担保物権である質権は占有を移さなければならないことと対照的）、所有権者は自由に利用・収益・処分ができる点にある。所有権を第三者に譲渡した場合は、抵当権付の所有権が移転することになる。

なお、不動産や地上権及び永小作権以外の権利であっても特別法により抵当権が設定できる場合がある（自動車・航空機等　詳細は抵当権の対象あるいは担保物権法を参照されたし）。

抵当権の目的

抵当権を設定することができるのは、登記・登録制度がある物や権利だけである。これは当該物に抵当権が設定されていることが誰にでも分かるよう、公示する必要があるからである。その典型は不動産であり（第369条1項）、地上権と永小作権にも抵当権を設定することができるが（第369条2項）、そのような形で利用されることはあまりない（よって以下では物に抵当権が設定された場合を念頭に記述する）。

また、各種の特別法によってその対象が不動産以外にも広げられている。前述の通り、登記や登録といった抵当権の公示手段があるものである。鉱業権、漁業権、立木（立木法）、船舶（商法848条）、自動車、農業動産、航空機、建設機械、工場（工場抵当という）がある。さらに、企業組織全体をその対象とする財団抵当がある。ここで対象となるのは工場財団や鉄道財団などである。また財団抵当の手続を簡略化した企業担保権がある。

根抵当

根抵当（ねていとう）は、継続的に発生する債務を一定額（極限度という）まで担保するための抵当権を設定するものである（担保すべき債権が特定されていない）。例えば継続的な取引関係がある場合、その取引から生じた債務を担保するためにある土地に根抵当権を設定する。これが通常の抵当権であると、個別の取引が終わるたび附従性によって抵当権が消滅してしまうので、次の取引の際に改めて抵当権を設定しなければならず、煩雑である。1971年（昭和46年）の民法改正によって398条の2以下に根抵当の規定が設けられたが、実際の取引ではそれ以前から用いられていた。この民法改正では、極度額は債権極度額のことをいい、それまで認められていた元本極度額は設定できないこととなった。

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

抵当証券（ていとうしょうけん）とは、抵当証券法に基づいて不動産に対する抵当権を小口の証券とし、一般投資家が購入できるようにした有価証券を言う。

概要

その歴史は古く、1931年（昭和6年）には同法の施行に伴い、抵当権を付けた債権の販売が開始された。現在の購入単位は50万円ないしは100万円、運用期間は半年〜5年程度である。現在では原券は原則として、財団法人抵当証券保管機構が保管することが定められおり、投資家は代金と引き換えに抵当証券の発行元からその代替となる取引証（元利を保証するためのモーゲージ証書）と、保管機構からの保管証を受け取る事になる。発行会社は半年後に投資者へ利金を支払い、満期時に元本を返還することになる。なお銀行や証券会社などが販売窓口となることもあるが、預金保険や投資者保護基金の保護の対象とはならない。

元利金は原則として、抵当証券の発行会社が保証する（広義の債券。有価証券取引法では「抵当証券法上の有価証券」と定義される）。そのため抵当権の価値に元本が左右される事は無いが、発行会社が倒産した時は元本が戻ってこない危険性（リスク）も有する。現に北海道拓殖銀行や山一證券などが経営破綻した際、同社の子会社が発行し、それらの金融機関が「預金代わり」として販売していた抵当証券の元利保証が、発行会社の連鎖破綻により無くなって（元利の支払が事実上停止した）、訴訟にまで発展したことがある。よって、購入の際には発行元の経営状況を確認する必要がある。

なお大和都市管財（被害額約1100億円、2001年発覚）のように、抵当証券の販売による金融犯罪事件も発生している。

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テナントは、貸借契約のもとで家屋を借り受ける借家人のこと。ただし、現代の日本では、ビルや百貨店・ショッピングセンター・鉄道駅構内などの一部区画を賃貸借契約の元で所有・管理・運営者から借り受けて営業する事業者（店舗）のこととして専ら用いる。日本語では店子（たなこ）ともいう。

概要

特にショッピングセンターや百貨店、あるいは都心や駅前などの交通アクセスのいい場所にあるビルなどは商業店舗のテナントが入居することが多く、食堂・レストラン、喫茶店、ファッションショップ、グッズショップ等が入居することが一般的に多い。

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デベロッパー(developer)とは開発業者のことで、大規模な宅地造成やリゾート開発、再開発事業、オフィスビルの建設やマンション分譲といった事業の主体となる企業のことである。ディベロッパーとも言う。

規模の小さいものでも例えば一戸建の建売業者などもデベロッパーと呼ぶこともある。

簡単に言うと、販売や仲介、管理と言った役割ではなく、売主や事業主の立場にある企業のことである。

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テラスハウス（terraced house）とは、境界壁を共有する複数の戸建て住宅が連続している形式の低層集合住宅。建築や都市計画でよく使われる言葉。英語では、a terracedとか、row house、town houseといった表現が用いられる。日本流にいえば、いわゆる長屋。各戸が土地に接し、テラスを有する。団地の一部として建設されることが多い。

この形式の住宅で有名なものに、東京都杉並区成田東にある公団阿佐ヶ谷住宅がある。1958年（昭和33年）に日本住宅公団が建設した分譲住宅で、総戸数350戸のうち、地上2階建てのテラスハウスが232戸ある。この232戸のうち、174戸の設計を前川國男が手がけたことで有名。老朽化により、2006年中に取り壊されることが決まった。

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等価交換（とうかこうかん）とは、一般的に以下の二通りの意味を持つ。

* 価値や価格が同等の物を、互いに譲渡し合うこと。
* 建築において、大型の建物などを作る際に、土地は地主が、建設費は開発者が負担して建物を作り、完成後にそれぞれがそれぞれの出費の割合に応じて土地と建物を取得する方法。

商業における等価交換

貨幣を基礎とした交換基準が定まる以前（物々交換の時代）には、需要と供給が合致する事が交換の第一の条件であり、これが合致すれば貨幣換算の価値が合致しなくても等価交換がなされたと言えた。

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登記（とうき）とは、法に定められた一定の事柄を帳簿や台帳に記載することをいう。

一般には権利関係などを公示するため法務局（登記所）に備える登記簿に記載すること、又は、その記載をいう。そのほかには会計法などの規定に基づいて行われる国などの会計帳簿（現金出納簿など）への登記がある。

不動産登記、商業登記などの種類があるが、単に登記というときは、不動産登記を指すことが多い。

不動産登記の機能

不動産登記とは、不動産（土地・建物）の物理的現況及び権利関係を公示することを目的とする登記で、取引の安全を保護するのに役立つ（公示力）。不動産の物理的現況を公示する「表示に関する登記」と、権利関係を公示する「権利に関する登記」の2種類に分かれる。

不動産に関する物権の得喪変更（物権変動）を第三者に対抗するためには、不動産登記（権利に関する登