賃貸経営Ｑ＆Ａ

首都圏の賃貸住宅の需給状況は今後どのように変化しますか？

国土交通省が発表している平成12年度の賃貸住宅供給戸数は41万戸、平成14年度では45万戸と供給は増えています。
日本橋など都心のオフィスでは空室率の増加により住居へのコンバーションも見られます。そうした中、投資用の賃貸マンションで利回りを考える人も増えています。
銀座、築地、月島など都心の一等地に投資用マンションが建ってきていることもそのことを裏付けているといえます。
一方、築10年以上の中古物件で空室が問題となっており、首都圏では都内は97％強の入居率でまだいいのですが、千葉県では入居率90％強と深刻です。（日本賃貸住宅管理協会調べ）これからは都心回帰が進み、特に大学の都心回帰が予定されています。高齢者向け物件も確実に増えています。
地方出身の方が親を呼び寄せるために賃貸を探すという例も結構あるようです。

空室をつくらないためにオーナーの方はどのような工夫をしていますか？

建物とサービスの2面から差別化することがポイントです。
人気物件の傾向を見ると、駅から徒歩10分以内。部屋が広く収納が工夫され、光がよく入り、デザイン性の高い物件。駅から少し離れていても、おしゃれな外観デザインは入居率が高いようです。また、室内も斬新なデザインは人気があるようです。
サービス面ではまずセキュリティ。オートロックや部屋の合鍵がつくれないなどの対策。
ブロードバンド化は後付け可能なので対応しているところは入居率が高いですね。ペット可はペット共生型マンションなら設備的に対策がしてあり、入居者の多くがペットを飼っているため問題はそれほどありません。

リフォームなどで入居率が上がった成功事例は？

川崎の築20年近い物件の場合、2Kの部屋に空きが出たので1LDKにリフォームしたらすぐに決まりました。
リフォームする場合でも部屋数ではなくいかに広く見せられるかが大事。トイレとバスルームは別にして。
また、横浜の例ですがファミリー向け物件4室が半年ほど空いていました。もともと意識の高いオーナーの方で建てるときからバリアフリーデザインにしていました。高齢者向けにアピールしたところ入居者が決まりました。

中古・新築を問わず、魅力のある投資マンションを見極めるには？

ワンルームマンションの賃貸力、つまり入居率は、主にその立地にかかわっていると考えるべきです。
ファミリータイプのマンションのように、学校や公園、日当たりといった環境条件はほぼ考えずともよく、最寄り駅と、その駅からの距離が最重要ポイントとなります。
私がおすすめする基準は、山手線か大江戸線の内側。外側であっても1〜2駅程度で、駅から歩いて5分以内。近くに24時間営業のコンビニがあれば更によい。専有面積は20m²超で、バス・トイレが別だと更に賃貸力はアップします。

デフレ時代に家賃収入の目減りと、金利が下がることとの関係はどのように考えればいいのでしょうか？

マンション投資には2種類の価値があると考えてください。ひとつは売買の価格であり、もうひとつは利回りから逆算した価格です。
デフレ時代であれば後者の「インカムゲイン」が重要。すでに物件を持っている場合、デフレで家賃収入が減少する可能性もありますが、当然のことながら金利も下がります。そのバランスでキャッシュフローがマイナスにならないように運用することが大切です。
私見では、早ければ数年後にもインフレが起こる可能性があると見ています。

利回りを計算する上で自己資金と購入総資金、どちらで考えればいいのでしょうか。

ローンを組んでワンルームマンションを購入した場合、実質利回りが運用利回りを下回るとする間違った記事等があります。
しかしそのような現象が起こるのは、運用利回りよりも高い金利でローンを組んだ場合に限られます。
単純な例で説明すると、200万円の投資で年間10万円の利益が上がったとします。運用利回りは5％です。200万円の内訳を自己資金100万円、ローン100万円としよう。ローンの金利が5％の場合、10万円から100万円の5％を減じた残り5万円が利益として残るので、利回りは5％です。金利が7％になると、10万円から7万円を減じるので利回りは3％、逆に金利3％の場合には手元に7万円が残り、利回りは7％と運用利回りを上回るのです。
このとき、あなた自身が投資した額は決して総額ではないはずです。