利回りを計算する上で自己資金と購入総資金、どちらで考えればいいのでしょうか？
ローンを組んでワンルームマンションを購入した場合、実質利回りが運用利回りを下回るとする間違った記事等があります。
しかしそのような現象が起こるのは、運用利回りよりも高い金利でローンを組んだ場合に限られます。
単純な例で説明すると、200万円の投資で年間10万円の利益が上がったとします。運用利回りは5％です。200万円の内訳を自己資金100万円、ローン 100万円としよう。ローンの金利が5％の場合、10万円から100万円の5％を減じた残り5万円が利益として残るので、利回りは5％です。金利が7％になると、10万円から7万円を減じるので利回りは3％、逆に金利3％の場合には手元に7万円が残り、利回りは7％と運用利回りを上回るのです。
このとき、あなた自身が投資した額は決して総額ではないはずです。